BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERS304UMNISURTEIL VIII ZR 110/08 Verk374ndet am: 4. M344rz 2009 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 554 Abs. 2, 3, 247 242 Be a) Bauliche Ma337nahmen, die der Vermieter aufgrund einer beh366rdlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuf374hren hat, fallen nicht unter 247 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in 247 554 Abs. 3 dem Vermieter aufer-legten Mitteilungspflichten. Derartige Ma337nahmen muss der Mieter vielmehr nach 247 242 BGB dulden. b) Auch derartige Ma337nahmen sind, soweit es sich nicht um Notma337nahmen han-delt, vom Vermieter vorher anzuk374ndigen, so dass sich der Mieter nach M366glich-keit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken. BGH, Vers344umnisurteil vom 4. M344rz 2009 - VIII ZR 110/08 - LG Darmstadt AG Langen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 4. M344rz 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 13. Februar 2008 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Langen vom 24. September 2007 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra-gen. Das Urteil ist vorl344ufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in L. . Die Kl344gerin ist Vermieterin dieser und der wei-teren Wohnungen des Hauses, das sie im Auftrag der Eigent374merin verwaltet. 1 Im April 2005 stellte der Bezirksschornsteinfeger fest, dass die Gasein-zel366fen in den Wohnungen unter und 374ber der Wohnung der Beklagten die Ab-gasgrenzwerte nicht einhielten. Das Umweltamt des zust344ndigen Landkreises forderte die Kl344gerin daraufhin auf, f374r Abhilfe zu sorgen und eine neue Hei- 2 - 3 - zungsanlage einzubauen. Die Kl344gerin entschloss sich zum Einbau einer Zent-ralheizung und zum Anschluss aller Wohnungen an die neue Heizungsanlage. 3 Im Auftrag der Kl344gerin informierte die Firma H. GmbH die Beklagten mit Schreiben vom 16. November 2005, dass auch ihre noch mit Gaseinzel366fen ausgestattete Wohnung an die bereits eingebaute Zentralhei-zung angeschlossen werden solle und dass f374r die Durchf374hrung der dazu er-forderlichen Arbeiten der Zeitraum vom 5. bis 9. Dezember 2005 vorgesehen sei. Mit Schreiben vom 22. November 2005 teilten die Beklagten der Kl344gerin 374ber den 366rtlichen Mieterbund mit, dass sie in dem angegebenen Zeitraum kei-nerlei Arbeiten dulden w374rden. Mit Schreiben vom 2. Juni 2006 wandte sich die Kl344gerin erneut an die Beklagten und bat diese, der Heizungsfirma am 19. Juni 2006 Zutritt zu ihrer Wohnung zu gew344hren, damit diese die Rohre f374r den An-schluss der 374ber der Wohnung der Beklagten gelegenen Wohnung im zweiten Obergeschoss verlegen k366nne. Die Kl344gerin wies dabei darauf hin, dass der Gaskachelofen der Wohnung im zweiten Obergeschoss die vom Gesetzgeber vorgegebenen Grenzwerte nicht mehr einhalte und diese Wohnung deshalb an die Zentralheizung angeschlossen werden m374sse. Hierzu sei es erforderlich, die Heizungsrohre von der Erdgeschosswohnung durch die Wohnung der Be-klagten zu der Wohnung im zweiten Obergeschoss zu f374hren. Nachdem die Beklagten die Duldung der Arbeiten weiterhin ablehnten, 374bersandte die Kl344gerin schlie337lich mit Schreiben vom 21. August 2006 einen Grundrissplan, aus dem sich die Lage der vorgesehenen Rohrleitungen ergab, und bat die Beklagten vergeblich, selbst einen ihnen genehmen Termin zur Durchf374hrung der Arbeiten zu benennen. 4 Zwischenzeitlich hatte der Landkreis der Kl344gerin einen Bu337geldbe-scheid f374r den Fall angedroht, dass nicht unverz374glich der Anschluss der Woh- 5 - 4 - nungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die Zentralheizung und die Stilllegung der dort noch vorhandenen, die Abgaswerte nicht einhalten-den Gaseinzel366fen erfolge. 6 Das Amtsgericht hat der auf Duldung des Einbaus der Steigleitungen ge-richteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landge-richt das Urteil des Amtsgerichts abge344ndert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl344gerin die Wieder-herstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg und f374hrt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 334ber das Rechtsmittel ist antragsgem344337 durch Vers344umnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgem344337er Ladung nicht anwaltlich ver-treten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der S344umnis der Beklagten, sondern auf einer Sachpr374fung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.). 7 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 8 Die Beklagten seien gegenw344rtig nicht zur Duldung der von der Kl344gerin begehrten Bauma337nahmen in ihrer Wohnung verpflichtet, weil die Kl344gerin die Arbeiten nicht gem344337 247 554 BGB ordnungsgem344337 angek374ndigt habe. 247 554 BGB sei auch auf Ma337nahmen anzuwenden, die nur in anderen Wohnungen in demselben Geb344ude zu einer Verbesserung f374hrten. Auch die Durchlegung von 9 - 5 - Steigleitungen zur Modernisierung einer anderen Wohnung m374sse wie eine Modernisierungsank374ndigung in der betroffenen Mietwohnung selbst angek374n-digt werden. Eine Differenzierung der Anforderungen an die Ank374ndigungs-pflicht danach, ob die Arbeiten zu einer Verbesserung nur der Nachbarwoh-nung oder auch der durch die Bauarbeiten beeintr344chtigten Wohnung des Mie-ters f374hre, sei nicht sachgerecht. Der Mieter sei nicht deswegen weniger schutzbed374rftig oder sein Informationsinteresse nicht deswegen geringer, weil die von ihm innegehaltene Wohnung nicht verbessert werde; dadurch werde lediglich die Mitteilung der zu erwartenden Mieterh366hung entbehrlich. Voraussetzung f374r die Duldungspflicht des Mieters gem344337 247 554 Abs. 2 BGB sei gem344337 247 554 Abs. 3 BGB eine formell ordnungsgem344337e Ank374ndigung der Bauma337nahme, welche sp344testens drei Monate vor deren Beginn zu erfol-gen habe und den Mieter 374ber Art, Beginn, voraussichtlichen Umfang und Dau-er der Bauma337nahmen sowie gegebenenfalls 374ber die voraussichtliche H366he einer etwaigen Mieterh366hung informieren m374sse. Eine ungef344hre stichwortarti-ge Beschreibung der Arbeiten werde dem Informationsbed374rfnis des Mieters regelm344337ig nicht gerecht. Das Schreiben m374sse detaillierte Angaben dazu ent-halten, in welchem Zimmer an welcher Stelle Wanddurchbr374che f374r die zu ver-legenden Rohre und Leitungen vorgenommen werden sollen. Die geplanten Ma337nahmen, ihre Bedeutung und Auswirkungen m374ssten so konkret beschrie-ben werden, dass der Mieter seine Duldungspflicht 374berpr374fen und sich hinrei-chend genaue Vorstellungen 374ber seine neue Wohnsituation w344hrend der Ma337-nahmen machen k366nne, um sein Verhalten darauf einzustellen. Er m374sse ins-besondere in den Stand versetzt werden, seine Entscheidung 374ber ein Festhal-ten am Vertrag zu treffen oder seine Zeiten der Abwesenheit an den Arbeiten orientieren zu k366nnen. 10 - 6 - Diesen Anforderungen gen374gten die von der Kl344gerin 374bersandten Schreiben nicht. Das Schreiben vom 16. November 2005 habe noch den An-schluss der Wohnung des Beklagten an die Heizungsanlage umfasst, aber kei-ne Angaben zur Mieterh366hung f374r diese Modernisierung der Wohnung der Be-klagten enthalten. Bei dem Schreiben vom 2. Juni 2006 h344tten die detaillierten Angaben der geplanten Wanddurchbr374che f374r die zu verlegenden Rohre und zu der voraussichtlichen Dauer der Arbeiten gefehlt, au337erdem sei die Drei-Monats-Frist nicht eingehalten. Mit Schreiben vom 21. August 2006 habe die Kl344gerin zwar einen Grundriss 374bersandt, aus dem die Lage der Wanddurch-br374che ersichtlich gewesen sei, der vorgesehene Beginn der Arbeiten sei aber nicht mitgeteilt worden. Diese Mitteilung habe auch nicht durch die Aufforderung der Verwalterin ersetzt werden k366nnen, die Beklagten m366chten einen ihnen ge-nehmen Termin selbst bestimmen. Denn die Bauma337nahme betreffe noch zwei weitere Wohnungen, deren Mieter zu beteiligen seien. Eine Terminsbestim-mung seitens der Beklagten sei sinnlos, solange keine ordnungsgem344337e An-k374ndigung der Modernisierungsma337nahmen gegen374ber den anderen betroffe-nen Mietern stattgefunden habe. 11 II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. Die Beklag-ten sind verpflichtet, den Einbau der Heizungsrohre (Steigleitungen) zwecks Anschluss der Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die bereits vorhandene Zentralheizung zu dulden. Die Auffassung des Beru-fungsgerichts, dass es einer Ank374ndigung dieser Bauma337nahmen gem344337 247 554 Abs. 3 BGB bed374rfe, und die den Beklagten erteilten Informationen diese An-forderungen nicht erf374llten, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. 12 - 7 - 1. Das Berufungsgericht hat, wie die Revision mit Recht r374gt, verkannt, dass bauliche Ma337nahmen, die der Vermieter aufgrund einer beh366rdlichen An-ordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuf374hren hat, nicht unter 247 554 Abs. 2 BGB fallen und deshalb auch nicht den in 247 554 Abs. 3 BGB dem Ver-mieter auferlegten Mitteilungspflichten unterliegen. Sie sind vielmehr - soweit es sich nicht schon um ohnehin gem344337 247 554 Abs. 1 BGB hinzunehmende Er-haltungsma337nahmen handelt - vom Mieter gem344337 247 242 BGB zu dulden (M374nchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., 247 554 Rdnr. 6; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), 247 554 Rdnr. 2; Blank/B366rstinghaus, Miete, 3. Aufl., 247 554 Rdnr. 1; Ster-nel, NZM 2001, 1058, 1060). 13 Bei der Einf374hrung des 247 554 BGB im Rahmen des Mietrechtsreformge-setzes ist davon abgesehen worden, in Abs. 3 der Vorschrift entsprechend der Regelung in 247 3 MHG (bzw. jetzt 247 559 Abs. 1 BGB) auch Ma337nahmen "auf-grund von Umst344nden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat", aufzunehmen; die mit einer derartigen Regelung verbundene Konsequenz, dass der Mieter bei Vorliegen von H344rtegr374nden der Durchf374hrung solcher Ma337nahmen widerspre-chen k366nnte, obwohl der Vermieter nach 366ffentlich-rechtlichen Vorschriften da-zu verpflichtet ist, erschien dem Gesetzgeber nicht sachgerecht (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 49). 14 2. Um derartige bauliche Ma337nahmen, zu deren Durchf374hrung die Kl344ge-rin 366ffentlich-rechtlich verpflichtet ist, geht es hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, die auch die Beklagten nicht in Zweifel ziehen, hat der Land-kreis als zust344ndige Umweltbeh366rde der Kl344gerin unter Androhung eines Bu337-geldes aufgegeben, die Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Oberge-schoss an die vorhandene Zentralheizung anzuschlie337en. Dass zu diesem Zweck die Heizungsrohre durch die zwischen diesen beiden Wohnungen lie-gende Wohnung der Beklagten gef374hrt werden m374ssen und deshalb in der 15 - 8 - Wohnung der Beklagten entsprechende Bauarbeiten durchzuf374hren sind, liegt auf der Hand. Die Durchf374hrung dieser Arbeiten m374ssen die Beklagten daher jedenfalls gem344337 247 242 BGB grunds344tzlich dulden. 16 3. Aus dieser grunds344tzlichen Duldungspflicht der Beklagten folgt aller-dings noch nicht, dass die Bauarbeiten ohne jede R374cksichtnahme auf die Be-lange der Beklagten durchgef374hrt werden k366nnten. Auch bei einer sich aus 247 554 Abs. 1 BGB oder 247 242 BGB ergebenden Duldungspflicht sind die beab-sichtigten Ma337nahmen, soweit es sich nicht um Notma337nahmen (Wasserrohr-bruch u. 344.) handelt, vom Vermieter vorher anzuk374ndigen, so dass sich der Mie-ter nach M366glichkeit darauf einstellen kann. Die Anforderungen an die Ank374ndi-gung des Vermieters richten sich dabei nach den Umst344nden des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Ma337nahme; der Mieter seinerseits ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mit-zuwirken, damit die erforderlichen baulichen Ma337nahmen zeitnah durchgef374hrt werden k366nnen. Hier hat die Kl344gerin im August 2006 die Ma337nahmen durch die 334bersendung eines Grundrisses, aus dem sich die Position der einzubau-enden Steigleitungen ergibt, genau bezeichnet und den Beklagten die M366glich-keit einger344umt, selbst einen Termin f374r die Durchf374hrung der Bauarbeiten zu benennen. Bis zur Erhebung der Duldungsklage hat sie fast ein Jahr zugewar-tet, ohne dass die Beklagten einen Termin f374r die Durchf374hrung der Arbeiten benannt oder auch nur ihre Bereitschaft bekundet h344tten, an einer Terminsab-sprache mit den weiteren betroffenen Wohnungsmietern mitzuwirken. Damit hat die Kl344gerin alles ihr M366gliche getan, um die Belange der Beklagten zu wahren. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren Feststellungen 17 - 9 - bedarf, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden (247 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts ist zur374ckzuwei-sen. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Langen (Hessen), Entscheidung vom 24.09.2007 - 57 C 195/07 (07) - LG Darmstadt, Entscheidung vom 13.02.2008 - 21 S 174/07 -
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