BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 110/09 Verk374ndet am: 11. Dezember 2009 Langend366rfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 11. Dezember 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, den Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerinnen wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 20. Mai 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als f374r die Zeit ab dem 1. Januar 2008 zum Nachteil der Kl344gerinnen erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird das Urteil des Amtsgerichts Wolfsburg vom 15. Oktober 2008 auf die Berufung der Kl344gerin-nen abge344ndert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kl344-gerinnen beginnend mit dem 1. Januar 2008 j344hrlich weitere 301,62 200 zu bezahlen. Von den Kosten des ersten und des zweiten Rechtszugs tragen die Kl344gerinnen insgesamt 5/42. Die 374brigen Kosten des Rechts-streits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kl344gerinnen sind Eigent374merinnen eines 814 qm gro337en Grund-st374cks. Das Grundst374ck ist aufgrund Vertrages vom 10. Februar 1963 f374r die Dauer von 99 Jahren mit einem Erbbaurecht belastet. Die Beklagten sind Inha-berinnen des Erbbaurechts. Ihre Rechtsvorg344nger haben auf dem Grundst374ck ein Wohnhaus errichtet. Der Erbbauzins betr344gt nach dem Erbbaurechtsvertrag 366,30 DM (0,45 DM/qm). In 247 12 des Vertrags hei337t es hierzu weiter: 2 "Die Grundst374ckseigent374merin als auch die Erbbauberechtigten sind berechtigt, bei einer wesentlichen 304nderung des Wertes des Erbbaugrundst374cks oder der allgemeinen Wirtschafts- und W344h-rungsverh344ltnisse - als wesentliche 304nderungen werden nur sol-che 374ber 20 % angesehen - eine Anpassung des Erbbauzinses an die ver344nderten Umst344nde zu verlangen, durch die eine billige und angemessene Verzinsung des Grundst374ckswertes gew344hrleistet wird. 205" Der Erbbauzins wurde zuletzt, beginnend mit dem 1. Januar 1996, ein-verst344ndlich auf 1.172,66 DM (1,44 DM/qm) j344hrlich erh366ht. Im Sommer 2007 verlangten die Kl344gerinnen von den Beklagten im Hinblick auf die inzwischen eingetretene Steigerung des Lebenshaltungskosten- bzw. des Verbraucher-preisindexes und der L366hne und Geh344lter, einer Erh366hung des Erbbauzinses auf j344hrlich 1.070,53 200 (1,32 200/qm) zuzustimmen. Das lehnten die Beklagten ab. 3 Die Kl344gerinnen haben beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, ab August 2007 j344hrlich 1.070,53 200 Erbbauzins an sie zu bezahlen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl344gerinnen ist ohne Erfolg geblieben, soweit sie die Zahlung erh366hten Erbbauzinses f374r Au-gust bis Dezember 2007 verlangt haben. F374r den Zeitraum ab dem 1. Januar 2008 hat das Landgericht die Beklagten verurteilt, an die Kl344gerinnen einen Er- 4 - 4 - h366hungsbetrag von j344hrlich 169,60 200 zu bezahlen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl344gerinnen ihren Zahlungsanspruch wei-ter, soweit f374r den Zeitraum vom 1. Januar 2008 an zu ihrem Nachteil entschie-den worden ist. Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht meint, die Klage sei f374r den Zeitraum ab dem 1. Januar 2008 teilweise begr374ndet. Nach 247 12 Satz 1 des Erbbaurechtsver-trags k366nne nur dann eine Anpassung des Erbbauzinses verlangt werden, wenn die Wirtschafts- und W344hrungsverh344ltnisse sich seit der letzten Anpas-sung des Erbbauzinses um mehr als 20 % ge344ndert h344tten. Diese Vorausset-zung sei erf374llt. Mit dem Begriff der "Wirtschafts- und W344hrungsverh344ltnisse" sei das Mittel aus Lebenshaltungskosten und Einkommen der Arbeiter und Ange-stellten gemeint. Dieses habe sich von 1995 bis 2006 um 28,3 % erh366ht. 5 Bei der Neuberechnung des Erbbauzinses sei von dem 1963 vereinbar-ten Betrag und der seither eingetretenen 304nderung auszugehen. Diese betrage bis 2006 78,6 % und f374hre damit zu dem von den Kl344gerinnen auf 1.070,53 200 berechneten Betrag. Trotzdem k366nnten die Kl344gerinnen nur einen um 28,3 % gegen374ber dem seit 1996 geltenden Betrag erh366hten Erbbauzins verlangen. 247 12 des Erbbaurechtsvertrags gew344hre n344mlich einen Anspruch auf 304nderung des Erbbauzinses nur in dem Umfang, wie dies der Billigkeit entspreche. Das Verlangen, den Erbbauzins im Umfang der 304nderung der Lebenshaltungskos-ten und der Einkommen der Arbeiter und Angestellten anzupassen, entspreche zwar grunds344tzlich der Billigkeit. Vorliegend sei dies jedoch deshalb anders, 6 - 5 - weil bei den Anpassungen des Erbbauzinses in der Vergangenheit der Rahmen der m366glichen Erh366hung nicht ausgesch366pft worden sei und die Beklagten dar-auf h344tten vertrauen d374rfen, dass dies weiterhin so sein solle. Hiervon nunmehr abzuweichen, sei unbillig. II. 7 Das h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. Den Kl344gerinnen steht der f374r den Zeitraum ab dem 1. Januar 2008 ver-langte Erh366hungsbetrag zu. 8 1. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass der Betrag der Anpassung des Erbbauzinses nach dem Vertrag vom 10. Februar 1963 davon bestimmt wird, in welchem Ma337e sich der Mittelwert aus den Lebenshaltungs-kosten und den Einkommen der Arbeiter und Angestellten ge344ndert hat. Die in dem Erbbaurechtsvertrag benutzte Wendung einer wesentlichen 304nderung der "allgemeinen Wirtschafts- und W344hrungsverh344ltnisse" ist entsprechend der st344ndigen Rechtsprechung des Senats dahin auszulegen, dass hierunter der Mittelwert der 304nderung der Einkommen der Arbeiter und Angestellten einer-seits und der Lebenshaltungskosten der Vier-Personen-Haushalte der Arbeit-nehmer mit mittlerem Einkommen bzw. der Verbraucherpreise andererseits zu verstehen ist (Senat, BGHZ 75, 279, 283; 77, 188, 191; 87, 198 f.; Urt. v. 31. Oktober 2008, V ZR 71/08, NJW 2009, 679, 680). 9 2. Nicht zu beanstanden ist auch, dass das Berufungsgericht zur Be-stimmung des 304nderungsbetrages nicht auf den Zeitpunkt der letzten Anpas-sung des Erbbauzinses, sondern auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Erb-baurechtsvertrages abgestellt hat. Wird in einem Erbbaurechtsvertrag eine An-passung des Erbbauzinses an die 304nderung der im Vertrag bezeichneten Ver- 10 - 6 - h344ltnisse vereinbart, wird der Umfang der vereinbarten Anpassung von den Ver-h344ltnissen bei Vereinbarung der Ab344nderungsklausel bestimmt (Senat, BGHZ 68, 152, 154; Urt. v. 27. Mai 1981, V ZR 20/80, NJW 1981, 2567, 2568). Hieran 344ndert sich nicht dadurch etwas, dass die Vertragsparteien in sp344terer Zeit zum Vorteil einer Vertragspartei von dem vereinbarten Ma337stab abweichen (vgl. Se-nat, BGHZ 169, 215, 220). Anders liegt es nur dann, wenn die Parteien durch oder im Zusammenhang mit der Abweichung eine 304nderung des vertraglich vereinbarten Ma337stabes der Anpassungsregelung vereinbaren (Senat, Urt. v. 20. Dezember 2001, V ZR 260/00, NJW 2002, 1424, 1425). Dass es sich so bei den fr374her wirksam gewordenen Erh366hungen des Erbbauzinses verhielte, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. 3. Ohne eine besondere Vereinbarung im Vertrag ist zur Bestimmung des Umfangs der Anpassung nicht von einem durchschnittlichen Jahresbetrag, sondern von dem f374r einen jeden Monat ermittelten Wert auszugehen (Senat, BGHZ 87, 198, 201). Soweit das Berufungsgericht, statt hiervon auszugehen, den Kl344gerinnen dahin gefolgt ist, auf Jahreswerte abzustellen, bedeutet dies keinen Umstand, der auf die Entscheidung Einfluss h344tte. Eine so begr374ndete Unrichtigkeit des Erh366hungsverlangens der Kl344gerinnen wirkt sich allein zu de-ren Nachteil aus. Sie haben den von den Beklagten f374r den Zeitraum ab dem 1. Januar 2008 zu zahlenden Erbbauzins zu ihrem Nachteil zu niedrig bemes-sen. 11 4. Die von dem Berufungsgericht festgestellten Indexwerte werden von den Parteien im Revisionsverfahren nicht angegriffen. Ihre Feststellung obliegt dem Tatrichter und ist von dem Senat hinzunehmen (Senat, Urt. v. 31. Oktober 2008, V ZR 71/08, NJW 2009, 679). 12 - 7 - 5. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht jedoch, dem Vertrag vom 10. Februar 1963 eine Regelung entnehmen zu k366nnen, nach der die Tatsache, dass die in der Vergangenheit vorgenommenen Erh366hungen des Erbbauzinses den Erh366hungsanspruch der Kl344gerinnen nicht ausgesch366pft haben, unter dem Gesichtspunkt der Billigkeit bewirke, dass die Kl344gerinnen f374r den Zeitraum ab dem 1. Januar 2008 diesen Rahmen nicht aussch366pfen d374rften. 13 a) Die Belastung eines Grundst374ckes mit einem verzinslichen Erbbau-recht bildet eine Ma337nahme der entgeltlichen Nutzung eines Grundst374cks. Das aus der Belastung f374r den Eigent374mer flie337ende Entgelt wird grunds344tzlich von dem Wert des Grundst374cks bestimmt. Hierzu wird der Erbbauzins in der Regel nach einem Prozentsatz des f374r das Grundst374ck angenommenen Wertes ver-einbart. Die 374blicherweise lange Zeit, f374r die das Recht bestellt wird, und die w344hrend dieser Zeit eintretenden 304nderungen des Grundst374ckswerts und der Wirtschafts- und W344hrungsverh344ltnisse verzerren indessen die bei Vertragsab-schluss angetroffene Situation, auf der die Kalkulation des vereinbarten Erb-bauzinses beruht. 14 Dem soll durch die Vereinbarung eines Anspruchs auf Anpassung des Erbbauzinses entgegengewirkt werden. Als Ma337stab der 304nderung bieten sich insoweit die 304nderungen des Grundst374ckswerts und die 304nderung der Wirt-schafts- und W344hrungsverh344ltnisse an. Die Vergangenheit hat indessen ge-zeigt, dass die 304nderung der f374r Grundst374cke bezahlten Preise nachhaltig 374ber die 304nderung der Lebenshaltungskosten und Einkommen hinausgeht. An der Entwicklung der Grundst374ckspreise nimmt der Erbbauberechtigte jedoch nicht teil. F374r ihn stellt sich der Erbbauzins wirtschaftlich als Miete des Grundst374cks dar, die er grunds344tzlich aus einem Einkommen zu bezahlen hat. Eine Erh366-hung des Erbbauzinses verzerrt die Relation zwischen dem Wert des Grund-st374cks, den Wirtschafts- und W344hrungsverh344ltnissen und dem Einkommen des 15 - 8 - Erbbauberechtigten im Ausgangspunkt nicht, soweit letzteres in die Berechnung des Anpassungsbetrages einflie337t und die Erh366hung des Grundst374ckswertes hier374ber nicht hinausgeht. Soll der Grundst374ckswert Ma337stab der Anpassung sein, ist dies nicht gew344hrleistet. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber durch 247 9a ErbbauRG Regelungen zur Anpassung des Erbbauzinses an die 304nderung des Grundst374ckswertes die Wirksamkeit versagt, soweit diese unbillig sind. So soll es sich nach 247 9a Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG bei Wohngrundst374cken regel-m344337ig verhalten, wenn das Erh366hungsverlangen 374ber die 304nderung der allge-meinen wirtschaftlichen Verh344ltnisse hinausgeht. Entspricht das Erh366hungsverlangen der 304nderung dieser Verh344ltnisse, kann das Verlangen grunds344tzlich nicht als unbillig angesehen werden. 16 b) Etwas anderes ergibt sich, wie die Revision zutreffend geltend macht, auch nicht aus der zwischen den Parteien geltenden Regelung des Vertrags vom 10. Februar 1963. Nach dieser soll durch den Anspruch auf Anpassung "eine billige und angemessene Verzinsung des Grundst374ckswertes gew344hrleis-tet" werden. Der Erbbauzins wird mithin auf die H366he desjenigen Betrags be-grenzt, der bei einer langfristigen Anlage eines dem Grundst374ckswert entspre-chenden Kapitalbetrags zu erzielen w344re. Dabei soll nicht die Anpassung, son-dern die durch die Vereinbarung der Anpassungsregelung gew344hrleistete Ver-zinsung des Grundst374ckswerts billig und angemessen sein. So verh344lt es sich nach der Feststellung des Berufungsgerichts mit dem von den Kl344gerinnen ver-langten Betrag. Zu dessen Berechnung sind die Kl344gerinnen nicht von der durch 247 9a Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG f374r Wohngrundst374cke verworfenen 304nde-rung des Wertes des Grundst374cks, sondern von der 304nderung der Einkom-mensverh344ltnisse und der Lebenshaltungskosten, und damit von einem billigen Ma337stab ausgegangen. 17 - 9 - c) Die Bezugnahme auf die "allgemeinen Wirtschafts- und W344hrungsver-h344ltnisse" und die "Verzinsung des Grundst374ckswertes" in dem Erbbaurechts-vertrag stellt klar, dass sich die Anpassung des Erbbauzinses nicht nach den Besonderheiten im Verh344ltnis der Vertragsparteien richten soll, sondern nach allgemeinen Gegebenheiten. 18 19 d) Auch unabh344ngig hiervon ist nicht zu erkennen, weswegen eine For-derung auf Bezahlung eines Erbbauzinses von 1,32 200/qm und Jahr unbillig sein und die Beklagten in unangemessener Weise belasten k366nnte. IV. Die Kostenentscheidung folgt aus 247247 92 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO. 20 Kr374ger Klein Stresemann Czub Roth Vorinstanzen: AG Wolfsburg, Entscheidung vom 15.10.2008 - 10 C 291/08 (III) - LG Braunschweig, Entscheidung vom 20.05.2009 - 4 S 488/08 -
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