BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 110/11 Verkündet am: 20. Juni 2012 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 554 Abs. 2 Satz 1 Ob ein e vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbess e- rung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßna h- men zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. BGH, Urteil vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 110/11 - LG Berlin AG Berlin - Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche V erhandlung vom 9. Mai 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 11. März 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: D ie Beklagten sind seit de m Jahre 1996 Mieter einer W ohnung der Kl ä- gerin in Berlin. Die Wohnung verfügt über eine von der Vormieterin mit Zusti m- mung de s früheren Vermieters und Rechtsvorgängers der Klägerin eingebaute Gasetagenheizung , für die die Beklagten der Vormieterin eine Abl ösesumme gezahlt haben. Zuvor war die Wohnung mit Kohleöfen beheizt worden . Mit Schreiben vom 21. Mai 2008 kündigte die Klägerin de n Beklagten an, deren Wohnung durch eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Abs. 2 BGB zum Zwecke der Energieeinsparung un d der Wohnwerterhöhung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung anschließen zu wollen . D ie hierdurch en t- 1 2 - 3 - stehenden Kosten bezifferte die Klägerin mit 2.145 , die von den Beklagten insoweit zu tragende monatliche Umlage mit und den nach Anschluss an die Gaszentralheizung neu zu zahlenden Heizkostenvorschuss mit pro Monat. Die Beklagten stimmten der M aßnahme nicht zu. Die Klägerin hat darau fhin mit der vorliegenden Klage die Verurteilung der Beklagten zur Duldung des Anschlusses an die Gaszentralheizung begehrt . Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Beklagte n a n- tragsgemäß verurteilt. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreb en die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils . Entscheidungsgründe: Die Re vision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagten einen Anspruch gemäß § 554 Abs. 1 BGB ( gemeint: § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB ) auf Duldung des Anschlusses der von ihnen innegehaltenen Wohnung an die Gaszentralhe izung, da es sich hierbei um eine Modernisierungsmaßnahme handele. Modernisierungsma ß- nahmen seien bauliche Veränderungen der Mietsache, die deren Gebrauch s- wert erhöhten und eine bessere Nutzung gegenüber dem vom Vermieter zur Verfügung gestellten Zustand e rmöglichten. Dies sei vorliegend der Fall, da der vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zustand derjenige ohne Sammelhe i- 3 4 5 6 - 4 - zung, mithin die Ausstattung mit Kohleöfen sei. Demgegenüber stelle der A n- schluss an die Gaszentralheizung ei ne Modernisierungsmaßnahme dar. Maßgebend für die Beurteilung einer Verbesserung des Gebrauchswerts sei grundsätzlich der vom Vermieter zur Verfügung gestellte, nicht der vom Mi e- ter, sei es auch mit Genehmigung des Vermieters , geschaffene Zustand . Ve r- tragsgemäß sei vorliegend die Ausstattung mit einer Ofenheizung. Hierfür spr e- che schon die Regelung in § 3 der Anlage I des Mietvertrags, wonach der Mi e- ter die Überprüfung und Wartung der Öfen und/oder Gasgeräte regelmäßig auf seine Kosten vornehmen solle. Darüber hinaus hätten die Bek lagten selbst eine Quittung der Vormieterin vorgelegt, nach deren Inhalt sie die Gasetagenheizung von dieser direkt gegen Zahlung einer Abstandssumme übernommen hätten. Die Gasetagenheizung sei daher nicht vom Vermieter gestellt worden. Die darüber hinau s vorgebrachten Einwendungen der Beklagten griffen nicht durch. Insbesondere lägen keine sozialen Härtegründe vor, denn die B e- klagten wendeten lediglich ein, sie müssten nun erhöhte Vorschüsse zahlen. Dass dies im Verhältnis zu ihrem Einkommen oder zu den bisher getätigten Aufwendungen auf die Heizung eine Härte darstelle, hätten sie n icht dargelegt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Haus vorhandene Gas - zentralheizung nicht bejaht werden. 1 . Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht den von der Klägerin auf der Grundlage der von der Revision nicht beanstandeten Modern i- 7 8 9 10 - 5 - sierungsankündi gung geltend gemachten Duldung sanspruch unter dem G e- sichtspunkt des Vorliegens einer Modernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB geprüft. Das Berufungsgericht hat jedoch b ei der Be urte i- lung , ob mit der angekündigten Modernisierungsmaßnahme eine - von ihm a l- leine in den Blick genommene - Wohnwertverbesserung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB v erbunden ist , rechtsfehlerhaft den von der Klägerin erstre b- ten Anschluss der Wohnung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung mit einer vor Beginn des s treitgegenständlichen Mietverhältnisses gegebenen Au s- stattung der Wohnung mit Kohleöfen verglichen. a) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur wird a l- lerdings überwiegend die Auffassung vertreten, dass das Vorliegen einer M o- dernis ierungsmaßnahme gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB nach der beabsic h- tigten Veränderung des vom Vermieter geschuldeten Zustandes zu beurteile n sei . Maßgeblich hierfür sei allein der vom V ermieter zur Verfügung gestellte Z u- stand, so dass Verbesserungsmaßnahmen de s Mieters auch dann außer B e- tracht zu bleiben hätten , wenn sie mit Zustimmung des Vermieters erfolgt seien (so etwa LG Berlin, GE 2011, 57 f. ; GE 2010, 1273; Urteil vom 4. Dezember 2007 - 63 S 130/07, juris Rn. 5 ; GE 2004, 236 ; jeweils zu § 554 BGB ; LG Be rlin , NZM 1 999, 1036 ; GE 1998, 616 ; LG Hamburg, ZMR 1984, 60; j e- weils zur Vorgängerregelung in § 541b BGB aF ; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 554 Rn. 23; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., § 554 Rn. 11; Kinne in Kinne/Schach/B ieber, Miet - und Mietprozes s- recht, 6. Aufl., § 554 BGB Rn. 55; Schmid, Mietrecht, 2006, § 554 Rn. 20; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 326 f.; ders. in Huff , Neues Mietrecht, 2001, S. 89, 102 f. ; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 554 Rn. 24; jurisPK - BGB/Heilmann, 5. Aufl. , § 554 Rn. 9 ) . 11 - 6 - Nach andere r Ansicht ist hingegen bei der Beurteilung der Frage, ob es sich bei der vom Vermieter geplante n Maßnahme um eine Modernisierung ha n- delt , auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließl ich der vom Mi e- ter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen ab zustellen ( AG Hamburg, WuM 1993, 41, 42; so wohl auch LG Berlin , MM 2003, 193 [vgl. hierzu KG, WuM 2008, 597 ] ; AG Münster, WuM 1996, 268 f. ; Lammel, Wohnraum mie t- recht, 3. Aufl., § 554 Rn. 41 ) . b) Der Senat hat die vorstehend genannte Frage bisher nicht entschi e- den. Er hat sie im Senatsurteil vom 24. September 2008 (VIII ZR 275/07, NJW 2008, 3630 Rn. 33 f.) mangels Entscheidungserheblichkeit offen lassen können. Er entscheidet sie nun mehr im Sinne der letztgenannten Auffassung . Bei der Frage , ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wo h- nung abzustellen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (ge genwärt i- gen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. aa) D e r Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden, liegt die Zielsetzung des Gesetzgebers zugrunde, volk s- wirtschaftlich und ökologisch sinnvolle M odernisierungsmaßnahmen und damit zugleich die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu fördern (vgl. BT - Dr uck s. 14/4553, S. 2 und 36 ; Schmidt - Futterer/ Eisenschmid , Mietrecht, 10. Aufl., § 554 BGB Rn. 5 ) ; zudem soll de r Vermieter in die Lage verset zt we r- den, den objektiven Gebrauchs - und Substanzwert der Räume oder Gebäud e- teile im Interesse einer besseren Vermietbarkeit zu erhöhen ( vgl. Senatsurteile vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07, NJW 2008, 1218 Rn. 21; vom 28. September 2011 - VIII ZR 326/1 0, NJW 2011, 3514 Rn. 23; jeweils mwN ; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 554 Rn. 1 ). Unter Berücksicht i- gung dieser Zwecke ist es nicht gerechtfertigt, bei der Frage, ob eine vom Ve r- 12 13 14 - 7 - mieter beabsichtigte Maßnahme zu einer Verbesserung der Miets ache führt, auf einen fiktiven Zustand unter Außerachtlassung genehmigter Mieterinvestitionen abzustellen. Vielmehr verhielte sich der Vermieter widersprüchlich, wenn er e i- nerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisi e- ren, und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen w o ll te . Erst recht gilt dies, wenn - wie hier - eine Verbesserung in Form des Einbaus einer Gasetagenheizung dur ch einen früheren Mieter durchgeführt und somit bei Beginn des aktuellen Mietverhältnisses schon vorhanden war. bb) Die Dispositionsbefugnis des Vermieters wird insoweit nicht unzulä s- sig eingeschränkt . Denn der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wo h- nung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vo r- zunehmen (Senatsurteil vom 14. September 2011 - VIII ZR 10/11, NZM 2012, 154 Rn. 11 mwN). Erteilt der Vermieter die Zustimmung zu baulichen Maßna h- men des Mieters, hat er es zudem in der Hand, diese an Bedingungen zu knü p- fen und so sicherzustellen, dass die vom Mieter vorgenommene n Maßnahmen sich mit den von ihm beabsichtigten Investitionen in Übereinstimm ung bringen lassen und - falls vom Vermieter gewünscht - dauerhaft in der Wohnung ve r- bleiben. Selbst wenn aber d ie Ver tragsparteien eine Vereinbarung über den dauerhaften Verbleib der Mieterinvestition in der Wohnung nicht getroffen h a- ben , wird d er Vermiet er eine Ausübung des Wegnahmerechts des Mieters (§ 539 BGB) in der Regel nach § 552 BGB abwenden können. cc) Entgegen der überwiegend vertretenen Auffassung sind die vom Mi e- ter bereits getätigten Aufwendungen nach dem Gesetzeswortlaut nicht lediglich im Rahmen der die Duldungspflicht ausschließenden Härte gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB zu berücksichtigen (so aber bereits Schmidt - Futterer/Blank, Woh n- 15 16 - 8 - raumschutzgesetze, 6. Aufl., Rn. C 166 g) . Der Gesetzgeber wollte mit der Au f- nahme der vom Mieter getätigten Verwendungen als Grund für eine Härte zwar sicherstellen, dass vorausgegangene eigene Verwendungen des Mieters auf die Mietsache bei der Abwägung, ob ein Duldungsanspruch ausgeschlossen ist, zu berücksichtigen sind (BT - Drucks. 9/2079, S. 12). Hieraus folg t aber nicht, dass bei der Frage, ob überhaupt eine Modernisierung vorliegt, der vom Mieter geschaffene Zustand außer Betracht zu bleiben h ä t te . Insoweit ist allein en t- scheidend, ob durch die geplante Maßnahme objektiv der Gebrauchs - oder Substanzwert der gemieteten Räume oder des Gebäudes erhöht beziehung s- weise eine Einsparung von Energie oder Wasser erreicht wird (vgl. BT - Drucks. 9/2079, S. 12 ). Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, etwa weil die vom Vermieter geplante Modernisierung über das hinau sgeht, was der Mieter zur Verbesserung der Mietsache unternommen hat, ist im Rahmen der dann grun d- sätzlich bestehenden Duldungspflicht des Mieters zu prüfen, ob die Duldung der Modernisierungsmaßnahmen - etwa wegen der vo m Mieter a uf eigene Kosten vorgenom menen Umbau - und Verbesserungsmaßnahmen - eine unzumutbare Härte darstellt. 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus einem anderen Grund als richtig (§ 561 ZPO). Die Ersetzung einer älteren Gasetagenheizung durch eine mo derne Gaszentralheizung wird zwar häufig (jedenfalls) eine - in der Modernisierung s- ankündigung der Klägerin auch angesprochene - Maßnahme zur Energieei n- sparung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB sein . Dies kann jedoch nicht losgelöst von den Umständen de s Einzelfalls beurteilt werden. Das Berufung s- gericht hat - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Feststellu n- gen dazu getroffen, ob der in der Revisionserwiderung wiederholte, unter Sac h- verständigenbeweis gestellte Vortrag der Klägerin zutrif ft, die moderne Ga s- 17 18 - 9 - zentralheizung, an die alle Wohnungen des Hauses mit Ausnahme derjenigen der Beklagten angeschlossen seien, sei erheblich energiesparender als die in der Wohnung der Beklagten vorhandene Gasetagenheizung. Diese Festste l- lungen werden nach zuholen sein. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erford erlichen Feststellungen getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin - Mitte, Entscheidung vom 11.08.2009 - 14 C 342/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.03.2011 - 63 S 469/09 - 19
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