BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILVIII ZR 11/03Verkündet am: 16. Juli 2003 Potsch,Justizangestellteals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ: nein BGB § 572 a.F.BGB § 566a i.d.F.d. Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonsti-gen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem geleistetenKaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kautionnicht ausgefolgt hat. Dies gilt auch dann, wenn für die Verpflichtungen des Zwangs-verwalters die Vorschriften des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 nochnicht heranzuziehen sind.BGH, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03 - LG Dessau AG Wittenberg - 2 -Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 16. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die RichterDr. Hübsch, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesenfür Recht erkannt:Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammerdes Landgerichts Dessau vom 13. Dezember 2002 wird zurück-gewiesen.Der Beklagte trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.Von Rechts wegenTatbestand: Die Parteien streiten um die Herausgabe der von den Klägern an ihrenvormaligen Vermieter geleisteten Kaution. Die Kläger waren aufgrund eines imJahre 1997 geschlossenen Vertrages Mieter eines Reihenhauses in H. . InErfüllung ihrer dabei übernommenen Pflicht zahlten sie 2.180 DM (= 1.114,62 Kaution an den Vermieter und Eigentümer. Der Beklagte übernahm das Grund-stück durch Beschlagnahme vom 15. Juni 1999 als Zwangsverwalter. Die gelei-stete Kaution wurde nicht an ihn ausgekehrt. Nach Beendigung des Mietver-hältnisses zum 31. Oktober 2001 verlangten die Kläger vergeblich vomZwangsverwalter die Rückzahlung der Kaution. - 3 -Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung des zur Sicherheit von denKlägern geleisteten Betrages zurückgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hatdas Landgericht den Beklagten zur Zahlung des begehrten Betrages nebst Zin-sen verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt derBeklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht hat ausgeführt:Der Beklagte sei als Zwangsverwalter gemäß § 550 b BGB a.F., § 152Abs. 2 ZVG in den bestehenden Mietvertrag eingetreten, so daß ihn die Rück-zahlungsverpflichtung bezüglich der an den Vermieter geleisteten Kautions-summe als mietvertragliche Erfüllungspflicht treffe.Aus § 572 BGB a.F. ergebe sich nichts anderes. Zwar sehe § 572 Satz 2BGB a.F. eine Überwälzung der Rückzahlungsverpflichtung auf den Erwerbereines vermieteten Grundstücks nur dann vor, wenn diesem die Sicherheitslei-stung vom (ursprünglichen) Vermieter ausgehändigt worden sei. Entgegen derAnsicht des Amtsgerichts könne die Vorschrift jedoch weder unmittelbar nochentsprechend auf den Fall angewendet werden, in welchem nicht der Erwerber,sondern, wie hier, der Zwangsverwalter in Anspruch genommen werde. Einedirekte Anwendung von § 572 Satz 2 BGB a.F. scheitere daran, daß § 146 ZVGfür die Anordnung der Zwangsverwaltung lediglich auf die Vorschriften der§§ 15 bis 27 ZVG über die Anordnung der Zwangsversteigerung verweise. Da- - 4 -mit werde nicht auf § 57 ZVG Bezug genommen, der seinerseits erst § 572BGB a.F. für anwendbar erkläre. Eine entsprechende Anwendung von § 572Satz 2 BGB a.F. scheide aus, weil keine dem Vermieterwechsel durch Grund-stückskauf vergleichbare Situation vorliege, die eine Analogie rechtfertigenkönnte.II.Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Es kanndahingestellt bleiben, ob die Frage einer Verpflichtung des Zwangsverwaltersvon Wohnraum zur Rückzahlung eines Kautionsbetrages, der ihm von demVermieter nicht ausgehändigt worden ist, schon nach der durch das Mietrechts-reformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) für die Zeit ab 1. September2001 geschaffenen neuen Rechtslage oder noch nach den früheren Vorschrif-ten zu beurteilen ist. Das Berufungsgericht hat das Mietrecht in seiner altenFassung angewandt und eine entsprechende Heranziehung des § 572 Satz 2BGB, der einer Rückzahlungspflicht des Zwangsverwalters entgegenstünde, zuRecht verneint. Da bei einer Analogie zu § 566 a BGB, der Nachfolgebestim-mung zu § 572 BGB a.F., nunmehr eine Erstattungspflicht des Zwangsverwal-ters gegeben ist (vgl. Gather in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 aRdnr. 20), auch wenn der Vermieter den Kautionsbetrag einbehalten hatte,kommt es nicht darauf an, ob bei einem Eigentumswechsel vor dem1. September 2001 - dementsprechend bei einer vor diesem Zeitpunkt ange-ordneten Zwangsverwaltung - das Mietrecht in seiner früheren oder in der neu-en Fassung gilt (vgl. hierzu Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 566 a Rdnr. 1m.w.Nachw.; Gather aaO § 566 a Rdnr. 4). - 5 -1. Die Revision nimmt die zutreffenden Ausführungen des Berufungsge-richts dazu hin, daß eine direkte Anwendung des § 572 Satz 2 BGB a.F. über§ 146 Abs. 1 ZVG ausscheidet. Sie meint aber, § 572 Satz 2 BGB a.F. sei ana-log anzuwenden. Deshalb sei der Zwangsverwalter nur dann verpflichtet, einevom Mieter an den Vermieter gezahlte Kaution nach Fälligkeit (zurück) zu be-zahlen, wenn der Vermieter ihm die Sicherheitsleistung ausgehändigt oder derZwangsverwalter gegenüber dem Vermieter die Verpflichtung zur Rückgewährübernommen habe. Im Streitfall sei beides nicht geschehen. Der Zwangsver-walter schulde den Klägern daher nicht die Zahlung des entsprechenden Betra-ges.Die Berechtigung einer solchen Analogie ist in der Rechtsprechung undim Schrifttum umstritten (für eine Analogie z.B.: LG Mannheim NZM 2000, 656;LG Berlin NJW 1978, 1633; MünchKomm-BGB/Voelskow, 3. Aufl. 1995, 572Rdnr. 9; ablehnend dagegen: OLG Hamburg NJW-RR 2002, 878; Sternel, Miet-recht, 3. Aufl. 1988, III Rdnr. 239; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl.1999, § 572 BGB Rdnr. 3; Belz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- undWohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Kap. VII Rdnr. 152, Gather in: Schmidt-Futterer,Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 572 BGB Rdnr. 20; Blank/Börstinghaus, Miete, § 572Rdnr. 26; offengelassen Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-,Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 1535). Jedenfalls für die Vertragsver-hältnisse über Wohnraummiete ist § 572 Satz 2 BGB a.F. nicht heranzuziehen.Gegen eine analoge Anwendung von § 572 Satz 2 BGB a.F. spricht, daß durchdie Beschlagnahme nach § 148 Abs. 2 ZVG, anders als bei der Zwangsverstei-gerung, kein Eigentumswechsel und kein Rechtsübergang stattfindet, sonderndem Eigentümer lediglich die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks ent-zogen wird. Der Zwangsverwalter handelt zwar im eigenen Namen, aber dochfür Rechnung des Schuldners/Vermieters und hat dessen Rechte wahrzuneh-men und Verpflichtungen zu erfüllen. - 6 -2. Scheidet eine analoge Anwendung von § 572 Satz 2 BGB a.F. aus,hat der Beklagte als Zwangsverwalter im Rahmen des § 152 Abs. 2 ZVG durchdie Beschlagnahme die Verwaltung bezüglich der in dem Mietvertrag zwischendem Eigentümer und dem Kläger begründeten Rechte und Pflichten übernom-men. Die Verwaltungs- und Erfüllungspflicht des Zwangsverwalters schließt dieKautionsabrede als Bestandteil des Mietverhältnisses daher ein (vgl. Senat,Urteil vom 26. März 2003 - VIII ZR 333/02, WuM 2003, 390 f. zur Rückzahlungnicht verbrauchter Nebenkosten).a) Soweit dem Urteil des Senats vom 20. September 1978 - VIII ZR 2/78,WuM 1978, 1326 unter 2 a) aa) zu entnehmen ist, § 152 Abs. 2 ZVG erfassedie mietvertragliche Kautionsabrede nicht, wird daran nicht mehr festgehalten.Der Senat ist auch im Hinblick auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160 ff. nicht gehalten, das Verfahrennach § 132 Abs. 2, 3 GVG einzuleiten. Die Entscheidung des XII. Zivilsenatsdes Bundesgerichtshofs äußert sich (aaO S. 166) zum Eintritt des Erwerbers inden Mietvertrag nach § 571 Abs. 1 BGB a.F. und damit zur Reichweite der Ver-tragsübernahme sowie zum Umfang der von ihm zu übernehmenden Pflichten;die Entscheidung beruht auf der Anwendung der Vorschriften der §§ 571, 572BGB a.F., die gemäß § 57 ZVG unmittelbar zwar für den Erwerb in derZwangsversteigerung, nicht aber für die Übernahme der Verwaltung durch denZwangsverwalter heranzuziehen sind. Wie dargetan, hat der Senat im Streitfallüber den Umfang der nach § 152 Abs. 2 ZVG auf von dem Zwangsverwalter zuübernehmenden Pflichten im Rahmen der ihm obliegenden Verwaltung desGrundstücks des Schuldners zu entscheiden.b) Dadurch, daß die Pflichten aus der Kautionsabrede in die Erfüllungs-pflichten des Zwangsverwalters einbezogen und diese nicht auf die mit der Ge-brauchsgewährungspflicht unmittelbar zusammenhängenden Pflichten begrenzt - 7 -werden, wird allerdings der Mieter den anderen Gläubigern des Vermieters ge-genüber begünstigt (Wolf/Eckert/Ball aaO), die aus dem verwalteten VermögenBefriedigung suchen können. Hat der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kau-tionssumme nicht ausgehändigt, wird die Haftungsmasse, die den anderenGläubigern zur Verfügung steht, geschmälert. Dies ist aber wegen des einerTreuhand ähnlichen Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter im Hinblickauf die Gewährung der Kaution gerechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt(OLG Hamburg aaO; a.A. LG Köln NJW-RR 1991, 80).3. Wie dargetan, hat der Beklagte bei einer Heranziehung der Vorschriftdes § 566 a BGB, die an die Stelle des § 572 BGB a.F. getreten ist, den Kauti-onsbetrag ebenfalls zu erstatten, obwohl ihm der Vermieter diese Summe nichtausgehändigt hat. Der Gesetzgeber hat für den Bereich der Wohnraummietedurch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) in§ 566a Satz 2 BGB jetzt die Interessen des Mieters vorrangig berücksichtigt.Nach dieser Vorschrift tritt der Erwerber eines Grundstücks in die Rückgabe-pflicht einer vom Wohnraummieter hingegebenen Kaution ein ohne Rücksichtdarauf, ob ihm die Kaution ausgefolgt worden ist; dasselbe gilt gemäß § 57ZVG nunmehr für die Zwangsversteigerung. Im Falle der Zwangsverwaltung ist - 8 -daher nicht anders zu entscheiden, wenn bereits die Vorschriften des Miet-rechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 anzuwenden sind (Gather aaO§ 566 a Rdnr. 20).Dr. Deppert Dr. HübschWiechersDr. WolstDr. Frellesen
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