ECLI:DE:BGH:2017:131017UVZR11.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 11/17 Verkündet am: 13. Oktober 2017 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 311b Abs. 1 a) Es stellt keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung des (potent i- ellen) Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn er - bei wahrheitsgemäßer E r- klärung seiner Abschlussbereitschaft - dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält , den Kaufpreis zu erhöhen. Eine Haftung wegen Ve r- schuldens bei Vertragsverhandlungen scheidet deshalb aus. b) Der (potentielle) Verkäufer haftet auch dann nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskauf vertr a- ges nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Z u- standekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlo s- sen hat. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2017 - V ZR 11/17 - OLG Stuttgart LG Stuttgart - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Oktober 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin Weinland und die Richter Dr. Ka zele, Dr. Göbel und Dr. Hamdorf für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart 5. Zivilsenat - vom 19. Dezember 2016 wird auf Kosten des Kl ä- gers zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Beklagte , eine Großinve storin in der Immobilienbranche, beabsichti g- te , mehrere in Frankfurt am Main belegene Eigentumswohnungen an Priva t- kunden zu veräußern . Hierzu bediente sie sich der Vermittlung der D . GmbH, die wiederum den Zeugen H . als i hren Vertriebsb e auftragten einschaltete . Der Kläger trat über eine Internetplattform mit dem Zeu gen in Ko n- takt und teilte diesem nach einer Besichtigung im August 2013 mit, dass er eine nähe r b ezeichnete Dachgeschosswoh nung mit Pkw - Abstellplatz zum inserie r- ten Preis von 376.700 wolle. Anfang Septe m ber 2013 über sandte der Zeuge dem Kläger einen ersten Kaufvertragsentwurf. Am 23. September 2013 informierte d er Kläger den Zeugen darüber, am W o chenende den Kreditvertrag erhalten zu haben und diesen bis zum 1. Oktober 2013 seinem Finanzierung s- partner vor legen zu müssen. Er bat deshalb um Mitteilung, welche weiteren A s- 1 - 3 - pekte einer Abwicklung des Kaufvertrages entgegenstünden. Der Zeuge an t- wortete am 26. September 2013, dass außer der Eintragung der Beklagt en in das Grundbuch und der Fertigstellungsanzeige für Renovierungsmaßnahmen aus seiner Sicht keine Hindernisse bestünden. Am selben Tag übersandte er dem Kläger einen weiteren Kaufvertragsentwurf s o wie d ie Teilungserklärung . Am 27. September 2013 stellte der Kläger bei se i nem Finanzierungspartner einen Antrag auf Gewährung eines Darlehens über 300.000 e- frist des Darlehensgebers lief bis zum 1. Oktober 2013; der Darlehensvertrag enthielt eine Information zum Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tage n nach A b- schluss des Vertrages. Am 30. September 2013 erhielt der Kläger die Mitte i- lung, der Kaufvertrag könne Mitte Oktober beurku n det werden. Am 14. Oktober 2013 informierte d er Zeuge den Kläger darüber, dass der Notartermin am 30. Oktober 2013 statt find e . Am 22. Oktober 2013 teilt e der Zeuge dem Kläger telefonisch mit, die Beklagte werde die Wohnung nur noch zu einem höheren Preis verkaufe n; der ne ue Kaufpreis sollte 472.400 Mit dieser Erh ö- hung war der Kläger nicht ein verstanden und nahm von einem Vertragsschluss Abstand. Die Beklagte veräußerte die Wohnung zu dem höheren Preis an einen anderen Erwerber. Mit der Klage verlangt d er Kläger im Wesentlichen Erstattung der Kosten der Rückabwicklung des Fin anzierungsvertr a- ges entstanden sind. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revisio n, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger se i- ne n Zahlungsantrag weiter. 2 - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, dass der Beklagten eine zur Haftung aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen führende schwerwiegende Treu e- pflichtverletzung nur angelastet werden könnte , wenn sie entweder eine ta t- sächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft zum ursprünglichen Preis vo r- gespiegelt habe oder, was dem gleichzustellen sei, die Verkaufsbereitschaft ursprünglich zwar gehabt habe, aber dann innerlich von ihr abgerückt sei, ohne dies zu of fenbaren. D en Nachweis eine r solche n Treu e pflichtverletzung habe der Kläger nicht ge führt. D ie Behauptung der Beklagten, sie habe die Preise erhöht, weil die D . GmbH Mitte Oktober 2013 festgestellt habe, dass diese ni cht marktgerecht gewesen seien , und den Kläger unmitte l- bar darauf informiert , sei nicht widerlegt worden . Eine Treu e pflichtverletzung lasse sich auch nicht auf die Behauptung des Klägers stützen, d ie Beklagte h a- be sich vorbehal ten , fest zugesagte Preis e jederzeit nach oben zu korrigie ren, ohne den Kläger hierauf hinzuweisen. Ein solches Geschäftsgebaren der B e- klagten lasse sich den Aussagen des Zeugen H . nicht entnehmen. Letztlich komme es da rauf nicht an, weil der Verkäufer seine einmal geäußerten Prei s- vorstellungen bis zum Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrages grundsätzlich noch ändern könne. Die Ü berlegun gen des Klägers , die Beklagte habe mit dem Angebot an ihn nur den Markt te sten wol len, seien spekulativ. Die Abstandnahme von dem Vertragsschluss vor der Beurkundung sei auch nicht deshalb als schwerwiegende Treu e pflichtverletzung anzusehen, weil die B e- klagte aufgrund der ihr über den Zeugen H . zuzurechnen den Kenntnis g e- w usst habe , dass der Kläger bereits einen Finanzie rungsvertrag abgeschlossen 3 - 5 - gehabt habe . Der Kaufinteressent handele vor Vertragsschluss auf eigenes R i- siko. II. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand. 1. a) Im Rahmen der Privataut onomie hat jede Partei bis zum Vertrag s- abschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Nur wenn der Ve r- tra gsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anz u- nehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesi chtspunkt der Verletzung vo r- vertraglicher Schutzpflichten zu erstatten sein, wenn er den Vertragsabschluss später ohne triftigen Grund ablehnt (BGH, Urteile vom 6. Februar 1969 II ZR 86/67, WM 1969, 595, 597, vom 12. Juni 1975 - X ZR 25/73, WM 1975, 923, 924 und vom 7. Februar 1980 - III ZR 23/78, BGHZ 76, 343, 349). b) Bei einem Grundstückskaufvertrag sind an die Verletzung vorvertragl i- cher Schutzpflichten strengere Anforderungen zu stellen. Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwir kung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt. Eine solche ist beispielsweise beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft oder auch dann gegeben , wenn ein Verhandlungspartner zwar zunächst verkaufsbereit war, im Verlaufe der Verhandlungen aber inne r- 4 5 6 - 6 - lich von dieser Bereits chaft abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren ( vgl. Senat, Urteil vom 29. März 1996 - V ZR 332/94, NJW 1996, 1884, 1885; Urteil vom 9. November 2012 - V ZR 182/11, NJW 2013, 928 Rn. 8 mwN). Begründete schon das Fehlen triftiger Gründe für die Verweigerung d er Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags die Haftung des Verhandlungs partners, bedeutete das nämlich einen indirekten Zwang zum Abschluss des Vertrags. Ein solcher Zwang liefe dem Zweck der Formvorschrift des § 311b BGB zuwider, nach der wegen der obje ktiven Eigenart des Vertragsgegenstandes eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert wer den soll (Senat, Urteil vom 29. März 1996 V ZR 332/94, NJW 1996, 1884, 1885 ; Urteil vom 9. November 2012 V ZR 182/11, NJW 2013, 928 Rn. 8 ). 2. Von diesen Grundsätzen geht das Berufungsgericht zutreffend aus und gelangt ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis, der Kläger habe den Beweis, dass die Beklagte ihm eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereit schaft zu dem ursprünglich genannten Preis vorgespie gelt habe oder dass sie von einer ursprünglich vorhandenen Verkaufsbereitschaft innerlich abgerückt sei, ohne dies - rechtzeitig - zu offen baren, nicht geführt . Die von der Revision hie r- gegen erhobenen Rügen verhelfen dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg. a) D ie Beweiswürdigung des Tatrichters kann von dem Revisionsgericht nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht sich dem Gebot des § 286 ZPO entsprechend mit dem Streitstoff und den Beweisergebnissen u m- fassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Beweiswürdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt (Senat, Urteil vom 9. Juli 1999 - V ZR 12/98, NJW 1999, 3481, 3482 ; Urteil vom 5. November 2010 - V ZR 228/09, NJW 2011, 1217 Rn. 25) . 7 8 - 7 - b) Hiernach ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht auf der Grundlage der Bekundungen des Zeugen H . den dem Kläger obliege n- den Beweis, dass die Beklagte von vorn e herein nicht bereit war, die Wohnung zu dem mitgeteilten Preis zu verkaufen und mit dem Angebot nur den Markt testen woll te, als nicht geführt ansieht. c) Auf die von dem Kläger auf eine Verletzung von § 286 ZPO gestützte Rüge, wonach das Berufungsgericht in tatsächlicher Hinsicht hätte davon au s- gehen müssen, da ss nach den unternehmensinternen Gepflogenheiten der B e- klagten der Abschluss des Kaufvertrages unter dem Vorbehalt einer jederzeit noch möglichen Überprüfung des Kaufpreises gestanden habe, kommt es nicht an. Entgegen der Auffassung des Klägers stellt es n ämlich keine besonders schwer wiegende Treuepflichtverletzung des (potentiellen) Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn dieser - bei wahrheitsgemäßer Erklä rung seiner A b- schlussbereitschaft - dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vo r- behält, den Kaufpreis zu erhöhen. aa) Auch wenn dem Verhandlungspartner bewusst ist, dass nach seiner Erklärung , den Vertrag zu bestimmten Be dingungen ab schließen zu wollen , Umstände eintreten können, die ihn von dem Vertrags schluss abhalten können, kann er ab schlussbereit sein. Entscheidend ist, ob die Erklärung im Zeitpunkt ihrer Abgabe der Wahrheit entspricht, der (potentielle) Verkäufer also zu diesem Zeitpunkt zur Veräußerung der Immobilie zu den mitget eilten Bedingungen b e- reit ist . Es steht ihm aber frei, von dieser Verkaufsabsicht wieder abzurücken , da er an seine Erklärung mangels notarieller Beurkundung nicht gebunden ist. Ein solches Abrücken muss er dem potentiellen Vertragspartner allerdings u m- gehend mitteilen. Eine darüber hinausgehende Pflicht, den Interessenten darauf 9 10 11 - 8 - hinzuweisen, dass er sich vorbehält, von seiner Verkaufsabsicht abzurücken, trifft den Verkäufer demgegenüber nicht. Vielmehr muss dem Kaufinteressenten klar sein, dass der Verkaufswillige bis zur B eurkundung des Kaufvertrages nicht g ebunden ist und es diesem daher freisteht, seine Verkaufsbereitschaft aufz u- geben oder zu modifizieren. bb) Hier nach war die Beklagte nicht gehindert, Mitte Oktober 2013 den Kaufpreis für die Wohnung zu erhöhen. Ihrer daraus folgenden Offenbarung s- pfli cht gegenüber dem Kläger ist die Beklagte nach den Feststellungen des B e- rufungsgerichts nachgekommen, indem sie ihn hierüber zeitnah unterrichtet hat. 3. Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsgericht schließlich davon aus, dass sich der Abbruch der Ver handlungen durch die Beklagte am 22. Oktober 2013 a uch nicht deshalb als besonders schwerwiegender Treue pflicht verstoß dar stellt, weil sie wusste, dass der Kläger bereits einen Darlehensvertrag abg e- schossen hatte. a) Der (potentielle) Verkäufer hafte t nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstück s kaufvertra - ges nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zu - standekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag ab g e- schlo sssen hat. Hierin kann schon deshalb keine besonders schwerwiegende Treu e pflichtverletzung gesehen werden, weil es der Kaufinteressent andernfalls in der Hand hätte, d urch eigene Dispositionen den Verkäufer mittelbar zum A b- schluss des Grundstückskaufvertra ges zu bewegen, obwohl ein formgültiger Vertrag i.S.d. § 311b BGB noch nicht zustande gekommen ist. Dies liefe dem Zweck der Formvorschrift zuwider. 12 13 14 - 9 - b) Eine unangemessene Benachteiligung des Kaufinteressenten ist hiermit nicht verbunden. Da vor der Beurkundung eine rechtliche Bindung des Verkaufswilligen noch nicht besteht, erfolgen Vermögensdispositionen, die in Erwartung eines Kaufabschlusses getätigt werden, grundsätzlich auf eigenes Risiko. Hierdurch wird der Kaufinteressent nicht unzumutbar belastet, denn er kann zunächst lediglich eine Finanzierungszusage ein holen und den Darl e- hensve rtrag erst im Anschluss an die B eurkund ung des Kaufver trages schli e- ßen oder den Darlehensvertrag von vorneherein unter der Bedingung des Kaufs s chließen . 15 - 10 - III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Weinland Kazele Göbel Hamdorf Vorinstanzen: LG Stuttgart, Entscheidung vom 24.03.2016 - 20 O 172/15 - OLG Stuttgart, Entscheidung vom 19.12.2016 - 5 U 61/16 - 16
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