BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 112/14 Verkündet am: 12. November 2014 Ring Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: j a BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3; HeizkostenVO § 9 Abs. 1 Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgeles e- nen Messwerten oder einer Schätzu ng beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung en t- spricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht. BGH, Urteil vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14 - LG Mannheim AG Mannheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2014 durch die Vo rsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achille s , Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf di e Revision des Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 26. März 2014 aufgehoben. Die Sache wird zu r neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen . Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit 2003 Mieter einer Wohnung in Mannheim. Der Bekla g- te erwarb die Wohnung nach Abs chluss des Mietvertrags und trat als Vermieter in da s Mietverhältnis ein. Der Kläger, der nach den Vereinbarungen im Mi etvertrag zu monatlichen Betri ebskostenvorauszahlungen verpflichtet ist, errechnete für den Zeitraum 1. August 2010 bis 31. Juli 2011 ein Betriebskostenguthaben zu seinen Gun s- ten in Hö ahlung er mit der Klage verlangt. Der B e- klagte rechnete über die den genannten Zeitraum betreffenden Betriebskosten seinerseits am 12. Juli 2012 ab. Diese Abrechnung weist einen Saldo zu seinen 1 2 - 3 - aus , auf dessen Zahlung der Beklagte den Kläger widerklagend in Anspruch nimmt . Der Beklagte wies am Ende seiner Abrechnung vom 12. Juli 2012 darauf hin, dass die eingestellten Heizkosten nach dem prozentualen Vorjahresve r- eien. Nach Auffassung des Klägers entspricht die Abrechnun g vom 12. Juli 2012 nicht den fo rmellen Anforderun gen an eine ordnungsgemäße Betriebs kostenabrechnung, weil er nicht in der Lage sei, die Abre chnung auf ihre Richtigkeit zu ü berprüfen. Das Amtsger icht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Das Landgericht hat die lediglich vom Beklagten eingelegt e Berufung zurückgewi e- sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Zahlungsanspruch weiter. Entscheidungsgrü nde: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen Folgendes ausgeführt: Die Betriebskostenabrechnung des Beklagten vom 12. Juli 2012 genüge den an sie zu stellende n formellen Anforderungen n icht, so dass ein Zahlung s- anspruch des Beklagten nicht bestehe. 3 4 5 6 7 - 4 - Formell ordnungsgemäß sei eine B etriebskostena b rechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspreche, also eine geord n e- te Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben dar stelle sowie regelm ä- ßig eine Zusammenstellung der G esamtkosten, die A ngabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mi e ters und den Abzug seiner Vorauszahl ungen enthalte. H insichtlich der E r- lä u terung des Uml ageschlüssels sei erforder l ich, dass der Vermieter offenlege, wie sich die jeweiligen Quoten ermittelten. Anderes gelte allerdin gs, wenn die angegebenen Verbrau chswerte auf Schätzungen beruhten. Denn in diese m Fall sei der Wertansatz nicht aus sich herau s verständlich, so dass auch die Grundlagen der Schätzung anzugeben seien. Diesen Anforderungen genüge die Abrechnung der Beklagten vom 12. Juli 2012 nicht. Zwar sei in der Abrechnung angegeben, dass die Heizko s- ten nach dem prozentualen Vorjahresverbrauch und die Warmwasserkosten nach vergleichbaren Räumen geschätzt word en seien. Diese Angaben ließen jedoch nicht erkennen, welche der Schätzmethoden nach § 9a Heizkostenve r- ordnung konkret Anwendung gefunden habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Na chprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgericht s entspricht die dem Kläger von dem Bekla g- ten für den Zeitraum 1. August 2010 bis 31. Juli 2011 erteilte Betriebskostena b- rechnung vom 12. Juli 2012 den formellen Anforderungen. 1. Wie d a s Berufungsgericht im Ansatz zutreffend erkannt hat, ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen 8 9 10 11 - 5 - Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenste l- lung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Ang aben in der Betriebsko s- tenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anst e- henden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; z.B. S e- natsurteil e v om 9. Oktober 2013 VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 13; vom 15. Februar 2012 VIII ZR 197/11, NJW 2012, 1502 Rn. 2 3 f. ; vom 23. Juni 2010 VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 Rn. 11 ; jeweils mwN). 2. Diesen Anforderungen wird d ie Betriebskostenabrechnung des B e- klagten vom 12. Juli 2012 gerecht . a) Aus dieser Abrechnung sind sowohl der Gesamtbetrag der umzul e- genden Heiz - und Warmwasserkosten (Heizung 6.483,24 als auch der angewendete Umlagemaßstab ersichtlich . Die Umlage nach Grundkosten (jeweils 30 % der Gesamtkosten) ist j e- weils nach dem Flächenmaßstab erfolgt, wobei sowohl die Gesamtfläche als auch die Fläche der Wohnung des Klä gers angegeben sind , so dass der sich für ihn ergebende Anteil rechnerisch nachvollziehbar ist. Bei der Umlage nach Verbrauch (70 % der Gesamtkosten, bei den Hei z- kosten 4.538,27 b- rechnung entnehmen , dass bezüglich der Heizkosten Verbrauchseinheiten und beim Warmwasser die verbrauchte Warmwassermenge zugrunde gelegt wu r- den. Auch für die Wohnung des Klägers sind eine konkrete Warmwasserme n- ge (22,82 cbm) angegeben, ferner für jeden Raum in der Wohn ung konkrete Verbrauchseinheiten, deren Summe sich auf 8.260,75 Einheiten beläuft. Da in 12 13 14 15 16 - 6 - der Abrechnung außerdem die Gesamtsumme aller Verbrauchseinheiten im Abrechnungsobjekt angegeben ist (22.702,97 Einheiten), kann der als Anteil des Klägers ausgewiesen e Betrag der Verbrauchskosten der Heizung (1.651,30 Umlage von 70 % der Warmwasserkosten nach Verbrauch, die nach dem Ve r- hältnis des für die Wohnung des Klägers angegebenen Verbrauchs (22,82 cbm) zum Gesamtverbrauch (232,51 cbm) im Abrechnungsobjekt verteilt wurden. Eine in diesem Sinne verstandene Nachvollziehbarkeit genügt für die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung. Dass die für die Wohnung des Klägers angesetzten Verbrauchseinheit en nicht auf abgelesenen Werten beruhen, sondern aufgrund einer " prozentualen Schätzung aufgrund des Vorjahresverbrauchs " ermittelt worden sind und die als Verbrauch angesetzte Warmwassermenge nicht auf einer Messung, sondern auf " einer Schätzung anhand ve rgleich barer Räume " beruht, rechtfertigt keine andere Beurteilung. b) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung und einer in der Instanzrechtsprechung ( AG Berlin - Schöneberg, WuM 1978, 23; AG Neuruppin, WuM 2004, 538, 539; LG Berlin, GE 2007, 1190; LG Berlin, GE 2011, 612; AG Berlin - Charlottenburg, GE 2011, 756, 757; AG Köln, WuM 2012, 582; AG Berlin - Tiergarten, WuM 2012, 618, 619; OLG Köln, Urteil vom 25. Juli 2014 - 1 U 45/13, BeckRS 2014, 18065 unter II 2 c bb [zum Gewerberaum]) und im Schrifttum (Schmidt - Futterer/Lammel, Mietrecht, 11. Aufl., § 9a HeizKV Rn. 30; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 523; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2014, Anhang B zu § 556c BGB - HeizkostenV Rn. 9 ) vertretenen Ansicht , sind an die formelle Ordnungs gemäßheit einer Heizkostenabrechnung keine weitergehenden Anforderungen zu stellen. Insbesondere muss der Ve r- mieter nicht bereits auf dieser Ebene darlegen und erläu tern, auf welche Weise 17 18 - 7 - er in Fällen einer in der abzurechnenden Wohnung unterbliebenen Ve r- brauchsablesung die dann gemäß § 9a Abs. 1 Heizkostenverordnung als Ve r- brauchswerte dieser Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat. Es bedarf insoweit weder einer Beifügung der Vorjahresabrech nung, aus der die damals ermittelten Werte ersich tlich sind, noch weiterer A ngaben oder E r- läuterungen, anhand der er der Mie ter die materielle Richtigkeit des für ihn a n- gesetzten Werts im Einzelnen nachvollziehen kann, denn damit würde die A b- rechnung überfrachtet (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 14 ; ähnlich: Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht 2013, § 9a HeizKV Rn. 3; Langenberg, Betriebskostenrecht, 7. Aufl., Rn. K 250 ) . Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, o b d ie dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abg e- lesenen Messwerten oder einer Schätzung beru hen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkoste n- vero r dnung ent spricht. III. Nach allem kann da s B erufungsurteil keinen B estand haben; es ist au f- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, ist sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht z u- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungs gericht hat sich von seinem Rechtsstandpunkt folgerichtig bisher nicht mit der materiellen 19 - 8 - Richtigkeit der Abrechnung des Klägers vom 12. Juli 2012 beschäftigt. Dies wird nachzuholen sein. Dr. Milger Dr. Achil les Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 26.07.2013 - 10 C 125/13 - LG Mannheim, Entscheidung vom 26.03.2014 - 4 S 99/1 3 -
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