BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 113/06 Verk374ndet am: 23. Mai 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 a) Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnr344ume weder als "Wohnung f374r sich" noch f374r Familien- oder Haushaltsangeh366rige ben366tigen. Eigenbedarf im Sinne von 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht. b) Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebs-fremden abgeschlossenen Mietverh344ltnisses gem344337 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB be-steht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe f374r den Betriebsablauf von nen-nenswertem Vorteil ist (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06). BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 23. Mai 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 2. M344rz 2006 wird zur374ck-gewiesen. Die Kl344gerin tr344gt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit 1985 Mieter einer Wohnung in B. . Vermieterin war die B. -AG, in deren Dienst der Beklagte stand. Die B. -AG be-trieb auf dem rund 10.000 m262 gro337en Gel344nde bis 1996 ein Umspannwerk. 1 Die Kl344gerin erwarb das Grundst374ck im Jahr 2001. Unter der Bezeich-nung "m. Umspannwerk B. " vermietet sie dort Gewerbefl344chen, unter anderem eine Veranstaltungshalle. Ein Teil der vorhandenen B374ror344ume steht leer. 2 Durch Anwaltsschreiben vom 27. Februar 2004 k374ndigte die Kl344gerin das Mietverh344ltnis zum 28. Februar 2005 mit der Begr374ndung, die Nutzung der Wohnung durch ihren Mitarbeiter W. sei aus betrieblichen Gr374nden dringend erforderlich. Neben ihrem Gesch344ftsf374hrer sei ihr Mitarbeiter W. "Schl374ssel- 3 - 3 - kraft" des Unternehmens. Als "Eventmanager" sei er ma337geblich daf374r zust344n-dig, mit gewerblichen Mietinteressenten zu verhandeln, um die Veranstaltungs-halle zu vermieten. Er m374sse stets und auch kurzfristig erreichbar sein, um die R344umlichkeiten vorzuf374hren. Bei Veranstaltungen m374sse er als Ansprechpart-ner zugegen sein. Da er am Niederrhein wohne, sei er w344hrend seiner ge-sch344ftlichen Aufenthalte in B. auf eine Hotelunterbringung angewiesen; die-se sei ihm nicht zumutbar. Der Beklagte widersprach der K374ndigung. Mit ihrer Klage begehrt die Kl344gerin, soweit f374r das Revisionsverfahren noch von Interesse, die R344umung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat der R344umungsklage statt-gegeben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihren R344umungsantrag weiter. 4 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef374hrt: Die Kl344gerin habe keinen Anspruch auf R344umung und Herausgabe der vom Beklagten gemieteten Wohnung (247 546 BGB). Die am 27. Februar 2004 erkl344rte K374ndigung habe das Mietverh344ltnis der Parteien nicht beendet. Die Kl344gerin habe kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh344ltnisses im Sinne von 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, weil eine juristische Person schon begrifflich keinen Eigenbedarf geltend machen k366nne. 5 Ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne vom 247 573 Abs. 1 BGB k366nne sich zwar auch daraus ergeben, dass einem Mitarbeiter eine Woh-nung aus betrieblichen Gr374nden vermietet werden solle (Betriebsbedarf). Es 6 - 4 - m374sse jedoch nach Art und Schwere mit den F344llen des 247 573 Abs. 2 BGB ver-gleichbar sein. Das sei hier nicht der Fall. Bei einer an einen Betriebsfremden vermieteten Wohnung gen374ge es nicht, dass sie einem Betriebsangeh366rigen mit konkretem Wohnbedarf vermietet werden solle. Zus344tzlich m374sse gerade das Bewohnen dieser speziellen R344ume durch diesen Arbeitnehmer f374r die ord-nungsgem344337e F374hrung des Betriebs erforderlich sein. Die Kl344gerin habe nicht schl374ssig dargelegt, inwiefern es zur F374hrung ih-res Betriebs notwendig sei, dass ihr Mitarbeiter W. unmittelbar an seiner Arbeitsstelle wohne. Dabei k366nne dahinstehen, ob er eine "Schl374sselkraft" des Unternehmens sei, denn selbst dann sei nicht nachvollziehbar, warum er auf dem Betriebsgel344nde wohnen m374sse. Nach den Angaben des vom Berufungs-gericht pers366nlich geh366rten Gesch344ftsf374hrers der Kl344gerin gehe es allein dar-um, den Wohnbedarf des Mitarbeiters W. kosteng374nstig zu decken und f374r einen kurzen Weg in die eigene Wohnung zu sorgen. Dar374ber hinaus sei es f374r den Betriebsablauf auch nicht erforderlich, dass der Mitarbeiter W. st344ndig vor Ort sei, denn es sei davon auszugehen, dass vor Besichtigungen Termine mit gewerblichen Mietinteressenten vereinbart w374rden. Dies k366nne der Mitarbei-ter W. auch von einem der zur Verf374gung stehenden B374ror344ume aus tun. 7 II. Diese Ausf374hrungen halten der rechtlichen Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. 8 Die Kl344gerin kann von dem Beklagten nicht gem344337 247 546 Abs. 1 BGB R344umung und Herausgabe der von ihm gemieteten Wohnung verlangen, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverh344ltnis ist durch die K374ndigung vom 27. Februar 2004 nicht beendet worden. 9 - 5 - 1. Eigenbedarf im Sinne von 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits be-grifflich nicht in Betracht. Die Kl344gerin als Kommanditgesellschaft (KG) kann die R344ume weder "als Wohnung f374r sich" noch f374r Familien- oder Haushaltsange-h366rige ben366tigen (vgl. zur juristischen Person Senatsurteil vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691 = NJW-RR 2004, 12, unter II 1; Staudin-ger/Rolfs, BGB (2006), 247 573 Rdnr. 71, m.w.N.). 10 2. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch ein berechtigtes In-teresse der Kl344gerin an der Beendigung des Mietverh344ltnisses mit dem Beklag-ten im Sinne von 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Die Beantwortung der Fra-ge, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, erfor-dert eine umfassende W374rdigung der Umst344nde des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin 374berpr374ft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachen-grundlage beruht, alle ma337geblichen Gesichtspunkte ber374cksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Ma337stab angewandt hat (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, WuM 2006, 193 = NJW 2006, 1585, Tz. 19). Der Pr374fung anhand dieses Ma337stabs halten die Ausf374h-rungen des Berufungsgerichts stand. 11 a) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverh344ltnisses kann sich allerdings auch daraus ergeben, dass einem Mitar-beiter seines Unternehmens aus betrieblichen Gr374nden eine an einen Betriebs-fremden vermietete Wohnung zur Verf374gung gestellt werden soll, sofern der Vermieter vern374nftige Gr374nde f374r die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den Nutzungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, 781 = NJW 2005, 3782; Staudinger/Rolfs, aaO, 247 573 Rdnr. 171). 12 - 6 - Dabei ist zu beachten, dass der K374ndigungstatbestand des 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in 247 573 Abs. 2 BGB genannten K374ndigungsgr374nden gleich-gewichtig ist (BVerfG NJW 1992, 105, 106, zu 247 564b BGB aF; Staudin-ger/Rolfs, aaO, 247 573 Rdnr. 166). Das Interesse des Vermieters an der Beendi-gung des Mietverh344ltnisses ist danach zu gewichten, ob und gegebenenfalls welche Bedeutung es f374r das Unternehmen hat, dass der Mitarbeiter seinen Wohnsitz in der vermieteten Wohnung nimmt. Dabei kommt es insbesondere auf die Funktion und die Aufgaben des Mitarbeiters an. 13 b) Das Berufungsgericht ist nach diesen Ma337st344ben ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, dass die Kl344gerin vern374nftige Gr374nde f374r die Beendi-gung ihres Mietverh344ltnisses mit dem Beklagten nicht nachvollziehbar dargelegt hat. 14 Nach der tatrichterlichen W374rdigung des Berufungsgerichts ist es aus be-trieblichen Gr374nden weder geboten noch f374r den Betriebsablauf von nennens-wertem Vorteil, dass der Mitarbeiter W. auf dem Betriebsgel344nde wohnt. Besichtigungen der Halle k366nne er auch von B374ror344umen auf dem Gel344nde aus organisieren; Termine mit Mietinteressenten k366nnten auf diese Weise auch kurzfristig vereinbart werden. Dazu bed374rfe es keiner Wohnung auf dem Be-triebsgel344nde. 15 Es geht der Kl344gerin, wie das Berufungsgericht aufgrund der Angaben ih-res Gesch344ftsf374hrers bei dessen pers366nlicher Anh366rung ohne Rechtsfehler festgestellt hat, im Wesentlichen darum, ihrem Mitarbeiter nach langer und un-geregelter Arbeitszeit, die - je nach Veranstaltungsdauer - auch nachts enden kann, zu einem kurzen Heimweg zu verhelfen. Dem hat das Berufungsgericht 16 - 7 - jedoch unter Ber374cksichtigung der Gesamtumst344nde ohne Rechtsfehler kein entscheidendes Gewicht zugemessen. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof, Entscheidung vom 08.11.2005 - 10 C 213/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.03.2006 - 62 S 393/05 -
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