BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 113/09 Verk374ndet am: 19. August 2010 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 634 a.F.; WEG 247 21 Abs. 5 Nr. 2 a.F. Hat die Wohnungseigent374mergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss die Aus374bung gemeinschaftsbezogener Gew344hrleistungsrechte wegen M344ngeln an der Bausub-stanz an sich gezogen, ist der einzelne Wohnungseigent374mer jedenfalls dann nicht gehindert, dem Ver344u337erer eine Frist zur M344ngelbeseitigung mit Ablehnungsandro-hung zu setzen, wenn die fristgebundene Aufforderung zur M344ngelbeseitigung mit den Interessen der Wohnungseigent374mergemeinschaft nicht kollidiert. BGB 247 203 F374hrt die Wohnungseigent374mergemeinschaft, die die Aus374bung der gemeinschafts-bezogenen Gew344hrleistungsanspr374che wegen M344ngeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums an sich gezogen hat, Verhandlungen mit dem Ver344u337erer 374ber die Beseitigung der M344ngel, wird dadurch die Verj344hrung der M344ngelbeseiti-gungsanspr374che der einzelnen Wohnungseigent374mer gehemmt. Soweit eine geson-derte Erm344chtigung nicht besteht, hemmt diese Verhandlung nicht die Verj344hrung der Anspr374che, die den Wohnungseigent374mern nach Ablauf einer von ihnen mit Ab-lehnungsandrohung gesetzten Frist entstehen. - 2 - GG Art. 103 Abs. 1; ZPO 247 139 Ein Berufungsgericht muss grunds344tzlich keinen Hinweis darauf erteilen, dass es von der Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts abweichen will, wenn die dem ange-fochtenen Urteil zugrunde liegende Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts als zentraler Streitpunkt zur 334berpr374fung durch das Berufungsgericht gestellt wird und die betroffene Partei deshalb von der Entscheidung des Berufungsgerichts nicht 374-berrascht wird. BGH, Urteil vom 19. August 2010 - VII ZR 113/09 - Kammergericht LG Berlin - 3 - Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 19. August 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kniffka, den Richter Dr. Kuffer, den Richter Bauner, die Richterin Safari Chabestari und den Richter Dr. Eick f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des Kammergerichts vom 19. Mai 2009 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagte tr344gt die Kosten des Revisionsverfahrens. Davon ausgenommen sind die durch die Nebenintervention entstandenen Kosten, die die Streithelferinnen zu 6 und 7 zu tragen haben. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger, zwei Wohnungseigent374mer, verlangen von der Beklagten, ei-ner Bautr344gerin, im Wege des gro337en Schadensersatzes wegen M344ngeln am Gemeinschaftseigentum die R374ckabwicklung ihres jeweiligen Erwerbsvertrags, Schadensersatz und die Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten f374r k374nfti-ge Sch344den aus dem Wohnungserwerb. Die Beklagte beruft sich einredeweise auf Verj344hrung. 1 Die Kl344ger erwarben von der Beklagten im Jahre 1998 je eine Eigen-tumswohnung in einer aus mehreren H344usern bestehenden Wohnungseigen- 2 - 4 - tumsanlage. In den Erwerbsvertr344gen verpflichtete sich die Beklagte, das Son-der- und Gemeinschaftseigentum nach Ma337gabe der in Bezug genommenen Baubeschreibung zu sanieren. Die Bauleistungen wurden vor dem 1. Januar 2000 abgenommen. Nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Erwerbs-vertr344gen beginnt die den Bestimmungen des b374rgerlichen Gesetzbuchs unter-liegende Gew344hrleistung nicht vor dem 1. Januar 2000. In der Folgezeit zeigten sich M344ngel am Gemeinschaftseigentum. Am 22. April 2004 fand zwischen der Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage und der Beklagten eine Unterre-dung statt, die unter anderem die als Mangel ger374gte Schimmelbildung in den Loggien zum Gegenstand hatte. Vereinbart wurde, dass die Wohnungseigen-t374mergemeinschaft eine Zusammenstellung der davon betroffenen Wohnungen vorlegen und die Beklagte sich bis 6. Mai 2004 zu den M344ngelr374gen 344u337ern sollte. Die Verwalterin legte mit Schreiben vom 1. Juni 2004 die vereinbarte Zu-sammenstellung vor und forderte die Beklagte auf, die M344ngel bis sp344testens 1. September 2004 zu beseitigen. In der Eigent374merversammlung vom 28. Oktober 2004 bevollm344chtigten die Wohnungseigent374mer die Hausverwal-tung, ihre Gew344hrleistungsanspr374che bez374glich der M344ngel am Gemein-schaftseigentum gegen374ber der Beklagten gerichtlich geltend zu machen. Unter dem 17. November 2004 nahm die von der Beklagten eingeschaltete S. Bau-projektsteuerung zu den angezeigten M344ngeln am Gemeinschaftseigentum Stellung. Der von der Verwalterin beauftragte Privatsachverst344ndige W. gab unter dem 29. Dezember 2004 eine gutachterliche Stellungnahme zu den M344n-geln am Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentumsanlage ab. Am 13. April 2005 fand eine weitere Besprechung zwischen der Verwalterin und der Beklagten statt, in der es unter anderem um die M344ngelr374gen hinsichtlich des Daches und der Loggien ging und insoweit die weitere Vorgehensweise be-sprochen wurde. Nach weiteren Gespr344chen und gutachterlichen Untersuchun-gen in der Folgezeit stimmten die Verwalterin und die Beklagte im Januar 2006 - 5 - ab, im Interesse einer au337ergerichtlichen Einigung Gutachten bei einvernehm-lich bestimmten Sachverst344ndigen einzuholen. Hinsichtlich der W344rmebr374cken-berechnung bei den Loggien und der Dachm344ngel wurde Dr. F. als Gutachter bestellt. Dieser erstellte sein Gutachten zu den Dachm344ngeln unter dem 6. Juli 2006 und die W344rmebr374ckenberechnung unter dem 4. Juli 2006. Der Gutachter gelangte zu dem Ergebnis, dass die Planung nicht den Mindestan-forderungen an den baulichen W344rmeschutz gen374ge. Die Verwalterin und die Beklagte verhandelten daraufhin bis Ende 2007 374ber die ger374gten M344ngel. Der Kl344ger zu 1 forderte die Beklagte mit Schreiben seines damaligen Prozessbevollm344chtigten vom 24. Juli 2006, der Kl344ger zu 2 mit einem solchen vom 14. August 2006 zur Beseitigung von verschiedenen Baum344ngeln auf. Un-ter anderem forderten sie unter Bezugnahme auf die Gutachten des Sachver-st344ndigen F. die Beseitigung der konstruktiv fehlerhaften D344mmung der Loggien sowie die Beseitigung der konstruktiv und handwerklich fehlerhaften Ausf374h-rung der Dacheindeckung. Beide Kl344ger setzten der Beklagten eine Frist zur Beseitigung der Baum344ngel bis 30. November 2006. Sie k374ndigten an, nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist Wandlung, Minderung oder Schadensersatz, gegebenenfalls Zug um Zug gegen R374ckgabe der Wohnungen, einschlie337lich aller sich daraus ergebender Sch344den, insbesondere m366glicher Steuersch344den, geltend zu machen. Gleichzeitig erkl344rten sie die Frist f374r verl344ngerbar, wenn die M344ngelbeseitigung in der Abstimmung mit den Vertretern der Wohnungsei-gent374mergemeinschaft zeitnah in Aussicht stehe bzw. hinsichtlich der einzelnen M344ngel verbindlich schriftlich zugesichert werde. Nachdem die Beklagte die ger374gten M344ngel nicht beseitigt hatte, lehnten die Kl344ger mit Schreiben vom 30. Januar 2007 bzw. 5. Juli 2007 weitere M344ngelbeseitigungsarbeiten ab und erkl344rten, Schadensersatz wegen Nichterf374llung geltend zu machen. 3 - 6 - Das Landgericht hat die Klage mit der Begr374ndung abgewiesen, es fehle an einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung. Die Berufung der Kl344ger hatte 374berwiegend Erfolg. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Be-klagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. 4 Entscheidungsgr374nde: Die zul344ssige Revision der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. 5 Auf die vor dem 1. Januar 2002 geschlossenen Erwerbsvertr344ge ist das bis 31. Dezember 2001 geltende Schuldrecht anwendbar, Art. 229 247 5 Satz 1 EGBGB; die Verj344hrung der Anspr374che richtet sich nach Art. 229 247 6 EGBGB. 6 I. Das Berufungsgericht h344lt einen Anspruch der Kl344ger gem344337 247247 634, 635 BGB f374r gegeben. Die Beklagte habe ihre Sanierungsverpflichtung aus den als Werkvertr344ge einzustufenden Erwerbsvertr344gen teilweise nicht erf374llt. Es l344gen zumindest zwei von der Beklagten zu vertretende M344ngel am Gemein-schaftseigentum vor, die gegen374ber der Beklagten hinreichend ger374gt worden seien und die jeder f374r sich zur Geltendmachung des Schadensersatzes wegen Nichterf374llung berechtige. 7 In den Loggien der Wohnung trete massiv Kondensat- und Schimmel-pilzbildung auf, die teilweise auf einem mangelhaften konstruktiven Aufbau be-ruhten und alle H344user der Wohnungseigentumsanlage betr344fen. Die M344ngel 8 - 7 - seien im Hinblick auf den betr344chtlichen M344ngelbeseitigungsaufwand und die von der Schimmelbildung ausgehende Gesundheitsgef344hrdung nicht nur ge-ringf374gig im Sinne des 247 634 Abs. 3 BGB. Ein weiterer Mangel sei in der teil-weise mangelhaften Dacheindeckung zu sehen, dessen Behebung ebenfalls einen betr344chtlichen Aufwand erfordere und deshalb als erheblich zu werten sei. Die Schreiben der Kl344ger vom 24. Juli 2006 bzw. 14. August 2006 ge-n374gten den Anforderungen an eine Fristsetzung zur M344ngelbeseitigung mit Ab-lehnungsandrohung gem344337 247 634 Abs. 1 Satz 1 BGB. Durch die Nachfristset-zung mit Ablehnungsandrohung solle der Schuldner noch einmal in nachhaltiger Form zur ordnungsgem344337en Erf374llung angehalten und ihm klargemacht wer-den, dass nach fruchtlosem Ablauf der Frist die Beseitigung der M344ngel durch ihn abgelehnt werde. Dem h344tten die Kl344ger gen374gt, indem sie unter anderem die Geltendmachung von Schadensersatz, gegebenenfalls Zug um Zug gegen R374ckgabe der Wohnungen, einschlie337lich aller sich daraus ergebender Sch344-den angek374ndigt h344tten. 9 Der Anspruch der Kl344ger sei auch nicht verj344hrt. Die ab 1. Januar 2000 laufende f374nfj344hrige Verj344hrungsfrist sei bis zur Klageerhebung am 3. Septem-ber 2007 durch die laufenden Verhandlungen zwischen der Verwalterin und der Beklagten gem344337 247 203 BGB gehemmt gewesen. Der Beklagten seien nach dem nicht substantiiert bestrittenen Vortrag der Kl344ger im Jahre 2004 von der Verwalterin und zwei von der Wohnungseigent374mergemeinschaft beauftragten Gutachtern M344ngel unter anderem an den Loggien und dem Dach angezeigt worden, die die Beklagte in den Jahren 2004 und 2005 374berpr374ft habe. Aus dem Protokoll vom 22. April 2004 ergebe sich die Bereitschaft der Beklagten, sich mit den M344ngeln und den daraus zu ziehenden Konsequenzen auseinan-derzusetzen. Die Verhandlungen seien auch in den folgenden Jahren ohne er- 10 - 8 - kennbare Unterbrechung im Hinblick auf die mit der Wohnungseigent374merge-meinschaft angestrebte vergleichsweise Einigung bis Ende 2007 fortgef374hrt worden. Dass die Kl344ger selbst in unverj344hrter Zeit keine eigenen Verhandlun-gen mit der Beklagten gef374hrt h344tten, sei unerheblich. Die M344ngel an den Log-gien und der Dacheindeckung betr344fen den konstruktiven Bestand des Geb344u-des und geh366rten zum Gemeinschaftseigentum. Die Verhandlung der Verwalte-rin 374ber die M344ngel am Gemeinschaftseigentum stelle eine Gesch344ftsf374hrung zugunsten der Wohnungseigent374mer dar. Dar374ber hinaus h344tten diese die Ver-walterin in Anwesenheit eines Vertreters der Beklagten in der Eigent374merver-sammlung vom 28. Oktober 2004 nach Unterrichtung 374ber den Sachstand im Beschlusswege zur Gew344hrleistungsverfolgung bevollm344chtigt, ihre Anspr374che wegen der M344ngel am Gemeinschaftseigentum zu sichern und gerichtlich gel-tend zu machen. Dies stelle eine Billigung bzw. Genehmigung der bis dahin gef374hrten Verhandlungen und die Erm344chtigung zu deren Fortsetzung in Vorbe-reitung einer eventuell erforderlich werdenden gerichtlichen Inanspruchnahme der Beklagten dar. Der Rechtsweg sei offenbar nur deshalb nicht sogleich be-schritten worden, weil Erwerber und Ver344u337erer sich vor wie nach dem 28. Oktober 2004 um eine einvernehmliche L366sung der M344ngelproblematik be-m374ht h344tten. Mangels einer ersichtlichen Beschr344nkung der Verhandlungen auf bestimmte Anspr374che sei davon auszugehen, dass sich die Verhandlungen auf alle Anspr374che erstreckt h344tten, die sich f374r die Eigent374mergemeinschaft und deren Mitglieder aus den M344ngeln ergeben h344tten. II. Das h344lt im Ergebnis einer rechtlichen 334berpr374fung stand. 11 - 9 - 1. Das Berufungsgericht hat zu Recht und von der Revision unbeanstan-det Werkvertragsrecht angewandt (BGH, Urteil vom 28. September 2006 - VII ZR 303/04, BauR 2007, 111, 112 = NZBau 2006, 781 = ZfBR 2007, 44; Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263). 12 13 Die Revision der Beklagten stellt nicht die Feststellung des Berufungsge-richts in Frage, dass M344ngel an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums (k374nftig: M344ngel des Gemeinschaftseigentums) am 30. November 2006 noch vorlagen und von ihr zu vertreten waren. Sie wendet sich auch nicht gegen die H366he des den Kl344gern zuerkannten Schadensersatzes. Sie beruft sich lediglich darauf, dass den Kl344gern dem Grunde nach Schadensersatzanspr374che gem344337 247 635 BGB nicht zust374nden, weil die Schreiben vom 24. Juli 2006 und 14. August 2006 den Anforderungen des 247 634 Abs. 1 Satz 1 BGB an eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht gen374gten und im 334brigen im Hin-blick auf die bereits am 31. Dezember 2004 abgelaufene Verj344hrungsfrist nicht durchsetzbar seien. Damit hat sie keinen Erfolg. a) Die Kl344ger haben der Beklagten mit Schreiben vom 24. Juli und 14. August 2006 eine Frist bis 30. November 2006 zur M344ngelbeseitigung ge-setzt. Der Wirksamkeit dieser Fristsetzung steht nicht entgegen, dass die Kl344-ger sich bereit erkl344rt haben, die Frist unter Umst344nden zu verl344ngern. Damit wurde die zur M344ngelbeseitigung gesetzte Frist weder aufgehoben noch in das Belieben der Beklagten gestellt. 14 b) Die Auslegung des Berufungsgerichts, aus der Ank374ndigung der Kl344-ger, nach fruchtlosem Ablauf der Frist Wandelung, Minderung oder Schadens-ersatz, gegebenenfalls Zug um Zug gegen R374ckgabe der Wohnungen, ein-schlie337lich aller sich daraus ergebender Sch344den, insbesondere m366glicher 15 - 10 - Steuersch344den geltend zu machen, ergebe sich hinreichend deutlich die An-drohung, nach Fristablauf eine M344ngelbeseitigung abzulehnen, ist nicht zu be-anstanden. Die Auslegung von Willenserkl344rungen ist grunds344tzlich Sache des Tatrichters. Dessen Auslegung unterliegt nur einer eingeschr344nkten revisions-rechtlichen 334berpr374fung danach, ob Verst366337e gegen gesetzliche Auslegungs-regeln, anerkannte Auslegungsgrunds344tze, sonstige Erfahrungss344tze oder Denkgesetze vorliegen oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht (BGH, Urteil vom 10. September 2009 - VII ZR 255/08, BauR 2009, 1908, 1910 = NZBau 2009, 781 = ZfBR 2010, 94 m.w.N.). aa) Das Berufungsgericht ist bei seiner Auslegung von den in der h366chst-richterlichen Rechtsprechung entwickelten Auslegungskriterien ausgegangen und hat diese auch rechtsfehlerfrei angewandt. Es hat zu Recht angenommen, dass eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vorliegt, wenn der Besteller dem Unternehmer klar macht, dass nach fruchtlosem Ablauf der Frist die Besei-tigung der M344ngel durch ihn abgelehnt werde. Dazu muss der Besteller nicht den Gesetzeswortlaut wiederholen. Die Erkl344rung muss dem Unternehmer le-diglich unmissverst344ndlich deutlich machen, dass der Besteller nach Fristablauf die M344ngelbeseitigung ablehnen wird und er dies nur durch eine fristgerechte Nachbesserung abwenden kann (vgl. BGH, Urteil vom 16. September 1999 - VII ZR 456/98, BGHZ 142, 278, 282; Urteil vom 24. Februar 1983 - VII ZR 210/82, BauR 1983, 258 = ZfBR 1983, 123). Die Kl344ger haben in den Schreiben vom 24. Juli 2006 und 14. August 2006 hinreichend deutlich gemacht, dass sie nach fruchtlosem Fristablauf eine M344ngelbeseitigung durch die Beklagte ableh-nen werden. Sie haben der Beklagten unter anderem angedroht, nach Fristab-lauf gro337en Schadensersatz zu verlangen. Damit haben sie deutlich zum Aus-druck gebracht, dass sie eine M344ngelbeseitigung ablehnen werden. Das gleiche gilt, soweit sie auch eine Minderung des Werklohns, die Wandelung des Werk-vertrages oder m366glicherweise Schadensersatz wegen der M344ngel unter Bei- 16 - 11 - behaltung des Wohnungseigentums in Aussicht gestellt haben. In allen F344llen kam eine M344ngelbeseitigung nicht mehr in Betracht. 17 bb) Der von der Revision ger374gte Verfahrensversto337 liegt nicht vor. Das Berufungsgericht hat nicht dadurch gegen den Anspruch der Beklagten auf rechtliches Geh366r versto337en, dass es deren Angebot auf Vernehmung zweier Zeugen nicht nachgekommen ist. Die Beklagte hat die Zeugen zum Nachweis daf374r angeboten, dass f374r sie bei Zugang der Fristsetzungsschreiben nicht er-kennbar gewesen sei, was die Kl344ger damit tats344chlich h344tten bewirken wollen. Das Berufungsgericht hat diesen Beweis zu Recht mangels Erheblichkeit des Beweisthemas nicht erhoben. Empfangsbed374rftige Willenserkl344rungen sind so auszulegen, wie sie der Erkl344rungsempf344nger nach Treu und Glauben unter Ber374cksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2006 - III ZR 166/05, NJW 2006, 3777, st.Rspr.); sein davon abwei-chendes tats344chliches Verst344ndnis ist unerheblich. cc) Das Berufungsgericht hat auch nicht gegen seine Hinweispflicht ver-sto337en. Allerdings darf eine Partei darauf vertrauen, dass ein Berufungsgericht keine 334berraschungsentscheidung trifft. Das Berufungsgericht muss daher eine in erster Instanz siegreiche Partei darauf hinweisen, wenn es der Beurteilung der Vorinstanz nicht folgen will und aufgrund seiner abweichenden Ansicht eine Erg344nzung des Vorbringens oder einen Beweisantritt f374r erforderlich h344lt (BGH, Beschluss vom 15. M344rz 2006 - IV ZR 32/05, NJW-RR 2006, 937; Urteil vom 16. Mai 2002 - VII ZR 197/01, BauR 2002, 1432 = ZfBR 2002, 678; Urteil vom 27. April 1994 - XII ZR 16/93, WM 1994, 1823, 1824;). Diese Voraussetzungen liegen regelm344337ig nicht vor, wenn eine Partei in erster Instanz obsiegt hat, die dem zugrunde liegende Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts als zentraler Streitpunkt zur 334berpr374fung durch das Berufungsgericht gestellt wird, und das Berufungsgericht sich sodann der Auffassung des Berufungskl344gers anschlie337t. 18 - 12 - Denn in diesem Fall, muss die in erster Instanz erfolgreiche Partei von vornher-ein damit rechnen, dass das Berufungsgericht anderer Auffassung ist; seine dementsprechende Entscheidung kann im Grundsatz nicht 374berraschend sein. Das Berufungsgericht hat regelm344337ig keinen Anlass zu der Annahme, trotz der in der Berufung zentral gef374hrten Auseinandersetzung 374ber den Streitpunkt be-stehe noch Aufkl344rungsbedarf und m374sse der Partei Gelegenheit zu weiterem Vortrag und Beweisantritt gegeben werden (vgl. auch BGH, Urteil vom 21. Ok-tober 2005 - V ZR 169/04, NJW-RR 2006, 235; Beschluss vom 20. Dezember 2007 - IX ZR 207/05, NJW-RR 2008, 581). Etwas anderes kann nicht der Ent-scheidung des Senats vom 28. September 2008 (VII ZR 103/05, BauR 2007, 110, 111) entnommen werden. In dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Fall war die Hinweispflicht deshalb verletzt, weil die unterlegene Partei trotz des in beiden Instanzen gef374hrten Streites 374ber die Pr374fbarkeit einer Schlussrech-nung nicht hat erkennen k366nnen, welche Anforderungen das Gericht letztlich an die Pr374fbarkeit stellte, und das Gericht auf den deshalb zutreffend erteilten Hin-weis die m374ndliche Verhandlung sofort geschlossen und deren Wiederer366ff-nung verfahrenswidrig abgelehnt hatte. c) Die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ist entgegen der Auffas-sung der Revision nicht deshalb unwirksam, weil die Kl344ger auch angek374ndigt hatten, m366glicherweise Minderung oder kleinen Schadensersatz zu verlangen. 19 Die Revision geht zu Recht davon aus, dass die Wohnungseigent374mer-gemeinschaft f374r die Geltendmachung und Durchsetzung dieser Rechte von vornherein allein zust344ndig war, weil diese Rechte ihrer Natur nach gemein-schaftsbezogen sind und ein eigenst344ndiges Vorgehen des einzelnen Woh-nungseigent374mers nicht zulassen. Auch die Voraussetzungen f374r diese Rechte kann allein die Wohnungseigent374mergemeinschaft schaffen (BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, aaO, S. 49; Urteil vom 23. Februar 2006 20 - 13 - - VII ZR 84/05, BauR 2006, 979, 981 = NZBau 2006, 371 = ZfBR 2006, 457; Urteil vom 30. April 1998 - VII ZR 47/97, BauR 1998, 783, 784 = ZfBR 1998, 245). Dies hat jedoch nicht die Unwirksamkeit der Ablehnungsandrohung als solche zur Folge. Diese ist vielmehr insoweit wirksam, als die Kl344ger in Aussicht stellten, Wandelung oder gro337en Schadensersatz geltend machen zu wollen. Aus den von der Revision herangezogenen Entscheidungen des Senats (Urteile vom 23. Februar 2006 - VII ZR 84/05, aaO und 30. April 1998 - VII ZR 47/97, aaO) ergibt sich nichts Gegenteiliges. Dort ist lediglich ausgef374hrt, dass eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung unwirksam ist, wenn der Erwerber da-mit von vornherein erkennbar ausschlie337lich die Voraussetzung f374r Anspr374che schaffen will, die er nur gemeinsam mit den Wohnungseigent374mern durchset-zen kann. d) Die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ist schlie337lich nicht un-wirksam, weil sie zu einem Zeitpunkt erfolgte, zu dem die Wohnungseigent374-mergemeinschaft die das Gemeinschaftseigentum betreffenden Gew344hrleis-tungsanspr374che an sich gezogen hatte. 21 aa) Die Wohnungseigent374mer k366nnen im Rahmen der ordnungsgem344-337en Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gem344337 247 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die Aus374bung der auf die ordnungsgem344337e Herstellung des Gemeinschaftsei-gentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Vertr344gen mit dem Ver344u337erer, die nicht wie der Anspruch auf Minderung und kleinen Scha-densersatz bereits ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind (BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42, 49; Urteil vom 30. April 1998 - VII ZR 47/97, BauR 1998, 783, 784 = ZfBR 1998, 245), durch Mehrheitsbeschluss auf die rechtsf344hige Wohnungseigent374mergemeinschaft 374bertragen (sog. Ansichziehen) (BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, aaO; Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, BauR 2010, 22 - 14 - 774, 775 = ZfBR 2010, 363). Diese ist dann f374r die Durchsetzung der auf die Beseitigung von M344ngeln des Gemeinschaftseigentums gerichteten Anspr374che zust344ndig. Da sich diese Zust344ndigkeit auf gemeinschaftsbezogene Anspr374che beschr344nkt, bezieht sie sich nicht auf die Rechte der einzelnen Wohnungsei-gent374mer, gro337en Schadensersatz zu verlangen, den Erwerbsvertrag zu wan-deln oder von ihm zur374ckzutreten (BGH, Urteil vom 27. Juli 2006 - VII ZR 276/05, BGHZ 169, 1, 11; Urteil vom 23. Februar 2006 - VII ZR 84/05, BauR 2006, 979, 980 = NZBau 2006, 371 = ZfBR 2006, 457; Wenzel, ZWE 2006, 109, 111). bb) Die Wohnungseigent374mer haben von der Befugnis, die Aus374bung der auf die Beseitigung der M344ngel am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte auf die Wohnungseigent374mergemeinschaft zu 374bertragen, Gebrauch gemacht. Ausweislich des Protokolls der 5. ordentlichen Eigent374merversamm-lung vom 28. Oktober 2004 haben sie die Hausverwaltung mit Mehrheitsbe-schluss bevollm344chtigt, ihre Gew344hrleistungsanspr374che betreffend die M344ngel am Gemeinschaftseigentum gegen374ber der Beklagten gerichtlich geltend zu machen, "damit der Gemeinschaft die Anspr374che zur Gew344hrleistung gesichert werden". Aus den im Protokoll festgehaltenen Gr374nden f374r diese Beschlussfas-sung ergibt sich ohne weiteres, dass diese Rechte nicht von den einzelnen Wohnungseigent374mern verfolgt, sondern von der insoweit rechtsf344higen Woh-nungseigent374mergemeinschaft, vertreten durch ihre Verwalterin, erforderlichen-falls gerichtlich geltend gemacht werden sollten. Die Wohnungseigent374merge-meinschaft war damit unter anderem auch f374r die Durchsetzung der auf die Be-seitigung von M344ngeln des Gemeinschaftseigentums gerichteten Erf374llungs- oder Nachbesserungsanspr374che zust344ndig. 23 cc) Die Kl344ger waren im Hinblick auf die Zust344ndigkeit der Wohnungsei-gent374mergemeinschaft, von der Beklagten die Beseitigung der M344ngel zu ver- 24 - 15 - langen, nicht gehindert, die Voraussetzungen f374r die von ihnen angestrebte R374ckabwicklung ihrer Erwerbsvertr344ge zu schaffen. 25 (1) Von einem Teil der Literatur wird angenommen, dass im Hinblick auf die der Wohnungseigent374mergemeinschaft 374bertragene Befugnis, von dem Ver344u337erer die Beseitigung der M344ngel zu verlangen, der einzelne Erwerber einen dahingehenden Anspruch nicht mehr geltend machen kann (Wenzel in B344rmann, WEG, 10. Aufl., nach 247 10 Rn. 39 f., derselbe NJW 2007, 1905, 1908; Mahler in jurisPK-BGB, 4. Aufl., 247 634 Rn. 117). Mit dem Zugriff der Wohnungs-eigent374mergemeinschaft auf die Erf374llungs- und M344ngelhaftungsanspr374che sol-le die M366glichkeit ausgeschlossen werden, dass einzelne Wohnungseigent374mer noch auf die Erf374llung des Vertrages Einfluss n344hmen. Ein eigenm344chtiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigent374mers sei daher bis zum Ende der "Erf374llungsphase" ausgeschlossen (Wenzel, aaO). Damit entfiele f374r ihn die M366glichkeit, eigenst344ndig die Voraussetzungen f374r einen Anspruch auf gro337en Schadensersatz oder Wandelung des Erwerbsvertrags zu schaffen. Denn er k366nnte dem Ver344u337erer nicht mehr wirksam eine Frist zur M344ngelbeseitigung setzen und ihm androhen, nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist eine M344ngelbe-seitigung abzulehnen. (2) Derart weit reichende Folgen sind damit, dass die Wohnungseigen-t374mergemeinschaft die Durchsetzung der auf die ordnungsgem344337e Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte an sich zieht, jedoch nicht in jedem Fall verbunden. 26 Der Erwerber von Wohnungseigentum ist vielmehr berechtigt, seine indi-viduellen Anspr374che aus dem Vertrag mit dem Ver344u337erer selbst344ndig zu ver-folgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigent374mer oder sch374tzenswerte Interessen des Ver344u337erers nicht 27 - 16 - beeintr344chtigt sind (BGH, Urteil vom 27. Juli 2006 - VII ZR 276/05, BGHZ 169, 1, 7; Urteil vom 15. April 2004 - VII ZR 130/03, BauR 2004, 1148, 1149 f = NZBau 2004, 435 = ZfBR 2004, 557). Der einzelne Erwerber kann in diesem Fall dem Ver344u337erer eine Frist mit Ablehnungsandrohung selbst dann setzen, wenn die Wohnungseigent374mergemeinschaft die Durchsetzung der M344ngelan-spr374che an sich gezogen hat. Das gilt jedenfalls f374r den Fall, dass die Woh-nungseigent374mergemeinschaft von dem Ver344u337erer ebenfalls M344ngelbeseiti-gung fordert und noch keine weiteren Ma337nahmen beschlossen hat, sondern noch verhandelt. In diesem Fall ist die Interessenlage grunds344tzlich identisch. Der Umstand, dass die Wohnungseigent374mergemeinschaft noch in Verhand-lungen ist, 344ndert nichts an dem gleichgerichteten Interesse, ein mangelfreies Wohnungseigentum zu erlangen. Solange die Interessen des einzelnen Erwer-bers bei Schaffung der Voraussetzungen f374r einen nur von ihm individuell gel-tend zu machenden Gew344hrleistungsanspruch nicht mit denen der Wohnungs-eigent374mergemeinschaft kollidieren, ist es nicht gerechtfertigt, ihn in seinen Rechten dadurch zu beschneiden, dass man ihm die M366glichkeit nimmt, den Ver344u337erer neben der Wohnungseigent374mergemeinschaft eigenst344ndig zur M344ngelbeseitigung aufzufordern. Insoweit hat der Senat bereits dargelegt, dass grunds344tzlich weder sch374tzenswerte Interessen der Wohnungseigent374mer noch des Ver344u337erers beeintr344chtigt werden, wenn ein Erwerber zu dem Zweck, die Voraussetzungen des gro337en Schadensersatzanspruchs zu schaffen, eine Frist zur Vertragserf374l-lung mit Ablehnungsandrohung setzt und diesen Anspruch durchsetzt (vgl. BGH, Urteil vom 13. Februar 2006 - VII ZR 84/05, BauR 2006, 979, 981 = NZBau 2006, 371 = ZfBR 2006, 457). Das gilt selbst dann, wenn die Woh-nungseigent374mergemeinschaft bereits beschlossen hat, Vorschuss zu fordern. Denn die Forderung nach M344ngelbeseitigung wird dem vorrangigen Interesse der Gemeinschaft gerecht, ein ordnungsgem344337es Wohneigentum zu erhalten. 28 - 17 - (3) Wie zu entscheiden ist, wenn die Wohnungseigent374mergemeinschaft beschlossen hat, eine M344ngelbeseitigung durch den Ver344u337erer nicht mehr zu-zulassen oder andere Ma337nahmen vorgesehen hat, die mit der Aufforderung zur M344ngelbeseitigung in Widerspruch stehen, kann dahinstehen. Denn ein der-artiger Interessenkonflikt zwischen den Kl344gern und der Gemeinschaft bestand nicht. Die Wohnungseigent374mergemeinschaft hat nach den Feststellungen des Berufungsgerichts vielmehr ihrerseits bis Ende 2007 Anspr374che auf Beseitigung derselben M344ngel am Gemeinschaftseigentum geltend gemacht. Es bestand daher hinsichtlich der M344ngelbeseitigungsanspr374che eine 374bereinstimmende Interessenlage. 29 2. Der Anspruch der Kl344ger ist - wie das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht festgestellt hat - nicht verj344hrt. 30 a) Das Berufungsgericht f374hrt aus, zwischen der Verwalterin der Woh-nungseigent374mergemeinschaft und der Beklagten seien ab 22. April 2004 Ver-handlungen 374ber die angezeigten M344ngel, deren Ursachen und m366gliche Besei-tigung gef374hrt worden. Diese von der Verwalterin f374r die Wohnungseigent374mer-gemeinschaft gef374hrten Verhandlungen h344tten die Wohnungseigent374mer mit Beschluss vom 28. Oktober 2004 gebilligt bzw. genehmigt. Die Revision stellt diese Feststellungen und Wertungen des Berufungsgerichts nicht in Abrede. Sie vertritt lediglich die Auffassung, durch die Verhandlungen der Beklagten mit der Verwalterin sei ausschlie337lich die Verj344hrung der von der Wohnungseigen-t374mergemeinschaft geltend gemachten Gew344hrleistungsanspr374che, nicht aber die der einzelnen Wohnungseigent374mer gehemmt worden. Die Befugnis, be-stimmte Gew344hrleistungsrechte geltend zu machen, sei zwischen Eigent374mern und Gemeinschaft aus Rechtsgr374nden exklusiv aufgeteilt. Die Verhandlungen der durch die Verwalterin vertretenen Wohnungseigent374mergemeinschaft h344t-ten sich wegen fehlender Rechtszust344ndigkeit nicht auf die Person der Kl344ger 31 - 18 - auswirken k366nnen. Aus dem Beschluss der Wohnungseigent374mergemeinschaft vom 28. Oktober 2004 ergebe sich nichts Gegenteiliges. Der Beschluss habe lediglich dazu gedient, der Gemeinschaft die Gew344hrleistungsanspr374che zu sichern. 32 b) Die Revision geht zutreffend davon aus, dass die Wohnungseigent374-mer sp344testens mit Beschluss vom 28. Oktober 2004 die Aus374bung der Ge-w344hrleistungsrechte wegen der M344ngel des Gemeinschaftseigentums auf die Wohnungseigent374mergemeinschaft 374bertragen und die vorherige T344tigkeit der Verwalterin in Verfolgung dieser Anspr374che genehmigt haben. Zutreffend ist auch die Auffassung der Revision, dass die Wohnungseigent374mergemeinschaft danach lediglich befugt war, gemeinschaftsbezogene Gew344hrleistungsrechte hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums gegen374ber dem Ver344u337erer geltend zu machen. Dazu geh366rt - wie bereits ausgef374hrt - der Anspruch auf gro337en Schadensersatz nicht. Die von der Verwalterin f374r die Wohnungseigent374mer-gemeinschaft gef374hrten Verhandlungen wirkten sich daher nicht verj344hrungs-hemmend auf die den Kl344gern nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung erwachsenen Anspr374che auf gro337en Schadensersatz aus. c) Die Anspr374che der Kl344ger auf gro337en Schadensersatz sind jedoch deshalb nicht verj344hrt, weil die Verj344hrung ihrer Anspr374che auf Beseitigung der M344ngel am Gemeinschaftseigentum durch Verhandlungen der Verwalterin ge-m344337 247 203 BGB zumindest vom 22. April 2004 bis 30. November 2006 ge-hemmt war und die nachfolgend erwachsenen Schadensersatzanspr374che durch Klageerhebung gehemmt wurden. 33 aa) Die Kl344ger haben die M344ngelbeseitigungsanspr374che gegen374ber der Beklagten erstmals mit Schreiben vom 24. Juli 2006 bzw. 14. August 2006 und damit nach Ablauf der vereinbarten Gew344hrleistungsfrist erhoben. Zuvor sind 34 - 19 - solche Anspr374che lediglich von der Verwalterin der Wohnungseigent374merge-meinschaft geltend gemacht worden. Nach den nicht angegriffenen Feststellun-gen des Berufungsgerichts hat die f374r die Wohnungseigent374mergemeinschaft handelnde Verwalterin vom 22. April 2004 bis Ende 2007 mit der Beklagten 374ber die Beseitigung der M344ngel an den Loggien und den D344chern verhandelt. Sie hat damit gem344337 247 203 BGB die Verj344hrung der den einzelnen Erwerbern zustehenden M344ngelbeseitigungsanspr374che gehemmt. Da die durch die Ver-walterin vertretene Wohnungseigent374mergemeinschaft selbst nicht Anspruchs-inhaberin ist (BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, aaO S. 46; Wenzel, ZWE 2006, 109, 113), k366nnen Verhandlungen der Wohnungseigent374-mergemeinschaft mit dem Ver344u337erer keine Hemmung der Verj344hrung von nicht bestehenden Gew344hrleistungsanspr374chen der Wohnungseigent374merge-meinschaft bewirken, sondern nur eine solche der Gew344hrleistungsanspr374che der einzelnen Wohnungseigent374mer. Die von der Verwalterin gef374hrten Ver-handlungen haben daher die Verj344hrung der M344ngelbeseitigungsanspr374che der Kl344ger gehemmt. Den Kl344gern stand bis 30. November 2006 ein Anspruch auf Beseitigung der M344ngel zu. Durch die nachfolgenden Verhandlungen der Verwalterin mit der Beklag-ten konnte die Verj344hrung ihrer Anspr374che dagegen nicht mehr gehemmt wer-den, da das Recht der Kl344ger, von der Beklagten M344ngelbeseitigung zu verlan-gen, gem344337 247 634 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BGB mit Ablauf der zur M344ngelbe-seitigung gesetzten Frist erloschen war. Den Kl344gern stand nunmehr ein An-spruch auf gro337en Schadensersatz zu, dessen Verj344hrung nur sie selbst hem-men konnten. Dass sie die Verwalterin erm344chtigt h344tten, auch diesen An-spruch geltend zu machen, ist nicht festgestellt. 35 bb) Die Kl344ger haben die Verj344hrung ihrer Schadensersatzanspr374che durch Klageerhebung gehemmt, 247 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, 247 167 ZPO. Den Kl344- 36 - 20 - gern stand nach dem 30. November 2006 noch ein Zeitraum von acht Monaten und acht Tagen zur Verf374gung, um durch Klageerhebung die Verj344hrung ihrer Gew344hrleistungsanspr374che zu verhindern. Die Klage wurde erst am 3. September 2007 und damit nach Ablauf dieses Zeitraums zugestellt. Dies hatte jedoch nicht die Verj344hrung der Forderungen zur Folge, da die Zustellung demn344chst i.S.d. 247 167 ZPO erfolgte und deshalb auf den Zeitpunkt der Einrei-chung der Klage zur374ckwirkte. Die Klageschrift ging am 23. Juli 2007 bei dem Landgericht ein. Nachdem der bei Klageeinreichung gezahlte Gerichtskosten-vorschuss nicht ausreichend war, wurden die Kl344ger mit am 1. August 2007 ausgehendem Schreiben zu einer weiteren Zahlung aufgefordert, deren Ein-gang f374r den 17. August 2007 best344tigt ist. Die Kl344ger durften die Aufforderung zur Einzahlung des Kostenvorschusses abwarten (BGH, Urteil vom 29. Juni 1993 - X ZR 6/93, NJW 1993, 2811) und f374r die Zahlung nach Aufforderung ei-ne zweiw366chige oder geringf374gig l344ngere Frist in Anspruch nehmen (BGH, Ur-teil vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08, BGHZ 179, 230, 236; Urteil vom 25. November 1985 - II ZR 236/84, NJW 1986, 1347, 1348). Diese Frist haben die Kl344ger eingehalten. Da somit die Zustellung demn344chst erfolgte, wirkte sie gem344337 247 167 ZPO auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage zur374ck und - 21 - hemmte gem344337 247 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB die bis dahin noch nicht abgelaufene Verj344hrungsfrist. III. 37 Die Kostenentscheidung beruht auf 247 97 Abs. 1, 247 101 Abs. 1 ZPO. Kniffka Kuffer Bauner Safari Chabestari Eick Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 15.05.2008 - 23 O 330/07 - KG Berlin, Entscheidung vom 19.05.2009 - 7 U 93/08 -
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