BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 115/08 Verk374ndet am: 11. M344rz 2009 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-m344337 247 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Januar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts vom 7. April 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin nimmt die Beklagte auf R344umung ihrer Mietwohnung infolge Zahlungsverzugs in Anspruch. 1 Die Beklagte mietete im Jahr 1997 eine Wohnung von der D. , welche diese im Jahr 2004 an die Kl344gerin verkaufte. Die D. verwaltete das streitige Objekt fortan f374r die Kl344gerin, wor374ber die Beklagte schriftlich in-formiert wurde. 2 Die monatliche Bruttowarmmiete betrug zuletzt 265,92 200. Die D. sprach mit Schreiben vom 15. M344rz 2007 die fristlose K374ndigung wegen eines seit M344rz 2006 angewachsenen Mietr374ckstands von 915,32 200 aus. 3 - 3 - Mit der Klageschrift vom 16. April 2007, in der die Kl344gerin wegen eines Mietr374ckstandes per April 2007 in H366he von 1.072,48 200 nochmals die fristlose K374ndigung erkl344rte, verlangt sie von der Beklagten die R344umung der Wohnung. 4 5 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Be-klagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Beru-fungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl344gerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgef374hrt: 7 Die von der D. und der Kl344gerin unter dem 15. M344rz 2007 und 16. April 2007 ausgesprochenen K374ndigungen h344tten das Mietverh344ltnis nicht beendet, so dass die Beklagte nicht zur R344umung und Herausgabe der Woh-nung nach 247 546 Abs. 1 BGB verpflichtet sei. 8 Es sei schon nicht ersichtlich, in wessen Namen die D. die K374n-digung vom 15. M344rz 2007 ausgesprochen habe. W344re die Kl344gerin zu diesem Zeitpunkt bereits als Eigent374merin im Grundbuch eingetragen gewesen, h344tte die K374ndigung in ihrem Namen ausgesprochen werden m374ssen. Dass die D. in diesem Fall als Hausverwalterin ebenfalls zur K374ndigung im Na-men der Kl344gerin berechtigt gewesen sei, lasse sich den Informationsschreiben vom 4. und 10. Oktober 2004 nicht entnehmen. Fehle es schon an der bei einer 9 - 4 - K374ndigung durch Bevollm344chtigte notwendigen Fremdbezogenheit, k366nne offen bleiben, ob eine etwaige Hausverwaltervollmacht der D. diese 374ber-haupt zur K374ndigung berechtigt habe. 10 Die von der Kl344gerin in der Klageschrift vom 16. April 2007 ausgespro-chene K374ndigung sei unwirksam, weil sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist im Sinne von 247 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen worden sei. 247 314 Abs. 3 BGB enthalte eine allgemeine und auch auf Mietverh344ltnisse anwendbare Re-gelung, die der beschleunigten Herbeif374hrung klarer Verh344ltnisse diene und der zu Grunde liege, dass nach l344ngerem Zuwarten auch die Fortsetzung eines Vertragsverh344ltnisses nicht mehr unzumutbar erscheine. Hier habe die Kl344gerin vorprozessual in zahlreichen Schreiben der D. trotz Vorliegens eines nach 247 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB k374ndigungsrelevanten Mietr374ckstandes von dem ihr zustehenden K374ndigungsrecht keinen Gebrauch gemacht. Vor der K374ndigung vom 16. April 2007 h344tte die Kl344gerin der Beklagten daher einen eindeutigen Hinweis erteilen m374ssen, dass sie den behaupteten Mietr374ckstand nicht mehr hinnehme und bei Nichtbegleichung die fristlose K374ndigung tats344ch-lich aussprechen werde. Da ein solcher Hinweis nicht erfolgt sei, sei die K374ndi-gung vom 16. April 2007 rechtsmissbr344uchlich und daher unbeachtlich. Soweit die Kl344gerin den R344umungsanspruch schlie337lich auf die im Beru-fungsverfahren mit Schriftsatz vom 31. M344rz 2008 ausgesprochene K374ndigung st374tze, sei diese deshalb unbeachtlich, weil es sich um eine Klage344nderung handele, die als neuer Klagegrund ausschlie337lich im Rahmen einer Anschluss-berufung nach 247 524 ZPO h344tte geltend gemacht werden k366nnen. Eine in der Klage344nderung liegende Anschlussberufung sei gem344337 247 524 Abs. 2 Satz 2 ZPO versp344tet. 11 - 5 - II. 12 Diese Beurteilung h344lt der revisionsrechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 13 1. Die Revision ist - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - unbeschr344nkt zugelassen. Das Berufungsgericht hat nach den Urteilsgr374nden die Revision wegen der grunds344tzlichen Bedeutung der Frage, ob und inwieweit 247 314 Abs. 3 BGB f374r den Ausspruch einer auf Zahlungsr374ckstand gest374tzten K374ndigung zu ber374cksichtigen sei, zugelassen. Hierin liegt keine wirksame Be-schr344nkung der Zulassung der Revision, weil die Frage keinen tats344chlich und rechtlich selbst344ndigen Teil des Gesamtstreitstoffs betrifft, auf den die Revisi-onskl344gerin selbst ihre Revision h344tte beschr344nken k366nnen (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2007 - VIII ZR 57/07, WuM 2008, 556, Tz. 14; und vom 28. Juli 2006 - VIII ZR 124/05, WuM 2006, 513, Tz. 9). 2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt ist die Beklagte gem344337 247 546 BGB zur R344umung der Mietwohnung verpflichtet, weil die Kl344gerin das Mietverh344ltnis wirksam gek374ndigt hat. 14 a) Ob dem Berufungsgericht darin zu folgen ist, dass der Wirksamkeit der K374ndigung vom 15. M344rz 2007 entgegenstand, dass sie nicht ausdr374cklich im Namen der Kl344gerin erkl344rt war, bedarf keiner Entscheidung. Denn jedenfalls die K374ndigung vom 16. April 2007 hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverh344ltnis beendet. 15 b) Die Kl344gerin war gem344337 247 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zur fristlosen K374ndigung berechtigt, weil sich die Beklagte, wie f374r das Revisionsverfahren zu unterstellen ist, mit der Entrichtung der Miete in H366he eines Betrages in Verzug befand, der die Miete f374r zwei Monate erreichte. 16 - 6 - Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die K374ndigung vom 16. April 2007 nicht deshalb gem344337 247 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntniserlangung der Kl344gerin von dem K374ndigungsgrund erfolgt w344re. Dabei bedarf die im rechtswissenschaftli-chen Schrifttum umstrittene Frage, ob 247 314 Abs. 3 BGB bei der Wohnraum-miete im Rahmen des 247 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB 374berhaupt Anwendung finden kann (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., 247 543 BGB, Rdnr. 123 f.; Erman/Hohloch, BGB, 12. Aufl., 247 314 BGB Rdnr. 10; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., 247 543 Rdnr. 175, 183, 185; M374nchKomm BGB/Bieber, 5. Aufl., 247 543 Rdnr. 53; M374nchKommBGB/Gaier, aaO, 247 314 BGB, Rdnr. 9; Palandt/Gr374neberg, BGB, 68. Aufl., 247 314 BGB, Rdnr. 6; Weth in: jurisPK-BGB, 4. Aufl., 247 314 Rdnr. 5, 40; Erman/Jendrek, aaO, 247 543 BGB Rdnr. 3, Rdnr. 21 a.E.; vgl. zur Gewerbemiete auch BGH, Urteil vom 21. M344rz 2007 - XII ZR 36/05, NJW-RR 2007, 886, Tz. 21 f374r eine auf die Nichtleistung der Kaution gest374tzte K374ndigung) keiner Entscheidung. Denn auch bei einer Anwendung von 247 314 Abs. 3 BGB ist die von der Kl344gerin am 16. April 2007 erkl344rte K374ndigung wirksam. 17 Der Umstand, dass die Kl344gerin nicht sogleich im November 2006 ge-k374ndigt hat, als mit 534,45 200 bereits ein zur fristlosen K374ndigung berechtigender R374ckstand von zwei Monatsmieten erreicht war, vermag eine illoyale Versp344-tung der am 16. April 2007 - wegen eines fast doppelt so hohen Mietr374ckstands erkl344rten - fristlosen K374ndigung von vornherein nicht zu begr374nden. F374r ein Ver-trauen der Beklagten, die Kl344gerin werde den Mietr374ckstand hinnehmen und auch bei einem weiteren Anstieg des R374ckstands von ihrem K374ndigungsrecht keinen Gebrauch machen, gibt es in dieser Situation keine Grundlage. 18 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die K374ndigung der Kl344gerin vom 16. April 2007 auch nicht deshalb missbr344uchlich, weil sie zuvor 19 - 7 - nicht ausdr374cklich eine fristlose K374ndigung angedroht hat. Gem344337 247 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB bedarf es bei einer auf Zahlungsverzug des Mieters gest374tz-ten K374ndigung nach 247 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB keiner vorherigen Fristset-zung oder Abmahnung. Dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietr374ck-stand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen K374ndigung nimmt, 344ndert daran nichts und l344sst eine ohne Abmahnung erfolgte K374ndigung noch nicht treuwidrig erscheinen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent-scheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat, ob die von der Beklagten behaupteten M344ngel bestehen, eine Mietminderung in H366he der von ihr einbehaltenen Betr344ge rechtfertigen und ob die Beklagte den Zahlungsr374ckstand zu vertreten hat. 20 Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Sch366neberg, Entscheidung vom 30.08.2007 - 9 C 173/07 - KG Berlin, Entscheidung vom 07.04.2008 - 8 U 202/07 -
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