BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 118/07 Verk374ndet am: 11. Februar 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 11. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers und die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 18. April 2007 aufgeho-ben. Die Berufung der Kl344gerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 6. Juli 2006 wird zur374ckgewiesen. Die Kl344gerin tr344gt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit Oktober 2000 Mieterin einer Wohnung der Kl344gerin. Der Formularmietvertrag enth344lt in 247 14b Nr. 2 eine Regelung, nach der Sch366n-heitsreparaturen "regelm344337ig" w344hrend der Mietzeit nach einem vorgegebenen Fristenplan auszuf374hren sind. Daneben ist in 247 7 Nr. 2 des Mietvertrages eine handschriftliche Regelung 374ber die Renovierungspflichten bei Ein- und Auszug des Mieters enthalten. Mit Schreiben vom 26. September 2005 verlangte die Kl344gerin die Zustimmung zur Erh366hung der monatlichen Grundmiete von 1 - 3 - 347,68 200 auf 378,04 200 ab dem 1. Dezember 2005 und benannte zum Vergleich sechs in K. gelegene Wohnungen. Die Beklagte lehnte die begehrte Zu-stimmung ab. 2 Das Amtsgericht hat die Beklagte - unter Klageabweisung im 334brigen - verurteilt, einer Mieterh366hung mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2005 von mo-natlich 347,68 200 auf 349,76 200 zuzustimmen. Auf die Berufung der Kl344gerin hat das Oberlandesgericht die Entscheidung des Amtsgerichts abge344ndert und die Beklagte verurteilt, einer Erh366hung der Grundmiete auf monatlich 378,04 200 mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2005 zuzustimmen. Mit ihrer vom Berufungsge-richt zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgr374nde: Die Revision der Beklagten ist begr374ndet. 3 I. Das Berufungsgericht (OLG Karlsruhe, NJW 2007, 3004) hat im Wesent-lichen ausgef374hrt: 4 Die in 247 14b Nr. 2 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Formu-larmietvertrages enthaltene Klausel 374ber laufende Sch366nheitsreparaturen sei gem344337 247 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Klausel enthalte eine starre Fristenregelung, da der Fristenplan nicht lediglich f374r den Regelfall des tats344ch-lichen Renovierungsbedarfs gelte, sondern den Mieter die Renovierungsver-pflichtung stets nach Ablauf der Fristen und unabh344ngig vom tats344chlichen Re-novierungsbedarf treffe. 5 - 4 - Im Falle der Unwirksamkeit der Abw344lzung von Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter sei der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterh366hungs-verfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen. Der Verpflichtung zur Durchf374hrung von Sch366nheitsreparaturen komme als Haupt-leistungspflicht aus dem Mietvertrag Entgeltcharakter zu, da der Vermieter bei der Bemessung der verlangten Miete einkalkuliere, ob er in regelm344337igen Ab-st344nden Aufwendungen f374r Sch366nheitsreparaturen habe oder nicht. Dann m374s-se die fehlende Verpflichtung des Mieters, Sch366nheitsreparaturen durchzuf374h-ren, aber Auswirkung auf die Mieth366he haben, wobei kein sachlicher Grund f374r eine Differenzierung ersichtlich sei, ob die Mietvertragsparteien von vornherein von einer Abw344lzung der Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter Abstand ge-nommen h344tten oder ob sich nach Vertragsabschluss herausstelle, dass wegen der Unwirksamkeit einer Klausel im Formularmietvertrag der Mieter keine Sch366nheitsreparaturen leisten m374sse. 6 II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts h344lt einer rechtlichen Nachpr374-fung nicht stand. 7 Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, dass der Kl344gerin ein Anspruch gem344337 247 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erh366hung der Miete um einen Zuschlag zur orts374blichen Vergleichsmiete auf 378,04 200 wegen Unwirksamkeit der formularvertraglich vereinbarten 334bernahme der Sch366nheitsreparaturen durch die Beklagte zusteht. 8 Ob die formularvertragliche Sch366nheitsreparaturenklausel, wie das Beru-fungsgericht meint, wegen eines starren Fristenplans in 247 14b Nr. 2 des Miet-vertrages unwirksam ist oder ob die Renovierungspflicht in 247 7 Nr. 2 des Miet-vertrages geregelt ist und dieser Klausel als Individualabrede der Vorrang zu- 9 - 5 - kommt, so dass eine abschlie337ende Regelung der Renovierungspflicht auf die-ser Grundlage besteht, wie die Revision meint, kann dabei offen bleiben. Der geltend gemachte Anspruch muss schon deshalb ausscheiden, weil es f374r den begehrten Zuschlag zur orts374blichen Vergleichsmiete an einer rechtlichen Grundlage fehlt. 10 Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur orts374blichen Miete geltend zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur 334bertragung der Sch366nheitsreparaturen enth344lt. 247 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bietet hierf374r keine Grundlage, denn nach dieser Vorschrift kann der Vermieter lediglich die Zu-stimmung zur Erh366hung der Miete bis zur orts374blichen Vergleichsmiete und nicht dar374ber hinaus verlangen. Dies steht auch in Einklang mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, die es dem Vermieter erm366glichen soll, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am 366rtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Danach bilden die Marktverh344ltnisse den Ma337stab f374r die Berechtigung einer Mieterh366hung. Der von den Kl344gern geltend gemach-te Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten f374r die Vornahme der Sch366nheitsreparaturen. Auf diese Weise w374rde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne R374cksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begr374ndung einer Mieterh366hung herangezogen. Hiermit w344re je-doch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlas-sen (Senatsurteil vom 9. Juli 2008 226 VIII ZR 181/07, NJW 2008, 2840, zur Ver-366ffentlichung in BGHZ 177, 186 vorgesehen, Tz. 9 ff.). III. Danach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, 11 - 6 - weil es weiterer tats344chlicher Feststellungen nicht bedarf (247 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage unbegr374ndet ist, ist die Berufung der Kl344gerin gegen das erstin-stanzliche Urteil zur374ckzuweisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Karlsruhe, Entscheidung vom 06.07.2006 - 8 C 540/05 - OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 18.04.2007 - 7 U 186/06 -
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