BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 118/08 Verk374ndet am: 18. September 2009 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja VermG 247 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b, 247 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 Die Erf374llung von an dem zu restituierenden Grundst374ck hypothekarisch gesi-cherten Verbindlichkeiten sind Rechtsgesch344fte zur Erhaltung des Verm366gens-werts im Sinne von 247 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG. Der Aufwand hierf374r ist nicht entsprechend 247 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zu erstatten, sondern nach Ma337gabe von 247 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG im Wege der Aufrechnung zu be-r374cksichtigen. BGH, Urteil vom 18. September 2009 - V ZR 118/08 - KG Berlin LG Berlin - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 18. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 21. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 30. April 2008 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Auf die Berufung der Beklagten wird das Schlussurteil der Zivil-kammer 34 des Landgerichts Berlin vom 7. Juli 2005 abge344ndert. Die Klage wird abgewiesen, soweit 374ber sie nicht durch Teilurteil der Zivilkammer 34 des Landgerichts Berlin vom 9. Dezember 2004 rechtskr344ftig erkannt worden ist. Die Kosten des Rechtsstreits in der ersten Instanz tragen die Kl344-gerin zu 86% und die Beklagten zu 14%. Die Kosten der Rechts-mittel einschlie337lich der Kosten der Streithelferin im Berufungsver-fahren tr344gt die Kl344gerin. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand Die Rechtsvorg344ngerin der Beklagten erwarb 1939 unter verfolgungsre-levanten Umst344nden ein Hausgrundst374ck im fr374heren Ostteil von Berlin. Die Wohnungsbaugesellschaft F. mbH (WBF) verwaltete das Anwesen bis zum 31. Mai 1998 als Vertreterin der bis dahin unbekannten Eigent374mer und 374bergab es den Beklagten, nachdem diese als Erben ermittelt und am 25. M344rz 1998 als Eigent374mer in das Grundbuch eingetragen worden waren. Mit Restitu-tionsbescheid vom 4. Mai 1999 wurde das Anwesen an die Kl344gerin restituiert. In dem Bescheid wurde bestimmt, dass die Grundpfandrechte, mit denen das Grundst374ck belastet war, nur teilweise zu 374bernehmen seien. Die Kl344gerin ver-langt von den Beklagten Herausgabe der eingenommenen Mieten. Noch offen ist ein Betrag von 86.371,26 200, den die WBF als gesetzliche Vertreterin des Ei-gent374mers an Zinsen auf die Aufbauhypotheken an die Streithelferin der Be-klagten aus den Mieteinnahmen zahlte. Die Kl344gerin meint, die Beklagten m374ssten ihr auch insoweit die Mieteinnahmen herausgeben. 1 Das Landgericht hat der, soweit noch von Interesse, zun344chst auf Zah-lung von 108.729,81 200 nebst Zinsen gerichteten Klage durch rechtskr344ftig ge-wordenes Teilurteil von 9. Dezember 2004 in H366he von 13.335,02 200 nebst Zin-sen und durch Schlussurteil vom 7. Juli 2005 in H366he weiterer 90.319,85 200 nebst Zinsen stattgegeben und die Klage im 334brigen abgewiesen. Unter Zu-r374ckweisung der Berufung der Beklagten im 334brigen hat das Kammergericht die Verurteilung auf den jetzt noch streitigen Betrag von 86.371,26 200 gek374rzt. Mit ihrer von dem Senat zugelassenen Revision wenden sich die Beklagten gegen die 374ber das Teilurteil hinausgehende Verurteilung. Die Kl344gerin beantragt, das Rechtsmittel zur374ckzuweisen. 2 - 4 - Entscheidungsgr374nde I. Das Berufungsgericht geht davon aus, dass die eingenommenen Mieten den Beklagten als Eigent374mern aus den Mietvertr344gen zugestanden haben. Deshalb h344tten sie diese Mieten nach 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG an die Kl344gerin herauszugeben. Daf374r sei es unerheblich, dass die Mieten von der WBF einge-zogen und zur Zahlung von Zinsen und Tilgungen an die Streithelferin verwandt worden seien. Die Beklagten seien n344mlich von der WBF vertreten worden. Die Beklagten h344tten gegen diesen Anspruch aber teilweise wirksam aufgerechnet. Ihnen stehe ein Anspruch auf Erstattung der Tilgungszahlungen aus Gesch344fts-f374hrung ohne Auftrag zu. Sie h344tten damit n344mlich auch ein Gesch344ft der Kl344-gerin gef374hrt, der diese Tilgungen im Restitutionsbescheid zugute gekommen seien. In diesem Umfang sei der Anspruch der Kl344gerin erloschen. Aufrechen-bare Gegenanspr374che wegen der Zinszahlungen st374nden den Beklagten indes-sen nicht zu. Anspr374che aus Gesch344ftsf374hrung ohne Auftrag scheiterten daran, dass die Kl344gerin den hier interessierenden Teil der Grundpfandrechte nach dem insoweit ma337geblichen Restitutionsbescheid nicht zu 374bernehmen und r374ckst344ndige Zinsen auch dann nicht zu zahlen habe, wenn die Verbindlichkei-ten auf sie 374bergingen. Eine Verrechnungsm366glichkeit nach 247 7 Abs. 7 Satz 4 VermG und Erstattungsanspr374che nach 247 3 Abs. 3 Satz 4 VermG bestehe nicht. Es habe sich um alte Verbindlichkeiten gehandelt, die nach den hierbei zu be-achtenden Wertungen des Restitutionsbescheids nicht zu 374bernehmen seien. 3 II. Diese Erw344gungen halten einer rechtlichen Pr374fung in einem entschei-denden Punkt nicht stand. 4 - 5 - 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Kl344gerin ein Anspruch auf Zahlung des noch streitigen Betrags gegen die Be-klagten zusteht. Dieser Anspruch folgt aus 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG. In dem noch streitigen Umfang hat die WBF als Vertreterin der Beklagten nach dem 1. Juli 1994 Mieten eingenommen. Dass die WBF diese Mieten nicht an die Be-klagten ausgekehrt, sondern damit Anspr374che der Streithelferin der Beklagten auf Zins und Tilgung erf374llt hat, ist unerheblich. Der Anspruch auf Herausgabe der Mieten nach 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG setzt nicht voraus, dass der Verf374-gungsberechtigte die Mieten erlangt; es gen374gt vielmehr, dass sie ihm zustehen (Senat, Urt. v. 27. Oktober 2006, V ZR 58/06, NJW-RR 2007, 372, 373; Urt. v. 11. Juli 2003, V ZR 430/02, VIZ 2003, 526, 528). Das stellen die Beklagten im Revisionsverfahren auch nicht mehr in Abrede. 5 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts haben die Beklagten aber auch insoweit wirksam aufgerechnet, weil ihnen ein aufrechenbarer An-spruch auf Ersatz des Aufwands f374r die Zinszahlungen an die Streithelferin zu-steht. 6 a) Ein solcher Anspruch l344sst sich indessen nicht aus Gesch344ftsf374hrung ohne Auftrag (247 683 Satz 1 BGB) oder aus ungerechtfertigter Bereicherung (247 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) ableiten. 7 aa) Das ergibt sich nicht schon daraus, dass die Beklagten als Erben des bisherigen Verf374gungsberechtigten aus den Grundpfandrechten und den diesen zugrunde liegenden Darlehen verpflichtet waren und die WBF mit den Zinszah-lungen auf diese Darlehen als deren Vertreterin ein eigenes Gesch344ft der Be-klagten gef374hrt hat. Ein Anspruch auf Aufwendungsersatz aus Gesch344ftsf374h-rung kann n344mlich auch bestehen, wenn der Gesch344ftsf374hrer neben dem eige-nen auch ein fremdes Gesch344ft f374hrt (BGHZ 65, 354, 357; 65, 384, 387; 110, 8 - 6 - 313, 315; Senat, Urt. v. 8. Dezember 2006, V ZR 103/06 NJW-RR 2007, 672, 673; Urt. v. 16. November 2007, V ZR 208/06, NJW-RR 2008, 683, 685). bb) Mit den Zinszahlungen hat die WBF aber allein ein eigenes Gesch344ft der Beklagten gef374hrt. Die Kl344gerin ist allerdings mit dem Wirksamwerden der Restitution in die Grundpfandrechte an dem Grundst374ck und die ihnen zugrun-de liegenden Zahlungsverpflichtungen eingetreten, soweit sie in dem Restituti-onsbescheid nicht gek374rzt worden sind. Die hieraus folgende Zahlungspflicht der Kl344gerin bestand auf Grund des gestellten Restitutionsantrags 226 aufschie-bend bedingt durch den Erlass des Restitutionsbescheids - auch schon bei Vor-nahme der Zinszahlungen. Diese Zahlungen w344ren aber nur dann auch ein Ge-sch344ft der Kl344gerin, wenn diese auf Grund ihres teilweisen Eintritts in diese Verpflichtungen auch verpflichtet gewesen w344re, vor der Restitution etwa aufge-laufene Zinsr374ckst344nde auszugleichen. Das ist indessen, worauf das Beru-fungsgericht zutreffend abgestellt hat, nicht der Fall. Der Berechtigte tritt nur in die bei Wirksamwerden der Restitution noch bestehende Restforderung ein-schlie337lich der danach entstehenden Zins- und sonstigen Nebenforderungen ein. Etwa aufgelaufene Zinsr374ckst344nde hat er dagegen nicht auszugleichen; dazu bleibt allein der Verf374gungsberechtigte verpflichtet (BGHZ 139, 357, 361 f.). Die Erf374llung der vor der Restitution entstandenen Zinsverpflichtung kann deshalb weder ein Gesch344ft des Berechtigten noch eine rechtsgrundlose Zu-wendung an ihn sein. 9 b) Die Beklagten k366nnen Erstattung ihres Aufwands f374r die Zinszahlun-gen auch nicht entsprechend 247 3 Abs. 3 Satz 4 VermG verlangen. Das setzte n344mlich voraus, dass es sich hierbei um au337ergew366hnliche Erhaltungsma337-nahmen handelt (Senat, Beschl. v. 29. Juni 2006, V ZR 4/06, ZfIR 2007, 72; Urt. v. 22. Februar 2008, V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399, 1400). Daran fehlt es. Solche Zahlungen fallen w344hrend der Laufzeit der gesicherten Forderungen 10 - 7 - regelm344337ig an und k366nnen deshalb nur gew366hnliche Erhaltungskosten (vgl. BGHZ 136, 57, 65; 137, 183, 188; 150, 237, 244 f.; Senat, Urt. v. 22. Februar 2008, V ZR 30/07, aaO) sein, die aus den Ertr344gen des Grundst374cks zu bestrei-ten sind. c) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts begr374ndet die Erf374l-lung der Zinsverpflichtung aber einen aufrechenbaren Erstattungsanspruch der Beklagten aus 247 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG. 11 aa) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Vor-schrift dem Verf374gungsberechtigten einen auf die M366glichkeit der Aufrechnung gegen den Anspruch des Berechtigten auf Herausgabe von Mieten nach 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG beschr344nkten Erstattungsanspruch einr344umt (Senat, Urt. v. 14. Juli 2000, V ZR 328/99, VIZ 2000, 673; Urt. v. 19. April 2002, V ZR 439/00, ZfIR 2002, 549, 550). Richtig ist auch, dass nach 247 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG nur Kosten auf Grund von Rechtsgesch344ften zur Erhaltung des Verm366genswerts im Sinne von 247 3 Abs. 3 VermG zu ersetzen sind. Zu diesen Kosten geh366ren aber auch die von der WBF f374r die Beklagten an die Streithelfe-rin gezahlten Zinsen. 12 bb) Dem steht, anders als das Berufungsgericht meint, nicht von vorn-herein entgegen, dass die den Zinsanspr374chen zugrunde liegenden Verbind-lichkeiten vor dem Inkrafttreten des Verm366gensgesetzes am 29. September 1990 (Art. 45, Anlage II Kapitel III Sachgebiet B Abschnitt I Nr. 4 des Einigungs-vertrags in Verbindung mit der Bekanntmachung 374ber das Inkrafttreten des Ei-nigungsvertrags vom 16. Oktober 1990, BGBl. II 1360) begr374ndet worden sind. 13 - 8 - (1) 247 7 Abs. 7 Satz 4 VermG sieht allerdings einen Erstattungsanspruch nur f374r Kosten vor, die nach dem 1. Juli 1994 entstanden sind (dazu: Senat, Urt. v. 19. April 2002, V ZR 439/00, ZfIR 2002, 549, 550). Es muss sich auch um Kosten f374r Rechtsgesch344fte handeln, die nach 247 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG erlaubt sind (Beschlussempfehlung zum EALG in BT-Drucks. 12/7588 S. 48). Dabei kann es sich nur um Rechtsgesch344fte handeln, die nach dem In-krafttreten dieser Vorschrift vorgenommen worden sind. Das schlie337t aber Rechtsgesch344fte, durch die nach dem 1. Juli 1994 Altverbindlichkeiten aus der Zeit vor dem 29. September 1990 erf374llt werden, nicht von vornherein von der Erstattung nach 247 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG aus. Zu den mit 247 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b Fall 1 VermG erlaubten Rechtsgesch344ften geh366ren jedenfalls dem Wortsinne nach nicht nur die zur Erhaltung des Verm366genswerts abge-schlossenen schuldrechtlichen Grundgesch344fte, sondern auch die zur Erf374llung schuldrechtlicher oder dinglicher Verpflichtungen vorgenommenen Rechtsge-sch344fte. Um solche Rechtsgesch344fte handelt es sich bei den Zinszahlungen an die Streithelferin. 14 (2) Die nach dem Wortlaut m366gliche Einbeziehung von Rechtsgesch344f-ten zur Erf374llung von nach dem 1. Juli 1994 f344llig werdender Forderungen auf Grund von dinglichen oder schuldrechtlichen Rechtsgesch344ften aus der Zeit vor dem 29. September 1990 entspricht dem Zweck des 247 3 Abs. 3 Satz 2 Buch-stabe b Fall 1 VermG. Der Verf374gungsberechtigte soll durch das Unterlas-sungsgebot nach 247 3 Abs. 3 Satz 1 VermG daran gehindert werden, 374ber den Verm366genswert zum Nachteil des Berechtigten zu verf374gen. Er soll aber in der Lage bleiben, das zur Erhaltung des Verm366genswerts Erforderliche zu veran-lassen (Erl344uterung der Bundesregierung zum Verm366gensgesetz in BT-Drucks. 11/7831 S. 4 f.). Aus dieser Perspektive ist es nicht bedeutsam, ob das Rechtsgesch344ft, mit dem die Erhaltung des Verm366genswerts erreicht werden soll, vor oder nach dem Inkrafttreten des Verm366gensgesetzes vorgenommen 15 - 9 - wurde. Entscheidend ist vielmehr, ob seine Erf374llung der Erhaltung des Verm366-genswerts dient und ob der abgerechnete Zeitraum demjenigen entspricht, f374r den der Berechtigte die Mieten herausverlangt. (3) Dieses Verst344ndnis der Norm f374hrt nicht zu einem Wertungswider-spruch zwischen 247 7 Abs. 7 Satz 2 einerseits und 247 16 Abs. 2, 5 und 10 VermG andererseits. Der Berechtigte muss sich dann zwar auf die ihm an sich zuste-henden Mieten Zahlungen auf Verbindlichkeiten anrechnen lassen, die er letzt-lich nur eingeschr344nkt 374bernehmen muss. Dem Berechtigten sollte aber von vornherein nur der Teil der Mieten zugewiesen werden, der nicht zur Erhaltung des Objekts verwandt wird. Au337erdem erf344hrt der Berechtigte bei der Restituti-on wirtschaftlich einen Ausgleich. Der Abschreibungsbetrag, um den die an sich zu 374bernehmenden Grundpfandrechte nach 247 16 Abs. 5 Satz 2 in Verbindung mit 247 18 Abs. 2 VermG gek374rzt werden, bemisst sich, abh344ngig von dem Nenn-betrag des Rechts und der Zahl der Wohneinheiten, nach dem seit der Begr374n-dung des Grundpfandrechts bis zum Erlass des Restitutionsbescheids vergan-genen Zeitraum. Er erh366ht sich deshalb mit fortschreitender Dauer des Verfah-rens. 16 cc) Die Erf374llung der Zinsforderungen der Streithelferin der Beklagten aus den durch die Grundpfandrechte gesicherten Darlehen war eine Ma337nah-me zur Erhaltung des Grundst374cks im Sinne von 247 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG. 17 (1) Daf374r ist es ohne Bedeutung, welche Ma337nahmen mit den gesicher-ten Darlehen finanziert worden sind. Selbst wenn diese Darlehen der Finanzie-rung von Bauma337nahmen auf dem Grundst374ck gedient haben sollten, so kann es sich dabei nur um Altma337nahmen aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des 18 - 10 - Verm366gensgesetzes gehandelt haben, die 247 3 Abs. 3 Satz 2 VermG als solche nicht erfasst. (2) Der Erhaltung des Verm366genswerts kann ein Rechtsgesch344ft indes-sen nicht nur dienen, wenn der Verm366genswert damit in seinem tats344chlichen Bestand erhalten wird. Diesem Zweck dienen auch Rechtsgesch344fte, die den Verm366genswert in seinem rechtlichen Bestand erhalten (BGHZ 150, 237, 245) und verhindern, dass er der Restitution entzogen wird und der Restitutionsan-spruch entf344llt. Zu diesen Rechtsgesch344ften geh366ren Zahlungen auf Verbind-lichkeiten, die durch Grundpfandrechte an dem zu restituierenden Grundst374ck gesichert sind. Solche Zahlungen sind regelm344337ig notwendig, um den Verlust des Grundst374cks zu vermeiden. Gew366hnlich veranlasst n344mlich die Nichterf374l-lung solcher Forderungen den Gl344ubiger dazu, aus dem Grundpfandrecht die Zwangsversteigerung des restitutionsbehafteten Grundst374cks zu betreiben. Deshalb ist auch in anderen Bereichen anerkannt, dass Kreditkosten zu den Unterhaltungslasten geh366ren (vgl. Senat, Urt. v. 2. November 2001, V ZR 264/00, NJW 2002, 434, 435 f.). Das kann gerade bei einem restitutionsbelaste-ten Grundst374ck nicht anders sein. Der Restitutionsanspruch ist n344mlich, von dem hier nicht vorliegenden Sonderfall der Restitution von selbst344ndigem Ge-b344udeeigentum abgesehen, in einem Zwangsversteigerungsverfahren, wie sich aus 247 3b Abs. 3 und 4 VermG und 247 9a EGZVG im Umkehrschluss ergibt, nicht gesichert und kann auch nicht durch eine Anmeldung gesichert werden; er geht vielmehr mit dem Zuschlag durch das Vollstreckungsgericht unter (BVerwGE 130, 134, 137 f.). 19 (3) Einen solchen Verlust muss der Verf374gungsberechtigte mit zumutba-rem Aufwand vermeiden. Er steht im Verh344ltnis zu dem Berechtigten in einem treuhand344hnlich ausgestalteten Verh344ltnis (Senat, BGHZ 128, 210, 211; BGH, Urt. v. 16. Dezember 2004, III ZR 72/04, NJW-RR 2005, 391, 392). Dieses ver- 20 - 11 - pflichtet dazu, die zur374ckzu374bertragende Sache zu erhalten (Senat, Urt. v. 28. Juni 2002, V ZR 165/01, WM 2002, 2425, 2427; BGH, Urt. v. 16. Dezember 2004, III ZR 72/04, aaO). Dieser Pflicht gen374gt der Verf374gungsberechtigte, in-dem er die Ertr344ge des Grundst374cks dazu einsetzt, die Forderungen zu bedie-nen, die durch Grundpfandrechte an dem Grundst374ck gesichert sind. Weiterge-hende Bem374hungen, etwa um eine Stundung der gesicherten Forderung durch die Gl344ubiger, schuldet er nicht. Es liegt genauso wie bei den Ertr344gen des Grundst374cks, zu deren Verbesserung der Verf374gungsberechtigte ebenfalls nicht verpflichtet ist (Senat, Urt. v. 29. Juni 2007, V ZR 257/06, NJW-RR 2007, 1611, 1612; Urt. v. 6. Juli 2007, V ZR 244/06 ZOV 2007, 142, 143). Hier kommt hinzu, dass der Verf374gungsberechtigte, wie dargelegt, nach der Restitution allein zur Erf374llung der vorher entstandenen Zinsanspr374che verpflichtet bleibt und diese letztlich aus eigenen Mitteln begleichen m374sste, was weder sachlich gerechtfer-tigt noch zumutbar w344re. - 12 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf 247247 91a und 92 Abs. 1 ZPO. 21 Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 07.07.2005 - 34 O 293/04 - KG Berlin, Entscheidung vom 30.04.2008 - 21 U 168/05 -
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