BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 118/11 Verkündet am: 7. Dezember 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja NMV § 20 Abs. 2 - 4 a) Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in e i- nem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwega b- zugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit (im A n- schluss an BGH, Urteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, NJW - RR 2011, 90). Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt. b) Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisg e- bundenem Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesa mtkosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (im A n- schluss an BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059). BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11 - LG Berlin AG Berlin - Köpenick - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Dezember 2011 durch den Vorsitzenden Richter Bal l, d ie Richteri n Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt : Auf die Revision der Kläger in wird das Urteil des Landgerichts Be r lin - Zivilkammer 67 - vom 28. März 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückver wiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: D ie Beklagte n sind Mieter einer preisgebundenen Wohnung der Klägerin in B . . In dem Gebäude befinden sich 103 Wohnungen sowie eine Gewerb e- einheit ( Pizzeria ) . In der Schlusswirtschaftlichkeitsberechnung vom 12. F ebruar 2004 ist für die 103 Wohnungen eine Gesamtwohnfläche von 7.074,83 m 2 und für die Gewerbeeinheit eine Nutzfläche von 154,23 m 2 angegeben. Die von den Beklagten monatlich geschuldete Miete setzt sich aus einer Nettokaltmiete und Betriebskostenvoraus zahlungen zusammen. Nach § 2 Abs. 6 des Mietvertra ges vom 4. Juli 1997 werden auf die Mieter stichwortartig 1 2 - 3 - beschriebene Betriebskosten im Sinne von Anlage 3 zu § 27 der Zweiten B e- rechnungsordnung umgelegt. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zahlung r estlicher Miete in Höhe und auf Feststellung der ab Juni 2009 ge schuldeten Mieten in A n- spruch . Außerdem macht s ie Nachforderungen in Höhe von insgesamt 1.0 5 4, 34 a- lenderjahre 2005 b is 2007 - jeweils nebst Zinsen - geltend. Die vo n den G e- schäftsführer n der Klägerin unterzeichneten Abrechnungen vom 15. September 2006, vom 12. September 2007 und vom 12. September 2008 weisen Nachfo r- derungen in Hö he von us. In Anbetracht von Mietüberzahlungen der Beklagten verlangt die Klägerin noch Restzahlungen in Höhe von 2007), zu . Von der Nachforderung für das Jahr 2007 b ringt sie z usätzlich einen Betrag von 105,22 in Abzug s i- tion Gebäudeversicherung , o- wie Korrektur der Position Umlagenausfallwagnis um 2,06 Ihre Nachford e- rung aus den Betriebs kostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2005 bis 2007 beläuft sich damit auf insgesamt Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 weisen j e- weils unter anderem den erläuternden Zusatz auf: " Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, w urden vo r- weg abgezogen. Konnte nicht festgestellt werden, ob die Betriebskosten auf Wohnraum oder gewerblich genutzte Flächen entfielen, wurden die gewerblich genutzten Flächen in der Abrechnung entsprechend des A n- teils ihrer Nutzfläche an der Wohn - und Nu tzfläche der Verwaltungsei n- heit berücksichtigt. " 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die auf Zah lung einer Nebenkostennachforderung von 1.0 gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die hierg e- gen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zug e- lassenen Revisi on verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfo lg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die Kläger in könne den aus den Betriebskostenabrechnungen für die K a- lenderjahre 2005 bis 2007 geltend gemachten Nachzahlungsbetrag in Höhe von n den Beklagten nicht gemäß § 535 Abs. 2 BGB, § 20 NMV i n Verbindung mit § 2 des Mietvertrags vom 4. Juli 1997 verlangen. Die Abrec h- nungsfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV werde nur durch den Zugang einer fo r- mell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, die den A nforderungen des § 259 BGB genüge, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte. Weiter sei erforderlich, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt würden, wenn einzelne Kostenanteile nich t umlagefähig seien. Denn für den Mieter müsse ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab ab gesetzt wü r- den. Dies gelte auch beim preisgebundenen Wohnraum, zumal § 20 Abs. 2 5 6 7 8 - 5 - Satz 2 NMV für solche Kosten, die nicht für Wohnraum entstanden seien, zwi n- gend einen Vorwegabzug vorsehe. Diesen Anforderungen würden die Betriebskostenabrechnungen der Kl ä- gerin nur teilweise gerecht. Hinsichtlich der Positionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Recycling Biomüll und Recycling Papi er sei der erfo rderliche Vorwegabzug vo r- genommen und hinreichend ausgewiesen worden. Die in der Abrechnung für das Jahr 2005 zusätzlich berücksichtigten Kosten für den Kabelanschluss seien für die jeweilige Mieteinheit angefallen, so dass ein Vorwegabzug nicht in Frage k omme. Auch hinsichtlich der Wasserkosten sei, ohne dass dies letztlich en t- schieden werden müsse, kein weiterer Vorwegabzug notwendig. Zwar sehe § 21 Abs. 2 Satz 1 NMV im preisgebundenen Wohnraum vor, dass bei der A b- rechnung der Umlage für die Kosten der Wa sserversorgung zunächst die Ko s- ten des Wasserverbrauchs abzuziehen seien, der nicht mit der üblichen Benu t- zung der Wohnungen zusammenhänge. Dem damit verbundenen Anliegen s i- cherzustellen, dass ein Wohnungsmieter nicht mit Kosten belastet werde, die allein oder in einem höheren Maße wegen der gewerblichen Nutzung in einem gemischt genutzten Objekt anfielen, würden die Abrechnungen der Klägerin jedoch gerecht. Denn sie lege nicht die Gesamtkosten des Wasserverbrauchs aller Nutzer ohne Vorwegabzug auf die Bekl agten um, sondern berechne nur den mittels eines Einzelwasserzählers gemessenen und von dem Abrec h- nungsunternehmen B . dokumentierten individuellen Kaltwasserverbrauch der Beklagten. Die Betriebskostenabrechnungen seien jedoch zumindest hinsic htlich der Positionen Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Schnee - und Eisbeseit i- gung, Hausreinigung, allgemeine und zusätzliche Gartenpflege, Spielplätze, Strom und Beleuchtung zu beanstanden, da insoweit ein Vorwegabzug nicht ausgewiesen worden sei. Ei n solcher Abzug sei nach dem Wortlaut des § 20 9 10 - 6 - Abs. 2 Satz 2 NMV stets, also selbst dann vorzunehmen, wenn die unterschie d- liche Nutzung auf die Höhe der Betriebskosten keinen oder einen nur unw e- sen t lich en Einfluss habe. D er gebotene Vorwegabzug bestehe bei einer gle i- chen Belastung in einem prozentualen Abzug von de n Gesamtkosten, der dem Verhältnis der Gewerbefläche zur gesamten Wohn - und Nutzfläche des Obje k- tes entspreche. Da dies bei den genannten Positionen vorliegend nicht gesch e- hen sei, seien die Abrec hnungen wegen formeller Mängel unwirksam. Im Hi n- blick auf die beschriebenen gesetzlichen Vorgaben sei ein unterbliebener Vo r- wegabzug - anders als beim preisfreien Wohnraum - nicht erst für die materielle Richtigkeit einer Abrechnung von Bedeutung , s ondern gehöre schon zu deren - im Vergleich zum preisfreien Wohnraum strengeren - formellen Anforderu n- gen. Da die zu beanstandenden Kostenpositionen in ihrer Gesamtsumme j e- weils höher seien als die hinsichtlich der Kalenderjahre 2005 bis 2007 geltend gemachten Na chforderungsbeträge , könne die Klägerin für die genannten A b- rechnungsperioden keine Nachzahlungen beanspruchen. II. Diese Beurteilung hält r echtliche r Nachprüfung nicht stand . Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Zahlungsa nspruch d er Kl ä- gerin aus § 535 Abs. 2 BGB, § 20 Abs. 1, 2, § 21 Abs. 1, 2 NMV, § 2 des Mie t- vertrages vom 4. Juli 1997 hinsichtlich der in den Betriebskostenabrechnung en für die Jahre 2005 bis 2007 aufgeführten Kostenpositionen Niederschlagswa s- ser, Straßenreinigung, Schnee - und Eisbeseitigung, Hausreinigung, allgemeine und zusätzliche Gartenpflege, Spielplätze, Strom und Beleuchtung n icht ve r- neint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts genügen die Abrechnungen insoweit den an sie zu stellenden formelle n Anforderungen. D a- gegen sind die Positionen Grundsteuer, Müllabf u hr, Recycling Biomüll und R e- 11 - 7 - cycling Papier, anders als das Berufungsgericht meint, nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden. 1. § 20 Abs. 3 NMV regelt als Gegenstück zu der für den preisfre ien Wohnraum geltenden Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB die Abrechnung s- pflichten des Vermieters über Betriebskostenvorauszahlungen im preisgebu n- denen Wohnraum. Danach ist über die Betriebskosten, den Umlegungsbetrag und die Vorauszahlungen jährlich abzurech nen (§ 20 Abs. 3 Satz 2 NMV) , w o- bei alle oder mehrere Betriebskostenarten in einer Abrechnung erfass t werden dürfen (§ 20 Abs. 3 Satz 3 NMV). Weder § 556 Abs . 3 BGB noch § 20 Abs. 3 NMV treffen konkrete Vorga ben über die bei einer Betriebskostena b- rechnung zu beachtenden formellen Erfordernisse, so dass auf allgemeine Grundsätze zurückzugreifen ist, so weit nicht § 20 Abs. 4 Satz 1 NMV besond e- re Formerfordernisse aufstellt. 2. Ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anfo rderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Z u- sammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besond e- ren Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben a ufzunehmen: eine Z u- sammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - E r- läuterung de r zugrunde gelegten Verteilerschlüssel , die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen ( st. Rspr.; vgl. etwa S e- natsurteil e vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, NJW 201 0 , 3363 Rn. 10 ; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, WuM 2011, 741 Rn. 10 ; vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 27/10, NJW 2011, 1867 Rn. 8 ; jeweils mwN [jeweils für den preisfreien Wohnraum]; vom 20. Juli 2005 - VII I ZR 371/04, NJW 2005, 3135 unter II 2 mwN [sowohl für preisfreien als auch für preisgebundenen Woh n- 12 13 - 8 - raum] ; vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 137/09, NJW 2010, 1198 Rn. 20 [für preisgebundenen Wohnraum ] ). 3. Die dafür erforderlichen Angaben sind in den Betr iebskostena brec h- nungen der Klägerin vom 15. September 2006, vom 12. September 2007 und vom 12. September 2008 enthalten , soweit die Positionen Wasser, Kabela n- schluss, Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Schnee - und Eisbeseitigung, Hausreinigung, allgeme ine und zusätzliche Gartenpflege, Spielplätze, Strom und Beleuchtung betroffen sind . Hinsichtlich der weiteren Kostenpositionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Recycling Biomüll und Recycling Papier fehlt es d a- gegen an der notwendigen Angabe der Gesamtkosten. a) De r zugrunde gelegte Verteilungsschlüssel lässt sich de n Abrechnu n- gen unschwer entnehmen. Bei nahezu allen Kostenpositionen wird die Woh n- fläche der von den Beklagten bewohnten Wohnung (100,96 m 2 ) mit der in der Schlusswirtschaftlichkeitsberechnung vom 12. Februar 2004 für die 103 Wo h- nungen ausgewiesenen Gesamtwohnfläche von 7.074,83 m 2 oder mit der dort angegebenen gesamten Wohn - und Nutzfläche von 7 . 229,06 m 2 (7.074,83 m 2 zuzüglich 154,23 m 2 Nutzfläche der Gewerbeeinheit) in Bezug gesetzt. Hiervon ausg enommen sind nur die Position Wasserkosten und - in der Abrechnung für das Jahr 2005 - die Kosten für den Kabelanschluss. Bei den Wasserkosten wurden von vornherein unmittelbar die fü r die Wohnung der Beklagten nach deren anteiligem Verbrauch konkret entst andenen Kosten in Ansatz gebracht. Die Kabelanschlusskosten wurden nicht nach Flächenanteil, sondern gleichm ä- ßig auf die 104 vorhandenen Einheiten umgelegt. Auch der jeweils auf die B e- klagten entfallende Kostenanteil und die von diesen geleisteten Vorausza hlu n- gen sind in den Abrechnungen ausgewiesen. Schließlich sind bei den Koste n- positionen Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Schnee - und Eisbeseit i- gung, Hausreinigung, allgemeine und zusätzliche Gartenpflege, Spielplätze, 14 15 - 9 - Strom , Beleuchtung und Wasser (d ort in der beigefügten Kaltwasserabrec h- nung) auch die umzulegenden Gesamtkosten der Wohnnutzung angegeben. Solche Angaben fehlen allerdings bei den Positionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Recycling Biomüll und Recycling Papier. b) Die Abrechnungen sind entg egen der Auffassung des Berufungsg e- richts nicht deswegen formell mangelhaft, weil die Klägerin bei den Positionen Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Schnee - und Eisbeseitigung, Hausre i- nigung, allgemeine und zusätzliche Gartenpflege, Spielplätze, Strom und B e- leuchtung keinen Vorwegabzug vorgenommen hat. aa) Zwar sieht § 20 Abs. 2 Satz 2 Halbs atz 1 NMV vor, dass Betriebs - kosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, vorweg abzuziehen sind. Für den Fall, dass nicht festgestellt werden kann, ob die Be triebskosten auf Woh n- raum oder auf Geschäftsraum entfallen, sind sie für den Wohnteil und den a n- der e n Teil des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit im Verhältnis des umba u- ten Raums oder der Wohn - und Nutzflächen aufzuteilen (§ 20 A bs. 2 Satz 2 Halbs atz 2 N MV). bb) Die Vornahme eines entsprechenden Vorwegabzugs gehört entg e- gen der Auffassung des Berufungsgerichts jedoch n icht zu den formellen Mi n- destanforderungen an eine Abrechnung, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit. Der Senat hat dies bereits mehrfach für den Fall eine r Abrechnung im preisfreien Wohnraum entschieden (Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO Rn. 11 ff.; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, aaO Rn. 11 ff.). Für den preisgebundenen Wohnraum gilt nichts ander e s. In beiden Fällen richten sich die formellen Mindestanforderungen an eine Abrechnung nach den Vorgaben des § 259 BGB (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, aaO). Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer 16 17 18 - 10 - Betriebskostenabre chnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andere r- seits richtet sich danach, ob der Mieter in d er Lage ist , d ie Art des Verteilung s- schlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfa l- lenden Anteil an den Gesamtkosten rechn erisch nachzuprüfen (vgl. Senatsurteil vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, NJW 2011, 368 Rn. 15). Ob die abg e- rechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an de n G e- samtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteil vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, aaO mwN). D aher berührt d ie Frage, ob in Ansatz gebrachte Kosten arten den ve r- traglichen Vereinbarungen oder den gesetzlichen Vorgaben entsprechen , ( nur) die materielle Richtigkeit einer Abrechnung und nicht deren formelle Mindesta n- forderungen (vgl. etwa Senatsurteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 12 mwN für die Umlage von Betriebskost en trotz fehle n- der Umlagevereinbarung bzw. trotz vereinbarter Pauschale) . Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Bestimmung des § 20 Abs. 2 Satz 2 Halbs atz 1 NMV , die in den dort genannten Fällen zwingend einen Vorwegabzug verlangt . Denn diese Vorsch rift beschränkt sich darauf, einen gesetzlichen Umlagema ß- stab fest zulegen (vgl. Senatsurteil vom 29. September 2004 - VIII ZR 341/03, WuM 2004, 666 unter II 1) . Sie bestimmt damit nur , welche Betriebs - kosten (anteile) in materieller Hinsicht umlagefähig sin d , und trifft folglich keine die formellen Anforderungen des § 259 BGB verschärfende Regelung . Hierfür besteht auch - anders als die Revisionserwiderung meint - kein Bedürfnis. Denn der Mieter kann einer - den allgemeinen Mindestvorgaben des § 259 BGB entsprechenden - Betriebskostenabrechnung aufgrund der darin anzugebenden Gesamtflächen unschwer entnehmen, ob der gesetzlich vorg e- 19 20 - 11 - schriebene Vorwegabzug erfolgt ist oder nicht. Ein unterbliebener Vorwegabzug berührt daher auch bei preisgebundenem Wohnraum die rechnerische Nac h- vollziehbarkeit einer Abrechnung nicht. c) Soweit die Klägerin in ihren Abrechnungen einen Vorwegabzug für die Positionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Recycling Biomüll und Recycling Papier vorgenommen hat, erfüllen die Abrechnungen da gegen - anders als das Ber u- fungsgericht meint - d ie formellen Mindestanforderungen nicht . Nach der auch vom Berufungsgericht zitierten Rechtsprechung des S e- nats genügt es nicht, nur die um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigten Kosten mitzuteilen (vgl. Senatsurteil e vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10 ; vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO Rn. 12; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, aaO Rn. 12). Dem Mieter muss vielmehr ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab a b- gesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die ihm angelasteten Kosten (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 aaO mwN). Dies e für Betriebskostenabrechnungen im preisfreien Wohnraum entw i- ckelten Grundsätze gelten - wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - sin n- gemäß auch im preis gebundenen Wohnraum. Die danach erforderliche Angabe der für das Objekt bei den Positionen Grundsteue r, Müllabfuhr, Recycling Bi o- müll und Recycling Papier anfallenden Gesamtkosten ist unterblieben. Die Kl ä- gerin hat stattdessen in den Abrechnungen nur die um den gesetzlichen Vo r- wegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen und sich mit dem erläuter n- den Hin weis begnügt, dass ein solcher Vorwegabzug erfolgt ist. Dies genügt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht. Denn die Höhe des Vorwegabzugs erschließt sich für den Mieter hieraus nicht. 21 22 23 - 12 - III. Das Berufungsurteil kann nach alledem keinen Best and haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). D er Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif . Das Berufungsgericht hat bislang keine Feststellungen zur materiellen Richtigkeit der Abrechnungen getroffen. Solche Feststellungen sind zumindest hinsich tlich der Abrechnung für das Jahr 2005 nicht entbehrlich , weil auch nach Abzug der formell nicht ordnungsgemäß abgerechneten Kostenpositionen eine Restforderung der Klägerin verbleibt. Der Rechtsstreit ist daher an das Ber u- fungsgericht zurückzuverweisen ( § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin - Köpenick, Entscheidung vom 13.01.2010 - 6 C 247/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 28.03.2011 - 67 S 75/10 - 24
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