BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 120/09 Verk374ndet am: 14. April 2010 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja NMV 247 20 Abs. 1; WoBindG 247 10 Abs. 1 Sieht der Mietvertrag 374ber eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch einseitige Erkl344rung - f374r die Zukunft - die Umlage weiterer Betriebskosten im Sinne des 247 27 II. Berechnungsverordnung erreichen, indem er dem Mieter diese nach Art und H366he bekannt gibt; dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eine - formell ordnungsgem344337e - Betriebskostenabrech-nung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst. BGH, Urteil vom 14. April 2010 - VIII ZR 120/09 - LG Hamburg AG Hamburg-Barmbek - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 14. April 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 34 - vom 2. April 2009 wird zur374ckgewie-sen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger nehmen die Beklagten auf Zahlung des Saldos aus der Be-triebskostenabrechnung f374r das Jahr 2005 in Anspruch. 1 Die Beklagten sind Mieter einer 366ffentlich gef366rderten Wohnung der Kl344-ger in H. . In dem Mietvertrag aus dem Jahr 1978 ist unter "247 4 Miete" bestimmt: 2 "1. Die nach gesetzlichen Bestimmungen ermittelte Grundmiete betr344gt bei Vertragsbeginn - vorl344ufig - monatlich 387,35 DM ... ohne die Kosten der Zentralheizungs- und Warmwasserversorgung und ohne nachstehende Betriebskosten. - 3 - 2. F374r nachstehende Betriebskosten sind monatlich neben der Miete folgende Vorauszahlungen zu leisten: a) Mehrbelastungen f374r Wasserverbrauch und Sielbenutzungsgeb374hr 8 DM ..." Die Kl344ger erwarben die Wohnung Anfang 1999. Zu diesem Zeitpunkt entrichteten die Beklagten eine Miete von monatlich insgesamt 682,33 DM (= 348,87 200). Mit Schreiben vom 24. Januar 1999 teilten die Kl344ger den Beklag-ten unter anderem mit, dass 374ber die Betriebskosten j344hrlich gem344337 247 2 der Betriebskostenverordnung abgerechnet werde. In den folgenden Jahren erstell-ten die Kl344ger f374r die Abrechnungszeitr344ume 1999 bis 2004 Betriebs- und Heiz-kostenabrechnungen, aus denen sich - bis auf die Abrechnung f374r das Jahr 2002, die mit einem Nachzahlungsbetrag in H366he von 218,75 200 endete - jeweils Guthabenbetr344ge zugunsten der Beklagten errechneten. 3 4 Mit Schreiben vom 30. Oktober 2006 rechneten die Kl344ger die Neben-kosten f374r das Jahr 2005 in der gleichen Weise wie in den Vorjahren ab. Dies ergab eine Nachzahlungsforderung gegen die Beklagten in H366he von 1.603,23 200, die die Kl344ger wegen eines Rechenfehlers sp344ter auf 1.609,74 200 korrigierten und die sie - nebst Zinsen - eingeklagt haben. Das Amtsgericht hat der Klage in H366he von 1.603,23 200 nebst Zinsen stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Land-gericht zur374ckgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten weiterhin die Abweisung der Klage. 5 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 6 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef374hrt: 8 Zu Recht habe das Amtsgericht die Beklagten zur Zahlung des Betriebs-kostensaldos 2005 verurteilt. Es sei davon auszugehen, dass die Beklagten bei Erwerb der Wohnung durch die Kl344ger eine Miete entrichtet h344tten, die sich aus einer Nettokaltmiete von 386,24 DM, einer Betriebskostenvorauszahlung von 208 DM und einer Heizkostenvorauszahlung von 88,09 DM, insgesamt 682,33 DM (entsprechend 348,87 200), zusammengesetzt habe. Diese Miete sei den Kl344gern bei Erwerb der Wohnung durch die Verwaltungsgesellschaft St. mit Schreiben vom 18. Januar 1999 mitgeteilt worden. Unstreitig h344tten die Be-klagten Mietzahlungen auch genau in dieser H366he entrichtet. Zwar weise der Mietvertrag von 1978 keine Nettokaltmiete nebst Voraus-zahlungen auf Betriebskosten und auf Heizkosten aus, vielmehr handele es sich um einen Vertrag, mit dem eine Kostenmiete zuz374glich einer Pauschale (8 DM) f374r Mehrbelastung f374r Wasserverbrauch und Sielgeb374hr vereinbart wor-den sei. Grunds344tzlich trage der Vermieter, soweit er sich auf eine gegen374ber dem Mietvertrag ge344nderte Mietstruktur berufe, f374r die 304nderung die Darle-gungs- und Beweislast. Die Kl344ger h344tten insoweit sowohl das Schreiben der Firma St. vom 18. Januar 1999, welches auf eine Umstellungserkl344rung vom 12. Dezember 1997 Bezug nehme, als auch vom Beklagten gegenge-zeichnete Betriebskostenabrechnungen zur Akte gereicht. Die Kl344ger, die das Mietobjekt erst l344ngere Zeit nach Abschluss des Mietvertrags erworben h344tten, h344tten damit eine Vielzahl von Indizien f374r die Richtigkeit der von ihnen behaup- 9 - 5 - teten Mietstruktur vorgetragen. Demgegen374ber k366nnten sich die Beklagten nicht auf ein schlichtes Bestreiten beschr344nken. Sp344testens aufgrund der unstreitigen Bezahlung des Nachzahlungsbetrages aus der Betriebskostenabrechnung vom 30. November 2003 in H366he von 218,75 200 sei eine Umkehr der Beweislast ein-getreten. Es sei daher an den Beklagten, darzulegen und zu beweisen, welche Ver344nderungen der nach ihrem Vortrag weiterhin geschuldeten Kostenmiete eingetreten seien, die dazu f374hrten, dass die Beklagten genau die von der Fir-ma St. bescheinigte Miete - allerdings nicht als Nettokaltmiete mit Voraus-zahlungen auf Betriebs- und Heizkosten, sondern als Kostenmiete - zahlten. Das Amtsgericht habe die Beklagten daher zu Recht zur Zahlung des Saldos 2005, der im Wesentlichen auf hohen Nachzahlungen f374r Wasser sowie Wassererw344rmung beruhe, verurteilt. 10 II. Das Berufungsurteil h344lt im Ergebnis revisionsrechtlicher Nachpr374fung stand; die Revision ist daher zur374ckzuweisen. 11 1. Es ist entgegen der Auffassung der Revision nicht deshalb aufzuhe-ben (247 545 Abs. 1, 247 546 ZPO), weil es die im Berufungsrechtszug von den Par-teien gestellten Antr344ge nicht wiedergibt. 247 540 Abs. 1 ZPO entbindet das Beru-fungsgericht zwar nicht von der Aufnahme der Berufungsantr344ge in das Urteil. Allerdings muss dies nicht durch w366rtliche Wiedergabe geschehen, sondern es kann gen374gen, dass aus den Ausf374hrungen des Berufungsgerichts im 334brigen sinngem344337 deutlich wird, was der Berufungskl344ger mit seinem Rechtsmittel und was der Berufungsbeklagte im Berufungsverfahren erstrebt haben (BGHZ 154, 99, 100 f.; BGH, Urteil vom 7. Oktober 2008 - X ZR 37/08, NJW 2009, 287, Tz. 5). Diesen Anforderungen ist im Berufungsurteil noch hinreichend Gen374ge getan. Den Ausf374hrungen des Berufungsgerichts, das Amtsgericht habe in dem 12 - 6 - angefochtenen Urteil die Beklagten zur Zahlung des Betriebskostensaldos 2005 verurteilt, l344sst sich entnehmen, dass die Kl344ger diesen in der ausgeurteilten H366he weiterverfolgt haben und die Beklagten mit dem von ihnen eingelegten Rechtsmittel die Ab344nderung des Amtsgerichtsurteils und Klageabweisung be-gehrt haben (vgl. Z366ller/He337ler, ZPO, 28. Aufl., 247 540 Rdnr. 8). 13 2. Das Berufungsgericht hat den Kl344gern im Ergebnis zu Recht den Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2005 von 1.603,23 200, den die Revision der H366he nach nicht angreift, nebst Zinsen zuer-kannt. Die Beklagten haben die abgerechneten Betriebskosten unabh344ngig da-von zu tragen, ob der im Jahr 1978 abgeschlossene Mietvertrag eine Umlage dieser Kosten vorsah. Denn die Kl344ger haben sp344testens mit der f374r das Jahr 1999 erteilten Abrechnung f374r die nachfolgenden Abrechnungszeitr344ume eine gegebenenfalls erforderliche 304nderung der urspr374nglichen Mietstruktur durch einseitige Erkl344rung nach 247 10 Abs. 1 WoBindG herbeigef374hrt. a) Der Vermieter konnte nach fr374herer Rechtslage (vgl. dazu im Einzel-nen Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Dezember 2009, 247 20 NMV Rdnr. 2.1) die Betriebskosten in die Durchschnitts-miete einrechnen. Diese M366glichkeit ist auf Grund der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen 304nderung des 247 20 NMV mit Ablauf der 334bergangsfrist des 247 25b NMV (31. Dezember 1985) entfallen; der Vermieter preisgebundenen Wohn-raums kann Betriebskosten seither nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abw344lzen. Insoweit kann die bisherige Mietstruktur f374r die Zu-kunft vom Vermieter durch einseitige Erkl344rung nach 247 10 WoBindG ge344ndert werden, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten her-ausrechnet und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhebt (Heix, aaO, Rdnr. 2.4). 14 - 7 - b) Ob eine solche Umstellung hier bereits von der Rechtsvorg344ngerin der Kl344ger vorgenommen wurde, bedarf keiner Entscheidung. 247 10 Abs. 1 Wo-BindG er366ffnet dem Vermieter preisgebundenen Wohnraums generell die M366g-lichkeit zur Erh366hung der Miete, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines ge-ringeren als des nach dem Gesetz zul344ssigen Entgelts verpflichtet ist. Nach zutreffender Meinung kann deshalb der Vermieter einer preisgebundenen Woh-nung Betriebskosten, deren Umlage im Mietvertrag nicht vereinbart ist, generell durch Erkl344rung nach 247 10 Abs. 1 WoBindG f374r die Zukunft auf den Mieter um-legen (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., B, Rdnr. 29 m.w.N; Heix, aaO, Rdnr. 2.5.4 m.w.N.). Hierzu gen374gt die 334bermittlung einer formell ordnungsgem344337en Betriebskostenabrechnung. Denn aus dieser kann der Mieter ersehen, welche Betriebskosten der Vermieter nun-mehr geltend macht und mit welchen Kosten er insoweit f374r die Zukunft rechnen muss (Langenberg, aaO). Eine Umstellung der Mietstruktur dahin, dass die Kl344ger die Betriebskosten gem344337 247 27 II. BV gesondert zu tragen haben, ist 15 - 8 - deshalb vorliegend sp344testens dadurch erfolgt, dass die Kl344ger diese Kosten f374r das Jahr 1999 gegen374ber den Beklagten abgerechnet haben. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Hamburg-Barmbek, Entscheidung vom 26.02.2008 - 817 C 147/07 - LG Hamburg, Entscheidung vom 02.04.2009 - 334 S 16/08 -
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