BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILVII ZR 12/03Verkündet am: 8. Januar 2004Fahrner,Justizangestellteals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ: nein BGB § 164 Abs. 1Die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter wird, soweit sich aus denUmständen (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB) nichts anderes ergibt, in der Regel für dessenAuftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, vorgenommen.Der Umfang der vergebenen Arbeiten ist nicht entscheidend für die Frage, ob derHausverwalter im eigenen oder in fremdem Namen gehandelt hat.BGH, Urteil vom 8. Januar 2004 - VII ZR 12/03 - OLG Rostock LG Rostock - 2 -Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 8. Januar 2004 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler und die Rich-ter Hausmann, Dr. Wiebel, Prof. Dr. Kniffka und Baunerfür Recht erkannt:Die Revision des Klägers gegen das Urteil des 4. Zivilsenats desOberlandesgerichts Rostock vom 17. Dezember 2002 wird zu-rückgewiesen.Der Kläger trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.Von Rechts wegenTatbestand: Der Kläger verlangt Werklohn für Malerarbeiten, die in einigen Wohnun-gen einer mehr als 500 Einheiten umfassenden Plattenbau-Wohnanlage er-bracht worden sind. Die Arbeiten waren Teil der Sanierung der gesamten Anla-ge. Die Beklagte hat die Aufträge für die Malerarbeiten erteilt. Sie befaßt sichunter anderem mit Hausverwaltungen für die Erwerber der Plattenbauten.Die Malerarbeiten haben nur einen kleinen Teil der Sanierung der Plat-tenbauten ausgemacht. Hauptsächlich sind die Sanierungsarbeiten ohne Betei-ligung der Beklagten durch die Erwerber über deren Generalübernehmer ver- - 3 -geben worden. Daran waren der Kläger und sein Partner mit einem Bauwerk-vertrag im Wert von mehreren Millionen DM beteiligt.Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte die Werkverträge über dieMalerarbeiten im eigenen Namen geschlossen hat oder als Vertreterin der Er-werber.Das Landgericht hat die Beklagte für passivlegitimiert gehalten und siezur Zahlung von 36.467,83 DM verurteilt. Das Berufungsgericht hat die Klageabgewiesen. Dagegen wendet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Re-vision des Klägers.Entscheidungsgründe: Die Revision ist nicht begründet.I.1. Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat die Beklagte die Aufträgenicht im eigenen Namen erteilt, sondern namens und mit Vollmacht der Erwer-ber der Plattenbauten. Das ergebe sich aus den Umständen der Auftragsertei-lung. Die Beklagte habe die Aufträge ausdrücklich als Hausverwaltung verge-ben. Bei größeren, über die normale Unterhaltung des Hauses hinausgehendenAufträgen, wie sie hier vorlägen, sei im Zweifel davon auszugehen, daß sie imNamen des Hauseigentümers erteilt würden. Das entspreche den Interessenaller Beteiligten, auch des Auftragnehmers. - 4 -2. Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.a) Ob ein von einem Hausverwalter abgeschlossener Werkvertrag überBauleistungen am verwalteten Objekt regelmäßig als im Namen des Eigentü-mers erteilt zu betrachten ist und ob dies vom Umfang des Auftrags abhängt, istin der Rechtsprechung bisher nicht abschließend entschieden (vgl. KG,NJW-RR 1996, 1523; OLG Brandenburg, ZMR 1997, 598; OLG Düsseldorf,OLGR 2000, 1 sowie BauR 2000, 1210; jeweils m.w.N.). Die Frage ist dahin zubeantworten, daß die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter,soweit sich aus den Umständen (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB) nichts anderes er-gibt, in der Regel für dessen Auftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, vorge-nommen wird. Auf den Umfang der vergebenen Arbeiten kommt es nicht an.Voraussetzung ist stets, daß dem Auftragnehmer der Werkleistungen die Ei-genschaft als Hausverwalter offen gelegt ist.Daß der Hausverwalter nicht für sich, sondern für seinen Auftraggebertätig wird, ist für Hausverwaltungen typisch und entspricht im allgemeinen denInteressen der Beteiligten. Wie jedem Unternehmer erkennbar ist, hat derHausverwalter kein Interesse an der Vergabe von Bauleistungen im eigenenNamen. Sie kommen nicht der Hausverwaltung zugute, sondern dem Eigentü-mer. Diesem wiederum wird gewöhnlich daran gelegen sein, Ansprüche wegenWerkmängeln, die ihn unmittelbar betreffen, nicht erst nach einer Abtretunggeltend machen zu können. Auch dem Auftragnehmer der Werkleistungen istnormalerweise besser damit gedient, nicht den Verwalter, sondern den Eigen-tümer als Vertragspartner und dessen Immobilie als Sicherheit zu haben.b) Danach ist davon auszugehen, daß die Beklagte nicht im eigenenNamen gehandelt hat. Sie hat sich als Hausverwaltung ausgewiesen. Die Ge-samtsanierung der Wohnanlage ist abgesehen von den Malerarbeiten ohne - 5 -Mitwirkung der Beklagten und unter maßgeblicher Beteiligung des Klägers undseines Partners als Auftragnehmer vorgenommen worden. Dem Kläger warendie Umstände dieser Sanierung bekannt. Hinreichende Anhaltspunkte dafür,daß die Malerarbeiten im Gegensatz zu den anderen Arbeiten nicht für die Er-werber, sondern für die Beklagte sollten erbracht werden, fehlen.Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe weitere Umständenicht ausreichend berücksichtigt, ist im wesentlichen eine revisionsrechtlich un-beachtliche Würdigungsrüge und auch im übrigen nicht begründet. Das von derBeklagten verwandte Briefpapier und die Vergabe der umfangreichen ander-weitigen Aufträge durch andere Personen sprechen nicht für ein Handeln derBeklagten im eigenen Namen bei der Vergabe der Malerarbeiten. Daß demKläger die Eigentümer der Wohnanlage nicht bekannt waren, kann unterstelltwerden, weil diese Kenntnis nicht entscheidend ist. Äußerungen schließlich desGeschäftsführers der Beklagten zur Abwicklung der Bezahlung der Malerarbei-ten können dahinstehen. Abgesehen davon, daß es sich um nachvertraglichesVerhalten handelt, besagen diese Äußerungen wenig über die Vertretungsver-hältnisse, weil auch die Zahlungsabwicklung zu den Aufgaben einer Hausver-waltung gehört.II.1. Die Beklagte hat nach Ansicht des Berufungsgerichts im Rahmen derihr von den Erwerbern erteilten Verwaltungsvollmacht gehandelt. Diese umfas-se den Abschluß von Werkverträgen auch der vorliegenden Größenordnung.2. Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg. Zwar ist die Auffas-sung des Berufungsgerichts fehlerhaft, die in der Vollmacht enthaltene Befrei- - 6 -ung gemäß § 181 BGB besage etwas darüber, ob die Vollmacht auch den Ab-schluß von Werkverträgen umfaßt. Das kann jedoch auf sich beruhen. Nach derVertragsklausel wird die Beklagte ausdrücklich bevollmächtigt, "alle Rechtsge-schäfte vorzunehmen ... , die das Verwaltungsobjekt betreffen". Es ist revisions-rechtlich nicht zu beanstanden, diese Klausel so zu verstehen, daß sie auchden Abschluß von Werkverträgen über die hier fraglichen Arbeiten einschließt.Die Auffassung der Revision, der übliche Geschäftsbereich eines Hausverwal-ters beschränke sich auf Mietangelegenheiten, trifft nicht zu.Dressler Hausmann Wiebel Kniffka Bauner
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