BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 12/10 Verk374ndet am: 19. Januar 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 19. Januar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 20. November 2009 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 23. Februar 2009 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagte tr344gt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Kl344gerin in B. . Mit Schreiben vom 10. M344rz 2008 verlangte die Kl344gerin mit Wirkung ab dem 1. Juni 2008 von der Beklagten die Zustimmung zu einer Erh366hung der monatli-chen Miete von 179,44 200 um 19,59 200 auf 199,03 200. Die Kl344gerin st374tzt ihr Be-gehren auf den qualifizierten Mietspiegel des Landes Berlin (2007). 1 Die Beklagte ist der Auffassung, das Mieterh366hungsverlangen sei bereits aus formellen Gr374nden unwirksam, weil die Kl344gerin in dem Mieterh366hungsver-langen vom 10. M344rz 2008 die F366rderungsmittel des Landes Berlin h344tte ange-ben m374ssen, die ihr aufgrund des F366rderungsvertrages mit dem Land Berlin 2 - 3 - aus dem Jahr 2000 f374r Bauma337nahmen an dem Geb344ude, in dem die vermiete-te Wohnung liegt, gew344hrt worden seien. 3 In 247 1 Abs. 1 des F366rderungsvertrages verpflichtete sich der Eigent374mer, die in einem Ma337nahmenkatalog n344her bezeichneten Modernisierungs- und Instandsetzungsma337nahmen durchzuf374hren. Gem344337 247 1 Abs. 2 des F366rde-rungsvertrages verpflichtete sich das Land Berlin, "die Ma337nahmen nach Abs. 1 gem344337 247 4 dieses Vertrages zu f366rdern". In 247 4 Abs. 1 und 2 des F366rderungsvertrages ist geregelt, dass der Ei-gent374mer die Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsma337nahmen tr344gt und sich das Land Berlin an den Kosten der Ma337nahmen mit einem Bau-kostenzuschuss in H366he von 547.593,60 200 sowie einem Baudarlehen in glei-cher H366he beteiligt. Der Berechnung der F366rderungsmittel lagen die Gesamt-baukosten zugrunde. 4 In 247 4 Abs. 7 des F366rderungsvertrages ist folgendes vereinbart: 5 "Im Hinblick auf 247 2 Abs. 1 Satz 2 sowie 247 3 Abs. 1 S344tze 3 bis 7 des Gesetzes zur Regelung der Mieth366he (MHG) gehen die Vertragspartner von folgendem aus: Die Zuwendungen sind als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kos-ten der Instandsetzungsma337nahmen bestimmt. Die nach der F366rde-rungsberechnung einzusetzenden Eigenmittel sind zur Finanzierung der Kosten der Modernisierungsma337nahmen bestimmt. Die sich nach 247 7 ergebenden Mietenverzichte betreffen somit die vom Eigent374-mer/Verf374gungsberechtigten finanzierten Kosten der Ma337nahmen und f374hren zu keinen K374rzungsbetr344gen im Sinne von 247 2 Abs. 1 Satz 2 bzw. 247 3 Abs. 1 S344tze 3 bis 7 MHG." Die Kl344gerin ist der Auffassung, aufgrund der Regelung in 247 4 Abs. 7 des F366rderungsvertrags seien lediglich Instandsetzungsma337nahmen gef366rdert wor-den; derartige F366rderungsmittel seien bei einem Mieterh366hungsverlangen nicht anzugeben. 6 - 4 - 247 4 der Anlage 2 des Mietvertrags der Parteien sieht eine besondere Mietobergrenze bei Vorliegen eines Wohnberechtigungsscheins vor. Die Be-klagte, die im Besitz eines Wohnberechtigungsscheins ist, meint, eine Mieter-h366hung sei auch aus diesem Grund ausgeschlossen. 7 8 Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der verlangten Mieterh366-hung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abge344ndert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl344gerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 9 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgef374hrt: 10 Der Kl344gerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterh366hung zu, weil das Mieterh366hungsverlangen vom 10. M344rz 2008 man-gels hinreichender Begr374ndung unwirksam sei. 11 Die nach 247 558a BGB erforderliche Begr374ndung sei dann ausreichend, wenn der Vermieter dem Mieter alle Angaben mitteile, die erforderlich seien, damit der Mieter die Berechtigung der verlangten Mieterh366hung 374berpr374fen k366n-ne. Die Kl344gerin habe die von dem Land Berlin aufgrund des F366rderungsvertra-ges gew344hrten 366ffentlichen Mittel in der Mieterh366hungserkl344rung nicht angege-ben. Die Angabe der F366rderungsmittel sei jedoch f374r eine ausreichende Be- 12 - 5 - gr374ndung des Erh366hungsverlangens erforderlich gewesen, da diese bei der Mietberechnung nach 247 558 Abs. 5 BGB zu ber374cksichtigen seien. 13 Bei den von dem Land Berlin aufgrund des Vertrages gew344hrten Mitteln handele es sich um im Mieterh366hungsverlangen nach 247 558 Abs. 5 BGB anzu-gebende Drittmittel f374r eine Modernisierung im Sinne von 247 559a BGB und nicht um Drittmittel f374r Instandsetzungsarbeiten. F374r die Beantwortung der Frage, ob es sich um Drittmittel f374r Modernisierungs- oder f374r Instandsetzungsma337nah-men handele, sei auf den durch den F366rderungsgeber bestimmten Verwen-dungszweck abzustellen. Gem344337 247 1 des F366rderungsvertrages seien die Bau-kosten- und Aufwendungszusch374sse f374r die Finanzierung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten gew344hrt worden. Der Verwendungszweck habe sich daher auf die Gesamtbauma337nahme einschlie337lich der Modernisierung bezogen. Dieser Zweck sei durch 247 4 Abs. 7 des F366rderungsvertrages nicht in Frage gestellt worden. Danach sollten die F366rderungsmittel zwar als Drittmittel nur f374r Instandsetzungsarbeiten angesehen werden, w344hrend die Modernisie-rung allein als durch die Eigenmittel des Vermieters abgedeckt gelten sollte. Diese Regelung bestimme jedoch nicht den tats344chlichen Verwendungszweck, sondern bezwecke einzig und allein, den Vermieter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterh366hungen freizustellen. Aus dem F366rderungsvertrag folgten Rechte und Pflichten nur f374r die Vertragsparteien, das Land Berlin und die Kl344-gerin. Vereinbarungen zu Lasten des Mieters, die zudem nach 247 558 Abs. 6 BGB unzul344ssig seien, seien ohne dessen Mitwirkung nicht m366glich. Dass die Drittmittel tats344chlich nicht nur f374r die Instandsetzungsarbeiten bestimmt gewe-sen seien, ergebe sich auch aus dem Umstand, dass der Berechnung der F366r-derungsmittel die Gesamtbaukosten zugrunde gelegt worden seien. Eine Anrechnung der F366rderungsmittel verbiete sich auch nicht aufgrund einer verfassungskonformen Auslegung des 247 558 Abs. 5 BGB. Sinn und 14 - 6 - Zweck dieser Regelung sei es, dass f374r Modernisierungsma337nahmen gew344hrte 366ffentliche Mittel nicht nur dem Vermieter zugute kommen sollten, sondern auch dem Mieter. Der Vermieter solle nicht h366here Mieteinnahmen aufgrund von In-vestitionen erlangen k366nnen, die letztlich nicht er, sondern die 366ffentliche Hand get344tigt habe. 15 Die Angabepflicht mache es einem Vermieter auch nicht unm366glich, Mieterh366hungsverlangen gegen374ber dem Mieter wirksam zu erkl344ren. Der Ver-mieter sei lediglich im Rahmen der formellen Wirksamkeit verpflichtet an-zugeben, in welchem Umfang er F366rderungsgelder wann und zu welchem Zweck erhalten habe. Die tats344chliche Verwendung der F366rderungsgelder zur Instandsetzung oder Modernisierung sei dann eine Frage der materiellen Be-gr374ndetheit, in deren Rahmen der Mieter substantiiert einwenden m374sse, die Gelder seien entgegen der Angabe des Vermieters nicht ausschlie337lich zur In-standsetzung, sondern (auch) zur Modernisierung aufgewendet worden. Ohne Angabe der erhaltenen F366rderungsgelder habe der Mieter jedoch keine M366g-lichkeit, "die unterbliebene Anrechnung von gew344hrten 366ffentlichen Mitteln sub-stantiiert zu bestreiten". II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. Das Mieterh366hungsverlangen entspricht den formellen Anforderun-gen des 247 558 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, bei den der Kl344gerin gew344hrten Mitteln handele es sich nicht nur um f374r Instandsetzungsarbeiten, sondern (auch) um in dem Mieterh366hungsverlangen anzugebende Drittmittel f374r Modernisierungsma337nahmen im Sinne von 247 558 Abs. 5 in Verbindung mit 247 559a Abs. 1 BGB, trifft nicht zu. 16 - 7 - 1. Das Berufungsgericht hat zwar im Ausgangspunkt zutreffend den in dem F366rderungsvertrag angegebenen F366rderungszweck als entscheidendes Kriterium daf374r angesehen, ob die Zusch374sse f374r Instandsetzungs- oder f374r Modernisierungsma337nahmen gew344hrt wurden. Rechtsirrig meint das Beru-fungsgericht jedoch, 247 1 des F366rderungsvertrages entnehmen zu k366nnen, dass die Zusch374sse (auch) der Finanzierung von Modernisierungsma337nahmen die-nen sollten, hingegen die Regelung in 247 4 Abs. 7 des F366rderungsvertrages, wo-nach die F366rdermittel ausschlie337lich zur Deckung unrentierlicher Kosten f374r In-standsetzungsarbeiten bestimmt seien, allein den Zweck verfolge, den Vermie-ter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterh366hungen freizustellen (vgl. f374r einen gleich gelagerten Fall Senatsurteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10, zur Ver366ffentlichung bestimmt, zu einer wortgleichen Vertragsbestimmung). 17 Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass 247 1 des F366rderungsvertrages keine Aussage 374ber den F366rderungszweck trifft, sondern in 247 1 Abs. 2 diesbez374glich auf 247 4 des F366rderungsvertrages verweist. In 247 4 Abs. 7 des F366rderungsvertrages ist der f374r die Beurteilung ma337gebende F366rde-rungszweck indes abschlie337end und unmissverst344ndlich beschrieben. Danach "sind die Baukostenzusch374sse als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kos-ten der Instandsetzungsma337nahmen" und der Aufwendungszuschuss "als Bei-trag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwen-dungen f374r Instandsetzungsma337nahmen bestimmt". Damit betrafen die Zu-sch374sse ausschlie337lich Instandsetzungsma337nahmen; hierf374r gew344hrte Drittmit-tel f374hren jedoch nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer K374rzung der neu verlangten Miete (vgl. Senatsurteil vom 19. Januar 2011, aaO). 18 2. Soweit zu Gunsten der Beklagten f374r die Wohnung ein g374ltiger Wohn-berechtigungsschein vorliegt, l344sst dies den Anspruch der Kl344gerin auf Zustim-mung zur Erh366hung der Miete gem344337 247 558 Abs. 1 BGB nicht entfallen. Die 19 - 8 - 366ffentliche F366rderung durch die Vergabe eines Wohnberechtigungsscheins nach 247 5 Wohnungsbindungsgesetz an den Mieter hat nicht zur Folge, dass die Zustimmung zu einer h366heren Miete bei Vorliegen der Voraussetzungen gem344337 247 558 BGB verweigert werden k366nnte (AG Pankow-Wei337ensee, GE 2009, 1629 f.). Die Miete ist nur solange entsprechend der Vereinbarung der Parteien in 247 4 der Anlage 2 zum Mietvertrag reduziert zu zahlen, wie die Beklagte der Kl344gerin fristgerecht einen g374ltigen Wohnberechtigungsschein nachweisen kann. III. Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (247 563 Abs. 3 ZPO). Dies f374hrt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 20 Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 23.02.2009 - 103 C 115/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.11.2009 - 63 S 159/09 -
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