BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 121/10 Verk374ndet am: 16. M344rz 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 16. M344rz 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 8. April 2010 aufgehoben sowie das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 9. Juni 2009 teilweise abge344ndert. Die Klage wird insgesamt abgewiesen. Die Kl344ger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger mieteten im Jahre 1975 von der Rechtsvorg344ngerin der Be-klagten eine in W. gelegene preisgebundene Wohnung. Der Mietver-trag, der den Zusatz "Wohnungsf374rsorge f374r Bundesbedienstete" tr344gt, sah eine monatliche Miete von 456,22 DM vor, die sich aufgrund der Absenkung der Zin-sen des Bundesdarlehens w344hrend der Dauer der Verg374nstigung auf 260,95 DM erm344337igen sollte. Daneben waren an Vorauszahlungen 26,50 DM f374r Kaltwasser und 56,50 DM f374r Heizung vorgesehen. Der Vermietung war eine Wohnungszuteilung der Standortverwaltung M. vorausgegangen, in der die Wohnung als eine "mit Wohnungsf374rsorgemitteln des Bundes gef366rderte Miet- 1 - 3 - wohnung (Bundesdarlehenswohnung)" bezeichnet war. Au337erdem war hierin angegeben worden, dass die Miete monatlich rund 280 DM "o.NK" betrage und die 374blichen Nebenkosten hinzuk344men. 2 Die Kl344ger sind der Auffassung, dass es sich bei der von ihnen nach dem Mietvertrag geschuldeten Miete um eine Teilinklusivmiete handle, von der ledig-lich die Kosten f374r Kaltwasser und Heizung ausgenommen seien, und dass sie eine Erstattung von dar374ber hinausgehenden Nebenkosten nicht schuldeten. Ih-re Klage auf R374ckzahlung der im Jahre 2006 geleisteten und um die Kosten f374r Heizung, Kaltwasser und Winterdienst bereinigten Nebenkostenvorauszahlun-gen in H366he von 1.211,74 200 zuz374glich Zinsen und angefallener Rechtsverfol-gungskosten hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt: 4 Mit Ausnahme der Kosten f374r Kaltwasser und Heizung enthalte der Miet-vertrag selbst keine Regelung hinsichtlich der Umlage von Nebenkosten. Daran 344ndere das Formular 374ber die Wohnungszuteilung nichts, weil die darin enthal-tene Angabe, dass zur Miete die "374blichen Nebenkosten" k344men, nicht zur ver-traglichen Begr374ndung der Umlage s344mtlicher Nebenkosten tauge. Das gelte schon deshalb, weil die Wohnungszuteilung von der Standortverwaltung M. 5 - 4 - als einem Dritten vorgenommen worden sei und nicht zu einer Bindung der Ver-tragsparteien gef374hrt habe. Zudem h344tten die Parteien die in dem Formular of-fen gebliebene Bezeichnung der Nebenkosten in dem anschlie337end geschlos-senen Mietvertrag konkretisiert. 6 Die Parteien h344tten auch nicht nachtr344glich vereinbart, dass die Kl344ger die im Streit stehenden Nebenkosten zu tragen h344tten. Die Beklagte habe ihre pauschale Behauptung, es sei schon immer, jedenfalls aber in den letzten Jah-ren so abgerechnet worden, nicht substantiieren k366nnen, so dass es nicht m366g-lich sei nachzupr374fen, ob gegebenenfalls irgendwann im Laufe des jahrzehnte-langen Mietverh344ltnisses eine - m366glicherweise konkludente - Vertrags344nde-rung vereinbart worden sei. Allein die Tatsache, dass Abrechnungen der Be-klagten einige Jahre kommentarlos von den Kl344gern akzeptiert worden seien, gen374ge f374r eine Vertrags344nderung nicht, zumal sich aus den Abrechnungen un-streitig immer Guthaben zugunsten der Kl344ger ergeben h344tten. Ebenso wenig habe der pauschale Vortrag der Beklagten die Pr374fung erm366glicht, ob die Kl344-ger ihre Rechte verwirkt h344tten. II. Diese Beurteilung h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung im entscheiden-den Punkt nicht stand. 7 Das Berufungsgericht hat sich bei seiner Beurteilung rechtsfehlerhaft auf die Pr374fung der Frage beschr344nkt, ob die Parteien eine nach seiner Auffassung im urspr374nglichen Mietvertrag noch nicht vorgesehene Umlage von 374ber die Kosten f374r Kaltwasser und Heizung hinausgehenden Nebenkosten nachtr344glich vereinbart haben. Dabei hat es - wie die Revision mit Recht r374gt - 374bersehen, dass es sich nach dem Mietvertrag und der ihm zugrunde liegenden Woh-nungszuteilung bei der vermieteten Wohnung um eine 366ffentlich gef366rderte 8 - 5 - Wohnung im Sinne von 247 87a Abs. 1 II. WoBauG gehandelt hat, f374r die 247 10 Abs. 1 WoBindG dem Vermieter die M366glichkeit einer 304nderung der zu zahlen-den Entgelte einschlie337lich einer 304nderung der urspr374nglichen Mietstruktur durch einseitige Erkl344rung er366ffnet hat. 9 Der Vermieter konnte nach der bei Vertragsschluss geltenden Rechtsla-ge die Betriebskosten in die Durchschnittsmiete einrechnen. Diese M366glichkeit ist auf Grund der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen 304nderung des 247 20 NMV mit Ablauf der 334bergangsfrist des 247 25b NMV (31. Dezember 1985) entfallen. Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann Betriebskosten seither nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abw344lzen. Insoweit kann die bisherige Mietstruktur f374r die Zukunft vom Vermieter durch einseitige Erkl344-rung nach 247 10 WoBindG ge344ndert werden, indem er die bisher in der Grund-miete enthaltenen Betriebskosten herausrechnet und diesen Betrag als Voraus-zahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhebt (Senatsurteil vom 14. April 2010 - VIII ZR 120/09, NJW 2010, 1744 Rn. 14 mwN). Einem Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist danach generell die M366glichkeit zur Erh366hung der Miete er366ffnet, wenn der Mieter nur zur Entrich-tung eines geringeren als des nach dem Gesetz zul344ssigen Entgelts verpflichtet ist. Dies schlie337t die M366glichkeit ein, Betriebskosten, deren Umlage im Mietver-trag nicht vereinbart ist, generell durch Erkl344rung nach 247 10 Abs. 1 WoBindG f374r die Zukunft auf den Mieter umzulegen. Hierzu gen374gt die 334bermittlung einer formell ordnungsgem344337en Betriebskostenabrechnung. Denn aus einer solchen Erkl344rung kann der Mieter ersehen, welche Betriebskosten der Vermieter nun-mehr geltend macht und mit welchen Kosten er insoweit f374r die Zukunft rechnen muss (Senatsurteil vom 14. April 2010 - VIII ZR 120/09, aaO Rn. 15 mwN). 10 - 6 - Zur Umstellung der Mietstruktur dahin, dass die Kl344ger die Betriebskos-ten im Sinne von 247 27 II. BV gesondert zu tragen haben, bedurfte es deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht notwendig einer entspre-chenden Vereinbarung der Mietvertragsparteien. Vielmehr konnte die Umstel-lung, da die 334bergangsregelung des 247 25b NMV mit keiner Ausschlussfrist ver-bunden war, auch schon dadurch erfolgen, dass die Beklagte oder deren Rechtsvorg344ngerin im Zusammenhang mit einer Erkl344rung 374ber die 304nderung der Mieth366he den Kl344gern unter Bezugnahme auf die Anlage 3 zu 247 27 II. BV den Umfang der umzulegenden Betriebskosten und die H366he der ungef344hr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlun-gen mitteilt (vgl. Senatsbeschluss vom 23. Februar 2010 - VIII ZR 199/09, WuM 2010, 294 Rn. 5). Hierzu reichte es aus, dass die Beklagte diese Kosten abwei-chend von der im Mietvertrag urspr374nglich getroffenen Vereinbarung in einer Zeit, in der die Wohnungsbindung (noch) bestanden hat, umlegte und gegen-374ber den Kl344gern abrechnete (vgl. Senatsurteil vom 14. April 2010 - VIII ZR 120/09, aaO). Dies ist durch die von der Beklagten mit Schriftsatz vom 4. No-vember 2008 vorgelegten Anlagen B 3 zum 1. Juni 1988 und B 4 zum 1. Febru-ar 1991 geschehen, welche bereits durch ihre 334berschrift "Anlage zur Berech-nung der Miet344nderung205" zum Ausdruck bringen, dass die Rechtsvorg344ngerin der Beklagten die anschlie337end nach Ma337gabe der Anlage 3 zu 247 27 Abs. 1 II. BV abgerechneten Nebenkosten gesondert neben der Grundmiete auferle-gen wollte. Zudem lassen die genannten Anlagen nach ihrem Inhalt auch deut-lich erkennen, dass die Mietpreisbindung jedenfalls zu den genannten Zeitpunk-ten noch bestanden hat. 11 - 7 - III. 12 Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuhe-ben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da die Sa-che nach dem festgestellten Sachverh344ltnis zur Endentscheidung reif ist (247 563 Abs. 3 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles RiBGH Dr. Schneider ist urlaubs- abwesend und daher gehindert zu unterschreiben. Ball Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 09.06.2009 - 93 C 9189/08 (15) - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 08.04.2010 - 3 S 65/09 -
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