BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 12/12 Verkündet am: 20. Juni 2012 Ring , Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 548 Abs. 2 Zahlt der Mie ter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Ab s. 2 BGB (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 195/10, NJW 2011, 1866). BGH, Urteil vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 12/12 - LG Berlin AG Berlin - Neukölln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Ve rfahren g e- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schrift satzfrist bis zum 23. Mai 2012 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden , die Richterin Dr. Milger sowie die Ric h- ter Dr. Achil les, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklag ten wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 13. Dezember 2011 aufgehoben. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Ne u- kölln vom 18. November 2010 (Az.: 7 C 287/10) wird zurückg e- wiesen. Der Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger war bis zum 31. August 2007 Mieter einer Wohnung der B e- klagten in Berlin. Im Mietvertrag vom 18. Januar 1980 ist in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen unter Nr. 5 " Erhaltung der überlassenen Räume " ein Fristenplan zur Durchführung der Schönheitsreparaturen enthalten und in A b- satz 2 unter anderem folgendes geregelt: 1 - 3 - " Das Mitglied ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abzu " Mit Schreiben vom 3. Juli 2007 untersagte die Beklagte dem Kläger w e- gen in der Wohnung anstehen der Modernisierungsarbeiten die Durchführung der Schönheitsreparaturen und forderte stattdessen einen Ausgleichsbetrag in Mit Schreiben vom 25. November 2009 und vom 9. Dezember 2009 forderte der Kläger die Beklagte erfolglos zur Rückzahlung dieses Betrages auf. Mit der am 23. April 2010 eingereichten und am 15. Juni 2010 zugestel l- sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwa Zinsen in Anspruch. Die Beklagte beruft sich auf Verjährung des geltend g e- machten Anspruchs. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat - geltend g e- machten Rechtsanwaltskosten zurückgenommen hatte - auf die Berufung des Klägers der Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils in Höhe von s- senen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtl i- chen Urteils . 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen a usgeführt: Die Beklagte habe den vom Beklagten nach Klagerücknahme noch g e- forderten Betrag ohne Rechtsgrund erlangt und sei daher gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt.1 BGB zu dessen Rückzahlung verpflichtet. Die vertragliche Reg e- lung über die Schön heitsreparat uren, wonach der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters nicht von der bisherigen Ausführungsart habe abweichen dür fe, sei unwirksam . Der Anspruch des Klägers sei entgegen der Auffassung des Amtsg e- richts nicht verjährt. Die kurze Verjährungsfrist des § 54 8 Abs. 2 BGB sei auf die auf Rückzahlung von Abgeltungsbeträgen für nicht ausgeführte Schönheit s- reparaturen gerichtete n Bereicherungsansprüche nicht anzuwenden. Denn für die Frage, ob die gezahlten Abgeltungsbeträge zurückverlangt werden könnten, spiele de r Zustand der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Rolle, so dass das zentrale Argument für eine Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB entfalle. Dabei werde von der Kammer nicht verkannt, dass Sinn und Zweck des § 548 Abs. 2 BGB darin liege, die w echselseitigen Ansprüche der Mietvertragsparteien - auch bereicherungsrechtlicher Natur - nach Beendigung des Mietverhältnisses möglichst rasch abzuwickeln , und deshalb § 54 8 Abs. 2 BGB weit auszulegen sei . Zwar sei der Zustand der Mietsache bei der Festl e- gung des Abgeltungsbetrags von Bedeutung, nicht jedoch bei der Entscheidung 5 6 7 8 - 5 - über die Rückforderung desselben. Hier komme es allein auf das Bestehen des Rechtsgrundes an, welcher bei Unwirksamkeit der Renovierungsklausel fehle. Auch dass die Mieter, die ein en Abgeltungsbetrag bezahlt hätten , in Fo l- ge dieser Entscheidung besser stünden, als die Mieter, die Schönheitsreparat u- ren aufgrund einer unwi rksamen Klausel ausgeführt hätten und nach Erhebung der Verjährungseinrede durch den Vermieter ihre Aufwendung en nach Ablauf der in § 548 Abs. 2 BGB bestimmten Frist nicht mehr mit Erfolg zurückfordern könnten, rechtfertige keine andere Bewertung. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der vom Kl ä- ger geltend gemachte Rückforderungsansp ruch ist gemäß § 548 Abs. 2 BGB verjährt. 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die in Nr. 5 Abs. 2 des Mietvertrags bestimmte Regelung über die Ausführung von Schönheitsreparaturen den Mieter unangemessen benachteiligt, weil sie dem Mieter auch während des Beste hens des Mietverhältnisses eine bestimmte Ausführungsart vorschreibt (Senatsurteil vom 22. Februa r 2012 - VIII ZR 205/11, WuM 2012, 194 Rn. 9 ff . mwN). Damit bestand für die vom Kläger im August 2007 zur Abgeltung der Schö nheitsreparaturen geleistete Zahlung - wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend erkannt hat - kein Rechtsgrund. 2. Die Auffassung des Berufungsgerichts , der aufgrund dessen entsta n- dene Bereicherungsanspruch des Klägers aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB sei nicht gemäß § 548 Abs. 2 BGB verjährt, begegnet indes durchgreifenden rechtlichen Bedenken. 9 10 11 12 - 6 - a) Nach der Rechtsprechung des Senats unterliegen sämtliche Anspr ü- che, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Verm ieter erhebt, der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB, mithin auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 195 /10, NJW 2011, 1866 Rn. 13 ff. mwN). Es macht dabei keinen Unterschied, ob der Mieter - jewei ls in Verkennung der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel - die Schönheitsreparaturen selbst durchführt bezi e- hungsweise durchführen lässt und vom Vermieter anschließend den hierfür aufgewendeten Betrag fordert, oder ob der Mieter an den Vermieter einen A b- geltungsbetrag für die nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen zahlt. S o- wohl die geldwerte Sachleistung als auch der Abgeltungsbetrag dien en der Verbesse rung der Mietsache und sind deshalb als Aufwendung en auf die Mie t- sache im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB anzusehen . Die Auffassung des Berufungsgerichts, die beiden Fallgestaltungen seien hinsichtlich der Verjährung deshalb unterschiedlich zu betrachten, weil es sich bei der Rückforderung eines Abgeltungsbetrags nicht um einen Anspruch ha n- dele, der vom Zu stand der Mietsache zur Zeit der Rückgabe abhänge, trifft nicht zu. Auch der Bereicherungs anspruch nach rechtsgrundlos durchgeführter R e- novierung durch den Mieter selbst ist dem Grunde nach von dem Zustand der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig. Ungeachtet de s- sen handelt es sich in beiden Fallgestaltungen um Ansprüche, die im Zusa m- menhang mit dem Zustand der Mietsache stehen, denn ihnen ist gemeinsam, dass es sich bei dem Geldbetrag, der kondiziert werden soll, um eine Aufwe n- dung des Mieters handelt, die er im Zusammenhang mit dem Zustand der Mie t- sache erbracht hat. Über den Ersatz solcher Aufwendungen soll nach dem Sinn und Zweck des § 548 Abs. 2 BGB - unabhängig von der (anspruchs - ) recht - lichen Einord nung - nach Beendigung des Mietve rhältnisses alsbald Klarheit herrschen (Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 195/10, aaO Rn. 14 f.). 13 14 - 7 - Auch gibt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keinen sachlichen Grund, der es rechtfertigen würde , den Mieter, der die Mietsache infolge einer (von ihm unerkannt) unwirksamen Klausel selbst renoviert, hi n- sichtlich der Verjährung seines Bereicherungsa nspruchs anders zu behandeln als den Mieter, der zur Abgeltung einer vermeintlichen Renovierungsverpflic h- tung an den Vermieter einen Geldbetrag zahlt. b) Das Mietverhältnis der Parteien endete nach den Feststellungen de s Berufungsgerichts am 31. August 2007. Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB war daher bei Einreichung der Klage im April 201 0 längst abgelaufen. Die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung greift mi t- hin durch. III. Das Berufungsurteil kann nach allem keinen Bestand haben; es ist au f- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weitere n Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da der geltend gemac hte Anspruch verjährt ist, hat die Klage keinen Erfolg . Die Beru - 15 16 17 - 8 - fung des Beklagten gegen das die Klage abweisende Urteil des Amtsgerichts ist daher zurückzuweisen. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin - Neukölln, Entscheidung vom 18.11.2010 - 7 C 287/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.12.2011 - 65 S 10/11 -
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