BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 122/05 Verk374ndet am: 7. Februar 2007 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 557 Abs. 4, 247 558 Abs. 6 Erf374llt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen f374r preisgebunde-nen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erh366hung der Kostenmiete nach 247 557 Abs. 4, 247 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weite-re Voraussetzung f374r die Zul344ssigkeit der Mieterh366hung gem344337 247 558 BGB sein soll. BGH, Urteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 11. Oktober 2006 durch den Richter Wiechers als Vorsitzenden, die Rich-ter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kl344gerinnen werden das Urteil der Zivil-kammer 67 des Landgerichts Berlin vom 25. April 2005 aufgeho-ben und das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 5. August 2004 abge344ndert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kl344gerinnen 124,83 200 nebst Zinsen in H366he von f374nf Prozentpunkten 374ber dem Basiszinssatz seit dem 17. April 2004 zu zahlen. Es wird festgestellt, dass die derzeit von den Kl344gerinnen an die Beklagte zu zahlende Kaltmiete f374r die Mietwohnung N. stra337e in B. 359,07 200 netto nicht 374berschreitet und dass Mieterh366hungen nur nach Ma337gabe der 247247 558 ff. BGB zu-l344ssig sind. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kl344gerinnen sind aufgrund Mietvertrages vom 27. November 2002 Mieterinnen einer Wohnung der Beklagten im Haus N. stra337e in B. . Das Geb344ude ist etwa 1900 errichtet und in den siebziger Jahren saniert worden. Dazu bewilligte die zust344ndige Beh366rde 366ffentliche Mittel und geneh-migte nach Abschluss der Bauma337nahme die ermittelte Durchschnittsmiete. Der Mietvertrag der Parteien lautet unter anderem wie folgt: 2 "247 1 Mietsache 205 Art der Wohnung: Die Wohnung ist 366ffentlich gef366rdert, mit Mitteln des II. WoBauG errichtet und zweckbestimmt f374r Sozialwohnung 247 17. Die Wohnung ist preisgebunden. 247 3 Miete und Nebenleistungen (1) Die vom Wohnungsunternehmen ggf. unter Ber374cksichtigung von Objekt- und Subjektverbilligungen ermittelte Miete betr344gt ab Vertragsbeginn monatlich .... (2) Der Mieter wurde ausdr374cklich darauf hingewiesen, dass die ausgewiesenen Zusch374sse/ Subventionen/ Minderungen/ Nach-l344sse aufgrund objekt- bzw. subjektbezogener, z.T. einkommens-abh344ngiger Umst344nde wegfallen k366nnen und sich daraus eine Er-h366hung der ausgewiesenen Zahlmiete ergeben kann. ... 247 5 Miet344nderungen Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, die in 247 3 Abs. 1 ge-nannte Miete nach Ma337gabe der gesetzlichen Vorschriften - auch r374ckwirkend - zu 344ndern. Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zul344ssige Miete als vertraglich vereinbart. - 4 - Die Miete 344ndert sich insbesondere durch planm344337ige oder au-337erplanm344337ige K374rzung, Fortfall oder 304nderung des Zinssatzes bei dem vom Land B. gew344hrten F366rderungsmitteln (Objekt- bzw. Subjektverbilligungen). ... Neben den f366rderungsbedingten Mietsteigerungen kann sich die vom Mieter zu zahlende Miete 344ndern aufgrund - ver344nderter und durch die I. bank B. (I. ) bewillig-ter Durchschnittsmiete, 205" Als monatliche Miete (ohne Vorauszahlungen f374r Betriebskosten und f374r Heizkosten/Warmwasser) wurden 359,07 200 vereinbart. Durch Erkl344rungen vom 27. Mai 2003 und 26. Februar 2004 erh366hte die Beklagte die Nettokaltmiete zum 1. Juli 2003 um 10,11 200 und zum 1. April 2004 um 23,73 200. Die Kl344gerin-nen bezahlten die geforderten Betr344ge bis zum 30. April 2004. 3 In dem vorliegenden Rechtsstreit begehren die Kl344gerinnen von der Be-klagten R374ckzahlung der geleisteten Erh366hungsbetr344ge von insgesamt 124,83 200 nebst Verzugszinsen. Weiter beantragen sie die Feststellung, dass die von ihnen geschuldete Nettokaltmiete den Betrag von 359,07 200 nicht 374ber-schreitet und Mieterh366hungen unter Anwendung der 247247 558 ff. BGB zu erstellen sind. Die Kl344gerinnen sind der Ansicht, die Erh366hungsbetr344ge seien von ihnen ohne Rechtsgrund geleistet worden. Die Beklagte sei zu den einseitig vorge-nommenen Erh366hungen der Miete nicht berechtigt gewesen. Da die Vorausset-zungen nach 247 17 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) nicht vor-gelegen h344tten, seien Mieterh366hungen nicht einseitig nach 247 10 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbin-dungsgesetz 226 WoBindG) zul344ssig, sondern nur im Zustimmungsverfahren nach 247247 558 ff. BGB durchsetzbar. 4 - 5 - Die Klage ist bei Amts- und Landgericht erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl344gerinnen ihr Klagebegehren weiter. 5 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef374hrt: 6 Die Kl344gerinnen h344tten keinen R374ckforderungsanspruch nach 247 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen 374berzahlter Mieten. Die geschuldete monatliche Mie-te sei nicht auf dem urspr374nglichen Niveau von 359,07 200 stehen geblieben, sondern habe sich aufgrund der Mieterh366hungserkl344rungen der Beklagten je-weils zum 1. Juli 2003 und zum 1. April 2004 auf zuletzt 392,91 200 erh366ht. Die Beklagte sei berechtigt gewesen, die Mieten in der vorgenommenen Weise zu erh366hen. 7 Dabei k366nne davon ausgegangen werden, dass die gesetzlichen Vor-aussetzungen einer Sozialwohnung nach 247 17 Abs. 1 II. WoBauG in der allein in Betracht kommenden Alternative des Satzes 2 nicht vorgelegen h344tten. Die Parteien h344tten indes die von der Beklagten angewandten Mieterh366hungen nach dem Verfahren im sozialen Wohnungsbau vertraglich vereinbart. Eine sol-che Regelung sei m366glich. Entscheidend sei, dass hier die 366ffentliche F366rde-rung in Anspruch genommen worden sei. Es habe sich so die Vorstellung bei-der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Vertrages realisiert. Die Beklagte habe eine 366ffentlich gef366rderte Wohnung vermieten und dabei den Mietpreis der Kostenentwicklung insbesondere aufgrund eines F366rderungsabbaus anpassen k366nnen wollen. Die Kl344gerinnen h344tten eine solche Wohnung anmieten wollen. 8 - 6 - Es liege im Rahmen der Vertragsfreiheit, eine Anwendung der Vorschriften 374ber die Mietpreisbindung zu vereinbaren, wenn eine 366ffentliche F366rderung tats344ch-lich gew344hrt worden sei. Darin liege f374r den Mieter kein Nachteil. Das System der 366ffentlichen F366rderung diene den Interessen wirtschaftlich schw344cherer Mieter, denen daran gelegen sei, angemessenen Wohnraum zu bezahlbaren Preisen zu erhalten. Die Kl344gerinnen h344tten aus den genannten Gr374nden auch keinen Fest-stellungsanspruch. 9 II. Diese Ausf374hrungen halten der revisionsrechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 10 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht den von den Kl344gerinnen geltend gemachten Anspruch aus 247 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf R374ckzahlung der von ihnen an die Beklagte geleisteten Mieterh366hungsbetr344ge von insgesamt 124,83 200 verneint. 11 a) Die Leistung der Kl344gerinnen ist ohne Rechtsgrund erfolgt. Die von der Beklagten vorgenommenen Mieterh366hungen sind unwirksam, da sie hierzu entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht einseitig berechtigt war. 12 aa) Eine solche Berechtigung der Beklagten ergibt sich, wie auch das Berufungsgericht unausgesprochen angenommen hat, nicht aus 247 10 WoBindG. Diese Vorschrift sieht zwar im Bereich des mit 366ffentlichen Mitteln gef366rderten, preisgebundenen Wohnraums eine Befugnis des Vermieters zur einseitigen Erh366hung der Kostenmiete vor. Um solchen Wohnraum handelt es 13 - 7 - sich jedoch bei der von den Kl344gerinnen gemieteten Wohnung trotz der mit 366f-fentlichen Mitteln gef366rderten Sanierung des Hauses nicht. Das Berufungsge-richt ist davon ausgegangen, dass die Beklagte nicht ausreichend dargelegt hat, dass die Voraussetzungen des 226 nach ihrem eigenen Vorbringen 226 allein in Betracht kommenden Wohnungsbaus durch Ausbau gem344337 247 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG erf374llt sind. Diese tatrichterliche W374rdigung wird von der Revisions-erwiderung nicht angegriffen und ist aus Rechtsgr374nden auch sonst nicht zu beanstanden. Der bestandskr344ftige Bescheid der zust344ndigen Beh366rde, durch den die 366ffentlichen Mittel f374r die Sanierung des Geb344udes bewilligt worden sind, entfaltet insoweit keine Bindungswirkung (vgl. KG WuM 1985, 387 = ZMR 1985, 411; ferner BVerwG NVwZ 1987, 496, 497). bb) Eine Berechtigung der Beklagten zur einseitigen Mieterh366hung be-steht entgegen der Annahme des Berufungsgerichts auch nicht nach 247247 1, 3 und 5 des Mietvertrages der Parteien. 14 Das Berufungsgericht hat diese Vertragsbestimmungen allerdings wie schon das Amtsgericht dahin ausgelegt, dass die Eigenschaft der Mietr344ume, 366ffentlich gef366rdert und preisgebunden zu sein, unmittelbar Vertragsinhalt ge-worden ist und die Beklagte dementsprechend im Fall einer Erh366hung der lau-fenden Aufwendungen 226 etwa infolge des Abbaus der 366ffentlichen F366rderung 226 gem344337 247 10 WoBindG zur einseitigen Erh366hung der Kostenmiete befugt sein soll. Ob die Angriffe der Revision gegen diese Auslegung berechtigt sind, kann dahinstehen. Jedenfalls ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreis-bindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterh366hung nach 247 557 Abs. 4, 247 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Wie die Revision zu Recht geltend macht, wird dadurch zum Nachteil des Mieters von 247 557 Abs. 3 BGB und 247 558 Abs. 1 BGB abgewichen, wonach der Vermieter Mieterh366hungen, sofern er sie nicht w344hrend des Mietverh344ltnisses mit dem Mieter vereinbart 15 - 8 - (247 557 Abs. 1 BGB), nur nach Ma337gabe der 247247 558 ff. BGB, das hei337t 226 von den Sonderf344llen der 247247 559, 560 BGB abgesehen 226 nur mit Zustimmung des Mieters verlangen kann. 16 (1) Die Abweichung besteht darin, dass die Mieterh366hung nicht der Zu-stimmung des Mieters bedarf. Diese Abweichung ist grundlegend. Das Zustim-mungserfordernis im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens nach 247 558 BGB ist Ausdruck des Prinzips der Vertragsfreiheit, das nach der Vorstellung des Gesetzgebers im Bereich des preisfreien Wohnraums nicht nur f374r die Einigung 374ber die H366he der Miete bei Vertragsschluss, sondern auch bei der Erh366hung der Miete w344hrend des laufenden Mietverh344ltnisses gelten soll, wie sich insbe-sondere aus der die Regelungen 374ber die Mieth366he einleitenden Vorschrift des 247 557 Abs. 1 BGB ergibt (Schmidt-Futterer/B366rstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., 247 559 BGB Rdnr. 2). Das damit nicht zu vereinbarende Recht des Vermieters zur einseitigen Erh366hung der Kostenmiete nach 247 10 WoBindG ist demgegen-374ber Ausfluss der strengen staatlichen Reglementierung der Mieth366he im Be-reich des preisgebundenen Wohnraums. (2) Die Abweichung ist f374r den Mieter auch nachteilig. Er kann zwar die Zahlung der vom Vermieter einseitig erh366hten Miete verweigern, so dass dieser gegebenenfalls Zahlungsklage erheben muss, in deren Rahmen die Vorausset-zungen f374r eine Erh366hung der Kostenmiete gerichtlich nachgepr374ft werden. Durch die Zahlungsverweigerung setzt sich der Mieter jedoch der Gefahr einer au337erordentlichen fristlosen K374ndigung nach 247 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3, 247 569 Abs. 3 BGB aus, der er nicht mehr begegnen kann, wenn sich die einseitige Mieterh366hung des Vermieters erst im R344umungsprozess als berechtigt erweist. Diese Gefahr besteht dagegen nicht, wenn die Mieterh366hung gem344337 247 558 Abs. 1 BGB der Zustimmung des Mieters bedarf, da der Vermieter insoweit nach 247 558b Abs. 2 BGB erst 226 erfolgreich 226 Klage auf Erteilung der Zustim- 17 - 9 - mung erheben muss, bevor ein Anspruch auf Zahlung der erh366hten Miete ent-steht. 18 Der in der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterh366hung bestehende Nachteil der Kostenmiete kann nicht durch etwaige Vorteile, na-mentlich eine geringere H366he, ausgeglichen werden (vgl. Schmidt-Futterer/B366rstinghaus, aaO, 247 557 BGB Rdnr. 66; a.A. Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., 247 10 MHG Rdnr. 6). Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des 247 557 Abs. 4, 247 558 Abs. 6 BGB, der f374r eine Einschr344nkung der Unwirk-samkeit einer zum Nachteil des Mieters abweichenden Vereinbarung nichts er-kennen l344sst. Daf374r spricht auch der Schutzzweck der Vorschriften, der beein-tr344chtigt w344re, wenn sich der Vermieter eine derartige Vereinbarung durch Ge-w344hrung anderweitiger Vorteile erkaufen k366nnte. Im 334brigen bietet die Kosten-miete dem Mieter, abgesehen von der Berechtigung des Vermieters zur einsei-tigen Mieterh366hung, nicht nur Vorteile. 247 558 BGB sieht Beschr344nkungen der Mieterh366hung (Wartefristen, Kappungsgrenze) vor, die in 247 10 WoBindG fehlen. Deswegen ist keineswegs sicher, dass die erh366hte Kostenmiete in jedem Fall niedriger ist als die nach 247 558 BGB zu zahlende Miete. Angesichts dessen ist eine Vereinbarung der Kostenmiete nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung f374r die Zul344ssigkeit der Mieterh366hung gem344337 247 558 BGB sein soll (Mersson in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 6 Mietrecht, Erg.-Lfg. Juni 2005, 247 557 BGB Anm. 6 Nr. 1; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), 247 557 Rdnr. 51). Daf374r l344sst sich dem Mietvertrag der Parteien nichts entneh-men. (3) Das vom Berufungsgericht angef374hrte Senatsurteil vom 21. Januar 2004 226 VIII ZR 115/03 (NJW-RR 2004, 1017) rechtfertigt keine andere Beurtei-lung. In dieser Entscheidung hat der Senat in einem Fall, in dem der Vermieter 19 - 10 - die 366ffentlichen F366rdermittel f374r die Sanierung seines Hauses nicht in Anspruch genommen hatte, die Auslegung des Mietvertrags durch das dortige Beru-fungsgericht gebilligt, dass die Parteien durch die Bezeichnung der Wohnung als "366ffentlich gef366rdert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" in Verbin-dung mit der Vereinbarung der nach den einschl344gigen F366rderrichtlinien h366chstzul344ssigen Miete eine Anhebung der Miete auf die 366rtliche Vergleichs-miete gem344337 247 557 Abs. 3 BGB wirksam ausgeschlossen haben, so dass eine Mieterh366hung nur in den F344llen der 304nderung der Kostenmiete zul344ssig ist. So-weit darin unausgesprochen zum Ausdruck kommt, dass der Vermieter nach der vertraglichen Vereinbarung zur einseitigen Erh366hung der Miete berechtigt sei, h344lt der Senat daran nicht fest. b) Das Berufungsurteil stellt sich insoweit auch nicht aus anderen Gr374n-den als richtig dar (247 561 ZPO). 20 aa) Die Geltendmachung des in Rede stehenden Bereicherungsan-spruchs verst366337t nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (247 242 BGB). Der Senat hat allerdings in mehreren Parallelsachen, in denen er die vom jeweiligen Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Be-schluss nach 247 552a ZPO zur374ckgewiesen hat, angenommen, dass die R374ck-forderung der jahrelang vorbehaltlos gezahlten Mieterh366hungsbetr344ge treuwid-rig ist. Das kommt hier schon deswegen nicht in Betracht, weil zwischen der ersten Mieterh366hung zum 1. Juli 2003 und der Klageerhebung im April 2004 nur einige Monate vergangen sind. 21 bb) F374r einen Wegfall der Bereicherung (247 818 Abs. 3 BGB) auf Seiten der Beklagten fehlt es an entsprechendem Vortrag. Soweit die Revisionserwide-rung auf die Ausf374hrungen der Beklagten in der Vorinstanz verweist, wonach 22 - 11 - sie gegebenenfalls Mieterh366hungen nach 247 558 BGB vorgenommen h344tte, sind deren Voraussetzungen nicht dargetan. 23 2. Aus den vorstehenden Ausf374hrungen ergibt sich zugleich, dass entge-gen der Ansicht des Berufungsgerichts auch die Feststellungsantr344ge der Kl344-gerinnen begr374ndet sind. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Da es weiterer tats344chlicher Feststellungen nicht bedarf, ist der Rechtsstreit zur End-entscheidung reif. Daher sind das Berufungsurteil aufzuheben und das erstin-stanzliche Urteil abzu344ndern, und der Klage ist gem344337 den Antr344gen der Kl344ge-rinnen stattzugeben. 24 Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 05.08.2004 - 224 C 99/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 25.04.2005 - 67 S 264/04 -
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