BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 122/06 Verk374ndet am: 23. Mai 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 a) Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnr344ume weder als "Wohnung f374r sich" noch f374r Familien- oder Haushaltsangeh366rige ben366tigen. Eigenbedarf im Sinne von 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht. b) Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebs-fremden abgeschlossenen Mietverh344ltnisses gem344337 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB be-steht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe f374r den Betriebsablauf von nen-nenswertem Vorteil ist. Dies gilt auch f374r den Gesch344ftsf374hrer der Komplement344rin der KG (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06). BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 23. Mai 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 2. M344rz 2006 wird zur374ck-gewiesen. Die Kl344gerin tr344gt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit 1996 Mieterin einer Wohnung in B. . Vermieterin war die B. -AG, die auf dem rund 10.000 m262 gro337en Gel344nde bis 1996 ein Umspannwerk betrieb. 1 Die Kl344gerin erwarb das Grundst374ck im Jahr 2001. Unter der Bezeich-nung "m. Umspannwerk B. " vermietet sie dort Gewerbefl344chen, unter anderem eine Veranstaltungshalle. Ein Teil der vorhandenen B374ror344ume steht leer. 2 Durch Anwaltsschreiben vom 27. Februar 2004 k374ndigte die Kl344gerin das Mietverh344ltnis zum 31. August 2004 mit der Begr374ndung, die Nutzung der Wohnung durch ihren Gesch344ftsf374hrer sei aus betrieblichen Gr374nden dringend 3 - 3 - erforderlich. Ihm obliege es, die Gesch344fte der Gesellschaft zu koordinieren und zu kontrollieren. Dies umfasse nicht nur den permanenten Kontakt mit den bis-herigen gewerblichen Mietern, sondern insbesondere Verhandlungen und ge-meinsame Begehungen mit neuen Gewerbemietern. Es sei unerl344sslich, dass der Gesch344ftsf374hrer diese Dinge im Objekt regle. Es sei ihm nicht mehr zumut-bar, bei seinen st344ndigen Gesch344ftsaufenthalten in B. ein Hotelzimmer an-zumieten. Die Beklagte widersprach der K374ndigung. Mit ihrer Klage begehrt die Kl344-gerin, soweit f374r das Revisionsverfahren noch von Interesse, die R344umung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat der R344umungsklage stattge-geben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu-gelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihren R344umungsantrag weiter. 4 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef374hrt: Die Kl344gerin habe keinen Anspruch auf R344umung und Herausgabe der von der Beklagten gemie-teten Wohnung (247 546 BGB). Die am 27. Februar 2004 erkl344rte K374ndigung ha-be das Mietverh344ltnis der Parteien nicht beendet. Die Kl344gerin habe kein be-rechtigtes Interesse an seiner Beendigung, weil eine juristische Person schon begrifflich keinen Eigenbedarf im Sinne von 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend machen k366nne. 5 Ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne von 247 573 Abs. 1 BGB k366nne sich grunds344tzlich auch daraus ergeben, dass einem (wichtigen) Mitarbeiter, einer "Schl374sselkraft" des Unternehmens, eine Wohnung aus drin- 6 - 4 - genden betrieblichen Gr374nden vermietet werden solle. Das Interesse des Be-g374nstigten m374sse hierf374r nach Art und Schwere mit den F344llen des 247 573 Abs. 2 BGB vergleichbar sein. Das sei hier nicht der Fall. Sei die Wohnung, wie hier, einem Betriebsfremden vermietet, sei allein nicht ausreichend, dass sie einem Betriebsangeh366rigen mit konkretem Wohnbedarf 374berlassen werden solle. Ein die K374ndigung rechtfertigender Grund sei nur dann gegeben, wenn gerade das Bewohnen dieser speziellen R344ume durch diesen Arbeitnehmer f374r die ord-nungsgem344337e F374hrung des Betriebs erforderlich sei. Die Kl344gerin habe nicht schl374ssig dargelegt, inwiefern es zur F374hrung ih-res Betriebs notwendig sei, dass ihr Gesch344ftsf374hrer unmittelbar in dem Objekt wohne. Zwar sei er als Gesch344ftsf374hrer ohne Zweifel eine "Schl374sselkraft" des Unternehmens. Im Rahmen seiner pers366nlichen Anh366rung habe er auch nach-vollziehbar dargetan, dass seine gesch344ftliche Pr344senz in B. erforderlich sei. Es sei aber nicht nachvollziehbar, warum er dazu auf dem Betriebsgel344nde wohnen m374sse. Nach seinen Angaben gehe es ihm allein darum, seinen Wohnbedarf kosteng374nstig zu decken und nach langen Aufenthalten in den B374-ror344umen des Umspannwerks einen kurzen Weg in die eigene Wohnung zu haben. Es sei nicht ersichtlich, dass sein st344ndiger Aufenthalt im Objekt f374r den Ablauf des Betriebs erforderlich sei. Die Kl344gerin habe nicht vorgetragen, dass die Gewerbefl344chen an Laufkundschaft vermietet w374rden; dieses sei auch nicht naheliegend. Es sei davon auszugehen, dass Termine vereinbart w374rden, zu welchen sich der Gesch344ftsf374hrer der Kl344gerin von einer anderweitig angemie-teten Wohnung aus einfinden k366nne. 7 - 5 - II. 8 Diese Ausf374hrungen halten der rechtlichen 334berpr374fung stand, so dass die Revision unbegr374ndet ist. 9 Die Kl344gerin kann von der Beklagten nicht gem344337 247 546 Abs. 1 BGB R344umung und Herausgabe der von ihr gemieteten Wohnung verlangen, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverh344ltnis ist durch die K374ndigung vom 27. Februar 2004 nicht beendet worden. 1. Eigenbedarf im Sinne von 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits be-grifflich nicht in Betracht. Die Kl344gerin als Kommanditgesellschaft (KG) kann die R344ume weder "als Wohnung f374r sich" noch f374r Familien- oder Haushaltsange-h366rige ben366tigen (vgl. zur juristischen Person Senatsurteil vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691 = NJW-RR 2004, 12, unter II 1; Staudin-ger/Rolfs, BGB (2006), 247 573 Rdnr. 71, m.w.N.). Ob die KG Eigenbedarf f374r ei-nen Gesellschafter geltend machen kann, bedarf hier keiner Entscheidung, weil zu einer eventuellen Gesellschafterstellung des Gesch344ftsf374hrers nichts festge-stellt ist. 334bergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. 10 2. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch ein berechtigtes In-teresse der Kl344gerin an der Beendigung des Mietverh344ltnisses mit der Beklag-ten im Sinne von 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Die Beantwortung der Fra-ge, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, erfor-dert eine umfassende W374rdigung der Umst344nde des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin 374ber-pr374ft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle ma337geblichen Gesichtspunkte ber374cksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Ma337stab angewandt hat (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, WuM 2006, 193 = NJW 2006, 1585, 11 - 6 - Tz. 19). Der Pr374fung anhand dieses Ma337stabs halten die Ausf374hrungen des Berufungsgerichts stand. 12 a) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverh344ltnisses kann sich allerdings daraus ergeben, dass einem Mitarbeiter seines Unternehmens aus betrieblichen Gr374nden eine an einen Betriebsfrem-den vermietete Wohnung zur Verf374gung gestellt werden soll, sofern der Vermie-ter vern374nftige Gr374nde f374r die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den Nut-zungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, 781 = NJW 2005, 3782; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), 247 573 Rdnr. 171). Dabei ist zu beachten, dass der K374ndigungstatbestand des 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in 247 573 Abs. 2 BGB genannten K374ndigungsgr374nden gleich-gewichtig ist (BVerfG NJW 1992, 105, 106, zu 247 564b BGB aF; Staudin-ger/Rolfs, aaO, 247 573 Rdnr. 166). Das Interesse des Vermieters an der Beendi-gung des Mietverh344ltnisses ist danach zu gewichten, ob und gegebenenfalls welche Bedeutung es f374r das Unternehmen hat, dass der Mitarbeiter seinen Wohnsitz in der vermieteten Wohnung nimmt. Dabei kommt es insbesondere auf die Funktion und die Aufgaben des Mitarbeiters an. 13 b) Das Berufungsgericht ist nach diesen Ma337st344ben ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, dass die Kl344gerin vern374nftige Gr374nde f374r die Beendi-gung ihres Mietverh344ltnisses mit der Beklagten nicht nachvollziehbar dargelegt hat. 14 Nach der tatrichterlichen W374rdigung des Berufungsgerichts ist es aus be-trieblichen Gr374nden weder geboten noch f374r den Betriebsablauf von nennens-wertem Vorteil, dass der Gesch344ftsf374hrer der Kl344gerin auf dem Gel344nde wohnt. Termine mit gewerblichen Mietinteressenten k366nne er auch von den B374ror344u- 15 - 7 - men der Kl344gerin auf dem Gel344nde aus organisieren. Dies sei auch kurzfristig m366glich. Dazu bed374rfe es keiner Wohnung auf dem Betriebsgel344nde. 16 Es geht der Kl344gerin, wie das Berufungsgericht aufgrund der Angaben ih-res Gesch344ftsf374hrers bei dessen pers366nlicher Anh366rung festgestellt hat, im We-sentlichen darum, ihm nach langer Arbeitszeit zu einem kurzen Heimweg zu verhelfen. Dem hat das Berufungsgericht jedoch unter Ber374cksichtigung der Gesamtumst344nde ohne Rechtsfehler kein entscheidendes Gewicht zugemes-sen. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof, Entscheidung vom 23.08.2005 - 7 C 29/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.03.2006 - 62 S 308/05 -
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