BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 122/12 Verkündet am: 12. Juli 2013 Weschenfelder Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Juli 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Lemke, Prof. Dr. Schmidt - Räntsch, Dr. Czub und Dr. Kazele für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Landshut 1. Zivilkammer vom 4 . Mai 2012 wird auf Kosten des B e- klagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 9. Juli 1962 bestellte der Beklagte den inzw i- schen verstorbenen Eltern des Klägers , die von ihm allein beerbt wurden, ein Erbbaurecht an einem 733 qm großen Grundstück für die Dauer von 99 Jahren. In Ab schnitt VIII . heißt es u.a.: htigten steht das Recht zu, das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück jederzeit während der Dauer des Erbbaurechtsvertrages käuflic h zum Preise von 120 DM - wörtlich: einhundertzwanzig Deutsche Mark - pro Dez i- 1 - 3 - Die für den Kläger gerichtlich bestellte Betreuerin erklärte mit Schreiben vom 12. März 2010 gegenüber dem Beklagten die Ausübung des Ankau f s- rechts. Der Beklagte lehnte den Verkauf des Grundstücks ab. Der Kläger hat die Verurteilung des Beklagten zur Auflassung des Grundstücks und zur Bewilligung seiner Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch Zug um Zug gegen Zahlung von 1.349,20 er die Verurteilung des Beklagten beantragt, ihm gegenüber eine auf den A b- schluss eines Kaufvertrags über das Grundstück gerichtete notarielle Wille nse r- klärung zum Kaufpreis von 1.349,20 s- sung zu bewilligen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelass e- nen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgründe: I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat das Amtsgericht zwar zu U n- recht seine sachliche Zuständigkeit angenommen, weil der Ve rkehrswert des Gr undstücks, der 125.000 , streitwertbestimmend sei. Aber auf diesen Rechtsfehler könne die Berufung nicht gestützt werden. Weiter meint das Ber u- fungsgericht, dass die vertragliche Regelung über das Ankaufsrecht als au f- schiebend bedingter Kaufvertra g anzusehen sei. Der Beklagte habe ein auf die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags befristetes Angebot zum Verkauf des 2 3 4 - 4 - Grundstücks abgegeben, welches de h- men könne. Die Verkaufsverpflichtung des Beklagten sei nicht wegen Verst o- ßes gegen Vorschriften der b ayerischen Gemeindeordnung unwirksam; der B e- klagte habe keine Anknüpfungstatsachen für eine Ermittlung des Grundstück s- wert s im Jahr 1962 vorgetragen, so dass eine Verschleuderung von Gemeind e- vermögen nicht festgestellt we rden könne. Eine Unwirksamkeit der Verkauf s- pflicht folge auch nicht aus den von der Rechtsprechung entwickelten Grund - s ätzen über die Ankaufspflicht eines Erbbauberechtigten, weil sie nicht auf den vorliegenden Fall übertragen werden könnten. Ein Anlass fü r eine ergänzende Vertragsauslegung dahingehend, dass der Kaufpreis für das Grundstück den Verhältnissen im Jahr 2010 angepasst werden müsse, bestehe nicht. Eine St ö- rung der Geschäftsgrundlage liege ebenfalls nicht vor. Schließlich greife die von dem Bekla gten erhobene Einrede der Verjährung nicht durch. II. Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. Die aufgrund der Bi n- dung des Senats an die Zulassung durch das Berufungsgericht statthafte und auch im Übrigen zulässige Revision (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 2, §§ 548 ff. ZPO) ist unbegründet. 1. Ohne Erfolg rügt der Beklagte die Unzuständigkeit des Amtsgerichts. Zwar umfasst dessen Zuständigkeit nur bürgerliche Recht s streitigkeiten über Ansprüche, deren Gegenstand an Geld oder Geldeswert die S umme von 5.000 - wie hier - die Streitigkeit nicht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands ihm oder den Landgerichten zugewiesen ist (§ 23 GVG). Diese Wertgrenze ist hier bei weitem überschritten. Denn für den Wert einer Klage auf Auflassung eines Grundstücks ist dessen Verkehr s- 5 6 - 5 - wert maßgeblich. Die Zug um Zug zu erbringende Gegenleistung bleibt bei der Wertberechnung unberücksichtigt. Nach der Feststellung des Berufungsgerichts beträgt der Verkehrswert 125.000 ß § 545 Abs. 2 ZPO kann der Beklagte die Revision nicht darauf stützen, dass das Amtsgericht seine Zustä n- digkeit zu Unrecht angenommen hat. Die Frage der (örtlichen oder sachlichen) Zuständigkeit des Gerichts des ersten Rechtszugs ist der Nachprüfung durch das Revisionsgericht entzogen (BGH, Beschluss vom 16. März 2010 VIII ZR 341/09, NJW RR 2011, 72 Rn. 1 f.; Beschluss vom 26. Juni 2003 III ZR 91/03, NJW 2003, 2917 f.). Ob eine Zuständigkeitsprüfung ausnahmsweise dann stat t- zufinden hätte, wenn die Ents cheidung des Berufungsgerichts über die Zustä n- digkeitsfrage auf Willkür oder auf einer Verletzung des Anspruchs auf Gewä h- rung rechtlichen Gehörs be ruhte und aus diesem Grund ein Verweisungsb e- schluss nach § 281 ZPO nicht bindend wäre (so MünchKomm - ZPO/Krüge r, 4. Aufl., § 545 Rn. 17; Wieczorek/Schütte/Prütting, ZPO, 3. Aufl., § 545 Rn. 51; offengelassen von BGH, Beschluss vom 7. November 2006 VIII ZR 73/ 0 6, WuM 2006, 697), braucht nicht entschieden zu werden. Die Annahme des B e- r u fungsgerichts, es sei nach § 513 Abs. 2 ZPO gehindert, die Zuständigkeit des Amtsgerichts zu prüfen, ist nicht willkürlich. Sie entspricht vielmehr Sinn und Zweck der genannten Vorschrift; diese will verhindern, dass ein in der unteren Instanz erarbeitetes Sachurteil allein wegen der en fehlender Zuständigkeit hi n- fällig wird. 2. Ebenfalls erfolglos greift der Beklagte die Ansicht des Berufungsg e- richts an, die Vereinbarung des Ankaufsrechts sei als Abschluss eines au f- schiebend bedingten Kaufvertrags zu qualifizieren. a) Allerdings ist das Berufungsurteil in diesem Punkt widersprüchlich. Das Berufungsgericht geht in seinem Obersatz vom Vorliegen eines aufschi e- bend bedingten Kaufvertrags aus. Sodann meint es, der Beklagte habe ein auf 7 8 - 6 - die Dauer des Erbbaurechtsvertrags befristetes Ang ebot zum Verkauf des Grundstücks abgegeben, an welches er für die Laufzeit des Vertrags gebunden sei. Beides schließt sich jedoch gegenseitig aus. Wenn die Vertragsparteien seinerzeit einen aufschiebend bedingten Kaufvertrag geschlossen haben, gab es kein annahmefähiges Angebot des Beklagten mehr . Hat dieser lediglich ein solches abgegeben, können die Vertragsparteien keinen (aufschiebend bedin g- ten) Kaufvertrag geschlossen haben. Der Widerspruch wirkt sich jedoch nicht auf die angefochtene Entscheidung aus. Denn die weiteren Entscheidung s- gründe zeigen, dass das Berufungsgericht im Ergebnis von dem Abschluss e i- nes aufschiebend bedingten Kaufvertrags ausgeht. b) Diese Auslegung ist möglich (so bereits zu ähnlichen Vereinbarungen Senat, Urteil vom 28. Septemb er 1962 V ZR 8/61, MDR 1963, 37 f.; Urteil vom 11. Mai 1973 V ZR 129/71, DB 1973, 1594; Urteil vom 28. Juni 1996 V ZR 136/95, NJW RR 1996, 1167). Einen revisionsrechtlich zu berücksichtigenden Auslegungsfehler zeigt der Beklagte nicht auf. aa) Der von ihm hervorgehobene Wortlaut der Vereinbarung zwingt nicht dazu, sie rechtlich als Abschluss eines Vorvertrag s einzuordnen. Denn dem Erbbauberechtigten wurde nicht das Recht eingeräumt, das Grundstück zu ka u- fen, sondern es (käuflich, also gegen Entgelt ) zu erwerben. Diese Formulierung zielt nach allgemeinem juristischen Sprachgebrauch auf die Übertragung des Eigentums (Der Brockhaus, Recht, S. 209) und nicht auf den Abschluss des schuldrechtlichen Kaufvertrags. bb) Dass die - von dem Beklagten ebenfa lls hervorgehobene - fehlende Absicherung des Rechts durch Eintragung einer Vormerkung in das Grundbuch nicht zu der Annahme zwingt, die Vertragsparteien hätten einen Vorvertrag g e- schlossen, liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren Erläuterung. 9 10 11 - 7 - 3. Zu Recht sieht das Berufungsgericht den Kaufvertrag als wirksam an. Ein Verstoß gegen die hier maßgebliche Regelung in Art. 61 Abs. 3 der G e- meindeordnung für den Freistaat Bayern in der Fassung der Bekanntmachung vom 25. Januar 1952 (GVBl. S. 19), nach der die Verschenkung von Gemei n- devermögen unzulässig war, kann nicht festgestellt werden. Der Vertrag ist deshalb nicht nach § 134 BGB nichtig. a) Mag auch, wie der Beklagte meint, dem Verschenken der Verkauf o h- ne entsprechende Gegenleistung (so BayOblGZ 1 983, 85, 89), weit unter Wert (Helmreich/Widtmann, Bayerische Gemeindeordnung, 3. Aufl., Art. 61 Anm. 7) oder gegen ein grob unangemessenes Entgelt (VGHE BY 48 nF 17, 20) gleic h- stehen, lässt sich jedoch darauf ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot nich t stützen. Denn der Vortrag des Beklagten gibt nichts dafür her, dass es s ich um einen solchen Verkauf handelt. Seine Angaben zu dem damaligen Ve r- kehrswert des Grundstücks erschöpfen sich darin, dass dieser relevant höher als 120 DM pro Dezimale gelegen ha be; weiter hat er vorgetragen, der damals vereinbarte Kaufpreis habe den Verkehrswert von Bauland gleicher Qualität, Lage und Zuschnitt erheblich unterschritten. Damit hat der Beklagte keine einer Beweiserhebung zugänglichen Tatsachen vorgetragen. Die Begr n- dern sind unbestimmt und dehnbar. Was mit ihnen ausgedrückt werden soll, hängt von dem Verständn is desjenigen ab, der sie gebraucht. Deshalb steht das Berufungsgeric ht zu Recht auf dem Standpunkt, dass eine Beweiserh e- bung über den damaligen Verkehrswert durch Einholung eines Sachverständ i- gengutachtens auf eine unzulässige Ausforschung hinausliefe. b) Auch der Gesichtspunkt, dass die Vertragsparteien den Kaufvertrag in dem Bewusstsein steigender Immobilienpreise, aber gleichwohl ohne Anpa s- sungsmöglichkeit des Kaufpreises abgeschlossen haben (siehe nachstehend 12 13 14 - 8 - unter 7.) , gibt keinen Anhalt für die Nichtigkeit des Vertrags gemäß § 134 BGB. Zwar war damit gegebenenfalls der Grundstein für eine Veräußerung unter dem Verkehrswert gelegt. Aber die dieses verbietende Vorschrift des Art. 75 Abs. 1 Satz 2 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern in der Fassung vom 25. April 1973 (GVBl. S. 191) ist erst am 1. Januar 1974 in Kraft getreten. Das hat zur Folge, dass nicht jede Unterwertveräußerung vor diesem Zeitpunkt u n- wirksam ist, sondern nur eine solche, bei der das Entgelt grob unangemessen, mit anderen Worten so niedrig ist, dass es nur symbolische Bedeutung hat (VGHE BY 4 8 n F 17, 20). Dass der spätere Eintritt dieser Voraussetzung se i- nerzeit feststand, ist nicht ersichtlich. 4. Anders als der Beklagte meint, ist der aktuelle Grundstückswert - der in diesem Fall trotz der Belastung des Grundstücks mit dem Erbbaurecht mi t dem Bodenwert identisch ist ( vgl. Senat, Urteil vom 14. Oktober 1988 V ZR 175/87, NJW 1989, 2129, 2130) - im Hinblick auf einen eventuellen Verstoß gegen Art. 75 Abs. 1 Satz 2 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern in der Fassung der Bekanntmachu ng vom 22. August 1998 (GVBl. S. 796), w o- nach die Gemeinde Vermögensgegenstände in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußern darf, unerheblich. Zwar führt nach der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts ein Verstoß gegen dieses Veräuß e- ru ngsverbot zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts; auch eine gegen das Verbot verstoßende Verfügung der Gemeinde ist nach § 134 BGB nichtig (BayObLGZ 1995, 225, 226). Aber letzteres gilt nur für den Fall, dass die G e- genleistung für die der Verfügung zugrundeli egende Verpflichtung zur Leistung nicht dem objektiven Verkehrswert entspricht. In einem solchen Fall schlägt die Nichtigkeit des Verpflichtungsgeschäfts auf das dingliche Übertragungsgeschäft durch (vgl. BGH, Urteil vom 30. Januar 1967 III ZR 35/65, BGH Z 47, 30, 36). Ob das so ist, beurteilt sich hier nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des A b- schlusses des Grundstückskaufvertrags. Denn der dingliche Vertrag, also die 15 - 9 - gemäß § 873 BGB notwendige Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsüber gang ( Auflassung, § 925 BGB), enthält nicht die Vereinb a- rung eines Leistungsaustauschs, sondern ist unmittelbar auf die Eigentum s- übertragung gerichtet. Da, wie vorstehend unter 3. a) ausgeführt, ein Unte r- wertverkauf nich t festzustellen ist , verstößt auch d ie Einigung nicht gegen Art. 75 Abs. 1 Satz 2 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern. Andere n- falls könnte sich eine Ge meinde immer dann auf das Verbot berufen, wenn sich zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und der Auflassung das zunächst ausgewog ene Verhältnis von vereinbarter Leistung und Gegenleistung zu ihren Ungunsten verändert hat. Eine solche Privilegierung gegenüber einem privaten Vertragspartner wäre nicht gerechtfertigt. 5. Rechtsfehlerfrei lehnt das Berufungsgericht die Übertragung de r von dem Senat entwickelten Grundsätze zur Unzulässigkeit der schuldrechtlichen Vereinbarung e ines - grundsätzlich zulässigen ( siehe Urteil vom 17. Mai 1991 V ZR 140/90, BGHZ 114, 338, 339) - Kaufzwangs des Erbbaub e rechtigten bei übermäßig langer Dauer ( Urteil vom 17. Mai 1991 V ZR 140/90, BGHZ 114, 338, 342; Urteil vom 22. Februar 1980 V ZR 135/76, WM 1980, 877, 878; Urteil vom 8. Juni 1979 V ZR 191/76, BGHZ 75, 15, 19; Urteil vom 1. Oktober 1976 V ZR 10/76, BGHZ 68, 1, 5) ab. Seine entgegenges etzte A n- sicht begründet der Beklagte damit, dass er mit fortschreitendem Zeitablauf z u- nehmend der kommunalrechtlich unzulässigen Veräußerung ausgesetzt werde. Das ist jedoch nach dem Vorstehenden (siehe unter 3. und 4.) nicht richtig. Hi n- zu kommt, dass das Ankaufsrecht als Vereinbarung mit dinglicher Wirkung zum Inhalt des Erbbaurechts gehört (§ 2 Nr. 7 ErbbauRG) und grundsätzlich erst mit diesem erlischt. Für eine auf anderen Gründen als einer Vereinbarung der Ve r- tragsparteien beruhenden Befristung ist des halb kein Raum. 16 - 10 - 6. Ebenfalls rechtlich nicht zu beanstanden ist die Ansicht des Ber u- fungsgerichts, dass eine ergänzende Vertragsauslegung mangels Vorliegens einer Regelungslücke ausscheidet. Der Beklagte erhebt insoweit auch keine Beanstandungen. 7. Dass das Berufungsgericht eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 242 BGB; heute § 313 BGB ) verneint, greift der Beklagte im Ergebnis ohne Erfolg an. Denn die Anpassung scheidet aus, wenn bereits der Vertrag nach seinem gegebenenfalls durch (ergänzende) Auslegung zu ermittelnden Inhalt Regelungen über das Fehlen, den Wegfall oder die Veränderung bestimmter Umstände enthält (siehe nur BGH, Urteil vom 1. Februar 1990 VII ZR 176/88, NJW RR 1990, 601, 602 mit um fangreichen Nachweisen). So ist es hier. Nach der Feststellung des B e- rufungsgerichts haben die Vertragsparteien in dem Bewusstsein, dass der Grundstückspreis während der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags höher we r- den kann und deshalb der Kaufpreis wertgesichert oder an den im Zeitpunkt der Fälligkeit gegebenen Verkehrswert angepasst werden konnte, den Preis a b- schließend festgeschrieben. Das schließt es anders als in den von dem Senat entschiedenen Fällen der Erhö hung des Erbbauzinses wegen einer Äquiv a- lenzstörung infolge des Geldwertschwundes trotz Fehlens einer Wertsich e- rungsvereinbarung (siehe nur Urteil vom 4. Mai 1990 V ZR 21/89, BGHZ 11 1 , 214, 215 f. mwN) aus, dem Beklagten das seinerzeit bewusst und gewo llt übernommene Risiko nunmehr abzunehmen und auf den Kläger zu verlagern. 8. Schließlich nimmt das Berufungsgericht zu Recht an, dass dem B e- klagten aufgrund der von ihm erhobenen Verjährungseinrede kein Leistung s- verweigerungsrecht zusteht. Bei dem hier abgeschlossenen aufschiebend b e- dingten Grundstückskaufvertrag (siehe vorstehend unter 2.) begann die Verjä h- rungsfrist mit dem Eintritt der Bedingung zu laufen. Das war im März 2010. Die 17 18 19 - 11 - Klage wurde dem Beklagten im Juli 2011 zugestellt, also innerhalb der Verjä h- rungsfrist von zehn Jahren (§ 196 BGB). Dadurch trat Verjährungshemmung ein, die noch andauert (§ 204 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB). 9. Ist nach alledem der Kaufvertrag mit dem vereinbarten Inhalt wirksam, ist er mit der Erklärung der Ausübung des A nkaufsrechts zustande gekommen. Daraus ergibt sich der Anspruch des Klägers gegen den Beklagten auf A u fla s- sung des Gru n dstücks gegen Zahlung des Kaufpreises (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 1973 V ZR 129/71, DB 1973, 1594) und auf Bewilligung der Eige n- tum sumschreibung. Die Revision ist deshalb mit der auf § 97 Abs. 1 ZPO ber u- henden Kostenfolge zurückzuweisen. Stresemann Lemke Schmidt - Räntsch Czub Kazele Vorinstanzen: AG Freising, Entscheidung vom 17.11.2011 - 7 C 968/11 - LG Landshut, Entscheidung vom 04.05.2012 - 13 S 3113/11 - 20
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