BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 123/05 Verk374ndet am: 15. M344rz 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB 247247 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Die Verj344hrung der Ersatzanspr374che des Vermieters beginnt nach 247 548 Abs. 1 Satz 2, 247 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zur374ckerh344lt (im Anschluss an Senat, BGHZ 162, 30). Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst sp344ter endet. BGH, Urteil vom 15. M344rz 2006 - VIII ZR 123/05 - LG Berlin AG Neuk366lln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 15. M344rz 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 12. April 2005 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Neuk366lln vom 15. September 2004 zu-r374ckgewiesen worden ist. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neuk366lln vom 15. September 2004 abge344ndert. Die Klage wird insgesamt abgewiesen. Die Anschlussrevision der Kl344gerin wird zur374ckgewiesen. Die Kl344gerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Kl344gerin in B. . Nach dem Mietvertrag vom 3. November 1997 war die Beklagte zur Ausf374hrung der Sch366nheitsreparaturen verpflichtet. Mit Schreiben vom 11. Juli 2003 k374ndigte die Beklagte das Mietverh344ltnis. Die Kl344gerin best344tigte mit Schreiben vom 17. Juli 2003 die K374ndigung zum 31. Oktober 2003 und bat um eine gemeinsa- 1 - 3 - me Wohnungsbesichtigung am 5. August 2003. Diesen Termin nahm f374r die Beklagte ein Bekannter wahr, der nach Abschluss der Begehung ein mit "Woh-nungszustandsbericht" 374berschriebenes "Protokoll 374ber die Abnahme der Woh-nung" unterzeichnete. Hierin sind verschiedene M344ngel in den einzelnen R344u-men und die zur Beseitigung erforderlichen Arbeiten aufgelistet. Im Anschluss daran hei337t es unter anderem, der Mieter verpflichte sich, "f374r die fachgerechte Ausf374hrung der protokollierten Arbeiten bis zur Wohnungsr374ckgabe, sp344testens jedoch bis zum 31. Oktober 03 (Vertragsende) zu sorgen". Sch366nheitsreparatu-ren nahm die Beklagte in der Folgezeit nicht vor. Mit ihrer Klage hat die Kl344gerin von der Beklagten zun344chst Zahlung ei-nes Betrages von 6.634,30 200 nebst Zinsen verlangt, um in der Wohnung die erforderlichen Sch366nheitsreparaturen durchzuf374hren, Sch344den zu beseitigen und einzelne, von der Beklagten zur374ckgelassene Gegenst344nde zu entfernen. Die Klageschrift ist am 10. M344rz 2004 bei Gericht eingegangen und der Beklag-ten am 16. Juni 2004 zugestellt worden. Die Beklagte hat behauptet, sie habe bereits Anfang August 2003 Sch366nheitsreparaturen vorgenommen; die Woh-nungsschl374ssel habe sie der Kl344gerin am 1. September 2003 zur374ckgegeben. Sie hat die Einrede der Verj344hrung erhoben und hilfsweise die Aufrechnung mit einem Anspruch auf R374ckzahlung der geleisteten Kaution nebst aufgelaufener Zinsen in H366he von insgesamt 501,58 200 erkl344rt. 2 Das Amtsgericht hat der Klage in H366he von 1.840,50 200 nebst Zinsen stattgegeben und sie im 334brigen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Beru-fung der Kl344gerin, mit der diese die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung wei-terer 2.674,47 200 nebst Zinsen begehrt hat, und die Berufung der Beklagten hat das Landgericht zur374ckgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revi-sion der Beklagten verfolgt diese ihr Ziel einer vollst344ndigen Klageabweisung 3 - 4 - weiter. Die Kl344gerin tritt dem entgegen und wendet sich mit der Anschlussrevi-sion gegen die teilweise Abweisung der Klage. Entscheidungsgr374nde: 4 Die Revision der Beklagten ist begr374ndet. Die Anschlussrevision der Kl344-gerin hat dagegen keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2005, 673 ver366ffent-licht ist, hat, soweit hier von Interesse, ausgef374hrt: 5 Die Kl344gerin habe Schadensersatzanspr374che gem344337 247247 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB in der vom Amtsgericht zuerkannten H366he; weitergehende Anspr374-che st374nden ihr nicht zu. Die Verpflichtung zur Ausf374hrung von Sch366nheitsrepa-raturen sei wirksam auf die Beklagte 374bertragen worden. Die Durchf374hrung von Renovierungsarbeiten habe die Beklagte nur unsubstantiiert behauptet. Die gel-tend gemachten Anspr374che seien nicht verj344hrt. Denn die Verj344hrungsfrist nach 247 548 BGB beginne hier nicht mit der R374ckgabe der Mietsache am 2. September 2003, sondern erst mit der rechtlichen Beendigung des Mietver-h344ltnisses zu laufen. Ein fr374herer Fristbeginn widerspr344che dem Zweck des Ge-setzes und f374hrte zu einer "334berbeschleunigung". Der Gesetzgeber habe mit der Neuschaffung des 247 200 BGB klarstellen wollen, dass die Verj344hrung mit der R374ckgabe der Mietsache zu laufen beginne, wobei im Normalfall die R374ck-gabe mit dem Ende des Mietverh344ltnisses zeitlich zusammenfalle. Eine R374ck-gabe der Wohnung vor Mietvertragsende setze den Lauf der Verj344hrungsfrist hingegen noch nicht in Gang. Denn ansonsten h344tte der Vermieter unter Um-st344nden keine M366glichkeit, seinen Schadensersatzanspruch zum Entstehen zu 6 - 5 - bringen, weil er bei dem vertraglichen Ende des Mietverh344ltnisses bereits ver-j344hrt sei. Dies w344re zum Beispiel der Fall bei R374ckgabe der Mietsache sieben Monate vor Beendigung des Mietverh344ltnisses. Auch nach 247 281 Abs. 1 BGB m374sse der Anspruch auf Ausf374hrung der Naturalleistung f344llig sein, bevor er sich in einen Schadensersatzanspruch umwandeln k366nne. F344llig werde er aber erst bei Beendigung des Mietverh344ltnisses. Stelle man allein auf die R374ckgabe der Mietsache ab, w344ren Anspr374che auf Schadensersatz verj344hrt, die bei der R374ckgabe noch gar nicht existierten, wenn die Mietsache sich bei R374ckgabe n344mlich in vertragsgem344337em Zustand befunden habe, die R374ckgabe aber so fr374h erfolgt sei (zum Beispiel zwei Jahre vor Beendigung des Mietverh344ltnis-ses), dass die Wohnung bei rechtlicher Beendigung des Mietverh344ltnisses nicht mehr im vertragsgem344337en Zustand sei. Dass der Vermieter in einem solchen Fall keine Schadensersatzanspr374che habe, sei nicht einzusehen. II. Gegen diese Ausf374hrungen wendet sich die Revision der Beklagten mit Erfolg. Die von der Kl344gerin geltend gemachten Schadensersatzanspr374che aus 247 280 Abs. 1 und 3, 247 281 Abs. 1 Satz 1 BGB sind entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nach 247 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verj344hrt, so dass der Be-klagten, die die Einrede der Verj344hrung erhoben hat, gem344337 247 214 Abs. 1 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht. 7 1. Gem344337 247 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verj344hren die Ersatzanspr374che des Vermieters wegen Ver344nderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Hierzu geh366ren neben Schadensersatzanspr374chen wegen nicht ausgef374hrter Sch366nheitsreparaturen auch die hier dar374ber hinaus in Rede stehenden Schadensersatzanspr374che wegen der unterlassenen Entfernung von Einbauten und anderer vom Mieter zur374ckgelassener Gegenst344nde (vgl. Senat, 8 - 6 - BGHZ 104, 6, 12). Nach 247 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die Verj344hrung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zur374ckerh344lt. Unangegriffen hat das Berufungsgericht festgestellt, dass die Kl344gerin die Wohnung am 2. September 2003 zur374ckerhalten hat. Hiervon ausgehend sind die geltend gemachten Schadensersatzanspr374che der Kl344gerin mit Ablauf des 2. M344rz 2004 verj344hrt (247247 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB). Da die Klageschrift erst am 10. M344rz 2004 bei Gericht eingegangen ist, ist die Verj344hrungsfrist vor ihrem Ablauf nicht gem344337 247 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, 247247 167, 253 Abs. 1 ZPO gehemmt worden. 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht demgegen374ber angenommen, die Verj344hrungsfrist des 247 548 Abs. 1 Satz 1 BGB beginne nicht vor der Been-digung des Mietvertrages, hier am 31. Oktober 2003, zu laufen. Wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, wird nach der Rechtsprechung des Senats die Verj344hrung der Ersatzanspr374che des Vermieters gem344337 247247 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB 226 anders als fr374her gem344337 247247 558 Abs. 2, 198 Satz 1 BGB a.F. 226 auch dann mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem er die Miet-sache zur374ckerh344lt, wenn die Anspr374che erst zu einem sp344teren Zeitpunkt ent-stehen; denn mit 247 548 Abs. 1 Satz 2 BGB ist im Sinne des 247 200 Satz 1 BGB "ein anderer Verj344hrungsbeginn" als der der Entstehung des Anspruchs be-stimmt worden (BGHZ 162, 30, 35 ff.; Urteil vom 4. Mai 2005 226 VIII ZR 93/04, NJW 2005, 2004 unter II 2). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts gilt das aber nicht nur dann, wenn der Mietvertrag zum Zeitpunkt der R374ckgabe der Wohnung bereits beendet ist, sondern auch dann, wenn er, wie hier, erst sp344ter endet (so unausgesprochen bereits Senat, Urteil vom 4. Mai 2005, aaO; vgl. ferner BGHZ 125, 270, 280 f.; ebenso Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., 247 548 Rdnr. 16; M374nchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., 247 548 Rdnr. 13; Langen-berg WuM 2002, 71; a.A. wohl Schach WuM 2005, 232, 233). 9 - 7 - a) Daf374r, dass die Verj344hrung der Ersatzanspr374che des Vermieters we-gen Ver344nderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht vor der Be-endigung des Mietvertrages zu laufen beginnt, l344sst sich dem Wortlaut des 247 548 Abs. 1 Satz 2 BGB nichts entnehmen. Vielmehr ist danach f374r den Beginn der Verj344hrung allein der Zeitpunkt ma337gebend, in dem der Vermieter die Miet-sache zur374ckerh344lt. Aus dem Zweck der 247247 548, 200 BGB ergibt sich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ebenfalls nichts anderes. Die Gesetzes-begr374ndung zu 247 200 BGB trifft dazu keine Aussage (BT-Drucks. 14/6040 S. 109). Nach der Gesetzesbegr374ndung zu 247 548 BGB ist es Zweck der Rege-lung, zeitnah zur R374ckgabe der Mietsache eine m366glichst schnelle Klarstellung 374ber bestehende Anspr374che im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsa-che zu erreichen; dementsprechend beginnt die Verj344hrung des Schadenser-satzanspruches bereits mit der R374ckgabe der Mietsache und nicht erst, wenn sich der Erf374llungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt hat (BT-Drucks. 14/4553 S. 45). Auch danach kommt der Beendigung des Miet-vertrages f374r den Beginn der Verj344hrung keine Bedeutung zu. 10 b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts stehen dem schutzw374r-dige Interessen des Vermieters nicht entgegen. Zwar kann eine R374ckgabe der Wohnung mehr als sechs Monate vor Vertragsende dazu f374hren, dass Ersatz-anspr374che des Vermieters bei Vertragsende bereits verj344hrt sind, obwohl sie 226 wie der vertragliche Anspruch auf eine Endrenovierung durch den Mieter 226 zu diesem Zeitpunkt erst entstehen oder 226 wie der Schadensersatzanspruch we-gen unterbliebener Sch366nheitsreparaturen im laufenden Mietverh344ltnis (vgl. Se-nat, BGHZ 111, 301, 305 f.; Urteil vom 6. April 2005 226 VIII ZR 192/04, NJW 2005, 1862 unter II) 226 bis zu diesem Zeitpunkt nicht geltend gemacht werden k366nnen. In den eher seltenen Ausnahmef344llen einer R374ckgabe der Wohnung mehr als sechs Monate vor Ende des Mietvertrages kann der Vermieter seine berechtigten Interessen jedoch auf andere Weise wahren. 11 - 8 - Ist der Mieter in einem solchen Fall, wie die Kl344gerin hier in Bezug auf die Beklagte geltend gemacht hat, etwa mit seiner vertraglichen Verpflichtung zur Durchf374hrung von Sch366nheitsreparaturen im laufenden Mietverh344ltnis in Verzug geraten, kann der Vermieter nach der Senatsrechtsprechung (aaO) Zahlung eines Vorschusses in H366he der erforderlichen Renovierungskosten verlangen. Dieser Anspruch ist sofort f344llig. Dar374ber hinaus hat der Vermieter in bestimmten, hier nicht gegebenen F344llen auch im laufenden Mietverh344ltnis ei-nen Schadensersatzanspruch wegen unterbliebener Sch366nheitsreparaturen (vgl. Senat, BGHZ 111, 301, 306 f.). Hinsichtlich der Verpflichtung des Mieters zur Durchf374hrung der Sch366nheitsreparaturen kann der Vermieter bereits vor Vertragsende eine Leistungsklage erheben. Diese Klage hemmt nach 247247 204 Abs. 1 Nr. 1, 213 BGB auch die Verj344hrung des Schadensersatzanspruchs des Vermieters (BT-Drucks. 14/6040, S. 121). F374r den Fall der Endrenovierung kann der Vermieter gem344337 247 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB die Hemmung der Verj344h-rung 226 nach 247 213 BGB auch f374r den Schadensersatzanspruch - herbeif374hren, indem er noch vor Beendigung des Mietverh344ltnisses gem344337 247 256 ZPO Klage auf Feststellung erhebt, dass der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist. Das daf374r erforderliche Feststellungsinteresse ist schon wegen der drohenden Ver-j344hrung nicht zu verneinen (BGH, Urteil vom 23. April 1991 226 X ZR 77/89, NJW 1991, 2707 = WM 1991, 1737 unter I 3 m.w.Nachw.). 12 Schlie337lich hat der Vermieter die M366glichkeit, f374r den Fall einer vorzeiti-gen R374ckgabe der gemieteten Wohnung bereits im Mietvertrag oder durch nachtr344gliche Vereinbarung mit dem Mieter die kurze Verj344hrungsfrist des 247 548 Abs. 1 BGB in den Grenzen des 247 202 Abs. 2 BGB zu erschweren, um damit Ersatzanspr374che auch noch nach Beendigung des Mietverh344ltnisses geltend machen zu k366nnen (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Bearbeitung 2003, 247 548 Rdnr. 46; M374nchKommBGB/Schilling, aaO, 247 548 Rdnr. 26). 13 - 9 - Keiner Entscheidung bedarf im vorliegenden Fall, ob der Vermieter 374ber-haupt gehalten ist, eine Wohnung vor Vertragsende zur374ckzunehmen (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., 247 546 BGB Rdnr. 24 ff. m.w.Nachw.). Denn hier hat die Kl344gerin die Wohnung zur374ckgenommen. 14 15 3. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung haben die Parteien in dem Abnahmeprotokoll vom 5. August 2003 keine Stundungsvereinbarung ge-troffen, aufgrund derer die Verj344hrung der Ersatzanspr374che der Kl344gerin nach 247247 205, 209 BGB bis zum 31. Oktober 2003 gehemmt worden w344re. Nach dem Abnahmeprotokoll sollte die Beklagte die darin festgehaltenen Arbeiten "bis zur Wohnungsr374ckgabe, sp344testens jedoch bis zum 31. Oktober 03 (Vertragsende)" ausf374hren. Eine Hemmung der Ersatzanspr374che der Kl344gerin ist damit nicht eingetreten. Die F344lligkeit des Anspruchs der Kl344gerin auf Durchf374hrung der Sch366nheitsreparaturen ist nach der Vereinbarung allenfalls bis zum Zeitpunkt der "Wohnungsr374ckgabe" und damit bis zum regelm344337igen Beginn der Verj344h-rung dieses Anspruchs nach 247 548 Abs. 1 Satz 2 BGB hinausgeschoben und hemmt die Verj344hrung nicht. Soweit die Arbeiten sp344testens bis zum 31. Okto-ber 2003, dem Ende des Mietverh344ltnisses, ausgef374hrt werden sollten, ist die-ses Datum lediglich f374r eine sp344tere R374ckgabe der Wohnung nach dem 31. Ok-tober 2003 von Bedeutung. Nur f374r diesen 226 hier nicht gegebenen 226 Fall sollte die Verj344hrung am 31. Oktober 2003 beginnen. Hingegen sollte bei einer R374ck-gabe der Wohnung vor Vertragsende die Verj344hrung entsprechend der gesetz-lichen Regelung in 247 548 Abs. 1 Satz 2 BGB in dem Zeitpunkt beginnen, in dem die Kl344gerin die Wohnung zur374ckerh344lt (hier: 2. September 2003). Dass f374r die Verj344hrung von Schadensersatzanspr374chen der Kl344gerin wegen unterbliebener Sch366nheitsreparaturen etwas anderes gelten sollte, ist dem Protokoll vom 5. August 2003 nicht zu entnehmen. Diese Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind. - 10 - III. 16 Nach alledem erweist sich die Klage als unbegr374ndet, so dass auf die Revision der Beklagten das angefochtene Urteil aufzuheben ist, soweit das Be-rufungsgericht die Berufung der Beklagten zur374ckgewiesen hat (247 562 Abs. 1 ZPO). Da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist, entscheidet der Senat insoweit abschlie337end in der Sache selbst (247 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage ist unter Ab344nderung des erstinstanzlichen Urteils insgesamt abzuweisen. Aus den obigen Ausf374hrungen ergibt sich, dass die nach 247 554 ZPO statthafte und auch sonst zul344ssige Anschlussrevision der Kl344gerin unbegr374ndet und daher zur374ck-zuweisen ist (247 561 ZPO). Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst Vorinstanzen: AG Neuk366lln, Entscheidung vom 15.09.2004 - 16 C 118/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.04.2005 - 64 S 450/04 -
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