BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 123/06 Verk374ndet am: 14. Februar 2007 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Abs. 1 Satz 2; BetrKostVO 247247 1, 2 Nr. 17; II. BVO, Anlage 3 Nr. 17 zu 247 27 Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Pr374fung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdr374cklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als "sonstige Betriebskosten" im Sinne von 247 2 Nr. 17 Betriebskostenverord-nung (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu 247 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den Mieter umgelegt werden k366nnen. BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06 - LG Magdeburg AG Magdeburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 10. Januar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kl344gerin werden das Urteil der 2. Zivil-kammer des Landgerichts Magdeburg vom 25. April 2006 aufge-hoben und das Urteil des Amtsgerichts Magdeburg vom 23. De-zember 2005 ge344ndert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kl344gerin 22,65 Euro nebst Zin-sen in H366he von 5 Prozentpunkten 374ber dem Basiszinssatz seit dem 28. Mai 2004 zu zahlen. Die Beklagte tr344gt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit 1999 Mieterin einer Wohnung der Kl344gerin in M. . Die Parteien streiten darum, ob die Kl344gerin die Kosten f374r die Revision der Elektroanlage umlegen kann. 1 - 3 - 2 Der Mietvertrag vom 16. November 1999 enth344lt zu den Vorauszahlun-gen f374r die Nebenkosten unter 247 2 Nr. 2 folgende Bestimmung: "Es werden Vorauszahlungen erhoben f374r (Einzelaufstellung siehe Anlage 1) Betriebskosten kalt: 107,96 DM (Vorauszahlung s. Anlage 1)205" In der Anlage 1 hei337t es: 3 "334bersicht der in der Vorauszahlung enthaltenen Kostenarten ge-m344337 Anlage 3 (zu 247 27 Abs. 1) der zweiten Berechnungsverord-nung. Bezeichnung: 205" Anschlie337end werden die einzelnen Betriebskosten genannt. Bei den sonstigen Betriebskosten sind unter anderem ausdr374cklich die Kosten f374r die Revision von Elektroanlagen, Gasger344ten, brandschutztechnischen Einrichtun-gen sowie weiterer installierter Haustechnik aufgef374hrt. Die Kl344gerin l344sst die Revision der Elektroanlagen entsprechend den berufsgenossenschaftlichen Unfallverh374tungsvorschriften im Abstand von vier Jahren durchf374hren. 4 Die der Beklagten am 29. August 2003 erteilte Betriebskostenabrech-nung der Kl344gerin f374r den Abrechnungszeitraum des Jahres 2002 wies eine Nachforderung aus, die die Beklagte mit Ausnahme der anteiligen Kosten f374r die Revision der Elektroanlage in H366he von 22,65 Euro beglich. Diesen Betrag nebst Zinsen ab Rechtsh344ngigkeit fordert die Kl344gerin im vorliegenden Rechts-streit ein. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kl344gerin zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelas-senen Revision verfolgt die Kl344gerin ihr Begehren weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: Die Kl344gerin k366nne die Erstattung der anteiligen Kosten f374r die Revision der Elektroanlage nicht verlangen, weil es sich insoweit nicht um umlagef344hige Betriebskosten im Sinne des 247 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung handele. Die durch die Revision der Elektroanlage regelm344337ig alle vier Jahre entstehen-den Kosten seien nicht als "sonstige Betriebskosten" anzusehen, sondern als Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten, die ebenso wie Verwaltungskos-ten nicht umlagef344hig seien. 7 Der mit der Revision der Elektroanlage verfolgte Zweck liege vor allem im Interesse des Vermieters, der sich auf diese Weise vor einer etwaigen Inan-spruchnahme wegen M344ngeln der Elektroanlage sch374tzen k366nne und lediglich der ihm ohnehin obliegenden Verkehrssicherungspflicht nachkomme. Anders als bei Wartungsarbeiten, von denen auch der Mieter profitiere, wie z.B. von einer optimalen Einstellung der Heizungsanlage durch niedrige Energiekosten, habe der Mieter von der Revision der Elektroanlage - abgesehen davon, dass die Erf374llung der dem Vermieter obliegenden Verkehrssicherungspflichten auch in seinem Interesse liege - keinen weitergehenden Nutzen. Da es sich somit bei den Aufwendungen f374r die Revision der Elektroanlage nicht um "sonstige Be-triebskosten" handele, sei es unerheblich, dass sie nach der vertraglichen Ver-einbarung vom Mieter zu tragen seien. 8 - 5 - II. 9 Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Der Kl344-gerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der auf die Wohnung der Beklagten entfallenden anteiligen Kosten der 334berpr374fung der Elektroanla-ge zu. Bei den Kosten der 334berpr374fung der elektrischen Anlage handelt es sich um Betriebskosten und nicht, wie das Berufungsgericht meint, um Instandset-zungs- und Instandhaltungskosten. 1. Betriebskosten sind - wie in Anlage 3 zu 247 27 Abs. 1 der II. Berech-nungsverordnung (ebenso in 247 1 der ab 1. Januar 2004 geltenden Betriebskos-tenverordnung vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346, sowie in 247 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in der ab 1. Januar 2007 geltenden Fassung) definiert - die Kosten, die dem Eigent374mer durch das Eigentum an dem Grundst374ck oder durch den bestimmungsgem344337en Gebrauch des Geb344udes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengeb344ude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundst374cks laufend entstehen. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden demgegen-374ber durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder m374ssen zur Erhaltung des bestimmungsgem344337en Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen M344ngel ordnungsgem344337 zu beseitigen (247 28 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. 247 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung). Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb M344ngel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (Senatsurteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03, NJW-RR 2004, 875 unter II 1a); es handelt sich dabei um weitgehend inhaltsgleiche Begriffe. 10 a) Die regelm344337ige 334berpr374fung der Funktionsf344higkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjekts dient als solche nicht der Beseitigung von M344ngeln; die dadurch verursachten Kosten sind deshalb als sonstige - grunds344tzlich um- 11 - 6 - legbare - Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu 247 27 der II. Berechnungsverordnung bzw. 247 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung anzuse-hen (M374nchKomm/Schmid, BGB, 4. Aufl., BetrKV 247 1 Rdnr. 9 und 247 2 Rdnr. 75; Derckx, NZM 2005, 807, 809; Kinne, GE 2005, 165, 166; AG Tiergarten, GE 1996, 1435; vgl. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), 247 556 Rdnr. 45). b) Nach einer in der Literatur verbreiteten Meinung, der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, steht dieser Einordnung entgegen, dass es sich bei der 334berpr374fung der Elektroanlage um eine vom Vermieter in erster Linie im eigenen Interesse getroffene Vorsorgema337nahme ("vorbeugende In-standhaltung") handele, mit der dieser zudem vor allem der ihm ohnehin oblie-genden Verkehrssicherungspflicht nachkomme, um sich vor einer Inanspruch-nahme auf Schadensersatz zu sch374tzen (Eisenschmid in Eisenschmid/Rips/ Wall, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., 247 2 BetrKV Rdnr. 3923; Wall, WuM 1998, 524, 526; vgl. ferner Both, Betriebskostenlexikon, 2. Aufl., Rdnr. 73; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Auflage, 247 556 Rdnr. 109; AG Lichtenberg, WuM 1998, 572). Dieser einschr344nkenden Auslegung des Betriebskostenbeg-riffs kann nicht gefolgt werden. Vorsorgema337nahmen des Vermieters geh366ren zwar dann zur Instandhaltung, wenn Erneuerungen schon vor dem Auftreten von M344ngeln get344tigt werden, z.B. um einen Ausfall einer ohnehin in absehba-rer Zeit zu ersetzenden Einrichtung von vornherein zu verhindern (vgl. Langen-berg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., A III, Rdnr. 136). Anders verh344lt es sich bei regelm344337ig anfallenden, nicht durch eine bereits aufgetretene St366rung veranlassten Ma337nahmen, die der 334berpr374fung der Funktionsf344higkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung dienen. Hierzu geh366ren etwa die in den Verordnungen ausdr374cklich als Be-triebskosten genannten Kosten der Pr374fung der Betriebsbereitschaft und Be-triebssicherheit der Fahrst374hle sowie die Geb374hren des Schornsteinfegers (An-lage 3 Nr. 7 und 12 zu 247 27 der II. Berechnungsverordnung bzw. 247 2 Nr. 7 und 12 - 7 - 12 Betriebskostenverordnung). Auch bei diesen Ma337nahmen steht die Erf374llung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters im Vordergrund. Die regelm344337i-ge Pr374fung der Betriebssicherheit mag zwar mittelbar zu einer Minderung der Instandhaltungskosten f374hren, weil M344ngel infolge der Inspektionen fr374hzeitig erkannt und im Einzelfall mit einem geringeren Kostenaufwand beseitigt werden k366nnen. Dies rechtfertigt es nach der Systematik der Betriebskostenverordnun-gen jedoch nicht, bereits die turnusm344337igen Pr374fkosten der Mangelbeseitigung zuzuordnen. c) F374r die Einordnung als Betriebskosten ist es ferner nicht von Bedeu-tung, ob die 334berpr374fung der elektrischen Anlage als "Wartung" zu qualifizieren ist. Teilweise wird in der Literatur allerdings die Auffassung vertreten, mit Hilfe eines besonderen Wartungsbegriffs sei eine als sinnvoll erachtete Beschr344n-kung der umlegbaren "sonstigen Betriebskosten" zu erzielen. Anderenfalls w344re der Vermieter - entgegen dem gesetzlichen Leitbild der Miete - in der Lage, alle regelm344337igen Kosten, die ihm f374r eine reibungslose Durchf374hrung der Vermie-tung sinnvoll erschienen, auf den Mieter abzuw344lzen (Langenberg, aaO, Rdnr. 137). Die "Wartung" setzt sich nach dieser Auffassung als komplexer Vorgang aus der 334berpr374fung der Funktionsf344higkeit und weiteren Ma337nahmen der Einstellung, Reinigung oder Pflege zusammen. Ma337nahmen, die sich von vornherein in einer 334berpr374fung der Funktionsf344higkeit ersch366pften - wie die Revision der Elektroanlage - seien keine "Wartung", die daf374r anfallenden Kos-ten deshalb auch keine sonstigen Betriebskosten (Langenberg, aaO, Rdnr. 138, 149; Wall, aaO, S. 528). 13 F374r eine derartige Beschr344nkung der "sonstigen Betriebskosten" auf die F344lle einer so verstandenen "Wartung" besteht keine Grundlage. Sie l344sst sich nicht damit rechtfertigen, dass einzelne Wartungsarbeiten, die 374ber eine blo337e Funktionspr374fung hinausgehen (z.B. Heizungseinstellung), ausdr374cklich in den 14 - 8 - Katalog der umlegbaren Betriebskosten aufgenommen wurden. Nach den Be-triebskostenverordnungen k366nnen derartige Kosten insgesamt umgelegt wer-den, nicht etwa nur die auf Einstellma337nahmen entfallenden Kostenanteile. Im 334brigen k366nnen sich auch die bereits erw344hnten, in den Verordnungen aus-dr374cklich als Betriebskosten aufgef374hrten Ma337nahmen der 334berpr374fung der Betriebssicherheit der Fahrst374hle und die T344tigkeit des Schornsteinfegers (bei der Abgaswege374berpr374fung von Gasfeuerst344tten) im Einzelfall auf eine blo337e Messung und Funktionspr374fung beschr344nken, so dass kein grundlegender Un-terschied zu der hier streitigen Revision der Elektroanlage besteht. Es ist auch nicht zu besorgen, dass dem Vermieter ohne eine Einschr344nkung des Betriebs-kostenbegriffs un374bersehbare Umlagem366glichkeiten einger344umt werden, denn die Verwaltungskosten und die Aufwendungen f374r die Beseitigung von M344ngeln bleiben dem Vermieter zugewiesen; lediglich die laufenden Kosten einer ord-nungsgem344337en Bewirtschaftung k366nnen - nach ausdr374cklicher Vereinbarung - auf den Mieter umgelegt werden. 2. Bei den wiederkehrenden Aufwendungen f374r die Revision der Elektro-anlage handelt es sich um "laufend entstehende" Kosten im Sinne der Betriebs-kostenverordnungen. Dieser Bewertung steht nicht entgegen, dass die Revisi-onskosten nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht j344hrlich, son-dern in Abst344nden von vier Jahren anfallen. Es muss sich lediglich um wieder-kehrende Belastungen handeln, so dass auch ein mehrj344hriger Turnus aus-reicht (Blank/B366rstinghaus, Miete, 2. Auflage, 247 556 Rdnr. 5; Langenberg, aaO, A II, Rdnr. 18; Eisenschmid, aaO, Rdnr. 3910). Ob Aufwendungen, die in noch l344ngeren und deshalb nicht mehr 374berschaubaren Zeitabst344nden anfallen, schon dem Wortsinne nach keine "laufenden Kosten" mehr sind, bedarf hier keiner Entscheidung. 15 - 9 - 16 3. Im 334brigen hat der Vermieter bei der Abrechnung der Nebenkosten - wie in 247 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB ausdr374cklich bestimmt - das Wirt-schaftlichkeitsgebot zu beachten und darf deshalb keine 374berfl374ssigen Ma337-nahmen oder Kosten auf den Mieter umlegen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., 247 556 Rdnr. 9; Schmid, Mietrecht, 2006, Rdnr. 25 vor 247 556; Blank/B366rstinghaus, aaO, 247 556 Rdnr. 105); er muss sich also an die Grunds344t-ze einer ordnungsgem344337en Bewirtschaftung halten (vgl. Senatsurteil vom 7. April 2004, aaO, unter II 2). Soweit der Vermieter sich jedoch - wie hier be-z374glich der Pr374fung der Betriebssicherheit der elektrischen Anlage geschehen - an den Unfallverh374tungsvorschriften der Berufsgenossenschaften orientiert und die dort vorgesehenen Ma337nahmen zur Schadensverh374tung ergreift, handelt er im Rahmen einer gewissenhaften und sparsamen Wirtschaftsf374hrung. III. Nach den vorstehenden Ausf374hrungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tats344chlichen Feststellungen bedarf (247 563 Abs. 3 ZPO). Die Beklagte ist in Ab344nderung des amtsgerichtlichen Urteils zur Zah- 17 - 10 - lung der auf ihre Wohnung anteilig entfallenden Kosten f374r die Revision der Elektroanlage nebst Prozesszinsen (247247 291, 288 Abs. 1 BGB) zu verurteilen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Koch Richterin am Bundesgerichtshof Dr. Hessel ist wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhindert Karlsruhe, 13. Februar 2007 Ball Vorinstanzen: AG Magdeburg, Entscheidung vom 23.12.2005 - 140 C 274/05 - LG Magdeburg, Entscheidung vom 25.04.2006 - 2 S 28/06 -
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