BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 124/05 Verk374ndet am: 28. Juni 2006 K i r c h g e 337 n e r, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 535 Abs. 1 Satz 2 a) Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Ta-bakkonsum. b) Die Verpflichtung zur "besenreinen" R374ckgabe der Mietwohnung beschr344nkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05 - LG Mannheim AG Schwetzingen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28. Juni 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns f374r Recht erkannt: Die Revision des Kl344gers gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 20. April 2005 wird zur374ckgewiesen. Der Kl344ger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren vom 3. Januar 2000 bis zum 31. Januar 2004 Mie-ter einer Wohnung des Kl344gers in H. . Der Mietvertrag vom 3. Januar 2000 enth344lt unter anderem folgende Formularklauseln: 1 "247 8 Sch366nheitsreparaturen, Anspr374che bei Vertragsende 205 2. Die w344hrend der gesamten Vertragsdauer nach Ma337gabe des unter 247 8, Ziff. 3 vereinbarten Fristenplanes f344llig werdenden Sch366nheitsreparaturen tr344gt der Mieter auf eigene Kosten. 205 Bei Beendigung des Mietvertrages gilt die nachstehend festge-legte Regelung. 3. Der Mieter verpflichtet sich, die Sch366nheitsreparaturen inner-halb folgender Fristen auszuf374hren: a) K374che, Wohnk374che, Kochk374che, Speisekammer, Besenkam-mer, Bad, Dusche, WC alle drei Jahre - 3 - b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und alle sonsti-gen R344ume alle f374nf Jahre ... 5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die R344ume zu Ziff. 3 a mindestens drei Jahre, die R344ume zu Ziff. 3 b mindestens f374nf Jahre benutzt, ohne diese R344ume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er sp344testens bei Beendigung des Mietverh344ltnisses die Renovierung fachm344n-nisch nachzuholen. ... 247 9 Beginn der Renovierungsfristen Die Renovierungsfristen gem344337 247 8 Abs. 3 dieses Vertrages be-ginnen mit dem Anfang des Mietverh344ltnisses zu laufen. 247 17 Beendigung des Mietverh344ltnisses 1. Unabh344ngig von den Verpflichtungen des Mieters, die sich aus 247247 8 -10 dieses Vertrages ergeben, sind die Mietr344ume bei Be-endigung des Mietverh344ltnisses in besenreinem Zustand zu-r374ckzugeben". Mit Schreiben vom 19. Januar 2004 forderte der Kl344ger die Beklagten un-ter Fristsetzung zur Vornahme von Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zu weiteren M344ngelbeseitigungsma337nahmen auf. Dies lehnten die Beklagten ab. Auf Antrag des Kl344gers wurde in einem selbst344ndigen Beweisverfahren ein Sachverst344ndigengutachten 374ber den Zustand der Wohnung eingeholt. 2 Mit seiner Klage hat der Kl344ger von den Beklagten Zahlung von Scha-densersatz wegen der Kosten f374r die Erneuerung von Teppichboden (795,41 200), Malerarbeiten an W344nden und Decken (4.996,89 200) sowie an T374ren und T374r-rahmen (2.177,50 200), der Reinigung von Fenstern (727,50 200) sowie der K374che einschlie337lich der mitvermieteten Einbauk374che und des Kellers (308 200) und des Austauschs von Halogenlampen in der K374che (13 200) begehrt. Insgesamt hat der Kl344ger zun344chst 9.218,28 200 nebst Zinsen verlangt. Nach Klageerhebung hat er von der Klageforderung eine von ihm verrechnete Mietkaution in H366he von 3 - 4 - 1.687,26 200 in Abzug gebracht, die eine Sparkasse als B374rgin an den Kl344ger ge-zahlt hatte. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage vom Kl344ger die Aus-zahlung des vorgenannten Kautionsbetrags nebst Zinsen sowie die Herausga-be der B374rgschaftsurkunde an die B374rgin verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; der Widerklage hat es hinsichtlich des Zahlungsantrags in H366he von 1.520,26 200 nebst Zinsen stattgegeben und sie im 334brigen abgewie-sen. Mit seiner Berufung hat der Kl344ger sein erstinstanzliches Klagebegehren - mit Ausnahme des Anspruchs wegen des Teppichbodens - in H366he von 8.422,86 200 nebst Zinsen abz374glich 1.687,26 200 sowie seinen Antrag auf vollst344n-dige Abweisung der Widerklage weiterverfolgt. Das Landgericht hat die Beru-fung des Kl344gers zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl344ger seine im Berufungsrechtszug gestellten Antr344ge weiter. Entscheidungsgr374nde: Die Revision des Kl344gers hat keinen Erfolg. 4 A. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung ausgef374hrt: 5 Dem Kl344ger stehe kein Schadensersatzanspruch wegen der Kosten von Malerarbeiten zu. Die formularvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Aus-f374hrung von Sch366nheitsreparaturen sei gem344337 247 307 BGB unwirksam. Der in 247 8 Ziff. 3 des Mietvertrags vereinbarte Fristenplan enthalte eine "starre" F344llig-keitsregelung, weil der Mieter nach Ablauf der Fristen von drei Jahren bezie-hungsweise von f374nf Jahren zur Renovierung verpflichtet sei, auch wenn die gemieteten R344ume nach ihrem tats344chlichen Erscheinungsbild noch nicht reno- 6 - 5 - vierungsbed374rftig seien. Die Unwirksamkeit des Fristenplans habe die Unwirk-samkeit aller in 247 8 des Mietvertrags enthaltenen Regelungen zur Folge. Des Weiteren liege nicht deshalb eine "374bervertragsgem344337e Abnutzung" der R344ume vor, weil sich nach dem Vorbringen des Kl344gers an W344nden und Decken ein starker "Nikotinbelag" gebildet habe. Die Parteien h344tten keine Vereinbarung getroffen, dass in der gemieteten Wohnung nicht geraucht werden d374rfe. Daher stelle Rauchen - auch starkes Rauchen - keine Pflichtwidrigkeit dar. Die damit verbundenen Abnutzungen seien im Wege der turnusm344337ig durchzuf374hrenden Sch366nheitsreparaturen zu beseitigen. Seien diese vom Mieter zu tragen, k366nne der Vermieter bei einer entsprechenden Vereinbarung bereits vor Ablauf der regul344ren Fristen eine Renovierung verlangen. Eine solche Vereinbarung h344tten die Parteien jedoch nicht getroffen. Schadensersatz wegen einer Reinigung der Fenster schuldeten die Be-klagten weder unter dem Gesichtspunkt einer verst344rkten Abnutzung durch "Ni-kotineinwirkung" noch aufgrund ihrer mietvertraglichen Verpflichtung zur R374ck-gabe der Wohnung in besenreinem Zustand. Danach schulde der Mieter nur die Beseitigung groben Schmutzes. Soweit das Amtsgericht auch eine Verpflich-tung der Beklagten zur Reinigung der K374che und des Kellers verneint habe, sei dies hinsichtlich der Spinnweben im Keller zweifelhaft, weil diese bei der ge-schuldeten R374ckgabe in besenreinem Zustand beseitigt werden m374ssten. Aller-dings werde der dem Kl344ger insoweit entstandene Schaden bereits durch den vom Amtsgericht zugesprochenen Betrag mit abgegolten. Die Widerklage der Beklagten habe aus den vorgenannten Gr374nden Erfolg. 7 - 6 - B. 8 Die Revision des Kl344gers ist zul344ssig; insbesondere ist sie entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung uneingeschr344nkt - einschlie337lich der gel-tend gemachten Reinigungskosten f374r K374che und Keller - statthaft (247 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). 9 Es kann dahinstehen, ob den Gr374nden des Berufungsurteils, in denen die Revision "wegen der unter Ziff. II 2 behandelten Rechtsfragen" zugelassen worden ist, eine Beschr344nkung der Rechtsmittelzulassung zu entnehmen ist. Denn die Zulassung der Revision kann wirksam nur auf einen tats344chlich und rechtlich selbst344ndigen Teil des Gesamtstreitstoffs beschr344nkt werden, der Ge-genstand eines Teilurteils sein k366nnte oder auf den der Revisionskl344ger selbst seine Revision beschr344nken k366nnte; unzul344ssig ist es dagegen, die Zulassung auf einzelne von mehreren m366glichen Anspruchsgrundlagen oder auf bestimm-te Rechtsfragen zu beschr344nken (BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, NJW 2003, 2529, unter A; Urteil vom 28. Oktober 2004 - VII ZR 18/03, BGH-Report 2005, 393, unter II 2 m.w.Nachw.; Senat, Urteil vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, NJW-RR 2003, 1192, unter II). An einer solchen Trennbarkeit des Gesamtstreitstoffs fehlt es im vorlie-genden Fall, weil sowohl die im Berufungsurteil unter Ziff. II 2 und 3 als auch - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - die unter Ziff. II 3 und 4 behandelten Anspr374che des Kl344gers in einem rechtlichen Zusammenhang ste-hen, der die Beschr344nkung der Revisionszulassung hindert. Das Berufungsge-richt hat zun344chst einen Anspruch des Kl344gers auf Erstattung der Kosten f374r Malerarbeiten unter dem Gesichtspunkt einer vertraglichen Abw344lzung von Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter sowie im Hinblick auf eine vertragswidri-ge Abnutzung der Wohnung verneint (Ziff. II 2). Den weiter geltend gemachten 10 - 7 - Schadensersatzanspruch wegen der Reinigung der Fenster, der K374che und des Kellers hat das Berufungsgericht, wie sich aus entsprechenden Verweisungen ergibt, gleichfalls unter dem letztgenannten rechtlichen Gesichtspunkt f374r unbe-gr374ndet gehalten (Ziff. II 3 und 4). Diese Schadensersatzanspr374che hat das Be-rufungsgericht dar374ber hinaus im Hinblick auf die mietvertragliche Pflicht der Beklagten zur R374ckgabe der Wohnung in besenreinem Zustand gepr374ft und einen Anspruch des Kl344gers verneint. Der Umstand, dass - wie hier - Teile des Gesamtstreitstoffs jeweils unter demselben rechtlichen Gesichtspunkt zu beur-teilen sind, steht einer Eingrenzung der Revisionszulassung unter Ausschluss der Reinigungskosten f374r K374che und Keller entgegen. Denn anderenfalls be-st374nde die Gefahr, dass zwischen der Entscheidung des Revisionsgerichts und der - im Falle der Beschr344nkung der Revisionszulassung nicht anfechtbaren - Entscheidung des Berufungsgerichts 374ber dieselbe Rechtsfrage ein Wider-spruch entstehen k366nnte (vgl. auch Senatsurteil vom 4. Juni 2003, aaO). Das Berufungsurteil unterliegt daher in vollem Umfang der revisionsgerichtlichen 334berpr374fung. C. Die Revision des Kl344gers ist nicht begr374ndet; sie ist daher zur374ckzuwei-sen. Zu Recht hat das Berufungsgericht die mit der Klage geltend gemachten Schadensersatzanspr374che des Kl344gers auf Zahlung von Renovierungs- und Reinigungskosten verneint und den Beklagten den im Wege der Widerklage geltend gemachten Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution zuerkannt. 11 I. Klage 1. Dem Kl344ger steht ein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadenser-satz statt der Leistung gem344337 247247 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB hin-sichtlich der Kosten f374r Malerarbeiten an W344nden und Decken (4.996,89 200) so- 12 - 8 - wie an T374ren und T374rrahmen (2.177,50 200) nicht zu. Die Beklagten haben weder unter dem Gesichtspunkt unterlassener oder mangelhaft erbrachter Sch366nheits-reparaturen noch wegen einer etwaigen Verursachung von "Nikotinr374ckst344n-den" eine aus dem Mietvertrag folgende Pflicht verletzt. 13 a) Die Beklagten sind nicht aufgrund des Mietvertrags vom 3. Januar 2000 zur Ausf374hrung von Sch366nheitsreparaturen oder zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverh344ltnisses verpflichtet. Sowohl 247 8 Ziff. 2 und 3 des Mietvertrags, die die Verpflichtung des Mieters zur Ausf374hrung von Sch366nheitsreparaturen regeln, als auch 247 8 Ziff. 5, der eine Pflicht des Mieters zur Renovierung bei Beendigung des Mietverh344ltnisses vorsieht, sind gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. aa) Zutreffend hat das Berufungsgericht den in 247 8 Ziff. 3 des Mietver-trags enthaltenen Fristenplan, wonach der Mieter sich verpflichtet, die Sch366n-heitsreparaturen in den dort unter Buchst. a) aufgef374hrten R344umen alle drei Jahre und in den unter Buchst. b) genannten R344umen alle f374nf Jahre auszuf374h-ren, als "starre" F344lligkeitsregelung angesehen. 14 Der Senat kann die Auslegung der Formularklausel durch das Beru-fungsgericht uneingeschr344nkt 374berpr374fen (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil Fristenpl344ne in dieser oder inhaltsgleicher Fassung auch 374ber den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden. 15 Allgemeine Gesch344ftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verst344ndigen und redli-chen Vertragspartnern unter Abw344gung der Interessen der normalerweise be-teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verst344ndnism366glichkei-ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Aus der Sicht eines 16 - 9 - verst344ndigen Mieters hat die in 247 8 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltene Regelung die Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der dort festgelegten, verbindlichen Fristen von drei Jahren beziehungsweise von f374nf Jahren auch dann zur Reno-vierung verpflichtet ist, wenn die Wohnung nach ihrem tats344chlichen Erschei-nungsbild noch nicht renovierungsbed374rftig ist (vgl. Senat, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728, unter II 2 a, zu einem insoweit inhalts-gleichen Fristenplan). Eine solche "starre" F344lligkeitsregelung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senat, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2; Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 b; Urteil vom 5. April 2006, aaO). Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich ein hiervon abwei-chender, am tats344chlichen Renovierungsbedarf ausgerichteter F344lligkeitszeit-punkt auch nicht unter Ber374cksichtigung des Zusammenhangs mit anderen Klauseln des Mietvertrags, insbesondere mit 247 8 Ziff. 2 Abs. 2, Ziff. 5 und 247 9. Gem344337 247 8 Ziff. 2 Abs. 2 ist der in Ziff. 3 enthaltene Fristenplan gerade auf den - hier vorliegenden - Fall der Beendigung des Mietverh344ltnisses anzuwenden. 247 8 Ziff. 5 des Mietvertrags, wonach der Mieter die Renovierung sp344testens bei Beendigung des Mietverh344ltnisses nachzuholen hat, wenn er die R344ume zu 247 8 Ziff. 3 Buchst. a) mindestens drei Jahre und die R344ume zu Ziff. 3 Buchst. b) mindestens f374nf Jahre benutzt hat, enth344lt keine von den starren Fristen des 247 8 Ziff. 3 abweichende F344lligkeitsregelung. Vielmehr ist auch diese - eigenst344ndige - F344lligkeitsbestimmung gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie - wie 247 8 Ziff. 3 - den Mieter bei Beendigung des Mietverh344ltnisses allein aufgrund des Ablaufs der dort bestimmten, verbindli-chen Fristen zur Renovierung verpflichtet, selbst wenn ein Renovierungsbedarf noch nicht besteht. 247 9 des Mietvertrags regelt den Zeitpunkt des Beginns der 17 - 10 - Renovierungsfristen, hat jedoch nicht die F344lligkeit von Renovierungen zum Gegenstand. 18 bb) Die Unwirksamkeit der in 247 8 Ziff. 3 und 5 des Mietvertrags enthalte-nen F344lligkeitsregelungen hat auch die Unwirksamkeit der entsprechenden Verpflichtungen zur Ausf374hrung der Sch366nheitsreparaturen nach 247 8 Ziff. 2 und 3 sowie zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverh344ltnis-ses gem344337 247 8 Ziff. 5 zur Folge. Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei dem Fristen-plan nach 247 8 Ziff. 3 nicht um eine von der Pflicht zur Ausf374hrung der Sch366n-heitsreparaturen trennbare F344lligkeitsregelung. Vielmehr bildet der Fristenplan mit der Sch366nheitsreparaturpflicht eine Einheit (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 3; vom 22. September 2004, aaO, unter II 1 c; vom 5. April 2006, aaO). Denn der Fristenplan hat turnusm344337ig wiederkehrende Renovie-rungspflichten zum Gegenstand. F374hrt der Mieter w344hrend des Mietverh344ltnis-ses entsprechend seiner vertraglichen Verpflichtung die Sch366nheitsreparaturen unter Beachtung des Fristenplans aus, beginnen die Renovierungsfristen erneut zu laufen. Die Anzahl der vom Mieter im Verlauf der gesamten Mietdauer vor-zunehmenden Renovierungen richtet sich daher nach der Dauer der im Fristen-plan festgelegten Renovierungsintervalle. W374rden 247 8 Ziff. 2 und 3 des Mietver-trags ohne den Fristenplan bestehen bleiben, m374ssten die Zeitr344ume, nach de-ren Ablauf die Sch366nheitsreparaturen auszuf374hren sind, durch Auslegung unter Zugrundelegung zul344ssiger Renovierungsintervalle bestimmt werden (vgl. Se-nat, BGHZ 92, 363, 368 f.). Hierdurch w374rde der Umfang der auf den Mieter 374bertragenen Renovierungsverpflichtung jedoch auf das in zeitlicher Hinsicht (gerade noch) zul344ssige Ma337 zur374ckgef374hrt. Dies w344re eine unzul344ssige gel-tungserhaltende Reduktion der Formularklausel (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 19 - 11 - 2004 und vom 22. September 2004, jew. aaO). Nichts anderes gilt hinsichtlich der in 247 8 Ziff. 5 des Mietvertrags enthaltenen Renovierungspflicht. 20 cc) Die Voraussetzungen einer erg344nzenden Vertragsauslegung zur Schlie337ung einer im Vertrag entstandenen Regelungsl374cke liegen nicht vor. Die Revision meint, an die Stelle der unwirksamen Renovierungsklauseln m374sse diejenige Gestaltungsm366glichkeit treten, die die Parteien bei sachgerechter Ab-w344gung der beiderseitigen Interessen gew344hlt h344tten, wenn ihnen die Unwirk-samkeit bekannt gewesen w344re; dies sei deshalb geboten, weil die 334bernahme der Sch366nheitsreparaturen Teil der Gegenleistung des Mieters sei und die Kos-ten ihrer Ausf374hrung daher bei der Kalkulation der Miete nicht erh366hend be-r374cksichtigt worden seien. Damit dringt die Revision - die im 334brigen nicht auf-zeigt, welche Vertragsgestaltung an die Stelle der unwirksamen Abw344lzung der Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter zu treten h344tte - nicht durch. Gem344337 247 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften, soweit Allgemeine Gesch344ftsbedingungen nicht Ver-tragsbestandteil geworden oder unwirksam sind. Eine erg344nzende Vertragsaus-legung zur Schlie337ung einer durch die Unwirksamkeit einer Formularklausel entstandenen L374cke setzt voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der L374cke einer Vervollst344ndigung bedarf; das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur F374llung der L374cke nicht zur Verf374gung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rech-nung tragende L366sung bietet (st.Rspr.; Senat, BGHZ 143, 103, 120 m.w.Nachw.). Im vorliegenden Fall fehlt es bereits an der ersten Vorausset-zung. Die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache - zu der auch die Ausf374hrung von Sch366nheitsreparaturen geh366rt - ist gem344337 247 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter auferlegt. Diese dispositive gesetzliche Bestimmung tritt nach 247 306 21 - 12 - Abs. 2 BGB auch dann an die Stelle der unzul344ssigen Klausel, wenn eine f374r ihren Verwender g374nstigere vertragliche Gestaltungsm366glichkeit im Hinblick auf die Abw344lzung der Instandhaltungspflicht best374nde (vgl. BGHZ 87, 309, 321; 96, 18, 26, jew. zu 247 6 Abs. 2 AGBG). 22 b) Dem Kl344ger steht der vorgenannte Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten auch nicht wegen der geltend gemachten Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum zu. Das Berufungsgericht hat zu Recht ange-nommen, dass die Beklagten insoweit keine vertragliche Pflicht verletzt haben. Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (247 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ver344nderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgem344337en Gebrauch herbeigef374hrt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (247 538 BGB). Eine das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagende oder einschr344nkende Vereinbarung haben die Parteien nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getroffen. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, verh344lt sich ein Mieter, der in der gemiete-ten Wohnung raucht und hierdurch w344hrend der Mietdauer Ablagerungen ver-ursacht, grunds344tzlich nicht vertragswidrig (so auch LG K366ln, WuM 1991, 578 und NZM 1999, 456; LG Saarbr374cken, WuM 1998, 689, 690; LG Hamburg, WuM 2001, 469; LG Karlsruhe, WuM 2002, 50; LG Berlin, GE 2004, 1096; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A. Rdnr. 945; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., 247 535 Rdnr. 29; Staudin-ger/Emmerich, BGB (2003), 247 538 Rdnr. 3). Ob ausnahmsweise, wie die Revi-sion meint, eine vom vertragsgem344337en Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat (vgl. LG Pader-born, NJW-RR 2000, 1110: weniger als zwei Jahre nach 334bernahme einer neu 23 - 13 - tapezierten Wohnung), kann dahinstehen, weil ein solcher Fall hier nicht gege-ben ist. 24 Auch eine 374ber den vertragsgem344337en Gebrauch hinausgehende Sch344di-gung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters f374hren w374rde (vgl. Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., 247 548 Rdnr. 1; Stapel, NZM 2000, 595, 596 m.w.Nachw.), liegt nicht vor. Zwar trifft der Hinweis der Revision zu, dass der Sachverst344ndige G. in seinem im selbst344ndigen Beweisverfahren erstatteten schriftlichen Gutachten die festgestellten Gebrauchsspuren zum Teil als "Sch344digungen der Oberfl344che" bezeichnet hat. Die vom Sachverst344ndigen f374r erforderlich gehaltenen Ma337nahmen zur M344ngelbeseitigung beschr344nken sich jedoch - wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist (vgl. auch Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., 247 538 Rdnr. 108) - im Wesent-lichen auf die Tapezier-, Anstrich- und Lackierarbeiten, die zur Beseitigung typi-scher Gebrauchsspuren im Rahmen von Sch366nheitsreparaturen erforderlich sind, sowie auf Reinigungsma337nahmen. Soweit der Sachverst344ndige Silikonfu-gen an den Fenstern und Dichtungsgummis an den T374ren und T374rrahmen als m366glicherweise erneuerungsbed374rftig angesehen hat, sind auch solche typi-schen Gebrauchsspuren im Hinblick auf die mehr als vierj344hrige Mietzeit von den Beklagten nicht zu vertreten (247 538 BGB), zumal sie unwidersprochen vor-getragen haben, dass die Silikonfugen in der zehn Jahre alten Wohnung bisher noch nicht erneuert worden waren. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch Tabakkonsum verursachten Gebrauchsspuren grunds344tzlich nicht zu vertreten hat, nicht unbil-lig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die M366glichkeit, die Pflicht zur Ausf374h-rung der erforderlichen Sch366nheitsreparaturen - auch im Wege formularvertrag-licher Vereinbarung (st.Rspr., Senat, BGHZ 92, 363) - auf den Mieter abzuw344l-zen, wie es in der Praxis weithin 374blich ist. Dass es im vorliegenden Fall auf- 25 - 14 - grund einer den Mieter unangemessen benachteiligenden Abw344lzung von Re-novierungspflichten an einer wirksamen vertraglichen Vereinbarung fehlt - so dass es bei der Instandhaltungspflicht des Vermieters nach 247 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verbleibt (vgl. oben a cc) -, geht zu Lasten des Kl344gers als Verwender der unzul344ssigen Formularklauseln. 26 2. Dem Kl344ger steht 374ber den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Be-trag von 154 200 hinaus kein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung hinsichtlich der Kosten f374r die Reinigung von Fenstern sowie der K374che und des Kellers gem344337 247247 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Soweit der Kl344ger vorgetragen hat, die Fenster seien aufgrund von "Nikotin-ablagerungen" reinigungsbed374rftig, beruht dies nicht auf einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache (vgl. oben 1 b). Des Weiteren hat das Berufungsge-richt ohne Rechtsversto337 angenommen, dass die Beklagten ihre vertragliche Pflicht zur R374ckgabe der Mietr344ume in besenreinem Zustand (247 17 Ziff. 1 des Mietvertrags) nicht verletzt haben. Die Verpflichtung zur "besenreinen" R374ckga-be beschr344nkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (vgl. LG Saar-br374cken, WuM 1998, 689 f.; LG Wiesbaden, WuM 2001, 236, 237; Langenberg, Sch366nheitsreparaturen, Instandsetzung und R374ckbau bei Wohn- und Gewerbe-raum, 2. Aufl., F Rdnr. 83 f.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 598; vgl. auch Duden, Das gro337e W366rterbuch der deutschen Sprache, 3. Aufl.: "mit dem Be-sen grob gereinigt"). Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Die Revision r374gt jedoch, das Berufungsgericht habe es rechtsfehlerhaft vers344umt, die unzutreffende Wertung des Amtsgerichts zu korrigieren, wonach eine Beseitigung groben Schmutzes nur geschuldet sei, wenn dieser die Folge eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache sei; auf der Grundlage des Sachverst344ndigengutachtens sei von weiteren groben Verschmutzungen in der K374che auszugehen; zudem habe sich das Berufungsgericht - au337er in Bezug 27 - 15 - auf die Spinnweben - der rechtsfehlerhaften Auffassung des Amtsgerichts an-geschlossen, dass die Vereinbarung einer besenreinen 334bergabe nicht die Be-seitigung groben Schmutzes an "horizontalen Fl344chen einzelner Raumteile oder oberen Fl344chen vermieterseitiger Einrichtungen" - mithin auch der Fenster - um-fasse. Diese R374gen sind nicht begr374ndet. 28 Das Berufungsgericht hat den Inhalt der vertraglichen Pflicht zur besen-reinen R374ckgabe der Mietsache nicht verkannt. Vielmehr ist es - wie dem Zu-sammenhang der Urteilsgr374nde zu entnehmen ist - zutreffend davon ausge-gangen, dass grobe Verschmutzungen insgesamt zu beseitigen sind. Eine Ver-letzung dieser so verstandenen Reinigungspflicht hat das Berufungsgericht je-doch nur hinsichtlich der Spinnweben im Kellerraum angenommen und im 334bri-gen das Vorliegen grober Verschmutzungen verneint. Diese tatrichterliche W374r-digung, die vom Revisionsgericht nur auf das Vorliegen von Rechtsfehlern zu 374berpr374fen ist, ist nicht zu beanstanden. Ein revisionsrechtlich beachtlicher Feh-ler wird auch von der Revision, die der W374rdigung durch das Berufungsgericht lediglich ihre eigene Beurteilung entgegensetzt, nicht aufgezeigt. - 16 - II. Widerklage 29 Zu Recht hat das Berufungsgericht die Berufung des Kl344gers auch hin-sichtlich seiner Verurteilung nach dem Widerklageantrag zur374ckgewiesen. Den Beklagten steht ein Anspruch auf Auszahlung der restlichen Mietkaution in H366-he von 1.520,26 200 zu, weil - wie ausgef374hrt - Schadensersatzanspr374che des Kl344gers, die den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Betrag 374bersteigen, nicht bestehen. Vorsitzende Richterin Ball Dr. Leimert Dr. Deppert ist mit Ablauf des Monats Juni 2006 in den Ruhestand getreten und daher gehindert, ihre Unterschrift beizuf374gen. Ball Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Schwetzingen, Entscheidung vom 16.09.2004 - 52 C 130/04 - LG Mannheim, Entscheidung vom 20.04.2005 - 4 S 122/04 -
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