BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 12 5 / 1 1 Verkündet am: 20. Januar 2012 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 13 Abs. 2 Eine Regelung i n der Teilungserklärung, durch die sich der teilende Eigentümer vorbehält, an Flächen des Gemeinschaftseigentums nachträglich Sondernu t- zungsrechte zu begründen, muss dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrun d- satz genügen. BGH, Urteil vom 20. Januar 2012 - V ZR 125/11 - LG Berlin AG Schöneberg - - 2 Der V. Zivilsenat des Bunde sgerichtshof s hat auf die mündliche Verhandlung vom 20 . Januar 20 1 2 durch den V orsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, d ie Richterin Dr. Stresemann , d en Richter Dr. Czub und die Richterin nen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der Zivilkammer 85 des Landg e- richts Berlin vom 3. Dezember 2010 wird auf Kosten des Bekla g- ten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind Mitglied er einer W ohnungseigentümergemeinschaft, welche infolge der Teilung eines Grundstücks durch den Beklagten entstanden ist. Diesem gehören unter anderem die im Erdgescho ss gelegene n Wohn ungs - und Teileigentumseinheiten Nr. 1, 2, 11, 20 , 21 und 34. D ie Kläger sind Eige n- tümer einer Wohnung im zweiten Obergescho ss . Nach der am 24. Juli 2000 geänderten Teilungserklärung ist der B e- klagte unwiderruflich befugt, den im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung zuzuordnen. D ie Befugnis erlischt für das jeweilige Sondernutzungsrecht nach dessen Eintragung in das Grundbuch des begünstig t en Wohnungs - bzw. Teileigentums . 1 2 - - 3 Mit notarieller Urkunde vom 10. August 2009 wies der Beklagte den E i n- heiten Nr. 1, 11, 20 und 34 jeweils ei n Sondernutzungsrecht an näher bezeic h- neten und in einem Lageplan eingezeichneten Hofflächen zu. Eine weitere Z u- weisung von Sondernutzungsflächen ist für die Einheiten Nr. 2 und 21 geplant. Die Kläger verlangen von dem Beklagten, es zu unterlassen, kün ftig Sonderrechtszuweisungen in Bezug auf die im Gemeinschaftseigentum st e- henden Freiflächen vorzunehmen. Ferner beantragen sie die Feststellung, dass die vorgenommene Zuweisung von Sondernutzungsrechten zu den Einheiten 1, 11, 20 und 34 unwirksam ist. D as Amtsgericht hat de r Klage stattgegeben. Die Berufung des Bekla g- ten ist e rfolg los geblieben. Mit der zugelassenen Revision , deren Zurückwe i- sung die Kläger beantragen, verfolgt d er Beklagte seinen Klagea bweisungs a n- trag weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hält den Unterlassungs - und den Feststellungsa n- trag für begründet, weil der Beklagte ohne Zustimmung der übrigen Miteige n- tümer nicht be rechtigt sei , Flächen des Gemeinschaftseigentums einzelnen Einheiten als Sondernutzungsrecht zuzuo rd nen. D er Vorbehalt in der Teilung s- erklärung sei wegen Verstoßes gegen das sachenrechtliche Bestimmtheitsg e- bot unwirksam , da Festlegungen zu Anzahl, Größe und Lage der zu begrü n- denden Sondernutzungsrechte fe hlten . 3 4 5 6 - - 4 II. Diese Ausführungen halten revisions rechtlicher Nachprüfung im Erge b- nis stand. 1. a) Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung ermächtigen kann, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber d as So n- dernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt n ä- her zu bestimmen. Ein e solche Gestaltung ist rechtlich unbedenklich, sofern und solange der dadurch Begünstig t e Eigentümer einer Wohnungs - oder Te i- leigentümereinheit ist ( vgl. Sen at, Urteil vom 2. Dezember 2011 V ZR 74/11, NJW 2012, 676, 677 Rn. 9 ff.). Das gilt nicht nur für die Ermächtigung, bereits bestehende Sondernutzungsrechte zu konkretisieren oder zu ändern, sondern auch für einen Vorbehalt, der es dem teilenden Eigentüme r ermöglicht, die Te i- le des Gemeinschaftseigentums, von deren Mitgebrauch die übrigen Wo h- nungseigentümer ausgeschlossen und an denen Sondernutzungsrechte b e- gründet werden sollen, zu einem späteren Zeitpunkt festzulegen ( vgl. dazu BayObLG , DNotZ 2005, 390 s owie KG, ZMR 2007, 384, 387 r. Sp.). b) Richtig ist ferner , dass ein solcher Vorbehalt dem sachenrechtlichen Best immtheitsgrundsatz genügen muss . a a ) Das Bestimmtheitserfordernis des Sachen - und Grundbuchrechts gilt auch für das als Inhalt des Sond ereigentums nach § 10 Abs. 3 WEG in das Grundbuch einzutragende Sondernutzungsrecht (zur dinglichen Wirkung dieses Rechts: Senat, Beschluss vom 24. November 1978 V ZB 11/77, BGHZ 73, 145, 148). Regelungen in Teilungserklärungen, mit denen Sondernutzung s- r ec h te verbindlich festgelegt werden, müssen daher hinreichend b estimmt sein ( Senat, Urteil vom 2. Dezember 2011 V ZR 74/11, NJW 2012, 67 6 , 6 77 7 8 9 10 - - 5 Rn. 13 ). Einer verbindlichen Festlegung steht es gleich, wenn die Wohnungse i- gentümer durch die Teilungserklärun g von dem Mitgebrauch einer im Gemei n- schaftseigentum stehenden Fläche sogleich oder aufschiebend bedingt au s- geschlossen werden (negative Komponente des Sondernutzungsrechts) mit der Folge, dass ihre Mitwirkung bei der späteren Zuweisung eines Sondernut zung s- rechts an dieser Fläche entbehrlich ist (BayObLGZ 1985, 124, 128; BayObLG, Rpfleger 2001, 587; DNotZ 2005, 390, 391; OLG Hamm, NZM 1998, 673, 674; OLG Düsseldorf, NJW - RR 1987, 1491, 1492). b b ) Auch ein e Ermächtigung, durch die sich der teilende Eig entümer vorbehält, Sondernutzungsrechte zu einem späteren Zeitpunkt zu begründen, muss dem sachenrechtlichen Bestimmtheitserfordernis genügen (ebenso: OLG Frankfurt, NJW - RR 1998, 1707, 1708; Armbrüster, ZMR 2005, 244, 245; Kra u- se, NotBZ 2001, 433, 439). De nn dieses verlangt, dass jedermann de n Inhalt eines dinglichen Rechts anhand der Eintragungen im Grundbuch eindeutig e r- kennen kann (vgl. Senat, Beschluss vom 28. April 2011 - V ZB 194/10, NJW 2011, 1958 Rn. 10; Beschluss vom 26. Januar 2006 - V ZB 143/05, NJW 2006, 1341 Rn. 12) ; das gilt für den Inhalt des Sondereigentums entsprechend . Zu d i e se m Inhalt gehören alle Regelung en der Teilungserklärung mit Vereinb a- rungs charakter (vgl. § 10 Abs. 3 WEG sowie Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 132 und Bauer /v. Oefele, GBO, 2. Aufl., AT V Rn. 102 ff.) und damit auch Ermächtigungen , durch die Entscheidungen, welche nach dem Gesetz einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedürfen, auf de n teilenden E i- gentümer übertragen werden . Da Sondernutzungsrechte nach En tstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nur durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer be gründet werden können (Senat, Beschluss vom 20. September 2000 V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 167 f.), hat eine Regelung, mit der diese Kompetenz dem te ilenden Eigentümer vorbehalten bleibt, Verei n- 11 - - 6 barungscharakter und gehört, wenn sie in das Grundbuch eingetragen wird, zu dem Inhalt des Sondereigentums . c c ) Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht an, dass der hier zu beurteilende Vorbehalt dem s achenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz nicht genügt. Die Formulierung, der Beklagte sei befugt " Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung " zuzuordnen, lässt offen, auf welche Flächen des Gemeinschaftseigentums sich die Befugnis bezieht. Dies e sind weder aus e i- nem Lageplan ersichtlich noch in anderer Form beschrieben . Infolge der B e- grenzung auf " Teile " der Gartenflächen kann der Vorbehalt auch nicht als B e- fugnis verstanden werden, an sämtlichen Gartenflächen Sondernutzungsrechte zu begründen ( zu weitgefassten Änderungsvorbehalten vgl. OLG Frankfurt, NJW - RR 1998, 1707, 1708 f. sowie Krause, NotBZ 2001, 433, 440) ; dem B e- stimmtheitsgrundsatz wäre auch dann allerdings nur genügt, wenn zweifelsfrei feststünde , welche Teile des Gemeinschaftseigentums als Gartenflächen anz u- sehen sind. Ein bestimmter Inhalt der Ermächtigung lässt sich deshalb auch im Wege der Auslegung nicht feststellen. c) Das Berufungsgericht hat allerdings versäumt, Feststellungen dazu zu treffen, ob die am 24. Juli 2000 vorg enommene Änderung der Teilungserkl ä- rung, die den maßgeblichen Änderungsvorbehalt enthält, in das Grundbuch eingetragen worden ist. Nur dann ist er Inhalt des Sondereigentums geworden und muss dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen. 2. Die ser Rechtsf ehler hat sich indes nicht ausgewirkt (§ 561 ZPO). a) Ist die Änderung der Teilungserklärung weder in das Grundbuch ei n- getragen noch mit schuldrechtlicher Wirkung zwischen den Parteien vereinbart worden, fehlt es im Verhältnis zu den Klägern von vornherein an einer Berec h- tigung des Beklagten , Sondernutzungsrechte zu begründen . 12 13 14 15 - - 7 b) Wäre der Änderungsvorbehalt (nur) schuldrechtlich vereinbart worden , stünde seiner Wirksamkeit d er von dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsg e- bot zu trennende G rundsatz entgegen , dass die Übertragung einer nach dem Ge setz den Wohnungseigentümern vorbehaltenen Kompetenz auf einzelne Wohnungseigentümer einer Ermächtigung bedarf , die Ausmaß und Umfang der daraus folgenden Belastungen für die Wohnungseigentümer zwei felsfrei erke n- nen lässt (vgl. Senat, Beschluss vom 20. September 2000 V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 164 ; kritisch: Häublein, Sondernutzungsrechte und ihre Begründung im Wohnungseigentumsrecht, S. 295 ff.) . E in Vorbehalt , der den teilenden E i- gentümer berecht igt, einzelnen Wohnungen nachträglich Sondernutzungsrec h- te zu zu ordnen , ist demnach nur wirksam, wenn er erkennen lässt , welche Fl ä- chen für die Begründung von Sondernutzungsrechten herangezogen werden können . Die Festlegung des betroffenen Gemeinschafts eigentum s kann zwar weit gefasst sein, also große Teile des Gemeinschaftseigentums umfassen . Denn d er Bestimmtheitsgrundsatz soll nur gewährleisten, dass Inhalt und U m- fang der Kompetenzübertragung zweifelsfrei feststeh en , nicht aber die einer gesonderten Prüfung vorbehaltene n Inhaltskontrolle der Klausel (vgl. zu einer sol chen: Senat, Urteil vom 2. Dezember 2011 V ZR 74/11, NJW 2012, 676 , 677 R n. 14 ff. ) ersetzen . U nerlässlich ist aber , dass der Vorbehalt dem unb e- fangenen Betrachter eine klare Vorstel lung davon vermittelt, welche Teile des Gemeinschaftseigentums durch einseitige Erklärung des Berechtigten dem Mi t- gebrauch der Eigentümer (§ 13 Abs. 1 WEG) entzogen werden können (vgl. BayObLGZ 1974, 294, 298; Armbrüster, ZMR 2005, 244, 247). D i e sen Anf orderungen genügt der hier zu beurteilende Vorbehalt nicht. Wie bereits dargelegt (oben zu II. 1. b) cc) , lässt er die für die Begründung von Sondernutzungsrechten vorgesehene n Fläche n nicht erkennen . Auch d er B e- 16 17 18 - - 8 griff der " Terrasse " (vgl. BGH, Urteil vom 8 . Juli 2009 VIII ZR 218/08, NJW 2009, 2880 Rn. 12) eignet sich nicht dazu , den Umfang der Ermächtigung ei n- zugrenzen, da es Terrassen unterschiedlichster Größen gibt. Andere Anhalt s- punkte, anhand dere n sich bestimmen ließe, in welchem Ausmaß die im G e- mein schaftseigentum stehenden Gartenflächen insgesamt oder je Wo h- nungseinheit aufgrund der Ermächtigung der Sondernutzung zugeführt we r- den können, enthält die Teilungserklärung nicht. III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger S tresemann Czub Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Schöneberg, Entscheidung vom 10.03.2010 - 77 C 480/09 WEG - LG Berlin, Entscheidung vom 03.12.2010 - 85 S 97/10 WEG - 19
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