ECLI:DE:BGH:2018:080618UVZR125.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 125/17 Verkündet am: 8. Juni 2018 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja WEG § 20 Abs. 1, § 27 Abs. 1 Nr. 1 Die P flicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begrü n- den Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von B e- schlüssen beziehen, keine Schadensersa tzansprüche einzelner Wohnungse i- gentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.; Urteil vom 25. September 2015 - V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 15). WEG § 27 Abs . 1 Nr. 1 Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden. - 2 - WEG § 27 Abs. 1 Nr. 1; BG B § 278 Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemei n- schaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Ve rbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verurs a- chen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (Abgrenzung zu dem Senatsbeschluss vom 22. April 1999 - V ZB 28/98, BGHZ 141, 224 ff.). BGH, Urteil vom 8. Juni 2018 - V ZR 125/17 - LG Hamburg AG Hamburg - 3 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündl iche Verhandlung vom 8. Juni 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten und unter Zurückweisung der A n- schlus srevision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 18 - vom 29. März 2017 insoweit aufg e- hoben, als das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 10. Nove m- ber 2014 abgeändert worden ist. Die Berufung der Klägerin gegen das genannte Ur teil des Amtsg e- richts Hamburg wird insgesamt zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemei n- schaft. Ihre Einheit im Erdgeschoss des Hauses wies Feuchtigkeitsmängel auf. Daher wurden auf der Grundlage entsprechender Beschlüsse Sanierungsarbe i- 1 - 4 - ten im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen. Weil die Feuchtigkeit auch nach Abschluss der Arbeiten fortbestand, leitete die B eklagte ein selbständiges Beweisverfahren gegen die bauausführende Firma sowie die Architektin ein. Dem in diesem Verfahren eingeholten Sachverständigengutac h- ten zufolge ist die Sanierung, insbesondere die Abdichtung des Mauerwerks im Erdgeschoss, nicht fa chgerecht durchgeführt worden, weshalb eine Reihe von Sanierungsmaßnahmen empfohlen wurde. Vor deren Durchführung verursachte im Dezember 2008 ein Mieter einer anderen Wohnung einen Brand. Von den Brand - und Löschwasserschäden war auch das Sondereigentum d er Klägerin betroffen. Mit der Beseitigung des Schadens auf Kosten einer Versicherung beauftragte die Beklagte die Firma B . , der die Klägerin ihren Wohnung s- schlüssel übergab. Am 10. Juni 2010 nahm die Beklagte die Arbeiten der Firma B . ab. Am selben Tag erhielt die Klägerin ihren Wohnungsschlüssel zurück und ließ am 23. Juni 2010 durch einen Privatgutachter ei n Begehungsprotokoll erstellen, wonach weiterhin Durchfeuchtungen vorhanden waren. Hierüber set z- te die Klägerin die Verwalterin am 12. August 2010 in Kenntnis. Erst Ende 2012 wurden die Wohnungseigentümer in einer außerordentlichen Eigentümerve r- sammlung erneut mit den Feuchtigkeitsschäden befasst, nachdem eine Besic h- tigung großflächige Wanddurchfeuchtungen im Sondereigentum der Klägerin ergeben hatte. Mit der gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichteten Klage Kosten des Priva Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat ihr das Landgericht in Mietausfall für die Monate September bis Dezember 2 010 (4 x 450 = 1 . 2 - 5 - e- lassenen Revision will die Beklagte erreichen, dass die Berufung insgesamt zurückgewiesen wird. Die Klägerin verfolgt mit der Anschlussrevision den a b- gewies enen Teil des Zahlungsanspruchs weiter. Beide Parteien beantragen die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht geht davon aus, dass die Klägerin Ersatz der Mietausfallkosten für die Monate September bis Dezember 2010 sowie der Gutachterkosten gemäß § 280 Abs. 1, § 286 Abs. 1 i.V.m. §§ 31, 89 BGB an a- log verlangen kann. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei zur ordnung s- mäßigen Umsetzung gefasster Beschlüsse verpflichtet. Diese Pflicht verletze sie auch dann, wenn - wie hier - Maßnahmen zwar durchgeführt, aber nicht auf ihre Vollständigkeit kontrolliert oder wenn Mängelrügen nicht zum Anlass g e- nommen würden, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weit e- re Vorgehen herbeizuführen. Die Firma B . sei (neben der Beseitigung des Brandschadens) mit der Abdichtung der Wände im Erdgeschoss rechts gegen aufsteigende Feuchtigkeit beauftragt worden; insoweit sei die Ausführung des Auftrags jedoch unterblieben. Die Klägerin habe der Verwaltung am 12. August 2010 mitgeteilt, dass ihr Privatgutachter starke Durchfeuchtungen festgestellt habe. In der daraufhin eingeholten Stellungnahme vom 19. August 2010 habe die Firma B . die Auffassung vertreten, ihr Auftrag umfasse nur den Anstrich, und die feuch te Außenwand müsse seitens der Verwaltung geklärt werden. A n- 3 - 6 - gesichts des deutlichen Widerspruchs zu dem erteilten Auftrag hätte die Ve r- wa l terin dieser Frage weiter nachgehen müssen, was jedoch unterblieben sei. Diese Untätigkeit im Rahmen ihres originä ren Aufgabenkreises müsse sich die Beklagte analog §§ 31, 89 BGB zurechnen lassen. Im sanierten Z u- stand wäre die Wohnung vermietbar gewesen. Nach Erhalt des Schreibens vom 12. August 2010 müsse ein gewisser Zeitraum zur Überprüfung in Rec h- nung gestellt wer den; daher sei nur der Mietausfall von September bis Deze m- ber 2010 zu ersetzen. Die Beklagte hafte auch für die Kosten des Privatgutac h- ters, die der Schadensfeststellung gedient hätten. Im Übrigen sei ein Anspruch zu verneinen. Für die Zeit von Januar bis Juni 2010 ergebe sich die Ersat z- pflicht wegen der Inanspruchnahme aufgrund der Brandsanierung schon de s- halb nicht aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG, weil die Klägerin die Wohnung au f- grund der andauernden Feuchtigkeit ohnehin nicht hätte vermieten können. II. Zur Revision der Beklagten Die Revision der Beklagten hat Erfolg. 1. Der geltend gemachte Anspruch der Klägerin gegen die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft auf Ersatz des Mietausfalls sowie der Gu t- achterkosten kann nur dann in Betracht k ommen , wenn eine Pflichtverletzung der Verwalterin , d e s mit der Sanierung beauftragte n Unternehmen s oder des Bauleiter s vorliegt, die dem Verband ggf. zugerechnet werden könnte . Dass jedenfalls die Verwalterin ihre Pflicht en verletz t hat, nimmt das Berufun gsgericht 4 5 6 7 - 7 - rechtsfehlerfrei an. Dabei legt es - wenngleich ohne nähere Feststellungen - zugrunde, dass ein Beschluss über die Sanierung (auch) der für die Feuchti g- keit ursächlichen Mängel des Gemeinschaftseigentums gefasst und die Firma B . auf dieser Grundlage (auch) mit der Sanierung der Feuchtigkeitssch ä- den beauftragt worden war; hiervon ist für das Revisionsverfahren auszugehen. Ein Fehlverhalten der Verwalterin sieht das Berufungsgericht darin, dass diese der Aufforderung der Klägerin nicht nachka m, für die Durchführung dieses Teils des erteilten Auftrags Sorge zu tragen, nachdem die Firma B . erklärt hatte, aus ihrer Sicht sei ein Auftrag nicht erteilt worden. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs . 1 Nr. 1 WEG ve r- pflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Er muss die vollständige Durchführung beschlossener und beauftragter Sanierungsarbeiten jedenfalls dann veranlassen, wenn sich - wie hier - ergibt, dass Teile des Au f- trags unerled igt geblieben sind (vgl. Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungse i- gentums, 7. Aufl., § 106 Rn. 77). Ohne Erfolg wendet die Beklagte ein, die Ve r- walterin habe den Bauleiter E . mit dem Schreiben der Klägerin vom 12. August 2010 konfrontiert und sich auf des sen Erklärung verlassen dürfen, wonach bei der Abnahme Feuchtigkeit nicht feststellbar gewesen sei. Insoweit verweist das Berufungsgericht nämlich zu Recht darauf, dass die Klägerin ein Privatgutachten vorgelegt hatte, aus dem sich ergab, dass nach der Abn ahme weiterhin Feuchtigkeit auftrat; da zudem bereits früher eine Behebung desse l- ben Problems gescheitert und eine Abdichtung durch die Firma B . nach deren Angaben nicht erfolgt war, musste die Verwalterin jedenfalls weitere Überprüfungen veranlass en. 2. Ob eine solche Pflichtverletzung des Verwalters die Haftung der Wo h- nungseigentümerschaft im Innenverhältnis zu einem geschädigten Wohnung s- eigentümer begründet, ist umstritten und noch nicht abschließend geklärt. 8 - 8 - a) Entschieden hat der Senat b islang, wann eine Haftung des Verbands gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer nicht in Betracht kommt, nämlich dann, wenn eine Beschlussfassung über eine Sanierung des gemei n- schaftlichen Eigentums unterblieben ist (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 21 ff.). Hat ein einzelner Wohnungse i- gentümer hierdurch Schäden an seinem Sondereigentum erlitten, können nur die übrigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein; aus der gegenseitigen Treuepflicht ergibt sich jedenfalls dann eine Pflicht der übr i- gen Wohnungseigentümer zur Mitwirkung an der Willensbildung, wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und diese von einem Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt wird, der andernfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 24; Urteil vom 25. September 2015 - V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 15). Diese Haftung ergibt sich, wie der Senat vor kurzem präzisiert hat, aus § 280 Abs. 1 BGB (n ä- her Senat, Urteil vom 23. Februar 2018 - V ZR 101/16 , juris Rn. 36). Zur B e- gründung hat der Senat ausgeführt, dass die interne Willensbildung des Ve r- bands gemäß § 20 Abs. 1, § 21 Abs. 1 WEG den Wohnu ngseigentümern o b- liegt. Eine etwaige Mitwirkungspflicht der Wohnungseigentümer ist individuell und nicht gemeinschaftlich zu erfüllen; den Pflichten des Verbands ist sie vorg e- lagert (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 22 ). Ist die Willensbildung dagegen erfolgt und ein Beschluss gefasst wo r- den, der jedoch gar nicht oder - wie hier - nur unvollständig durchgeführt wird, scheidet eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer aus. Insoweit kann sich eine Ersatzpflicht des Verw alters ergeben, der gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 n- schaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet ist, Beschlüsse der 9 - 9 - b) Mit der Frage, ob in einer so lchen Situation neben dem Verwalter auch die teil rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft zum Schadensersatz verpflichtet sein kann, hat sich der Senat bereits mehrfach befasst, ohne ins o- weit eine abschließende Entscheidung zu treffen. Nachdem der Senat zunächst erwogen hat, dass der Verband gegenüber den Wohnungseigentümern au f- grund des verbandsrechtlichen Treueverhältnisses verpflichtet sein könnte, die Umsetzung gefasster Beschlüsse gegenüber dem Verwalter durchzusetzen (vgl. Senat, Urteil vom 13. Jul i 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.), hat er später - ohne dass es hierauf entscheidend ankam - darauf verwiesen, dass dem Verband das Handeln des Verwalters in analoger Anwendung von § 31 BGB zuzurechnen sein könnte (Senat, Urteil vom 17. Okto ber 2014 V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 25; vgl. auch Urteil vom 10. Februar 2017 V ZR 166/16, NJW - RR 2017, 844 Rn. 14 a.E.); denn im Außenverhältnis zu Dritten ist anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft für schul d- haft pflichtwidriges organsc haftliches Ve rhalten des Verwalters gemäß §§ 31, 89 BGB analog einzustehen hat (vgl. Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 18 mwN). c) Vereinzelt wird vertreten, dass sich ein geschädigter Wohnungseige n- tümer im Innenverhältn is stets an den Verband halten könne, da diesem sowohl das Verhalten des Verwalters als auch das der Eigentümerversammlung g e- mäß § 31 BGB zuzurechnen sei. Für Schäden, die einem Sondereigentümer entstünden, hafte der Verband unabhängig davon, ob diese auf einer verzöge r- ten Durchführung von Beschlüssen durch den Verwalter, durch Fehler der durch den Ve rband beauftragten Handwerker und Gehilfen (§ 278 BGB) oder durch eine unterbliebene Beschlussfassung entstanden seien (so BeckOGK/ Karkmann, 1.3.2018, § 21 WEG Rn. 36.1 und 50; Schmid, ZWE 20 12, 24, 26; ders., ZWE 2013, 184 ). Jedenfalls Letzteres hat der Senat jedoch - wie ausg e- 10 11 - 10 - führt (vgl. Rn. 9 ) - abgelehnt und insoweit angenommen, dass nur die Wo h- nungseigentümer selbst haften könnten. d) Ganz überwiegend wird in der Rechtsliteratur eine Haftung der Wo h- nungseigentümergemeinschaft im Innenverhältnis a bgelehnt, weil sie mit der gesetzlichen Kompetenzverteilung unvereinbar sei (vgl. Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 62; Chr. Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 20 Rn. 5; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 84; Staudinger/Jacoby, BGB [20 18], § WE G/Dötsch, 2.4.2018, § 14 Rn. 59.1 f.; ders. ZWE 2017, 81; Abramenko, Baer, ZfIR 2016, 354, 355; Elzer, NZM 2012, 718, 4.1; Suilmann, ZWE 2013, 82, 83). 3. Die zuletzt genannte Auffassung ist zutreffend. a) Bereits im Ausgangspunkt ist eine entscheidende Frage zu beantwo r- ten, ob nämlich die Wohnungseigentümergemeinschaft im Ve rhältnis zu einze l- nen Wohnungseigentümern selbst zur Durchführung von Beschlüssen verpflic h- tet ist. Von dem Bestehen einer solchen Pflicht ist der Senat verschiedentlich ausgegangen (vgl. Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 19; Urteil vom 25. September 2015 - V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 15). Nur wenn diese Annahme richtig ist, können Schadensersatzansprüche des Wohnungseigentümers gemäß § 280 Abs. 1 oder 2 BGB gegen den Verband entstehen. Dann nämlich erfüllte der Verwalter, indem er Beschlüsse durc h- führt, nicht nur seine eigene, in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verankerte Pflicht, so n- dern zugleich eine Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wo h- nungseigentümergemeinschaft wäre entweder selbst verpflichtet, den Verwalter 12 13 14 - 11 - zur Erfüllung seiner Pflicht anzuhalten, und haftete, wenn sie dem nicht nac h- käme (so Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 19 ), oder ihr wäre das Verhalten des Verwalters in analoger Anwendung von § 31 BGB zuzurechnen (so Senat, Urteil vom 1 7. Oktober 2014 V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 25). Da auch § 31 BGB nur die Zurechnung eines Verhaltens, nicht aber von Pflichten erlaubt (vgl. Staudinger/Jacoby , BGB h- Verbands hinsichtli ch gefasster Beschlüsse voraus. b) Damit werden grundlegende Fragen nach Funktion und Struktur der teil rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft aufgeworfen. Im Ergebnis trifft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Woh nungseigentümer nach der derzeitigen gesetzlichen Ausgestaltung den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansp rüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wo h- nungseigentümergemeinschaft. aa) Infolge ihrer in § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG normierten Teilr echtsfähi g- keit schließt die Wohnungseigentümergemeinschaft zwar - vertreten durch den Verwalter - im Außenverhältn is die zur Durchführung von Beschlüssen erforde r- lichen Verträge im eigenen Namen ab. Aber im Innenverhältnis ist der Verband in die ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht eing e- bunden. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obli egt gemäß § 20 Abs. 1 WEG vielmehr den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem. Die Wohnungseigent ü- mer sind entscheidungs - und weisungsbefugt; ihnen obliegt die Willensbildung in der Eigentümerver sammlung. Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 15 16 - 12 - WEG als Vollzugsorgan (vgl. Senat, Beschluss vom 15. Dezember 1988 V ZB 9/88, BGHZ 106, 22 2 , 226) verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungse i- ge n aft der der Gemeinschaft oder als Vertreter des Verbands. Vielmehr stellt sie eine e i- gene originäre Pflicht dar, die dem Verwalter gemäß § 27 Abs. 4 WEG auch nicht entzogen werd en darf. Unterstützt wird der Verwalter ggf. gemäß § 29 Abs. 2 WEG durch einen Beirat, der seinerseits weder eigene Entscheidung s- kompetenzen noch Durchführungspflichten hat (vgl. Senat, Urteil vom 23. Fe - bruar 2018 - V ZR 101/16 , juris Rn. 66). Eine eigene Pflicht des Verbands, bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken, ist in den §§ 20 ff. WEG nicht vorgesehen. Aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG folgt nichts a n- deres (vgl. auch Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 22). bb) Aus der allgemeinen körperschaftlichen Treuepflicht lässt sich - a n- ders, als es der Senat zunächst erwogen hat (vgl. Urteil vom 13. Juli 2012 V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.) - , eine eigene Pflicht des Verbands zur Durchführung von Be schlüssen nicht herleiten. Voraussetzung hierfür wäre nämlich, dass der Verband die Möglichkeit hat, durch eigenes Handeln (eines Vertreters) die Rechte und Interessen seiner Mitglieder zu wahren; nur dann wäre er in der Lage, eine drohende Haftung abzuwen den. Daran fehlt es bei der Umsetzung von Sanierungsbeschlüssen aber gerade. Denn die Durchführung gefasster Beschlüsse kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nur erre i- chen, indem sie den Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auf Erfüllung se i- ner Pflichte n in Anspruch nimmt. Dazu bedarf es einer entsprechenden Wi l- lensbildung, die wiederum den Wohnungseigentümern obliegt. Lehnen diese ihrerseits ein Vorgehen gegen den Verwalter ab, obwohl es zwingend geboten 17 - 13 - ist, kann die Haftung allenfalls die Wohnungseige ntümer selbst treffen, nicht jedoch den Ver band. c) Nach der Gesetzgebungsgeschichte war es a uch nicht beabsichtigt, die teil rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft in die ordnungsmäßige Verwaltung des Geme inschaftseigentums einzubinden. aa) Mit der Einführung von Wohnungseigentum sollte die Wohnung zu - Drs. 75/51, S. 6). Zum entscheidenden Organ wurde daher die Eigentümerversammlung, deren rechtliche Ausgesta l- tung man im Interesse einer effektiven Verwaltu ng teilweise dem Gesel l- schaftsrecht entlehnte; daneben wurde zwingend die Bestellung eines Verwa l- ters als Fremdorgan vorgesehen (vgl. Fraktionsant rag der FDP vom 30. Novem ber 1949, BT - Drs. 1/252, S. 29 f. ). Aus dieser Struktur ergaben sich in der Folgezeit praktische Schwierigkeiten im Rechtsverkehr, die behoben werden sollten, indem die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemei n- schaft richterre chtlich a nerk annt und ein Zuordnungssubjekt für das Verwa l- tungsvermö gen geschaffen wurde. Im Innenverhältnis sollte die Durchsetzung von Beitragsforderungen erleichtert werden . Im Außenverhältnis sollte - una b- hängig von einem Wechsel der Eigentümer - nunmehr die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartner Dritter auftreten kö n- nen , um die Abwicklung von Verträgen zu erleichte rn (vgl. zum Ganzen Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32 /05, BGHZ 163, 154, 165 ff.). Dagegen sollte die Willensbildung eine Angelegenheit der Wohnungseigentümer als Ei n- zelpersonen bleiben, da sie nicht den Rech tsverkehr des Verbands betreffe (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 177 f.). 18 19 - 14 - bb) Bei der im Jahr 2007 in Kraft getretenen Reform des Wohnungse i- gentumsrechts kodifizierte der Gesetzgeber die Rechtsprechung des Senats in § 10 Abs. 6 WEG. Dementsprechend ist die Rechtsfähigkeit der Wohnungse i- gentümergemeinschaft nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, in denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigent ums als Gemeinschaft am Recht s- verkehr teilnehmen (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 177; Urteil vom 18. März 2016 - V ZR 75/15, ZWE 2016, 268 Rn. 27). Unverändert blieb jedoch das Pflichtengefüge im Innenverhältnis. Es gin g allein darum, ein Außenrechtssubjekt zu schaffen, das die Verwaltung e r- leichtert (vgl. BT - Drucks. 16/887, S. 60 unter A. 1a); der Wohnungseigentüme r- g emeinschaft gleichsam dienende Funktion zukommen (vgl. BT - Drucks. 16/887, S. 61). Sie ist de shalb gerade nicht als Entscheidungssubjekt im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung konzipiert worden, sondern l e- di g lich als Mittel, eine solche Verwaltung nach außen durchzusetzen (zutreffend Staudinger/Jacoby, BGB [2018], § 20 WEG Rn. 32). Vorschläge im Gesetzg e- bungsverfahren, die Rechtsfähigkeit konzeptionell zu Ende zu denken und die Verwaltungsbefugnisse des § 27 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzuweisen (so insbesondere J. Schmidt - Räntsch in der sachverständigen Ste l- lungnahme anlässlich der ö ffentlichen Anhörung vor dem Rechtsausschuss am 18. September 2006, S. 13), hat der Gesetzgeber gerade nicht aufgegriffen; nicht umgesetzt worden ist auch die Anregung, jedenfalls die Stellung des Ve r- walters als Organ der Gemeinschaft auszugestalten, ansta tt die bisherige Rechtslage mit einem geringen eigenverantwortlichen Handlungsrahmen des Verwalters fortzuschreiben (einge hend Bub in der sachverständigen Stellun g- nahme anlässlich der öffentlichen Anhörung vor dem Rechtsausschuss am 18. September 2006, S. 9 ff.; kritisch Bonifacio, ZWE 2011, 105 ff.; Schmid, ZWE 2011, 202 ff.; Häublein, ZWE 2008, 80, 85 konstatiert eine gewisse n- 20 - 15 - zeptlosigkeit in Bezug auf die gesetzliche Ausgesta ltung des Innenverhältni s- d) Praktikabilitätse rwägungen können ei n anderes Ergebnis nicht rech t- fertigen. Insbesondere werden die einzelnen Wohnungseigentümer nicht rech t- los gestellt. aa) Soweit es auf der Primärebene darum geht, die Durchführung der gefassten Beschlüsse zu erreichen, ergäben sich aus einer eigenen Pflicht des Verbandes keine Vorte ile für die Wohnungseigentümer. (1) Der einzelne Wohnungseigentümer kann und muss sich insoweit an den Verwalter als das gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zuständige Vollzugsorgan halten. Bleibt der Verwalter untätig oder se tzt er die Beschlüsse unvollständig oder fehlerhaft um, kann der Beirat eingeschaltet werden; wenngleich diesem keine Weisungsrechte zustehen, muss er jedenfalls auf den Verwalter einwi r- ken. Ferner kann die Eigentümerversammlung mit dem Ziel einer Anweisun g an den Verwalter oder sogar der Abmahnung oder Abberufung angerufen werden. In dringenden Fällen kann ein Notverwalter im Wege der einstweiligen Verf ü- gung eingesetzt werden (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 - V ZR 146/10, NJW 2011, 3025 Rn. 11). (2) Zudem kann jeder Wohnungseigentümer von dem Verwalter verla n- gen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen g e- mäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; ggf. kann dieser Anspruch im Klageweg durch gesetzt werden. 21 22 23 24 - 16 - (a) Ein solcher I ndividualanspruch wird allerdings teilweise verneint (LG Hamburg, ZWE 2016, 278, 279; AG Hamburg - Blankenese, ZMR 2016, 151, 152; AG Hamburg - St. Georg, ZMR 2015, 581, 582; Heinemann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 27 Rn. 6 a.E.; BeckOGK/ Greiner, 1.3.2018, WEG § 26 Rn. 144; Häublein, ZWE 2008, 80, 82 ; wohl auch KG, NJW - RR 2003, 1168 ); gerade in jüngerer Zeit ist er unter Verweis auf die von dem Senat angedeutete 2017, 232; AG Bremen - Bl umenthal, ZMR 2017, 189; Niedenführ in Niede n- führ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 27 Rn. 11). Nach anderer Ansicht kann wie nach früherem Recht (vgl. hierzu OLG Frankfurt, OLGZ 1980, 78, 79 f.) - jeder Wohnungseigentümer von dem Verwalter die Durchführun g von B e- schlüssen verlangen (vgl. AG Norderstedt, ZMR 2013, 575; Merle/Becker in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 27 Rn. 7; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 10a; Staudinger/Jacoby, BGB [2018], § 27 WEG Rn. 122; ders., ZWE 2014, 8, 12 und ZWE 2017, 149, 153; Elzer, ZMR 2017, 459 ff. ). (b) Letzteres trifft zu. Zwar können einzelne Wohnungseigentümer die vertraglichen Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Verwalter nicht geltend machen, ohne zuvor einen Beschluss der Eigentümerversammlung herbeiz u- führen (vgl . Senat, Beschluss vom 15. Dezember 1988 - V ZB 9/88, BGHZ 106, 222 , 226 ff.; vgl. aber zu individuellen Schadensersatzansprüchen Senat, B e- schluss vom 2. Oktober 1991 - V ZB 9/91, BGHZ 115, 253 , 257 f. ). Auch ist zweifelhaft, ob alle in § 27 Abs. 1 WEG ger egelten, auf der Amtsstellung ber u- henden gesetzlichen Pflichten des Verwalters Individualrechte der einzelnen Wohnungseigentümer begründen (differenzierend BeckOGK/Greiner, 1.3.2018, WEG § 26 Rn. 143.3), wie es der Gesetzeswortlaut des § 27 Abs. 1 WEG nah e- sein soll. Aber jedenfalls auf die Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 25 26 - 17 - Abs. 1 Nr. 1 WEG haben die einzelnen Wohnungseigentümer jeweils einen i n- dividuellen An spruch. (aa) H ierfür spricht zunächst die Überlegung, dass ein effektiver Recht s- schutz des einzelnen Wohnungseigentümers in bestimmten Situationen nicht gewährleistet wäre, wenn ihm der jedenfalls nach dem Gesetzeswortlaut vorg e- sehene individuelle Anspruch auf Durchführ ung des Beschlusses abgesprochen würde. Dies gilt zum einen dann, wenn ein Beschluss deshalb durchgeführt werden muss, weil er durch Gestaltungsurteil ersetzt worden ist (vgl. zu der Rechtskraftwirkung eines solchen Urteils : Senat, Urteil vom 16. Februar 2 018 V ZR 148/17, NJW - RR 2018, 522 Rn. 13). Auf der Ebene der Willensbildung wird der Rechtsschutz durch die Beschlussersetzungsklage (§ 21 Abs. 8 WEG) gewährleistet; einen vollstreckungsfähigen Inhalt hat ein auf diese Weise he r- beigeführtes Gestaltungsur teil aber nicht. Deshalb muss auch ein effektiver Rechtsschutz bereitstehen, um die Durchführung des ersetzten Beschluss durchzusetzen. Da Pflichten des Verbands insoweit nicht vorgesehen sind, b e- darf es hierfür des Individualanspruchs gegen den Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Zum anderen muss es eine Rechtsschutzmöglichkeit geben, wenn Individualansprüche gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG vergemeinschaftet worden sind und anschließend nicht geltend gemacht werden. Da den einzelnen Wo h- nungseigentümern hie rdurch die individuelle Rechtsverfolgung abgeschnitten worden ist (vgl. dazu Senat, Urteil vom 5. Dezember 2014 - V ZR 5/14, BGHZ 203, 327 Rn. 13 ff.), müssen sie von dem Verwalter verlangen können, dass die beschlossene kollektive Rechtsdurchsetzung erfol gt. (bb) Aber auch abgesehen von diesen Sondersituationen kann ein Wo h- nungseigentümer, nach dessen Ansicht ein gefasster Beschluss nicht, nicht vollständig oder nicht richtig durchgeführt worden ist, von dem Verwalter gemäß 27 28 - 18 - § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die D urchführung des Beschlusses verlangen und se i- nen Anspruch ggf. mit gerichtlicher Hilfe durchsetzen. Eine ordnungsmäßige Verwaltung wird hierdurch nicht behindert. Denn in Zweifelsfällen kann der Verwalter ein solches Verlangen seinerseits zum Anlass nehmen , gemäß § 24 Abs. 1 WEG eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Da die Wohnungse i- gentümer sich in der Regel dafür entscheiden dürfen, einen gefassten B e- schluss abzuändern und ihn nicht (mehr) oder anders durchzuführen, kann auf diese Weise das weitere Vor gehen durch eine Mehrheitsentscheidung geklärt werden , und der Verwalter kann sich genaue Weisungen einholen, an die er sich anschlie ßend zu halten hat. bb ) Da die Haftung den primären Pflichten folgt, bestehen auch auf der Sekundärebene keine Ansprüc he. Soweit einzelne Wohnungseigentümer durch die unterbliebene oder unvollständige Durchführung von Beschlüssen Schäden an ihrem Sondereigentum erleiden, indem sie etwa, wie hier, Mietausfälle hi n- nehmen müssen, ergeben sich durch die Etablierung einer zusä tzlichen Pflicht des Verbands auch keine Vorteile; im Gegenteil drohte eine unübersichtliche Verantwortlichkeit auf mehreren Ebenen. (1) Wollte man eine solche Haftung nur dann aus der Treuepflicht able i- ten, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Sch aden am Gemeinschaftse i- gentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht (in diesem Sinne Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 19), wäre für den betroffenen Wohnungse i- gentümer schwer erkennba r, wann er (nur) von dem Verwalter und wann er (auch) von dem Verband Schadensersatz verlangen darf. Zudem müsste die Frage beantwortet werden, in welchem Verhältnis die Sekundäransprüche z u- einander stehen, weil es bei einer Herleitung der Haftung aus der Treuepflicht 29 30 - 19 - naheläge, dass der Wohnungseigentümer aufgrund der auch ihn treffenden Treuepflicht gehalten ist, zunächst den Verwalter als das primär zuständige O r- gan in Anspruch nehmen muss (in diesem Si nne LG Stuttgart, ZMR 2016, 733 f.; Dötsch, ZWE 2017, 81, 83). (2) Näher läge es daher, eine solche Pflicht des Verbands stets anz u- nehmen. Denn gefasste Beschlüsse sind ohne Rücksicht auf Erforderlichkeit und Dringlichkeit des beschlossenen Vorgehens unverzüglich durchzuführen, und der Verwalter hat ins oweit kein Ermessen. Folge wäre aber eine tiefgre i- fende Umgestaltung der Haftungsverhältnisse innerhalb der Wohnungseige n- tümergemeinschaft. Denn der Sache nach würde die in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG normierte Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen jedenfalls auf der Ha f- tungsebene zu einer Pflicht des Verbands; es würde sich sogar die Frage ste l- len, ob für eigenmächtige Handlungen des Verwalters gehaftet werden müsste (vgl. Dötsch, ZWE 2017, 81 ff.). Mangels eigener Handlungsmöglichkeit würde im Ergebnis eine Garantiehaftung des Verbands etabliert. Das Zahlungs - und Insolvenzrisiko des eigentlichen Schädigers trüge die Wohnungseigentüme r- gemeinschaft. Diese müsste ihrerseits Regress bei dem Verwalter nehmen; im Ergebnis führte dies zu einer Vermehrung von Rechts streitigkeiten ohne e r- kennbaren Nutzen. Zudem wäre die Einordnung der im Namen der Wohnung s- eigentümergemeinschaft geschlossenen Verträge als Vertrag mit Schutzwi r- kung für Dritte in Frage gestellt, wenn der Wohnungseigentümer einen A n- spruch gegen den Verban d hätte. Ob eine derart weitreichende Umgestaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen soll, hat der Gesetzgeber zu entscheiden (vgl. Elzer, NZM 2012 , 718, 720 f.). 31 - 20 - Zur Anschlussrevision der Klägerin 1 . Die Anschlussrevision der Klägerin i st zulässig. Es kann dahinstehen, ob die Revision auch im Hinblick auf den abgewiesenen Teil der Klage zugela s- sen worden ist, weil die Anschlussrevision gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 Hal b- satz 2 ZPO auch dann statthaft ist, wenn die Revision (insoweit) nicht zu gela s- sen worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 2003 - KZR 32/02, BGHZ 155, 189, 191 f.; Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174, 3176). 2 . Die Anschlussrevision ist aber unbegründet. a) Rechtsfehlerfrei und von der Anschluss revision unbeanstandet ve r- neint das Berufungsgericht einen auf § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG gestützten Ersatzanspruch. Schuldner dieses A ufopferungsa nspruchs wäre zwar die Wo h- nungseigentümergemeinschaft (vgl. Senat, Urteil vom 25. September 2015 V ZR 246/14 , BGHZ 207, 40 Rn. 27 mwN ; vgl. auch § 16 Abs. 7 WEG ). Die Voraussetzungen hierfür sind aber nicht gegeben. Nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist der Schaden zu ersetzen, der adäquat kausal durch das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zur Instandse t- zung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verursacht worden ist. Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandse t- zung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind, werden nich t erfasst (vgl. Senat, Urteil vom 9. Dezember 2016 - V ZR 124/16, ZWE 2017, 216 Rn. 22). Um solche Schäden handelt es sich hier, weil die Wohnung nach den Feststellungen des Berufungsgerichts durch die vorhand e- ne Feuchtigkeit unbewohnbar war. 32 33 34 35 - 21 - b) Nach Auffassung der Anschlussrevision hat die Beklagte den in den Monaten Januar bis August 2010 entstandenen Mietausfallschaden deshalb zu ersetzen, weil sie das Verschulden ihrer Auftragnehmer gemäß § 278 BGB zu vertreten hat. Zunächst habe die Firma B . von Januar bis Juni 2010 weitere Leistungen unzulässig verweigert; von Juli bis August 2010 habe der von der Beklagten beauftragte Architekt E . die Arbeiten trotz fortbestehender Mängel abgenommen. Diese Überlegungen verhelfen dem Rechtsmittel nich t zum E r- folg. Selbst wenn die Auftragnehmer der Beklagten ihre Pflichten verletzt haben sollten, begründete dies keine Ansprüche gegen die Beklagte. a a) Allerdings hat der Senat für das Wohnungseigentumsgesetz in der vor dem 1. Juli 2007 geltenden Fas sung entschieden, dass sich die im Verhäl t- nis der Wohnungseigentümer untereinander bestehende Pflicht zur ordnung s- mäßigen Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht auf eine die Instandsetzung ermöglichende Beschlussfassung beschränkte, sondern die entsprechende Werkleistung mit Hilfe von Fachleuten einschloss. Unterliefen dem Werkunternehmer Fehler, die zu Schäden des Sondereigentums führten, so hatten die Wohnungseigentümer hierfür gemäß § 278 BGB einzustehen, wobei sich der Geschädigte einen B ruchteil als Mitverschulden anrechnen la s- sen musste (vgl. Senat, Beschluss vom 22. April 1999 - V ZB 28/98, BGHZ 141, 224, 228 ff.). b b) Diese Rechtsprechung kann aber nach der jetzigen Rechtslage nicht mehr fortgeschrieben werden (zutreffend BeckOK W EG/Dötsch, 2.4.2018, § 14 Rn. 53). Sie beruhte nämlich darauf, dass die Wohnungseigentümer nicht nur die Willensbildung vornahmen, sondern auch bei Durchführung gefasster B e- schlüsse Auftraggeber von Architekten, Bauleitern und Handwerkern waren. Nunmehr wi rd ein solcher Auftrag von der insoweit rechtsfähigen Wohnungse i- 36 37 38 - 22 - gentümergemeinschaft erteilt. Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, s ind im Verhältnis zu den ei n- zelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Satz 1 BGB. Voraussetzung hierfür wäre nämlich, dass die Han d- lung, die der Gehilfe vorgenommen hat, objektiv zum Pflichtenkreis des Schul d- ners g ehört hat (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 3. Juni 1993 - III ZR 104/92, BGHZ 123, 1, 14 mwN). Daran fehlt es. Die Wohnungseigentümergemeinschaft erfüllt mit der Erteilung des Auftrags in Durchführung eines Sanierungsb e- schlusses wie oben Rn. 15 ff. aufge zeigt - keine eigene Pflicht gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern. Da der Verband nicht die Möglichkeit zum eigenen Handeln hat, lässt sich eine (subsidiäre) Haftung auch nicht aus einer Nebenpflichtverletzung herleiten (hierfür aber Dötsch, jurisPR - MietR 20/2016 Anm. 6 unter C.). c c) Auch insoweit ist der Rechtsschutz des Wohnungseigentümers g e- währleistet. Die im Hinblick auf Fehler des Verwalters aufgezeigten Han d- lungsmöglichkeiten (vgl. Rn. 23 ff. ) gelten gleichermaßen, wenn den bauausfü h- rend en Unternehmen bzw. Bauleitern oder Architekten Fehler unterlaufen. Wer die Sanierung ausführt, und welches Verfahren gewählt werden soll, entsche i- det in aller Regel ohnehin nicht der Verwalter, sondern die Eigentümerve r- sammlung. Ggf. müssen die bestehende n Rechtsschutzmöglichkeiten gegen die gefassten Beschlüsse ergriffen werden. Werden dagegen bei der Durchfü h- rung von Sanierungsarbeiten Schäden an dem Sondereigentum verursacht, ist der Verwalter zunächst verpflichtet, geäußerten Bedenken nachzugehen, ggf. Fachleute hinzuzuziehen und vor allem für die Behebung der Schadensursache im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen. Für Schäden, die die Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet nicht die 39 - 23 - Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Ve r- letzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Denn beauftragt werden Bauhandwerker zwar durch die Wohnungse igentüme r- gemeinschaft; ein solcher Vertrag hat aber Schutzwirkung zugunsten der ei n- zelnen Wohnungseigentümer (vgl. LG Stuttgart, ZMR 2016, 733, 734; BeckOK WEG/Dötsch, 2.4.2018, § 10 Rn. 440; Wenzel, ZWE 2006, 462, 469). Der Ve r- walter ist verpflichtet, den geschädigten Sondereigentümer jedenfalls insoweit zu unterstützen, als er ihm alle erforderlichen Informationen zukommen lassen muss. III. 1. Danach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen einer Rechtsverletzung bei der Anwendung des Gese t- zes erfolgt und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils, mit dem di e Klage in s- gesamt abgewiesen worden ist. 40 - 24 - 2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Brückner Weinland Kazele Hamdorf Vorinstanzen: AG Hamburg, Entscheidung vom 10.11.2014 - 11 C 48/14 - LG Hamburg, Entscheidung vom 29.03.2017 - 318 S 162/14 - 41
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