BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 126/07 Verk374ndet am: 28. Mai 2008 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 577, 577a Die f374r die Begr374ndung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnr344umen gel-tenden Bestimmungen der 247247 577, 577a BGB (Vorkaufsrecht des Mieters, K374ndi-gungsbeschr344nkungen zu Lasten des Erwerbers) finden auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienh344usern bebauten Grundst374cks entspre-chende Anwendung. BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07 - LG Berlin AG Berlin-Sch366neberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 16. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst, die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kl344gerin werden das Urteil der Zivilkam-mer 63 des Landgerichts Berlin vom 23. Februar 2007 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Sch366neberg vom 30. Mai 2006 abge344ndert. Es wird festgestellt, dass die Kl344gerin f374r den Fall des erstmaligen Verkaufs des Reihenhauses Z. Stra337e in B. vor-kaufsberechtigt ist und dass die Kl344gerin f374r den Fall des Verkaufs des Reihenhauses Z. Stra337e in B. K374ndigungs-schutz nach Ma337gabe des 247 577a BGB genie337t. Die Beklagte tr344gt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kl344gerin ist Wohnraummieterin des Reihenhauses Z. Stra337e in B. . Eigent374mer der dortigen Reihenhaussiedlung ("L. Siedlung") war bei Abschluss des Mietvertrages das Land B. , sp344ter die G. -Bau AG, die kurzzeitig die Aufteilung der Siedlung in Wohnungseigen-tum beabsichtigte. Seit 4. M344rz 2005 ist die Beklagte Eigent374merin der ungeteil-ten Grundst374cke der "L. Siedlung". Im Verlaufe des Jahres 2005 zeigte die Kl344gerin Interesse am Kauf des von ihr bewohnten Reihenhauses. Entspre-chende Gespr344che wurden nicht fortgesetzt, da die Beklagte Kontakt mit einem Kapitalanleger aufgenommen hatte. Die Beklagte m366chte die "L. Siedlung" in Einzelgrundst374cke real aufteilen. Im Hinblick darauf hat die Kl344gerin Klage auf Feststellung erhoben, dass ihr an dem von ihr bewohnten Reihenhaus ein Vorkaufsrecht nach 247 577 BGB zustehe und dass sie im Falle eines Verkaufs K374ndigungsschutz nach 247 577a BGB genie337e. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Be-rufung der Kl344gerin zur374ckgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revisi-on verfolgt die Kl344gerin ihr Feststellungsbegehren weiter. 2 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Bezug genommen. Danach ist das Klagebegehren zul344ssig, aber unbegr374ndet. Der Kl344gerin stehe auch nach Aufteilung in Realeigentum und Ver344u337erung des Grundst374cks weder ein Vorkaufsrecht noch ein besonderer K374ndigungsschutz zu. Die Vorschriften der 247247 577, 577a BGB seien nicht unmittelbar anwendbar, 3 - 4 - weil nach der 334berlassung (Vermietung) des Reihenhauses weder Wohnungs-eigentum begr374ndet worden noch dies beabsichtigt sei. Auch eine entspre-chende Anwendung der Vorschriften komme nicht in Betracht. Eine ausf374l-lungsbed374rftige Gesetzesl374cke, die Voraussetzung f374r eine analoge Anwen-dung der Vorschriften w344re, liege nicht vor; auch sei bei Reform des fr374heren 247 570b BGB eine Korrektur durch den Gesetzgeber in diesem Punkt nicht vor-genommen worden. II. Dies h344lt der revisionsrechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 4 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings von der Zul344ssigkeit der Feststellungsantr344ge ausgegangen. Angesichts der beabsichtigten Realteilung der "L. Siedlung" und der von der Beklagten aufgenommenen Verkaufsge-spr344che mit einem Investor hat die Kl344gerin ein rechtliches Interesse (247 256 ZPO) an der Feststellung des von ihr behaupteten Vorkaufsrechts und beson-deren K374ndigungsschutzes. 5 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass eine direkte Anwendung der 247247 577, 577a BGB ausscheidet, weil die genannten Vorschrif-ten die Begr374ndung von Wohnungseigentum voraussetzen, die von der Beklag-ten nicht beabsichtigt ist. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber eine ent-sprechende Anwendung der Vorschriften verneint. 6 a) Voraussetzung einer entsprechenden Anwendung einer Vorschrift ist eine Gesetzesl374cke im Sinne einer planwidrigen Unvollst344ndigkeit des Geset-zes. Ob eine derartige L374cke vorhanden ist, die im Wege der Analogie ausge-f374llt werden kann, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrunde lie- 7 - 5 - genden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss also, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollst344ndig sein (vgl. insgesamt BGHZ 149, 165, 174 m.w.N.). Das ist hier der Fall. 8 Durch 247247 570b, 564b BGB aF sind das bereits im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bestehende Vorkaufsrecht und der besondere K374ndigungs-schutz des Mieters einer in Wohneigentum umgewandelten Wohnung auf den nicht gef366rderten oder bindungsfrei gewordenen Bestand ausgedehnt worden. Der Gesetzgeber hat dies damit begr374ndet, dass der Schutz des Mieters vor einer Verdr344ngung im Zusammenhang mit einer Umwandlung bei frei finanzier-tem Wohnungsbau nicht weniger dringlich ist als bei Sozialwohnungen (BT-Drs. 12/3254, S. 40). Mit den 247247 577, 577a BGB ist im Zuge der Mietrechtsreform im Jahre 2001 die bis dahin geltende Regelung - unter Erweiterung des Kreises der beg374nstigten Personen - im Wesentlichen 374bernommen worden. Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich kein Anhaltspunkt daf374r, dass der Gesetzgeber dabei bedacht hat, dass vermietete Reihenh344user eines Gesamtgrundst374cks nicht nur in Eigentumswohnungen umgewandelt, sondern auch durch Realtei-lung des Gesamtgrundst374cks in einzelne selbst344ndige Grundst374cke aufgeteilt werden k366nnen. Es kann daher nicht angenommen werden, der Gesetzgeber habe den Mieter zwar bei Umwandlung in Wohnungseigentum sch374tzen wollen, bewusst aber nicht bei realer Teilung eines Gesamtgrundst374cks. b) Die Interessenlage ist in beiden F344llen der Rechts344nderung (Umwand-lung in Wohnungseigentum einerseits, Realteilung eines Grundst374cks anderer-seits) im Wesentlichen gleich. Aus der Sicht des Mieters macht es keinen Un-terschied, ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umge-wandelt oder durch reale Teilung Bestandteil eines selbst344ndigen Grundst374cks wird. In beiden F344llen steht dem Mieter nach einem Verkauf ein neuer Vermie-ter gegen374ber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind - 9 - 6 - auf Eigenbedarf berufen k366nnte. Auch das Interesse des Mieters, durch Aus-374bung eines Vorkaufsrechts selbst Eigent374mer zu werden, ist im Falle einer Realteilung nicht geringer als im Falle einer Umwandlung in Wohnungseigen-tum. Interessen des Eigent374mers eines Gesamtgrundst374cks rechtfertigen kein anderes Ergebnis. Zwar sind Ausnahmevorschriften grunds344tzlich eng auszule-gen; auch wird durch eine entsprechende Anwendung der Vorschriften der 247247 577, 577a BGB das Eigentumsrecht des Vermieters ber374hrt. Der Gesetzge-ber hat indessen f374r den Fall der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum mit der Schaffung der Schutzbestimmungen der 247247 577, 577a BGB den Interessen des Mieters Vorrang einger344umt. Sachliche Gr374nde, die daf374r sprechen k366nnten, dass Mieter diesen Schutz nicht genie337en sollten, sofern nicht eine Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgt, sondern durch Teilung selbstst344ndige Grundst374cke gebildet werden, sind nicht zu erkennen. III. Nach den vorstehenden Ausf374hrungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tats344chlichen Feststellungen bedarf (247 563 Abs. 3 10 - 7 - ZPO). Die von der Kl344gerin begehrten Feststellungen sind in Ab344nderung des amtsgerichtlichen Urteils zu treffen. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Sch366neberg, Entscheidung vom 30.05.2006 - 4 C 5/06 - LG Berlin, Entscheidung vom 23.02.2007 - 63 S 287/06 -
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