BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILV ZR 127/02Verkündet am: 17. Januar 2003K a n i k ,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem Rechtsstreit - 2 -Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlungvom 17. Januar 2003 durch den Vizepräsidenten des BundesgerichtshofesDr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier undDr. Schmidt-Räntschfür Recht erkannt:Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 3. Zivilsenats desThüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 5. März 2002 aufgeho-ben.Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auchüber die Kosten des Revisionsverfahrens einschließlich der Kostender Streithilfe, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Durch einen von dem Streithelfer der Beklagten am 30. Januar 1996beurkundeten Vertrag kauften die Kläger von der beklagten Stadt eine Eigen-tumswohnung, die sie bereits auf Grund eines Mietvertrages bewohnten. Zumvereinbarten Kaufpreis findet sich in Anlage 1 der Urkunde unter Nr. 4 folgen-de Regelung: - 3 -"4.1 Der Kaufpreis beträgta) für das Wohnungseigentum 52.835,00 DM in Worten ...b) für das Teileigentum (KFZ-Stellplatz) 4.000,00 DM in Worten ...c) für den Baukostenzuschuß Heizhaus 8.441,00 DMinsgesamt somit65.276,00 DMin Worten ...Darüber hinaus sind vom Käufer zu übernehmen die Vorfälligkeits-entschädigung, diese betragen bei Ablösung durch den MieterDM 575/Qm, insgesamt also 40.446,00 DM.Der Gesamtkaufpreis beträgt somit 105.722,00 DM...4.2 Die Kaufpreiszahlung erfolgt auf das Konto bei der ..."Der Vertrag wurde "in Ansehung der gesetzlichen Vorkaufsrechte" derKläger geschlossen. Grund hierfür war der am 28. November 1995 notariellbeurkundete Vertrag, mit dem die Beklagte an den Zeugen B. 123 Woh-nungseigentumseinheiten - darunter auch die später an die Kläger veräußerteWohnung - verkauft hatte. Die Regelung des Kaufpreises für diese Wohnungstimmt in beiden Kaufverträgen nur bis zur Angabe der Summe von65.276,00 DM überein. Im Anschluß daran bestimmt der Kaufvertrag zwischender Beklagten und B. :"4.1 ...Darüber hinaus sind vom Käufer zu übernehmen die Vorfällig-keitsentschädigung, die auch durch Beibringung einer Freistel-lungserklärung für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung(...) für die Darlehen bei der D. erfolgen kann; diese betra-gen bei Ablösung durch den Mieter - 4 -DM 575/Qm, insgesamt also 40.446,00 DMzahlbar auf das unter Ziff. 4.2 benannte Konto der Stadt B. L. ...Der Käufer hat der Verkäuferin entsprechendes Attestat der Finan-zierungsgläubigerin bis zum 15. März 1996 beizubringen. Der Notarbelehrt über das Zustimmungserfordernis der Gläubigerin. Hat derKäufer durch Zahlung der Ablösung auf das Konto der Stadt B. L. die Ablösung bewirkt, entfällt die Verpflichtung zur Beibrin-gung des entsprechenden Attestat.4.2 Die Kaufpreiszahlung erfolgt auf das Konto bei der ..."Die Kläger zahlten den Betrag von 105.722 DM auf das vereinbarteKonto der Beklagten. In der Folgezeit stellte sich heraus, daß die Gläubiger-bank, deren Belastungen die Beklagte aus dem Verkauf der Wohnungen vor-zeitig ablöste, keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangte, weil ihr eine solchenicht zustand.Die Kläger verlangen die Rückzahlung der 40.446 DM, die in der Ver-tragsurkunde als Anteil der Vorfälligkeitsentschädigung ausgewiesen sind. Siesind der Ansicht, dieser Betrag sei nicht als Teil des Kaufpreises zu leisten,sondern nur für den Fall geschuldet, daß die Vorfälligkeitsentschädigung beider Beklagten auch tatsächlich anfalle. Ihre Klage ist in beiden Tatsachenin-stanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Senat wegen der objektiven In-nendivergenz des Berufungsurteils zum Berufungsurteil in V ZR 137/02 zuge-lassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte und ihr Streithelfer be-antragen, verfolgen die Kläger ihr Ziel der Klagestattgabe weiter. - 5 -Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht verneint einen Rückzahlungsanspruch, weil dieKläger nicht nachgewiesen hätten, daß die im Kaufvertrag mit der Beklagtenaufgeführte Vorfälligkeitsentschädigung nur bei tatsächlichem Anfall geschul-det sei. Der Wortlaut der Vertragsurkunde spreche eindeutig für die Vereinba-rung eines Gesamtkaufpreises unter Einschluß des Betrages für die Vorfällig-keitsentschädigung. Für eine Auslegung, die zu einem anderen Ergebnis füh-re, sei danach kein Raum. Zwar hätten die Kläger behauptet, beiVertragsschluß sei davon ausgegangen worden, daß eine Vorfälligkeitsent-schädigung nur dann zu zahlen sei, wenn sie auch tatsächlich anfalle. Derhierfür allein benannte Zeuge B. habe diese Behauptung aber nicht bestä-tigt.Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.II.1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß dieBeklagte nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1BGB) zu einer Rückzahlung an die Kläger verpflichtet ist.a) An einem Rechtsgrund für die Zahlung des umstrittenen Geldbetra-ges fehlt es nicht schon deshalb, weil nach dem wirklichen Willen der Parteien, - 6 -der Anteil in Höhe von 40.446 DM nur für den Fall geschuldet sein sollte, daßdie Beklagte tatsächlich mit einer entsprechenden Forderung der Gläubiger-bank belastet wird. Einen solchen vom Inhalt der Vertragsurkunde abweichen-den übereinstimmenden Willen der Parteien, dem Vorrang gegenüber demWortlaut der Urkunde zukommen würde (Senat, Urt. v. 7. Dezember 2001,V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039), hat das Berufungsgericht nicht festge-stellt. Dies läßt Rechtsfehler nicht erkennen; auch die Revision wendet sichlediglich dagegen, daß das Berufungsgericht die Aussage des - von den Klä-gern selbst benannten - Zeugen B. als glaubhaft angesehen hat. Selbstein Erfolg dieser Rüge könnte jedoch nichts an dem Ergebnis ändern, daß dieinsoweit beweisbelasteten Kläger (vgl. BGH, Urt. v. 11. September 2000,II ZR 34/99, NJW 2001, 144, 145; Urt. v. 13. November 2000, II ZR 115/99,NJW-RR 2001, 421) den Nachweis für einem vom Wortlaut der Vereinba-rungen abweichenden Willen beider Vertragsparteien nicht erbracht haben.b) Entgegen der Ansicht der Revision läßt sich der zwischen den Par-teien geschlossene Kaufvertrag auch nicht dahin auslegen, daß die Klägerden auf die Vorfälligkeitsentschädigung entfallenden Zahlungsanteil nur imFall einer tatsächlichen Inanspruchnahme der Beklagten durch die Darlehens-geberin schulden.aa) Zwar kann nicht mit dem Berufungsgericht schon die Auslegungs-bedürftigkeit des Kaufvertrages verneint werden; denn bei der Annahme eineseindeutig vereinbarten Kaufpreises wird außer acht gelassen, daß ein Teil derZahlungen ausdrücklich zur "Ablösung" der "zu übernehmen(den) ... Vorfällig-keitsentschädigung" zu leisten ist. Da das Berufungsgericht den maßgeblichenAuslegungsstoff nicht vollständig berücksichtigt hat, ist der Senat an dessen - 7 -Verständnis nicht gebunden. Das Ergebnis der hiernach dem Senat ermög-lichten Auslegung (st. Rspr., vgl. z.B. BGHZ 124, 39, 44 f; Senat, Urt. v.14. Dezember 1990, V ZR 223/89, NJW 1991, 1180, 1181) weicht jedoch nichtvon dem des Berufungsgerichts ) In der Urkunde ist die Summe, die unter Einschluß des auf die Vor-fälligkeitsentschädigung zu zahlenden Anteils ermittelt wird, ausdrücklich als"Gesamtkaufpreis" gekennzeichnet. Dieser Betrag war nach Eintritt der Fällig-keitsvoraussetzungen auf das Konto der Beklagten zu zahlen. Daß ein Zah-lungsanteil der Vorfälligkeitsentschädigung zugewiesen ist, bleibt ohne Be-deutung, weil es sich hierbei nur um eines von mehreren in der Urkunde auf-geführten Einzelelementen handelt, aus denen sich neben den Anteilen fürdas Wohnungseigentum, für das Teileigentum und für den Baukostenzuschußzum Heizhaus der Kaufpreis zusammensetzt. Hinweise dafür, daß die Zah-lungsverpflichtung der Kläger hinsichtlich des fraglichen Betrages von demtatsächlichen Entstehen eines Anspruchs der Gläubigerbank auf Zahlung einerVorfälligkeitsentschädigung durch die Beklagte abhängig sein sollte, findensich nicht. Das gilt auch bei Beachtung des Grundsatzes einer beiderseits inte-ressengerechten Auslegung (vgl. Senat, Urt. v. 16. April 1999, V ZR 37/98,WM 1999, 1715, 1716). Vielmehr waren die Belange der Kläger als Käufergewahrt, weil für sie bereits bei Vertragsschluß kein Zweifel daran bestehenkonnte - und nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch tatsächlichnicht bestand -, daß der als "Gesamtkaufpreis" ausgewiesene Betrag von105.722 DM von ihnen als Gegenleistung für den Eigentumserwerb aufzubrin-gen war, während sich das Interesse der Beklagten auf die Erzielung einesmöglichst hohen Kaufpreises bei uneingeschränkter Verfügungsfreiheit überdie vereinnahmten Gelder richtete. Es verbleibt demnach dabei, daß es grund- - 8 -sätzlich dem Verkäufer überlassen bleibt, in welcher Weise er mit dem von ihmvereinnahmten Kaufpreis, der Teil seines Vermögens geworden ist, verfährt;dies gilt selbst dann, wenn er entsprechende Absichten über die Verwendungder Gelder bei Vertragsschluß offenbart.c) Hiernach scheidet eine ergänzende Vertragsauslegung ebenfalls aus.Sie kommt nur dann in Betracht, wenn ein Vertrag wegen einer planwidrigenUnvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (st. Rspr., vgl. etwa BGHZ127, 138, 142 m.w.N.). Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Stand der Beklag-ten die gesamte Summe von 105.722 DM uneingeschränkt als Kaufpreis zu, sobrauchten die Parteien für den Fall einer nicht geschuldeten Vorfälligkeitsent-schädigung keine Regelung zu treffen.d) Ein Bereicherungsanspruch steht den Klägern auch nicht wegen ei-ner Reduzierung des geschuldeten Kaufpreises nach den Regeln des Weg-falls der Geschäftsgrundlage zu. Zwar kommt diese Anspruchsgrundlage nachdem hier weiterhin anwendbaren Recht aus der Zeit vor dem 1. Januar 2002(Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB) in Betracht (vgl. BGHZ 109, 139, 144), ihre Vor-aussetzungen sind im vorliegenden Fall jedoch nicht erfüllt. Die Parteien mö-gen die gemeinsame Erwartung geteilt haben, daß die Beklagte mit einer Vor-fälligkeitsentschädigung belastet werde, auf dieser Vorstellung baut jedochnicht - wie für die Annahme einer Geschäftsgrundlage erforderlich (BGHZ 128,230, 236; 135, 333, 338) - der gemeinschaftliche Geschäftswille der Parteienauf. Die Kläger haben nichts anderes getan, als die von der Beklagten offen-gelegte Kalkulation, nach der ein bestimmter Teil des Kaufpreises zur Zahlungeiner Vorfälligkeitsentschädigung benötigt werden soll, zur Kenntnis zu neh-men. Die Motivation der Beklagten, den Kaufpreis nach bestimmten Aufwen- - 9 -dungen aus Anlaß einer vorzeitigen Darlehensablösung zu bemessen, war fürden Geschäftswillen der Kläger, die sich auf die Zahlung des gefordertenGeldbetrages einlassen wollten, ohne Bedeutung.2. Das Berufungsgericht hat jedoch nicht beachtet, daß den Klägern ge-genüber der Beklagten ein Schadensersatzanspruch zustehen kann, der aufZahlung der 40.446 DM gerichtet ist, die für die Vorfälligkeitsentschädigungausgewiesen wurden.a) Ihre rechtliche Grundlage findet diese Forderung in einer positivenVertragsverletzung des Mietvertrages, der zwischen den Parteien vor demVerkauf des Wohnungseigentums bestand (vgl. Staudinger/Sonnenschein,BGB [1997], § 570b Rdn. 43; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl.,§ 570b BGB Rdn. 40; auch RGZ 170, 208, 213).aa) Die Voraussetzungen eines Mietervorkaufsrechts der Kläger nach§ 570b BGB a.F. waren unstreitig gegeben. Mithin traf die Beklagte als Ver-mieterin nach §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. bei Eintritt des Vorkaufsfalls dievertragliche Nebenpflicht, die Kläger über ihr Vorkaufsrecht zu unterrichtenund ihnen den Inhalt des mit dem Zeugen B. geschlossenen Kaufvertra-ges mitzuteilen. Zur Erfüllung ihrer Mitteilungspflicht mußte die Beklagte denKlägern den richtigen und vollständigen Inhalt des Vertrages zur Kenntnisbringen (vgl. Senat, Urt. v. 29. Oktober 1993, V ZR 136/92, NJW 1994, 315;BGH, Urt. v. 23. Mai 1973, VIII ZR 57/72, NJW 1973, 1365; auch Heintz, Vor-kaufsrecht des Mieters, 1998, Rdn. 393). Erforderlich war insbesondere eineerschöpfende Information der Kläger über die mit dem Drittkäufer vereinbarteGegenleistung (vgl. Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 510 Rdn. 3). - 10 -bb) Insoweit ist die Beklagte ihren vertraglichen Verpflichtungen nichtnachgekommen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erhielten dieKläger wegen ihres Vorkaufsrechts lediglich einen Entwurf des später mit ih-nen abgeschlossenen Kaufvertrages durch den Streithelfer zugesandt, der alsNotar hierzu ersichtlich von der Beklagten beauftragt worden war. Das ent-spricht der - vom Berufungsgericht angeführten - Aussage des Zeugen B. und läßt auch im übrigen Rechtsfehler nicht erkennen. Die Gegenrüge desStreithelfers, wonach die behauptete Übersendung von Fotokopien des Ver-trages mit dem Drittkäufer übergangen worden sei, geht damit ins Leere.Der den Klägern hiernach zur Kenntnis gebrachte Vertragsentwurf wichin einem maßgeblichen Punkt von dem Kaufvertrag ab, der zuvor zwischen derBeklagten und dem Drittkäufer, dem Zeugen B. , zustande gekommenwar. Nach der Regelung des Kaufpreises in diesem Vertrag mußte der Dritt-käufer zwar auch die Vorfälligkeitsentschädigung "übernehmen". Zur Erfüllungdieser Verpflichtung war der Drittkäufer jedoch nicht zur Zahlung der später mitden Klägern vereinbarten 40.446 DM verpflichtet. Dieser Betrag wird aus-drücklich für eine "Ablösung durch den Mieter" genannt, sollte also - unter Au-ßerachtlassung der Unwirksamkeit von Verträgen zu Lasten Dritter (vgl. BGHZ61, 359, 361; 78, 369, 375) nur die Mieter bei Ausübung ihres Vorkaufsrechttreffen. Die "Übernahme" der Vorfälligkeitsentschädigung konnte den Dritt-käufer mithin nur zur Zahlung des Betrages an die Beklagte verpflichten, dendiese tatsächlich zur Erfüllung einer entsprechenden Forderung der Gläubi-gerbank benötigte. Zudem war dem Drittkäufer die Möglichkeit eingeräumtworden, sich durch "Beibringung einer Freistellungserklärung" einer Zahlungs-verpflichtung wegen der Vorfälligkeitsentschädigung zu entziehen: Legte derDrittkäufer innerhalb vereinbarter Frist ein "Attestat der Finanzierungsgläubi- - 11 -gerin" vor, mit dem diese die Beklagte von Forderungen wegen der vorzeitigenKreditablösung befreite, so brauchte er über 65.276 DM hinaus keine Kauf-preiszahlungen mehr an die Beklagte zu erbringen. Weder diese Alternativenoch eine - gemäß § 508 BGB a.F. anteilige - Zahlungsverpflichtung in Höhedes tatsächlich für eine Vorfälligkeitsentschädigung benötigten Betrages findetsich in dem Vertragsentwurf, der den Klägern zu ihrer Information gemäߧ§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. zugesandt wurde. Damit wurden die Kläger überden Inhalt des mit dem Drittkäufer geschlossenen Kaufvertrages unvollständigunterrichtet; denn sie konnten die Übersendung des Vertragsentwurfes imHinblick auf ihr Vorkaufsrecht nur dahin verstehen, daß beide Verträge inhalt-lich übereinstimmen sollten. Nachdem die Beklagte auf diese Weise ihre Mit-teilungspflicht aus § 510 Abs. 1 BGB a.F. verletzte, bedarf es keiner Entschei-dung darüber, ob sie daneben auch noch ihre mietvertragliche Pflicht zur Un-terrichtung über das Vorkaufsrecht (§ 570b Abs. 2 BGB a.F.) mißachtete, alssie den Klägern mit der Zusendung des Entwurfs den Abschluß eines eigenenKaufvertrages nahelegte, während nach § 505 Abs. 1 BGB a.F. zur Ausübungdes Vorkaufsrechts eine - formlose (BGHZ 144, 357, 360) - Erklärung gegen-über der Beklagten genügt hä) Das Verschulden ihres Streithelfers, der nicht auf eine vollständigeInformation der Vorkaufsberechtigten achtete, muß sich die Beklagte nach§ 278 BGB zurechnen lassen. Er war mit der Erfüllung der Verpflichtungen derBeklagten aus §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. betraut und wurde deshalb alsihr Erfüllungsgehilfe tätig (vgl. Senat, BGHZ 62, 119, 121).b) Die geschilderte Pflichtverletzung kann zu einem Schaden der Klägerin Gestalt des um 40.446 DM erhöhten Kaufpreises geführt haben. - 12 -aa) Wegen der ungenügenden Unterrichtung durch die Beklagte habensich die Kläger auf einen gesonderten Vertragsschluß zu eigenen Konditioneneingelassen. Sie wurden mithin gehindert, von dem ihnen als Vorkaufsberech-tigten zustehenden Gestaltungsrecht (vgl. Senat, BGHZ 67, 395, 398)Gebrauch zu machen und durch eine Erklärung nach § 505 BGB a.F. einenKaufvertrag mit der Beklagten mit dem Inhalt des Vertrages mit dem Drittkäuferzustande zu bringen. Wäre ein Kaufvertrag zwischen den Parteien zu den Be-dingungen des Vertrages mit dem Drittkäufer B. begründet worden, sowäre die Verpflichtung der Kläger zur anteiligen Übernahme der Vorfälligkeits-entschädigung ins Leere gegangen und hätte für sie keinen weiteren finan-ziellen Aufwand zur Folge gehabt. Über die 65.276 DM hinaus hätten sie näm-lich nur dann Zahlungen an die Beklagte geschuldet, wenn diese gegenüberihrer Darlehensgeberin tatsächlich zur Leistung einer Vorfälligkeitsentschädi-gung verpflichtet gewesen wäre. An einer solchen Verpflichtung der Beklagtenfehlte es aber unstreitig. Zudem hätte für die Kläger bei den Konditionen desVertrages mit dem Drittkäufer die Möglichkeit bestanden, durch Vorlage einerFreistellungserklärung der Gläubigerbank die Kaufpreiszahlung auf 65.276 DMzu begrenzen. Da es der Beklagten bei Abschluß des Vertrages mit dem Dritt-käufer allein darum ging, vor einer Inanspruchnahme wegen der vorzeitigenKreditablösung gesichert zu sein, reichte hierfür die vorliegende Erklärung derGläubigerbank aus, daß für die Rückzahlung des betreffenden Darlehens eineVorfälligkeitsentgelt nicht berechnet ) Nach dem bisherigen Vorbringen der Parteien ist die Pflichtverlet-zung der Beklagten für einen Schaden der Kläger in Höhe der streitgegen-ständlichen 40.446 DM ursächlich geworden. Es ist davon auszugehen, daß - 13 -die Kläger bei Mitteilung des vollständigen Vertragsinhalts von ihrem Vorkaufs-recht Gebrauch gemacht hätten. Die Mitteilungspflicht des Vorkaufsverpflich-teten aus § 510 BGB a.F. stellt eine vertragliche Aufklärungspflicht dar, diedazu bestimmt ist, den Berechtigten eine sachgerechte Entscheidung über be-stimmte Geschäfte - nämlich über die Ausübung des Vorkaufsrechts - zu er-möglichen. Bei Verletzung solcher Pflichten spricht eine Vermutung für "aufklä-rungsrichtiges" Verhalten (BGHZ 111, 75, 81; 124, 151, 160; Senat, Urt. v.26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303). Demnach ist es Sa-che der Beklagten darzulegen und zu beweisen, daß der Kaufvertrag zwischenihr und den Klägern mit dem vorliegenden (nachteiligen) Inhalt auch bei Mit-teilung des vollständigen (vorteilhaften) Inhalts des Vertrages mit dem Dritt-käufer zustande gekommen wäre. Allein aus den Umständen ergibt sich einsolcher Entschluß der Kläger noch nicht. Selbst wenn die Kläger annehmenmußten, die Gläubigerbank werde eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangenkönnen, stellte sich für sie ein Vertragsschluß zu den Konditionen des Dritt-kaufes als günstiger dar. Insbesondere brauchten sie nicht zu befürchten, vonder Beklagten auf Zahlung des vollen Betrages einer Vorfälligkeitsentschädi-gung in Anspruch genommen zu werden. Da der Vertrag zwischen der Be-klagten und dem Drittkäufer den Verkauf von 123 Eigentumseinheiten zumGegenstand hatte, konnte die Kläger bei Erwerb nur einer dieser Wohnungennach § 508 BGB a.F. auch nur eine - nach dem Verhältnis der Kaufpreise er-mittelte (vgl. MünchKomm-BGB/Westermann, 3. Aufl., § 508 Rdn. 3) - anteiligeVerpflichtung zur Zahlung auf die Vorfälligkeitsentschädigung treffen.3. Das angefochtene Urteil hat danach keinen Bestand (§ 562 Abs. 1ZPO). Es ist aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entschei-dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Von der im vorliegenden - 14 -Fall durch § 563 Abs. 4 ZPO eröffneten Möglichkeit, in der Sache selbst zuentscheiden, sieht der Senat ab.a) Ein Schadensersatzanspruch der Kläger besteht nur dann, wenn derzwischen der Beklagten und dem Drittkäufer B. am 28. November 1995geschlossene Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist. Da auch bei§ 570b BGB a.F. der Vorkaufsfall erst bei Wirksamkeit des Vertrages mit demDritten gegeben ist (Heintz, aaO, Rdn. 308), hätte für die Beklagte im Fall derUnwirksamkeit des Kaufvertrages mit B. schon keine Mitteilungspflichtnach §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. bestanden.b) Vorliegend kommt eine Unwirksamkeit des Drittkaufes nach § 134BGB in Betracht.aa) Auch eine Vorschrift des Landesrechts kann ein Verbotsgesetz imSinne von § 134 BGB darstellen (vgl. Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., § 134Rdn. 5). Die Beklagte könnte mit dem Verkauf der Wohnung an B. zu ei-nem - wie sie selbst behauptet - Preis deutlich unter dem Verkehrswert gegenihre Verpflichtung aus § 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 der Thüringer Gemeinde-und Landkreisordnung (Thüringer Kommunalordnung - ThürKO -) in der hiermaßgebenden Fassung vom 16. August 1993 (GVBl. 1993, 501) verstoßenhaben, Vermögensgegenstände der Gemeinde in der Regel nur zum vollenWert zu veräußern und Gemeindevermögen nicht zu verschenken. Ob dieseRegelungen ein Verbotsgesetz enthalten, beantwortet sich - weil die ThüringerKommunalordnung nur im Bezirk des Thüringer Oberlandesgerichts gilt - ge-mäß § 545 Abs. 1 ZPO nicht nach revisiblem Recht, (vgl. BGH, Urt. v. 4. April1966, VIII ZR 102/64, LM § 354 HGB Nr. 5 zu § 71 Abs. 2 Satz 2 der Hessi- - 15 -schen Gemeindeordnung vom 25. Februar 1952; Urt. v. 15. April 1998, VIII ZR129/97, NJW 1998, 3058, 3059 zu § 56 Abs. 2 der Brandenburgischen Land-kreisordnung). Auch der Umstand, daß Gesetze anderer Bundesländer ver-gleichbare Vorschriften enthalten (vgl. z. B. § 109 Abs. 1 Satz 2 der Hessi-schen Gemeindeordnung in der ab 1. April 1993 geltenden Fassung, GVBl.1992 I, 534; § 90 Abs. 1 Satz 2 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der Fassung vom 14. Juli 1994, GV NRW 1994, 666; Art. 75Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern in derFassung vom 22. August 1998, GVBl. 1998, 796) macht § 67 Abs. 1 Satz 2und Abs. 5 ThürKO 1993 nicht revisibel. Hierfür müßte die Übereinstimmungbewußt und gewollt zum Zwecke der Vereinheitlichung herbeigeführt wordensein (BGHZ 118, 295, 298; BGH, Urt. v. 15. April 1998, aaO). Hingegen genügtdie vorliegende nur tatsächliche Übereinstimmung selbst dann nicht, wenn ausder Gesetzgebung eines anderen Landes Rechtssätze oder Rechtsgedankenübernommen wurden, wie dies in den neuen Bundesländern häufig geschehenist (BGH, Urt. v. 15. April 1998, aaO). Da es den Umständen nach zumindestnicht unwahrscheinlich ist, daß ohnehin weitere tatsächliche Feststellungendes Berufungsgerichts erforderlich sein werden, bleibt diesem aus Gründender Prozeßökonomie (vgl. Senat, BGHZ 36, 348, 356) die Auslegung von § 67Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 ThürKO 1993 gemäß § 563 Abs. 4 ZPO ü) Das Berufungsgericht wird demnach zunächst prüfen müssen, ob§ 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 ThürKO 1993 ein Verbotsgesetz im Sinne des§ 134 BGB entnommen werden kann. Von der Rechtsprechung wurde dies be-reits für vergleichbare Regelungen in Art. 75 der Gemeindeordnung für denFreistaat Bayern grundsätzlich bejaht (BayObLGZ 1983, 85, 91; 1995, 225,226; 2001, 54, 56 f). Zudem hat es der Bundesgerichtshof für unentgeltliche - 16 -Zuwendungen aus staatlichem (nicht kommunalem) Vermögen als naheliegenderachtet, daß der allgemeine Grundsatz, wonach der Staat nichts "verschen-ken" dürfe, als Verbotsgesetz anzusehen sei (BGHZ 47, 30, 39 f).(1) Fehlt - wie hier - eine ausdrückliche Regelung, so ist die Frage, obder in einem Rechtsgeschäft liegende Verstoß gegen ein gesetzliches Verbotnach § 134 BGB zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führt, nach Sinn undZweck der jeweiligen Verbotsvorschrift zu beantworten. Entscheidend ist, obdas Gesetz sich nicht nur gegen den Abschluß des Rechtsgeschäfts wendet,sondern auch gegen seine privatrechtliche Wirksamkeit und damit gegen sei-nen wirtschaftlichen Erfolg (BGHZ 118, 142, 144). Letzteres und damit dasVorliegen eines Verbotsgesetzes wird von der Rechtsprechung regelmäßigbejaht, wenn beide Vertragsparteien mit dem Vertragsschluß ein gesetzlichesVerbot verletzen (BGHZ 78, 269, 271; 115, 123, 125; 143, 283, 287). Die Prü-fung des Berufungsgerichts hat sich daher auf die Frage zu erstrecken, ob hierein Verbot mißachtet ist, das sich nicht nur an die Gemeinde, sondern an bei-de Vertragsteile richtet. Sollte das Verbot nur die Gemeinde treffen, so führtein Verstoß nur dann zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts nach § 134 BGB,wenn dem Verbot ein Zweck zugrunde liegt, der gleichwohl die Nichtigkeit desganzen Rechtsgeschäfts erfordert (BGHZ 78, 269, 271; 89, 369, 373; 143,283, 287).(2) Falls das Berufungsgericht vor diesem Hintergrund ein Verbotsge-setz bejaht, so sind dessen Voraussetzungen im einzelnen zu ermitteln. Bleibtder Kaufpreis nur geringfügig hinter dem Verkehrswert zurück, wird auch unterBerücksichtigung öffentlicher Interessen die Rechtsfolge einer Nichtigkeitschwerlich zu rechtfertigen sein. So hat auch der Bundesgerichtshof seine Er- - 17 -wägungen zum Vorliegen eines Verbotsgesetzes bei unentgeltlichen Zuwen-dungen aus staatlichem Vermögen auf der Grundlage einer Veräußerung zueinem "erheblich unter dem Verkehrswert liegenden Preis" angestellt (BGHZ47, 30, 39). Auf der anderen Seite kann jedenfalls eine Veräußerung unterhalbdes "vollen Wertes" (vgl. § 67 Abs. 1 Satz 2 ThürKO 1993) nicht voraussetzen,daß ein besonders grobes Mißverhältnis - mithin ein Verkehrswert, der knappdoppelt so hoch ist wie der Kaufpreis - vorliegt. Diesen Maßstab zieht dieRechtsprechung heran, um bei Prüfung eines wucherähnlichen, nach § 138Abs. 1 BGB nichtigen Rechtsgeschäfts auf das subjektive Merkmal einer ver-werflichen Gesinnung zu schließen (vgl. Senat, BGHZ 148, 298, 302 m.w.N.).Er taugt nicht, wenn es gilt, das Verschleudern von Vermögen der öffentlichenHand zu verhindern, weil hier ein persönlich vorwerfbares Verhalten des Be-günstigten keine Bedeutung erlangt.(3) Gelangt das Berufungsgericht zu der Annahme eines inhaltlich nä-her bestimmten Verbotsgesetzes, so wird es dessen Verletzung im konkretenFall zu prüfen haben. Hierbei wird es sich mit den Auswirkungen der auf-sichtsbehördlichen Genehmigung (§ 67 Abs. 3 ThürKO 1993) vom7. Dezember 1995 auseinandersetzen und ggf. - unter Beachtung des Beweis-angebotes der Beklagten auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zudem von ihr behaupteten Verkehrswert in Höhe von 1.500 DM/m² - Feststel-lungen zum Verkehrswert des Wohnungseigentums zum Zeitpunkt des Ver-tragsschlusses mit B. treffen müssen.WenzelKrügerKleinGaierSchmidt-Räntsch
Full & Egal Universal Law Academy