BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 127/08 Verk374ndet am: 11. M344rz 2009 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 573 Abs. 1 Satz 1, 247 577a Die K374ndigungsbeschr344nkung des 247 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnr344umen in Wohnungseigentum gilt nur f374r Eigenbedarfs- oder Verwertungsk374n-digungen (247 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere K374ndigungsgr374nde im Sinne von 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar. BGH, Urteil vom 11. M344rz 2009 - VIII ZR 127/08 - LG M374nchen I AG M374nchen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 11. M344rz 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 14. Zivil-kammer des Landgerichts M374nchen I vom 23. April 2008 aufgeho-ben und das Urteil des Amtsgerichts M374nchen vom 23. M344rz 2007 abge344ndert. Die Kl344gerinnen werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Woh-nung J. Stra337e in M. , be-stehend aus einem Zimmer, K374che, Dusche/WC und Kelleranteil, ger344umt an die Beklagte herauszugeben. Den Kl344gerinnen wird eine R344umungsfrist bis zum 30. Juni 2009 einger344umt. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kl344gerinnen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerinnen sind seit dem 1. August 1999 Mieterinnen einer Woh-nung in M. . Der vormalige Eigent374mer des Hauses wandelte am 19. April 2002 das Anwesen in Wohnungs- und Teileigentum um. Die von den Kl344gerin- 1 - 3 - nen gemietete Wohnung wurde am 25. Juli 2002 von der Beklagten erworben. Diese lebt mit ihrer Familie in der Nachbarwohnung, die ihrem Ehemann geh366rt. 2 Aufgrund einer Vereinbarung der Parteien vom 19. Januar 2003 wurde von der Zweizimmerwohnung der Kl344gerinnen ein Zimmer abgetrennt und bau-lich mit der Wohnung des Ehemanns der Beklagten verbunden. Die Kl344gerin-nen erhielten daf374r 10.000 200; au337erdem wurde die Miete f374r die verbleibende Einzimmerwohnung auf 150 200 monatlich gesenkt. Ab November 2005 wurde die Wohnung mit Zustimmung jedenfalls der Kl344gerin zu 1 zumindest auch von dem Au-pair-M344dchen L. G. der Beklagten genutzt, das bis dahin in der Woh-nung der Familie der Beklagten gelebt hatte. Mit Schreiben vom 31. Juli 2006 k374ndigte die Beklagte das Mietverh344ltnis mit den Kl344gerinnen zum 31. Januar 2007. Zur Begr374ndung f374hrte sie aus, dass sie f374r die Betreuung und Pflege ihrer beiden sechs und neun Jahre alten Kin-der und ihrer ebenfalls in ihrem Haushalt lebenden 72 Jahre alten pflegebed374rf-tigen Schwiegermutter eine Betreuungsperson, derzeit L. G. , ben366tige und f374r deren Unterbringung auf die Wohnung angewiesen sei. 3 Die Kl344gerinnen haben mit ihrer Klage zun344chst die Feststellung begehrt, dass das Mietverh344ltnis 374ber den 31. Januar 2007 hinaus fortbesteht. Nachdem die Beklagte Widerklage auf R344umung der Wohnung erhoben hatte, haben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Klage 374bereinstimmend f374r erledigt erkl344rt. Das Amtsgericht hat die Widerklage abgewiesen. Die dagegen gerichte-te Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsge-richt zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Widerklageantrag wei-ter. 4 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 5 Die Revision hat Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 7 Das Mietverh344ltnis sei wegen der Sperrfrist des 247 577a BGB nicht been-det. Jedenfalls sei 247 577a BGB auf die vorliegende Fallgestaltung analog an-wendbar, wobei auf den in der K374ndigung dargelegten Lebenssachverhalt (Be-darf f374r die Betreuungsperson L. G. ) abzustellen sei. Dass 247 577a BGB nur auf 247 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB verweise, schlie337e eine analoge Anwendbarkeit der Vorschrift auf vergleichbare F344lle nicht aus. 247 577a BGB verfolge den Zweck, die Mieter gegen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen besonders zu sch374tzen. Den in 247 577a Abs. 1 BGB ausdr374cklich genannten K374ndigungstatbest344nden sei gemeinsam, dass diese K374ndigungen nicht wegen Verschuldens des Mieters ausgespro-chen w374rden. Dem lasse sich die Wertung des Gesetzgebers entnehmen, dass der vertragstreue Mieter keine Nachteile durch die Begr374ndung von Wohnungs-eigentum erleiden solle. 247 573 Abs. 1 BGB umfasse v366llig unterschiedliche K374ndigungstatbest344nde. Da es nur schwer m366glich sei, die Kasuistik zu diesem allgemeinen K374ndigungstatbestand in 247 577a Abs. 1 BGB einzubauen, sei es verst344ndlich, dass sich der Gesetzgeber auf die im Gesetz eindeutig geregelten K374ndigungstatbest344nde des 247 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB beschr344nkt habe, ohne dass dem ein Analogieverbot entnommen werden k366nne. 8 Unter dem Gesichtspunkt des "a maiore ad minus" sei vielmehr im vor-liegenden Fall eine analoge Anwendung des 247 577a Abs. 1 BGB angezeigt. 9 - 5 - Wenn das als Betreuungsperson t344tige Au-pair-M344dchen noch - wie bis zum Herbst 2005 - in der Wohnung der Beklagten wohnte, w344re sie m366glicherweise Haushaltsangeh366rige, f374r die Eigenbedarf im Sinne des 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend gemacht werden k366nnte, mit der Folge, dass 247 577a BGB unmittelbar anwendbar w344re. Die Interessenlage im vorliegenden Fall sei nahezu identisch; der Unterschied bestehe nur darin, dass die Kl344gerinnen dem Au-pair-M344dchen bereits zuvor die Nutzung eines Zimmers in ihrer Wohnung gestattet h344tten. Die r344umliche Trennung zur Wohnung der Beklagten im selben Stockwerk sei je-doch denkbar geringf374gig. Es w344re schlichtweg unverst344ndlich, wenn die etwas geringere r344umliche Verankerung des Au-pair-M344dchens in dem Anwesen zur Wohnung der Beklagten im Ergebnis im Hinblick auf 247 577a Abs. 1 BGB zu ei-ner f374r die Beklagten g374nstigeren Rechtsposition f374hren k366nnte. Den Kl344gerinnen sei es auch nicht unter dem Gesichtspunkt des 247 242 BGB verwehrt, sich auf die Sperrfristregelung des 247 577a BGB zu berufen. Der K374ndigungsschutz der Mieter h344nge nicht von der Nutzung der von ihnen an-gemieteten Wohnung ab. Zudem k366nne sich die Lebensplanung des Mieters - wie im vorliegenden Fall auch vorgetragen - wieder 344ndern und eine pers366nli-che Nutzung der Wohnung erforderlich machen. 10 II. Diese Ausf374hrungen halten der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist die Berufung der Beklagten auf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh344ltnisses im Sinne von 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht durch 247 577a BGB ausgeschlossen. 11 - 6 - Das Berufungsgericht geht auf der Grundlage der in der Berufungsin-stanz nicht angegriffenen amtsgerichtlichen Feststellungen davon aus, dass das Au-pair-M344dchen L. G. jedenfalls ab Herbst 2005 nicht mehr Angeh366-rige des Haushalts der Beklagten im Sinne von 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB war, die K374ndigung seitens der Beklagten ihre Grundlage also nur in 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB haben kann. Eine ausschlie337lich auf 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ge-st374tzte K374ndigung wird von der zehnj344hrigen K374ndigungsbeschr344nkung des 247 577a Abs. 1 und 2 BGB in Verbindung mit der Verordnung der Bayerischen Staatsregierung 374ber die Gebiete mit gef344hrdeter Wohnungsversorgung (Woh-nungsgebieteverordnung - WoGeV) vom 24. Juli 2001 (BayGVBl. S. 368) nicht erfasst. 12 1. Nach seinem Wortlaut schlie337t 247 577a BGB, wenn an den vermieteten Wohnr344umen - wie hier - nach der 334berlassung an den Mieter Wohnungseigen-tum begr374ndet und das Wohnungseigentum ver344u337ert worden ist, f374r den Er-werber nur die Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne des 247 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB (Eigenbedarfs- und Verwertungsinteresse) f374r die Dauer von drei bzw. zehn Jahren aus. 13 2. Mit der K374ndigungssperrfrist f374r Eigenbedarfsk374ndigungen wollte der Gesetzgeber den Mieter besonders davor sch374tzen, dass umgewandelte Eigen-tumswohnungen h344ufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben wer-den, der durch die K374ndigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz f374r den Mieter dadurch also besonders gef344hrdet ist (BT-Drs. 11/6374, S. 5). Gerade die erh366hte Gefahr einer Eigenbedarfsk374ndigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Ver344u337erung an einen neuen Eigent374mer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung f374r die mit der (verl344ngerten) K374ndigungssperrfrist verbundene Beschr344nkung der verfassungsrechtlich gesch374tzten Eigent374merbefugnisse 14 - 7 - (Art. 14 GG) sowohl des Ver344u337erers als auch des Erwerbers dar (BT-Drs. 11/6374, S. 5 f.). 15 In Erg344nzung dazu ist die Sperrfrist f374r Verwertungsk374ndigungen einge-f374hrt worden, um zu verhindern, dass infolge der (verl344ngerten) Sperrfrist f374r Eigenbedarfsk374ndigungen der K374ndigungsgrund des 247 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (247 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F.), der dem Vermieter eine angemessene wirt-schaftliche Verwertung sichern soll, an Bedeutung gewinnt, weil durch die Sperrfrist f374r Eigenbedarfsk374ndigungen der wirtschaftliche Wert der Wohnung sinkt. Der Mieter sollte deshalb gegen K374ndigungen wegen Ver344u337erungsab-sichten des Erwerbers denselben Schutz erhalten wie gegen K374ndigungen we-gen Eigenbedarfs (BT-Drs. 11/6374, S. 7). An dieser Schutzrichtung hat sich durch die Zusammenf374hrung der Sperrfristregelungen in 247 577a BGB durch das Mietrechtsreformgesetz nichts ge344ndert (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 72 f.). 3. Eine analoge Anwendung der Vorschrift auf andere K374ndigungsgr374nde im Sinne von 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB scheidet aus, weil insoweit keine plan-widrige Gesetzesl374cke besteht. Auch unabh344ngig von K374ndigungen wegen schuldhafter Pflichtverletzungen durch den Mieter umfasst 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Vielzahl m366glicher K374ndigungstatbest344nde, die - nach der Auffassung des Gesetzgebers - nicht dieselbe naheliegende Gefahr einer Verdr344ngung des Mieters nach Umwandlung in Wohnungseigentum bergen wie die Eigenbedarfs- und die Verwertungsk374ndigung. Dass ein Vermieter deshalb ein berechtigtes Interesse an der K374ndigung hat, weil er die Wohnung f374r seinen Betrieb oder - wie hier - f374r Angestellte seines Haushalts ben366tigt, die ungeachtet ihrer auf den Haushalt des Vermieters bezogenen T344tigkeit in der Wohnung einen eige-nen Haushalt f374hren wollen und sollen, ist nicht in demselben Ma337e wahr-scheinlich wie eine K374ndigung wegen Eigenbedarfs, auch wenn die genannten 16 - 8 - K374ndigungsgr374nde im Hinblick auf die Interessen von Mieter und Vermieter mit Eigenbedarf vergleichbar zu sein scheinen. 17 Der Senat ist deshalb mit der ganz herrschenden Meinung (M374nch-KommBGB/H344ublein, 5. Aufl., 247 577a Rdnr. 9; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), 247 577a Rdnr. 25 f.; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., 247 577a Rdnr. 2; Franke in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht (Stand Novem-ber 2008), 247 577a Anm. 5.1; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 146; Lammel, Wohn-raummietrecht, 3. Aufl., 247 577a Rdnr. 12; Herrlein in: Herrlein/Kandelhard, Miet-recht, 3. Aufl., 247 577a Rdnr. 5; AnwK-BGB/Hinz, 247 577a Rdnr. 15) der Auffas-sung, dass eine Erweiterung der Sperrfristregelung des 247 577a BGB auf K374ndi-gungen nach 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - wie die hier zu beurteilende - nicht in Betracht kommt. Allein, dass 247 573 Abs. 2 BGB den Absatz 1 der Vorschrift durch Regelbeispiele konkretisiert, rechtfertigt nicht die Annahme, dass 247 577a BGB, der seinem Wortlaut nach nur f374r die Regelbeispiele des 247 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB gilt, auch in (anderen) F344llen des 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB Anwendung finden muss, in denen die K374ndigung nicht auf einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters beruht, sondern - im weiteren Sinne - zum Zwecke einer Eigennutzung der Wohnung durch den Vermieter ausgesprochen wird (aA Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., 247 577a Rdnr. 18; vgl. auch Barthel-mess, Wohraumk374ndigungsschutzgesetz, Mieth366hegesetz, 5. Aufl., 247 564b BGB Rdnr. 84). Vielmehr ist die Entscheidung des Gesetzgebers zu respektie-ren, der den Anwendungsbereich von 247 577a BGB auf die Eigenbedarfs- und die Verwertungsk374ndigung beschr344nkt hat (M374nchKommBGB/H344ublein, aaO). - 9 - III. 18 Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben und ist aufzu-heben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (247 563 Abs. 3 ZPO). Nach den von den Kl344gerinnen in der Berufungsinstanz nicht mehr angegriffenen tatbestandlichen Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, hat die Beklagte ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh344ltnisses mit den Kl344gerinnen im Sinne von 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil sie die Woh-nung ben366tigt, um den Wohnbedarf einer Betreuungsperson, die f374r ihre Kinder und ihre Schwiegermutter eingestellt werden musste, im selben Haus zu de-cken, ohne dass die Betreuungsperson im Sinne von 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB Angeh366rige ihres eigenen Haushalts ist. Die K374ndigung der Beklagten vom 31. Juli 2006 ist mithin wirksam und das Mietverh344ltnis der Parteien beendet. Die Beklagte kann deshalb von den Kl344gerinnen gem344337 247 546 Abs. 1 BGB die R374ckgabe der Wohnung verlangen, so dass der Widerklage stattzugeben ist. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG M374nchen, Entscheidung vom 23.03.2007 - 473 C 36952/06 - LG M374nchen I, Entscheidung vom 23.04.2008 - 14 S 7911/07 -
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