BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 127/14 Verkündet am: 18. Februar 2015 Ring Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamt in der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja B GHZ: nein BGHR: ja BGB § 573a Abs. 1 Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich i st, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind, es sei denn, sie wurden schon vor A b- schluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkünd i- gungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt (im Anschluss an die Senatsurtei le vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564; und vom 17. N o- vember 2010 - VIII ZR 90/10, NJW - RR 2011, 158). BGH, Urteil vom 18. Februar 2015 - VIII ZR 127/14 - LG Bochum AG Bochum - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündlic he Verhandlung vom 18. Februar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger , die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgericht s Bochum vom 15. April 2014 in der Fassung des B erichtigungsb eschluss es vom 16. Mai 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. V on Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger nehmen die Beklagten auf Räumung einer Mietwohnung in Anspruch. Die Kläger sind seit 1986 Eigentümer eines Hauses in Bochum , dessen Erdgeschosswohnung sie bewohnen. Die Beklagten sind seit dem 1. Januar 1985 Mie ter einer im Dachgeschoss gelegenen Dreizimmerwohnung. Den Mie t- vertrag hatten sie Ende des Jahres 1984 mit de n Voreigentümer n B . , die das zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig fertiggestellte Anwesen erricht e- te n , abgeschlossen. 1 2 - 3 - Zwischen den Partei en ist streitig, ob das Haus als Zweifamilien - oder als Mehrfamilienhaus anzusehen ist . In der Baugenehmigung aus dem Jahr 1984 sowie in der Schlussabnahmebescheinigung der Stadt Bochum ist das Bauvo r- haben als " Errichtung eines Wohnhauses mit 2 W E und 2 Pkw - Garagen " b e- schrieben. Außer den beiden Wohnungen der Parteien befindet sich im Dachg e- schoss neben der Wohnung der Beklagten ein weitere s Appartement , best e- hend aus einem Zimmer, Bad/WC, Abstellraum , Flur und Balkon, das - wie in der mündlich en Revisionsverhandlung klargestellt worden ist - von Anfang an mit den für die Aufstellung einer Kochnische/Küchenzeile erforderlichen A n- schlüssen für Wasser und Strom versehen war. In der Folgezeit wurde hier eine Teeküche/Küchenze ile eingebaut und das A ppartement zu Wohnzwecken an unterschiedli che Mieter vermietet. Im Anschluss hieran nutz t e der Kläger diese Wohnung mehrere Jahre nur noch als Arbeitszimmer. Seit 2010 sind die Räu m- lichkeiten an ein vom Kläger betriebenes Unternehmen vermietet. Die Küche n- z eile wurde in ein Regal " umfunktioniert " . Im Jahr 2012 kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Parteien. Mit Schreiben vom 20. November 2012 kündigten die Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf ihr Sonderkündigungsrecht gemäß § 573a BGB zum 30. Nove mber 2013. Die Beklagten widersprachen der Kündigung , wie auch den nach folgenden seitens der Kläger wegen angeblicher Verletzungen des Mietvertrags ausgesprochenen Kündigungen vom 15. Januar 2013 und 5. März 2013 sowie vom 5. und 17. Februar 2014. Das A mtsgericht hat die unter anderem auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage abgewiesen. Auf die auf den Räumungs a n- spruch beschränkte Berufung der Kläger hat das Landgericht antragsgemäß 3 4 5 6 - 4 - erkannt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit ihrer vo m Berufungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten gegen die Beklagten einen Räumungs - und Herausg a- bean spruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis bereits durch die Kündigung vom 20. November 2012 wirksam beendet worden sei. Den Klägern stehe das Sonderkündigungsrecht des § 573a BGB zu. Hiernach könne der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohn ung in einem von ihm selbst b e- wohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesse s im Sinne des § 573 BGB bedürfe. Die se Vorau s- setzungen seien vorliegend erfüllt. Denn zum Zeitpunkt der Kündigungserkl ä- rung im November 2012 , auf den es nach Auffassung der Kammer ankomme, habe es sich bei dem streitgegenständlichen Gebäude um ein Zweifamilienhaus im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB gehandelt. Demgegenüber komme es nicht darauf an , dass nach der Aufteilung des H auses nach wie vor drei selbständige Wohnungen/Wohneinheiten vorhanden seien. Denn d as zweite Appartement im Dachgeschoss werde seit einigen Ja h- 7 8 9 10 - 5 - ren durch die vom Kläger betriebene GmbH als Büro und Geschäftsraum g e- nutzt und sei demnach keine Wohnung mehr , sondern Gewerberaum. Zwar sei eine Kündigung nach § 573a BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter eine weitere eigenständige Wohnung im Gebäude für sich zu erwe i- terten Wohnzwecken als Besucherzimmer, Bügelzimmer oder Arbeitszimmer nutze. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs reduziere sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht. Anderes gelte aber, wenn sich in dem Gebäude außer der Wohnung des Vermieters und der Wohnung des Mi e- ters nur noch Gewerberäume befänden. Insoweit komme es auch nicht da rauf an, ob die Gewerberäume von dem Vermieter selbst genutzt würden. Der Mieter könne dadurch geschützt werden, dass eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich und damit gemäß § 242 BGB als unwirksam anzusehen sei. H ieran sei namentlich dann zu de n- ken, wenn der Umbau/die Umnutzung allein dem Zweck diene, das erleichterte Kündigungsrecht auszulösen. Dies sei vorliegend aber nicht erfüllt, weil die Umnutzung zu Büroräumen bereits vo r 15 Jahren, die Vermietung als Bürora um seit 201 0 erfolge und damit ersichtlich nicht darauf abziele, ein Sonderkünd i- gungsrecht gegenüber de n Beklagten zu schaffen. II. Diese Beurteilung des Berufungsgericht s hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Räumungsanspruch der Kläger gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht be jaht werden. Die auf § 573a Abs. 1 BGB gestützte Kündigung der Kläger vom 20. November 2012 hat das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet . 11 12 13 - 6 - 1. Ein Mietverhältnis über Woh nraum kann , ohne das s es eines berec h- tigten Interesses des Vermieters im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses bedarf , nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB gekündigt werden, wenn der Mieter in einem vom Vermieter selbst b e- wohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegen die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB hier nicht vor, da sich in dem Wohnhaus der Kläger - wie das Berufungsgericht im Übrigen selbs t unangegriffen feststellt - seit dessen Errichtung unverändert drei selbständige Wohnungen/Wohneinheiten befinden . 2. Unter einer Wohnung wird ein selbständiger, räumlich und wirtschaf t- lich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständ ige Haush altsführung ermöglicht. F ür die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnu n- gen vorhanden sind, ist - ungeachtet einer etwaigen abweichenden baurechtl i- chen Einordnung - die Verkehrsanschauung maßgebend ( vgl. Senatsurteile vom 17. November 2010 V III ZR 90/10, NJW - RR 2011, 158 Rn. 8 mwN ; vom 25. Juni 2008 VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 19 f. ). Da eine eigenständ i- ge Haushaltsführung gemeinhin voraussetzt, dass eine Küche oder ein e Koc h- gelegenheit vorhanden ist (Senatsurteil vom 17. November 201 0 - VIII ZR 90/10, aaO Rn. 9), müssen die dafür erforderlichen Versorgungsanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom) vorhanden sein. Hingegen ist nicht erforder lich, dass die Küche mit Möbeln und Geräten ausgestattet ist (Schmidt - Futterer/ Blank, Mietrecht, 11. Aufl. , § 573a BGB Rn. 21). a ) Hiernach kann keinen Zweifeln unterliegen, dass es sich bei de m A p- partement im Dachgeschoss um eine eigenständige Wohnung handelt, die über einen durch eine Wohnungseingangstür räumlich abgeschlossene n Wohnb e- reich mit Bad und d ie für eine Küchenzeile erforderlichen Anschlüssen verfügt. Damit haben die Beklagten - worauf die Revision zu Recht hinweist - die strei t- 14 15 16 - 7 - gegenständliche Wohnung in einem Gebäude angemietet, in dem drei sel b- ständige Wohneinheiten geplant waren und entstanden und nach den unang e- griffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch nach wie vor vorhanden sind. b ) Anders als das Berufungsgericht meint, hat sich der Wohnungsb e- stand von drei selbständigen Wohnungen nicht dadurch redu ziert , dass das Appartement im Dachgeschoss seit etwa zwei Jahren vor der Kündigung durch eine vom Kläger betriebene GmbH als Büro - und Geschäftsraum und somit g e- werblich genutzt w i rd . aa) Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, d ass der Gesetzgeber die Beschränkung auf reine Wohngebäude (§ 564a Abs. 4 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) in der Neur e- gelung durch § 573a BGB bewusst nicht beibehalten hat ( BT - Drucks. 14/4553 , S. 66; Senatsurteil vom 25. Juni 2008 V III ZR 307/07, aaO Rn. 19). Ebenso z utreffend sieht das Berufungsgericht eine Kündigung nach § 573a BGB als ausgeschlossen an , wenn der Vermieter eine weitere eigenständige Wohnung im Gebäude für sich selbst zu erweiterten Wohnzwecken als Besucherzimmer, B ügelzimmer oder Arbeitszimmer nutzt, da durch diese Erweiterung des Woh n- bereichs sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert . bb) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht jedoch, dies sei anders zu beurteilen , wenn sich in dem Gebäude außer d er Wohnung des Vermieters und der Wohnung des Mieters nur noch Gewerberäume befänden , und es dann auch nicht darauf ankomme, ob die Gewerberäume von dem Vermieter selbst genutzt würden. Damit verkennt das Berufungsgericht die der Senatsrechtspr e- chung zugru ndeliegenden Grundsätze ( vgl. Senatsurteile vom 17. November 2010 VIII ZR 90/10, aaO; vom 25. Juni 2008 VIII ZR 307/07, aaO). Denn 17 18 19 - 8 - d urch die Umwidmung des neben der streitgegenständlichen Wohnung liege n- den Appartements von Wohnr aum zu Gewerberaum hat s ich der einmal geg e- bene Wohnungsbestand nicht reduziert. Auch wenn in den gewerblich genut z- ten Räumen statt der ehemals vorhandenen Küchenzeile nunmehr ein Regal vorhanden ist, ändert dies nichts daran, dass in diesen, eine abgeschlossene Wohneinheit bilde nden Räumlichkeiten jederzeit eine eigenständige Haushalt s- führung möglich ist . Von diesen Grundsätzen kommt nur dann eine Ausnahme in Betracht, wenn die weitere Wohnung schon vor Abschluss des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages nicht mehr als Wohnung, sondern als G ewerb e- rau m genutzt wurde (Senatsurteil vom 25. Juni 2008 VIII ZR 307/07, aaO ) . Dies ist hier jedoch unstreitig nicht der Fall . III. Hiernach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben ; es ist aufz u- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO) . Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob das Mietverhältnis durch die weiteren 20 21 - 9 - Kündigungen vom 15. Januar und 5. März 2013 sow ie vom 5. und 17. Februar 2014 beendet worden ist. Das Verfahren ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles RiBGH Dr. Schneider ist Dr. Bünger wegen Urlaubs an der Unterschrift verhindert. 23. Februar 2015 Dr. Milger Vorinstanzen: AG Bochum, Entscheidung vom 05.12.2013 - 83 C 99/13 - LG Bochum, Entscheidung vom 15.04.2014 - I - 9 S 18/14 -
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