BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 128/05 Verk374ndet am: 14. Juni 2006 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 558 WGG 247 7 Zum Entfallen der Bindung an eine Kostenmietklausel in einem bestehenden Mietver-trag mit einer ehemals gemeinn374tzigen Wohnungsbaugesellschaft mit dem Wegfall der Wohnungsgemeinn374tzigkeit aufgrund erg344nzender Vertragsauslegung. BGH, Urteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 128/05 - LG Mannheim AG Schwetzingen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 14. Juni 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen f374r Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 20. April 2005 wird zur374ckge-wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin ist eine Baugenossenschaft, die bis zur Aufhebung des Ge-setzes 374ber die Gemeinn374tzigkeit im Wohnungswesen - Wohnungsgemein-n374tzigkeitsgesetz - zum 31. Dezember 1989 als gemeinn374tzige Wohnungsbau-genossenschaft t344tig war. Der Beklagte ist Mieter einer 57 m 2 gro337en Wohnung der Kl344gerin in S. . 1 In 247 4 des Mietvertrages vom 7. Januar 1963 hei337t es unter anderem: "(1) Die nach dem Recht 374ber die Gemeinn374tzigkeit im Woh-nungswesen und den sonst ma337gebenden gesetzlichen Be-stimmungen festgesetzte Miete betr344gt bei Vertragsbeginn monatlich DM 54,-- - 3 - ... (7) Deckt die nach den vorstehenden Abs344tzen zu zahlende Miete die nach den Grunds344tzen einer ordnungsm344337igen Wirt-schaftsf374hrung anzusetzenden Kosten nicht oder tritt eine Er-h366hung der Kapital- oder Bewirtschaftungskosten ein, so kann das Wohnungsunternehmen die Miete durch schriftliche Mittei-lung gegen374ber den Mietern entsprechend erh366hen." 2 Mit Schreiben vom 26. Februar 2003 verlangte die Kl344gerin die Zustim-mung des Beklagten zu einer Erh366hung der monatlichen Nettomiete von zuletzt 192 200 (3,37 200/m 2 ) auf 225 200 (3,95 200/m 2 ) und begr374ndete dies unter Angabe von drei Vergleichswohnungen damit, dass die vom Beklagten gezahlte Miete nicht mehr der orts374blichen Vergleichsmiete entspreche. Der Beklagte stimmte der Mieterh366hung nicht zu. Mit ihrer Klage hat die Kl344gerin von dem Beklagten verlangt, der begehr-ten Erh366hung ab dem 1. Mai 2003 zuzustimmen. Nach Einholung eines Sach-verst344ndigengutachtens, nach dem die orts374bliche Miete f374r vergleichbare Wohnungen 227,58 200 (3,99 200/m262) betr344gt, hat das Amtsgericht der Klage statt-gegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter. 3 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. 4 Das Berufungsgericht hat - soweit f374r das Revisionsverfahren noch von Interesse - ausgef374hrt: 5 Das Mieterh366hungsverlangen der Kl344gerin sei begr374ndet. Der Beklagte k366nne sich nicht auf die unter der Geltung des Wohnungsgemeinn374tzigkeitsge-setzes vereinbarte Kostenmietklausel in 247 4 Abs. 7 des Mietvertrages berufen. Nach dem damals geltenden Recht habe ein Vermieter steuerliche Verg374nsti-gungen in Anspruch nehmen k366nnen, wenn er sich vertraglich verpflichtet habe, bei der Vermietung seiner Wohnungen nur das zur Kostendeckung erforderliche Entgelt zu verlangen. Mit der Aufhebung des Wohnungsgemeinn374tzigkeitsge-setzes seien diese Steuervorteile entfallen. Der Mietvertrag sei nach den Grunds344tzen 374ber die Vertragsanpassung bei einer 304nderung der Gesch344fts-grundlage (247 313 Abs. 1 BGB) dahingehend abzu344ndern, dass die Beschr344n-kung auf die Kostenmiete entfalle. Die Parteien seien offenkundig bei der Ver-einbarung der Kostenmietklausel von der Fortgeltung des Wohnungsgemein-n374tzigkeitsgesetzes ausgegangen. H344tten die Parteien bedacht, dass dieses Gesetz aufgehoben werden und die Steuervorteile entfallen w374rden, h344tten sie die Klausel mit einem entsprechenden Vorbehalt versehen. II. Diese Ausf374hrungen halten der rechtlichen Nachpr374fung im Ergebnis stand, so dass die Revision des Beklagten zur374ckzuweisen ist. Die Kl344gerin hat gegen den Beklagten aus 247 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Zu-stimmung zu einer Erh366hung der monatlichen Nettomiete von 192 200 (3,37 200/m262) auf 225 200 (3,95 200/m262). Die geforderte Miete f374r die Wohnung des Beklagten liegt 6 - 5 - damit noch unterhalb der vom Sachverst344ndigen ermittelten orts374blichen Ver-gleichsmiete von 3,99 200/m262. 7 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die ur-spr374nglich in 247 4 Abs. 7 des Mietvertrages vereinbarte Kostenmietklausel eine Mieterh366hung bis zur orts374blichen Vergleichsmiete nach Ma337gabe des 247 558 BGB weder ausschlie337t noch beschr344nkt. Das Landgericht hat die Klausel da-hin verstanden, dass die Parteien bei der Vereinbarung von der Fortgeltung des Wohnungsgemeinn374tzigkeitsgesetzes ausgegangen sind und die Klausel mit einem entsprechenden Vorbehalt versehen h344tten, wenn sie bedacht h344tten, dass dieses Gesetz aufgehoben w374rde und die Steuervorteile entfallen w374rden. Diese Auslegung ist zutreffend. Dem Berufungsgericht kann nur darin nicht gefolgt werden, dass es die Beschr344nkung auf die Kostenmiete nach den Grunds344tzen 374ber eine 304nderung der Gesch344ftsgrundlage (247 313 Abs. 1 BGB) aufheben will. Vielmehr ergibt sich aus dem vom Berufungsgericht angenom-menen Verst344ndnis des Vertragswillens der Parteien, dass die erforderliche Anpassung im Wege einer erg344nzenden Auslegung der Mietklausel vorzuneh-men ist. 8 a) Ob Kostenmietklauseln in bestehenden Mietvertr344gen mit einer ehe-mals gemeinn374tzigen Wohnungsbaugenossenschaft auch nach Aufhebung des Wohnungsgemeinn374tzigkeitsgesetzes weiter gelten, ist streitig. Teilweise wird die Ansicht vertreten, derartige Vereinbarungen seien nach 247 557 Abs. 3 BGB zu ber374cksichtigen mit der Folge, dass eine Mieterh366hung nach 247 558 BGB auf die H366he der Kostenmiete beschr344nkt sei (LG M374nchen I, WuM 1999, 170; LG Berlin, GE 2001, 555; 2002, 803; Horst, Praxis des Mietrechts, 2003, Rdnr. 2056; Schmidt-Futterer/B366rstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., Vor 247247 557 bis 557 b Rdnr. 50; vgl. auch LG Frankfurt/Main, WuM 1992, 135). Nach der Ge- 9 - 6 - genmeinung haben vertragliche Kostenmietklauseln mit der Aufhebung der Gemeinn374tzigkeit der Genossenschaften ihre Bedeutung verloren (Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III A Rdnr. 310 a; Beuermann, Miete und Mieterh366hung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., 247 1 MHG, Rdnr. 27; Halstenberg, WuM 1991, 458; Roth, NZM 1999, 688; wohl auch Hanke in Festschrift f374r B344rmann und Weitnauer, 1990, S. 319, 323; Thies, Wohnungsgemeinn374tzigkeitsrecht, 1986, Rdnr. 413; Brintzinger in Jenkis, Kommentar zum Wohnungsgemeinn374tzigkeitsrecht, 1988, WGG-Aufhebungsgesetz, Art. 21 247 1 Rdnr. 12; offengelassen von BayObLG, WuM 1998, 274, 276). Zur Begr374ndung wird teilweise angef374hrt, die Bindung an eine Kostenmietklausel sei aufgrund erg344nzender Vertragsauslegung mit dem Weg-fall der Wohnungsgemeinn374tzigkeit und der damit verbundenen Steuervorteile ersatzlos entfallen (Schultz aaO; Beuermann aaO). Die letztgenannte Auffas-sung ist richtig. b) Eine erg344nzende Vertragsauslegung ist dann geboten, wenn die Ver-einbarung der Parteien eine Regelungsl374cke - eine planwidrige Unvollst344ndig-keit - aufweist. Eine solche Regelungsl374cke liegt vor, wenn die Parteien einen Punkt 374bersehen oder wenn sie ihn bewusst offen gelassen haben, weil sie ihn im Zeitpunkt des Vertragsschlusses f374r nicht regelungsbed374rftig gehalten ha-ben, und wenn sich diese Annahme nachtr344glich als unzutreffend herausstellt (Senat, Urteil vom 17. April 2002, VIII ZR 297/01, NJW 2002, 2310 unter II 1 m.w.Nachw.). Dies ist hier der Fall. Die Regelungsl374cke ist dahingehend zu schlie337en, dass 247 4 Abs. 7 des Mietvertrags - im Einklang mit den inhaltlichen Erw344gungen des Berufungsgerichts - erg344nzend dahingehend ausgelegt wird, dass die Parteien, h344tten sie den sp344teren Wegfall der Gemeinn374tzigkeit der Beklagten bedacht, eine Mieterh366hung nach den allgemeinen Vorschriften des 247 2 MHG beziehungsweise des 247 558 BGB f374r zul344ssig erachtet h344tten. 10 - 7 - c) Der Senat kann die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht uneingeschr344nkt 374berpr374fen, da es sich um eine Formularklausel handelt, die 374ber den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Das von der Kl344gerin verwendete Mietvertragsfor-mular ist vom Gesamtverband Gemeinn374tziger Wohnungsunternehmen e.V. herausgegeben worden; Kostenmietklauseln beruhen auf 247 7 Abs. 2 des Woh-nungsgemeinn374tzigkeitsgesetzes (WGG) und finden sich nahezu in s344mtlichen Mietvertr344gen dieser Art (Riebandt-Korfmacher, WuM 1986, 127, 128; Kummer, WuM 1987, 298). 11 Allgemeine Gesch344ftsbedingungen sind gem344337 ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verst344ndigen und red-lichen Vertragspartnern unter Abw344gung der Interessen der normalerweise be-teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verst344ndnism366glichkei-ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). 12 d) Die Parteien haben im Mietvertrag die Voraussetzungen einer Mieter-h366hung f374r die Zeit der Geltung des Wohnungsgemeinn374tzigkeitsgesetzes ge-regelt und den Umstand, dass das Gesetz aufgehoben und damit die Steuer-vorteile des Vermieters hinf344llig werden k366nnten, nicht in die 334berlegungen ein-bezogen. 13 Die Vereinbarungen in 247 4 des Mietvertrages beziehen sich nur auf die Berechnung und Erh366hung der Kostenmiete nach 247 7 Abs. 2 WGG in Verbin-dung mit 247 13 der Verordnung zur Durchf374hrung des Wohnungsgemeinn374tzig-keitsgesetzes (WGGDV) vom 24. November 1969 (BGBl. I, 2141). Dies ergibt sich bereits aus 247 4 Abs. 1 des Mietvertrages, wonach die Miete bei Vertrags-beginn "nach dem Recht 374ber die Gemeinn374tzigkeit im Wohnungswesen" fest- 14 - 8 - gesetzt ist. Die Regelung des 247 4 Abs. 1 entspricht der Bestimmung des 247 12 Abs. 1 WGGDV, die f374r gemeinn374tzige Wohnungsunternehmen verbindlich den Abschluss von Mietvertr344gen auf der Grundlage einheitlicher Mustervertr344ge anordnete, die die sogenannte Kostenmietklausel enthielten. Die folgenden Ab-s344tze des mit "Miete" 374berschriebenen 247 4 des Mietvertrags gehen von der Gemeinn374tzigkeit der kl344gerischen Baugenossenschaft als Vermieterin aus und setzen diese als bestehend voraus. Nach 247 4 Abs. 7 des Mietvertrages kann die "nach den vorstehenden Abs344tzen zu zahlende Miete" durch einseitige Erkl344-rung des Wohnungsbauunternehmens erh366ht werden, wenn eine Kostende-ckung nicht (mehr) erreicht wird. Dies entspricht der Regelung in 247 13 Abs. 1 WGGDV. e) Dagegen haben die Parteien nach den obigen Ausf374hrungen im Miet-vertrag keine Regelungen f374r eine Mieterh366hung nach Aufhebung des Woh-nungsgemeinn374tzigkeitsgesetzes getroffen. 15 Das Wohnungsgemeinn374tzigkeitsgesetz ist durch Art. 21 Satz 1 Nr. 1 des Steuerreformgesetzes 1990 vom 25. Juli 1988 (BGBl. I, 1093) - Gesetz zur 334berf374hrung der Wohnungsgemeinn374tzigkeit in den allgemeinen Wohnungs-markt - zum 31. Dezember 1989 aufgehoben worden. Als Ausgleich f374r den Wegfall der Steuerfreiheit f374r gemeinn374tzige Wohnungs- und Siedlungsunter-nehmen sollten diese nicht mehr an die Kostenmiete gebunden sein, sondern "ihre Mieten innerhalb des allgemein festgesetzten Rahmens selbstverantwort-lich festlegen k366nnen" (Begr374ndung zum Gesetzesentwurf der Fraktionen der CDU/CSU und FDP, BT-Drucks. 11/2157, S. 210). Danach sind Mieterh366hun-gen bis zur orts374blichen Vergleichsmiete nach den allgemeinen Vorschriften des 247 2 MHG bzw. des 247 558 BGB m366glich. 16 - 9 - f) Da die Parteien eine Vereinbarung dar374ber, in welcher Weise die von ihnen vereinbarte Miete nach Aufhebung der Gemeinn374tzigkeit erh366ht werden k366nnte, nicht getroffen haben, sie vielmehr die Frage einer Anhebung der Miete nur f374r den Fall einer andauernden Gemeinn374tzigkeit bedacht haben, weist die Abrede 374ber die M366glichkeit einer Mieterh366hung eine Regelungsl374cke auf. Ein Ausf374llen der L374cke in der Vereinbarung 374ber die Miete dahingehend, dass die Kostenmietklausel in 247 4 Abs. 7 auch nach Wegfall des Gemeinn374tzigkeits-rechts weiter gelten soll - und zwar als Vereinbarung im Sinne des 247 557 Abs. 3 BGB -, kommt nicht in Betracht. Vielmehr besteht kein Anlass mehr, die Kl344ge-rin an der unter anderen Bedingungen vereinbarten Kostenmietklausel festzu-halten. Bei der Schlie337ung der Regelungsl374cke im Wege der erg344nzenden Ver-tragsauslegung ist darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemesse-nen Abw344gung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertrags-partner vereinbart h344tten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht h344tten (Senat, aaO unter II 2 m.w.Nachw.). Dabei ist in erster Linie an den Ver-trag selbst anzukn374pfen. Nach dem Verst344ndnis der Parteien zahlte der Beklag-te f374r die Wohnung eine vergleichsweise geringe Miete, da die Kl344gerin als Aus-gleich daf374r ihrerseits steuerliche Verg374nstigungen in Anspruch nehmen konnte. Leistung und Gegenleistung der Parteien standen nach ihrem Ge-sch344ftswillen nur deshalb in einem ausgewogenen Verh344ltnis, weil die Kl344gerin wegen der Vereinbarung einer reinen Kostenmiete in der Lage war, weiterge-hende Steuervorteile zu erzielen. Durch den Wegfall dieser Vorteile aufgrund der Aufhebung der Gemeinn374tzigkeit ist jedoch der Grund f374r die Vereinbarung einer der H366he nach unter der orts374blichen Vergleichsmiete liegenden Mietzin-ses entfallen. 17 2. Dieses Ergebnis entspricht auch dem Zweck des Gesetzes zur 334ber-f374hrung der Wohnungsgemeinn374tzigkeit in den allgemeinen Wohnungsmarkt. Nach der Begr374ndung des Gesetzesentwurfs "kann es kurzfristig in einer 334ber- 18 - 10 - gangsphase bei Wohnungen, auf die sich der Wegfall der gemeinn374tzigkeits-rechtlichen Kostenmietbindung unmittelbar auswirkt, zu Mieterh366hungen kom-men". Erwartet wurde, dass die Wohnungsunternehmen "in erster Linie die zum Teil erheblichen Abweichungen zwischen Wohnwert und Entgelt allm344hlich ver-ringern und dort, wo es wirtschaftlich notwendig ist, Mieten ma337voll anheben" (Begr374ndung zum Gesetzesentwurf aaO). Nach dem ersten Bericht des Fi-nanzausschusses vom 21. Juni 1988 zu diesem Gesetzesentwurf entf344llt "mit der Aufhebung des Wohnungsgemeinn374tzigkeitsgesetzes ... auch die dort ge-regelte Kostenmietbindung gemeinn374tziger Wohnungsbauunternehmen" (BT-Drucks. 11/2536, S. 40). Um aus Gr374nden des Mieterschutzes die erwarteten Mieterh366hungen in sozial vertr344glichen Grenzen zu halten, schlug der Finanz-ausschuss vor, die Landesregierungen zu erm344chtigen, durch Rechtsverord-nung eine Mieterh366hung nach 247 2 MHG f374r eine 334bergangszeit auf j344hrlich 5 % zu begrenzen (BT-Drucks. aaO). Diesen Vorschlag hat der Gesetzgeber in 247 4 des Gesetzes zur 334berf374hrung der Wohnungsgemeinn374tzigkeit in den allge-meinen Wohnungsmarkt 374bernommen. Danach kann abweichend von 247 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG der Vermieter f374r die Zeit vom 1. Januar 1990 bis zum 31. Dezember 1995 die Zustimmung zu einer Erh366hung des Mietzinses nur ver-langen, wenn sich dieser nicht um mehr als 5 % erh366ht, soweit entsprechende Rechtsverordnungen der L344nder dies vorsehen. An die Stelle der - damals gel-tenden - 30 %igen Kappungsgrenze f374r Mieterh366hungen innerhalb von drei Jah-ren sollte eine 5 %ige Kappungsgrenze f374r Mieterh366hungen innerhalb eines Jahres treten (Dyong in Jenkis, aaO, Art. 21 247 4 Rdnr. 86). Eine derartige Rege-lung w344re 374berfl374ssig gewesen, wenn der Gesetzgeber davon ausgegangen - 11 - w344re, dass die Kostenmietklauseln in den Altvertr344gen bei Mieterh366hungen nach Aufhebung des Wohnungsgemeinn374tzigkeitsgesetzes weiterhin zu beach-ten w344ren. Dr. Deppert Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen Vorinstanzen: AG Schwetzingen, Entscheidung vom 05.08.2004 - 1 C 373/03 - LG Mannheim, Entscheidung vom 20.04.2005 - 4 S 126/04 -
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