BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 128/08 Verk374ndet am: 8. April 2009 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Abs. 1, II. BVO 247 27 Abs. 1, BGB 247 307 Bb Eine formularm344337ige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten f374r einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Geb344udeteil be-findet, benachteiligt den Mieter unangemessen (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 20. September 2006 - VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557). BGH, Urteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 128/08 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 8. April 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 11. M344rz 2008 wird zur374ckgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Kl344gerin zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit 1991 Mieterin einer Wohnung der Kl344gerin in B. . Der Formularmietvertrag der Parteien enth344lt folgende Regelungen: 1 "247 3 Miete und Nebenkosten 205 2. Nebenkosten (z. B. Heizkostenvorschuss) Betriebskostenvorschu337 gem. 247 27 der II. BVO zur Zeit 95,-- DM Heizkostenvorauszahlung zur Zeit 140,-- DM 205 247 4 Zahlung der Miete und der Nebenkosten 205 2. Die Nebenkosten f374r ______ werden in Form monatlicher Abschlags-zahlungen erhoben und sind j344hrlich nach dem Stichtag vom ______ eines jeden Jahres mit dem Mieter abzurechnen. 205 205 - 3 - 247 6 Benutzung der Aufzugsanlagen und Treppenhausreinigung 1. Der Mieter ist berechtigt, vorhandene Aufzugsanlagen mitzubenutzen. 205" 2 Die Wohnung der Beklagten befindet sich im 4. Obergeschoss des hinte-ren Quergeb344udes des Anwesens, das aus einem Vorderhaus, zwei Seitenfl374-geln und diesem Quergeb344ude besteht. Im Vorderhaus ist ein Aufzug vorhan-den, mit dem die Wohnungen im Quergeb344ude nicht erreicht werden k366nnen. Die Beklagte weigert sich deshalb, die in den Betriebskostenabrechnungen der Kl344gerin f374r die Jahre 2002 bis 2005 enthaltenen Aufzugskosten zu bezahlen. Ein sich nach Abzug der Aufzugskosten zu ihren Gunsten rechnerisch erge-bendes Guthaben von insgesamt 304,16 200 verrechnete sie mit der Miete; die sich zu ihren Lasten aus der Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2004 er-gebende Nachforderung von 29,51 200 beglich sie nicht. Mit der Klage macht die Kl344gerin unter anderem die wegen der Verrech-nung r374ckst344ndige Miete und den Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskosten-abrechnung 2004 in H366he von insgesamt 333,67 200 nebst Zinsen geltend. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Die Berufung der Kl344gerin ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ver-folgt die Kl344gerin ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter. 3 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 4 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 6 Die Parteien h344tten die Umlegung der Fahrstuhlkosten nicht vereinbart. Sie h344tten zwar in 247 3 Nr. 2 des Mietvertrags die Umlage der Betriebskosten im Sinne des 247 27 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen, also auch die Umlage von etwaigen Fahrstuhlkosten. Gem344337 247 556a Abs. 1 BGB seien Be-triebskosten auch nach dem Anteil der Wohnfl344che umzulegen, wenn nichts anderes vereinbart sei. Aus der Bezeichnung der Wohnung im Mietvertrag mit "W. , Quergeb344ude" lasse sich jedoch nicht ersehen, ob als ma337-gebliche Wirtschaftseinheit lediglich das Quergeb344ude oder s344mtliche auf dem Gr374ndst374ck W. befindlichen Geb344ude gemeint sein sollten. Man-gels ausdr374cklicher Bezeichnung im Mietvertrag sei nur das konkrete Geb344ude, im dem sich die Wohnung befinde, als diejenige Einheit anzusehen, f374r die die Parteien die Umlage der Betriebskosten vereinbart h344tten. Danach d374rfe die Kl344gerin hier nur die Betriebskosten des Quergeb344udes umlegen. Auch wenn 247 19 des Wohnungsf366rderungsgesetzes (gemeint wohl: 247 19 Abs. 2 des Wohnraumf366rderungsgesetzes 226 WoFG 226 in der bis zum 31. De-zember 2006 geltenden Fassung) und 247 27 der Zweiten Berechnungsverord-nung als Betriebskosten diejenigen Kosten definierten, die dem Eigent374mer durch das Eigentum am Grundst374ck entst374nden, werde auch dort hinsichtlich der 374brigen Kosten auf das Geb344ude abgestellt; der Gesetzgeber unterscheide zwischen Betriebskosten, die durch das Grundst374ck entst374nden und hinsichtlich 7 - 5 - derer eine Wirtschaftseinheit hinsichtlich s344mtlicher auf dem Grundst374ck ste-hender Geb344ude gebildet werden m374sse, und geb344udebezogenen Betriebs-kosten. Das ergebe sich weiter aus 247 24 Abs. 2 der NeubaumietenVO, wonach im 366ffentlich gef366rderten preisgebundenen Wohnungsbau der Vermieter (nur) den Erdgeschossmieter von den Kosten des Fahrstuhls freistellen k366nne. Da in einem Nachbargeb344ude wohnhafte Mieter noch weniger Nutzen vom Aufzug h344tten, m374sse der Gesetzgeber davon ausgegangen sein, dass sie von vorn-herein keine Fahrstuhlkosten zu tragen h344tten. Danach seien als Geb344ude im Sinne von 247 19 WoFG bei gr366337eren Wohnanlagen grunds344tzlich die Bauten mit jeweils eigenem Aufgang anzuse-hen. Ein Quergeb344ude in einem Berliner Altbau mit Hinterh366fen sei deshalb ein eigenst344ndiges Geb344ude in diesem Sinne. Der Vermieter d374rfe zwar Wirt-schaftseinheiten aus mehreren Geb344uden bilden, wenn dies sachdienlich sei. Voraussetzung sei jedoch dieselbe Bauweise und Ausstattung der zusammen-gefassten Geb344ude, soweit sich diese Merkmale auf die geltend gemachten Betriebskosten auswirkten. 8 II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung stand. 9 1. Allerdings haben die Parteien entgegen der Auffassung der Revisi-onserwiderung in 247 3 Nr. 2 des Mietvertrags grunds344tzlich gem344337 247 556 Abs. 1 BGB vereinbart, dass die Beklagte Betriebskosten im Sinne von 247 27 der Zwei-ten Berechnungsverordnung (im Folgenden: II. BV) zu tragen hat. Nach der Rechtsprechung des Senats gen374gt f374r die Berechtigung zur Umlegung von Betriebskosten eine Verweisung im Mietvertrag auf die Anlage 3 zu 247 27 Abs. 1 10 - 6 - II. BV, sofern es sich nicht um "sonstige Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu 247 27 Abs. 1 II. BV handelt (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 226 VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060, Tz. 19, und vom 7. April 2004 226 VIII ZR 167/03, NJW-RR 2004, 875, unter II 1 b bb). Der Verweis auf 247 27 II. BV findet sich in dem Mietvertrag der Parteien zwar nur im Zusammenhang mit der Ver-pflichtung der Beklagten zur Zahlung eines Betriebskostenvorschusses. Da-durch wird jedoch f374r den Mieter hinreichend deutlich, dass er Betriebskosten im Sinne der in 247 27 Abs. 1 II. BV enthaltenen Definition zu tragen hat und dass es sich bei dem Vorschuss um Abschlagszahlungen auf solche Betriebskosten handelt. Die Vereinbarung zur 334bernahme der Betriebskosten durch den Mieter wird ferner nicht dadurch unklar (247 307 Abs. 1 Satz 3 BGB), dass der Mietver-trag nur eine Bezugnahme auf 247 27 II. BV und nicht zugleich auf die Anlage 3 zu dieser Vorschrift enth344lt, in der die umlagef344higen Betriebskosten, unter an-derem die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzu-ges (Nr. 7), aufgef374hrt sind. Die Ma337geblichkeit dieser Aufstellung ergibt sich erkennbar daraus, dass 247 27 Abs. 1 Satz 2 II. BV in der zur Zeit des Vertrags-abschlusses der Parteien geltenden Fassung unmittelbar auf diese Anlage 3 verwiesen hat. 2. Mit der Vereinbarung in 247 3 Nr. 2 des Mietvertrages hat die Kl344gerin der Beklagten jedoch nicht wirksam anteilige Kosten der im Vorderhaus befind-lichen Aufzugsanlage auferlegt. Dabei kann offen bleiben, ob sich diese Be-schr344nkung der Umlagevereinbarung schon im Wege der Auslegung der ge-nannten Mietvertragsklausel ergibt, wie das Berufungsgericht angenommen hat. Jedenfalls w374rde die Beklagte durch eine Verpflichtung zur anteiligen 334ber-nahme der Aufzugskosten unangemessen benachteiligt, so dass eine solche Bestimmung nach 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam w344re. 11 - 7 - a) Nach 247 27 Abs. 1 Satz 1 II. BV sind allerdings Betriebskosten alle Kos-ten, die dem Eigent374mer durch das Eigentum am Grundst374ck oder durch den bestimmungsm344337igen Gebrauch des Geb344udes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengeb344ude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundst374cks laufend ent-stehen. Dazu geh366ren hier auch die Aufzugskosten, unabh344ngig davon, ob man das Quergeb344ude, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, 226 wie das Berufungsgericht 226 als selbst344ndiges Geb344ude betrachtet, das mit den 374brigen Geb344uden auf dem Grundst374ck "W. " lediglich eine Wirtschafts-einheit bildet, oder ob es sich dabei 226 wie die Revision geltend macht 226 um ei-nen Teil eines einheitlichen Geb344udes handelt, das aus Vorderhaus, Seitenfl374-geln und Quergeb344ude besteht. 12 b) Es ist jedoch anerkannt, dass an Kosten f374r Einrichtungen, die einzel-nen Mieter zur alleinigen Nutzung 374berlassen sind, die "ausgeschlossenen" Mieter nicht beteiligt werden d374rfen (Senatsurteil vom 26. Mai 2004 226 VIII ZR 135/03, WuM 2004, 399, unter II 2, f374r Gartenfl344chen; KG, GE 2005, 1424, 1425, f374r Heizungsanlagen; OLG D374sseldorf, DWW 2000, 54, f374r Aufzugsanla-gen; M374nchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., 247 556a Rdnr. 8; Ehlert, in: Bamberger/ Roth, 2. Aufl., 247 556a Rdnr. 13). Wenn etwa ein Aufzug nur in eine Dachge-schosswohnung f374hrt, hat folglich der Mieter dieser Wohnung die Aufzugs-kosten allein zu tragen (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., 247 556a BGB Rdnr. 101). 13 Entsprechendes muss gelten, wenn der Aufzug nur einem Teil der Mieter eines Geb344udes oder einer Wirtschaftseinheit zur Verf374gung steht. Auf die Mie-ter der 374brigen Wohnungen, die durch den Aufzug nicht erschlossen werden in dem Sinne, dass von dem Aufzug aus kein Zugang zu den Wohnungen besteht, k366nnen Aufzugskosten deshalb nicht umgelegt werden (LG Berlin, GE 2005, 1489; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), 247 556a Rdnr. 26; Palandt/ 14 - 8 - Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., 247 535 Rdnr. 89). So liegt der Fall hier. Die Woh-nung der Beklagten ist nach den unangegriffen gebliebenen tatrichterlichen Feststellungen mit dem Aufzug, der sich im Vorderhaus befindet, nicht zu errei-chen. c) Dadurch unterscheidet sich der hier zu beurteilende Sachverhalt von dem Fall des Erdgeschossmieters, dessen Wohnung mit dem Aufzug erreicht werden kann, auch wenn er ihn wegen der Lage seiner Wohnung faktisch nicht nutzt. F374r diesen Fall hat der Senat (Urteil vom 20. September 2006 226 VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557, Tz. 12 ff.) ausgesprochen, dass der Erdgeschossmie-ter eine Beteiligung an den Aufzugskosten aufgrund eines einheitlichen, gene-ralisierenden Ma337stabs AGB-rechtlich hinzunehmen hat, weil es nahel344ge, an-dernfalls auch bei den Mietern der Wohnungen in den h366her gelegenen Etagen nach dem Grad der tats344chlichen Nutzung zu differenzieren, der damit ange-strebten m366glichst weitgehenden Umlagegerechtigkeit aber Gr374nde der Prakti-kabilit344t und der Transparenz der Abrechnung entgegenstehen. 15 Die Grenze der Zumutbarkeit einer generalisierenden Betrachtungsweise f374r den Mieter wird jedoch 374berschritten, wenn er einen Aufzug nicht nur tat-s344chlich nicht nutzt oder daf374r kein Bed374rfnis hat, sondern wenn seine Woh-nung mit dem Aufzug 374berhaupt nicht erreicht werden kann. Ob etwas anderes gilt, wenn dem Mieter der Aufzug ungeachtet dessen jedenfalls zur Verf374gung steht, um etwa einen seiner Wohnung zugewiesenen Keller oder eine Gemein-schaftseinrichtung zu erreichen (vgl. LG Berlin, GE 2007, 54), kann dahinste- 16 - 9 - hen, weil daf374r im vorliegenden Fall nach den tatrichterlichen Feststellungen keine Anhaltspunkte bestehen. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 01.03.2007 - 223 C 328/06 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.03.2008 - 65 S 111/07 -
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