BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 13/08 Verk374ndet am: 17. Dezember 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 577 Abs. 1; ZVG 247 152 Abs. 2 Tritt der Mieter in Aus374bung seines Vorkaufsrechts (247 577 Abs. 1 BGB) in den vom Vermieter geschlossenen Kaufvertrag 374ber ein unter Zwangsverwaltung stehendes Mietobjekt ein, so richtet sich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Mieters aus diesem Kaufvertrag gegen den Vermieter und nicht gegen den Zwangsverwalter. Dem Mieter steht in einem solchen Fall gegen374ber dem Anspruch des Zwangsver-walters auf Zahlung der Miete (247 535 BGB, 247 152 ZVG) ein Zur374ckbehaltungsrecht wegen des gegen den Vermieter gerichteten Anspruchs auf Verschaffung des Eigen-tums an der Mietwohnung nicht zu. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 13/08 - LG Dresden AG Dresden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 17. Dezember 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 14. Dezember 2007 wird zur374ck-gewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 2./8. April 1998 von der G. GbR (im Folgenden: Schuldnerin) eine Wohnung in einem Mehr-familienhaus in D. . Mit Beschluss des Amtsgerichts Dresden vom 19. Januar 2004 wurde auf Antrag der B. bank AG (im Folgenden: Gl344ubigerin) die Zwangsverwaltung 374ber das Grundst374ck ange-ordnet und der Kl344ger zum Zwangsverwalter bestellt. 1 Die Schuldnerin bildete mit notarieller Teilungserkl344rung vom 30. Juni 2004 insgesamt neun Einheiten Wohnungseigentum und Teileigentum an dem Grundst374ck. Sie verkaufte die von den Beklagten gemietete, im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichnete Wohnung mit notariellem Vertrag vom selben Tag zu- 2 - 3 - sammen mit drei weiteren Eigentumswohnungen zu einem Gesamtpreis von 314.000,-- 200 an einen Dritten. Diese Wohnungen sind ebenso wie die weiteren Eigentumseinheiten jeweils mit Grundschulden der Gl344ubigerin in H366he von 1.022.583,76 200 nebst Zinsen sowie der Sparkasse Bad S. in H366he von 511.291,88 200 nebst Zinsen belastet. Die Beklagten 374bten mit Schreiben vom 25. Juli 2005 - ebenso wie die Mieter der drei anderen Eigentumswohnungen - gegen374ber der Schuldnerin ihr Vorkaufsrecht nach 247 577 BGB aus. Die Gl344ubi-gerin wies den Notar der Beurkundungen vom 30. Juni 2004 mit Schreiben vom 14. September 2005 darauf hin, sie habe wegen des damit zus344tzlich verbun-denen Aufwands keinerlei Interesse an einer Einzelverwertung der Wohnungen; da die Aufteilung der Immobilie in Wohneigentum ohne ihr Wissen erfolgt sei, sei die Aufteilung im Falle der Unm366glichkeit der Abwicklung der geschlossenen Kaufvertr344ge - verursacht durch das geltend gemachte Vorkaufsrecht einiger Mieter - r374ckg344ngig zu machen, damit die Immobilie anschlie337end insgesamt ver344u337ert bzw. versteigert werden k366nne. Den Beklagten und den Mietern der drei anderen Wohnungen teilte die Gl344ubigerin mit Schreiben vom 6. Oktober 2005 mit, es h344nge vom Kaufpreis (f374r das Gesamtobjekt) ab, ob sie die L366-schungsbewilligung f374r die Grundschulden erteilen werde, und stellte ihnen an-heim, ein Kaufangebot f374r s344mtliche Wohnungen zu unterbreiten, das sie an die Schuldnerin weiterleiten werde; sie habe aber keinen Einfluss darauf, mit wem die Schuldnerin einen Kaufvertrag schlie337e. Die Beklagten forderten die Schuldnerin mit Schreiben vom 7. November 2005 auf, bis zum 25. November 2005 ihre Bereitschaft zu erkl344ren, an der Er-f374llung des durch Aus374bung des Vorkaufsrechts mit ihnen zustande gekomme-nen Kaufvertrags mitzuwirken; die Schuldnerin gab keine entsprechende Erkl344-rung ab. Seit Dezember 2005 zahlen die Beklagten die monatliche Grundmiete nicht mehr an den Kl344ger. Sie berufen sich darauf, dass ihnen gegen374ber dem 3 - 4 - Kl344ger ein Zur374ckbehaltungsrecht an der Miete zustehe, bis der Kaufvertrag mit ihnen seitens der Schuldnerin erf374llt werde. 4 Mit seiner Klage begehrt der Kl344ger die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der Grundmiete f374r die Monate Dezember 2005 bis April 2006 abz374g-lich eines Guthabens der Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung f374r das Jahr 2004. Die der H366he nach unstreitige Klageforderung bel344uft sich auf 3.632,18 200 nebst Zinsen. Die Beklagten haben erkl344rt, dass sie den Zahlungs-anspruch Zug um Zug gegen Verschaffung des Eigentums an der von ihnen gemieteten Wohnung anerkennen, und haben widerklagend beantragt, den Kl344-ger zu verurteilen, an sie als Gesamtgl344ubiger 3.632,18 200 nebst Zinsen zu zah-len. Das Amtsgericht hat der Klage - ohne Einschr344nkung durch die von den Beklagten erstrebte Zug-um-Zug-Verurteilung - stattgegeben und hat die Wi-derklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten, mit der diese Klageabweisung beantragt und ihre Widerklage nur noch hilfsweise ver-folgt haben, zur374ckgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der diese ihre Antr344ge aus dem zwei-ten Rechtszug weiterverfolgen. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef374hrt: 6 Das Amtsgericht habe zu Recht der Zahlungsklage uneingeschr344nkt stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Gegen374ber dem nach Grund 7 - 5 - und H366he unstreitigen Mietzinsanspruch des Kl344gers als Zwangsverwalter k366nnten sich die Beklagten nicht auf ein Zur374ckbehaltungsrecht nach 247 273 BGB berufen. Der f344llige Anspruch der Beklagten auf Eigentumsverschaffung aufgrund des wirksam ausge374bten Vorkaufsrechts richte sich gegen die Zwangsverwaltungsschuldnerin. Der Kl344ger als Zwangsverwalter k366nne diesen Anspruch nicht erf374llen. Ihm obliege nur die Verwaltungsbefugnis 374ber das zwangsverwaltete Objekt, das er in seinem wirtschaftlichen Bestand erhalten m374sse, 374ber das er aber nicht verf374gen d374rfe. Sei dem Zwangsverwalter daher die Erf374llung des Eigentumsverschaffungsanspruchs unm366glich, so k366nne ihm bez374glich der Verwaltungsbefugnis zur Einziehung der Mieten ein sich aus dem Eigentumsverschaffungsanspruch ergebendes Zur374ckbehaltungsrecht nicht entgegengehalten werden; es fehle an der Gegenseitigkeit. Im 334brigen w374rde die Annahme eines Zur374ckbehaltungsrechtes dazu f374hren, dass das Zwangs-verwaltungsverfahren blockiert werden k366nnte, da der Zwangsverwalter keine M366glichkeit h344tte, das Zur374ckbehaltungsrecht abzuwenden. Dem stehe auch nicht die gesetzliche Wertung des 247 152 Abs. 2 ZVG entgegen. Zwar seien nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Erf374llungspflichten des Zwangsverwalters aus dem Mietverh344ltnis nicht auf die mit der Gebrauchsgew344hrungspflicht unmittelbar zusammenh344ngenden Pflich-ten begrenzt, sondern umfassten auch die Pflichten aus einer Kautionsabrede. Ausschlaggebend f374r die Pflicht des Zwangsverwalters zur Kautionsr374ckzah-lung sei aber der besondere Charakter der treuh344nderischen Kautionsabrede. Der sich daraus ergebenden besonderen Schutzbed374rftigkeit des Mieters habe der Gesetzgeber bei der Neuregelung des 247 566 BGB Rechnung getragen. Un-ter dem Gesichtspunkt des Mieterschutzes sei die hier dem Zwangsverwalter entgegengehaltene Eigentumsverschaffungspflicht aufgrund des gesetzlichen Vorkaufsrechts nicht mit der R374ckgabepflicht aus der Kautionsabrede ver-gleichbar. Der von den Beklagten geltend gemachte Gegenanspruch ziele auf 8 - 6 - eine dingliche Verf374gung 374ber die zwangsverwaltete Mietsache, mit der die Be-klagten gerade ihre Stellung als schutzw374rdige Mieter aufgeben wollten. 9 Der hilfsweise geltend gemachte Widerklageantrag der Beklagten auf Verzugsschadensersatz in H366he der zuerkannten Miete sei nicht begr374ndet. Wie auch von den Beklagten nicht in Abrede gestellt werde, sei der Kl344ger als Zwangsverwalter nicht Schuldner des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung an der Wohnung. Daraus folge, dass der Kl344ger auch nicht passiv legitimiert sei f374r einen Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens wegen Nichterf374llung des f344l-ligen Eigentumsverschaffungsanspruchs. II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. Dem Kl344ger steht der nach Grund und H366he un-streitige Anspruch auf Zahlung der Mietr374ckst344nde f374r die Monate Dezember 2005 bis April 2006 zu (247 535 Abs. 2 BGB, 247 152 ZVG). Ein Zur374ckbehaltungs-recht der Beklagten gegen374ber dem Anspruch des Kl344gers besteht aufgrund des von den Beklagten ausge374bten Vorkaufsrechts ebenso wenig wie der mit der Hilfswiderklage gegen374ber dem Kl344ger geltend gemachte Schadensersatz-anspruch. 10 1. Die Beklagten sind aufgrund der Aus374bung des ihnen zustehenden Vorkaufsrechts (247 577 Abs. 1 BGB) in den zwischen der Schuldnerin und dem Dritten geschlossenen Kaufvertrag 374ber die in Wohnungseigentum umgewan-delte Mietwohnung eingetreten (247 464 Abs. 2 BGB). Ihnen steht damit aus die-sem Kaufvertrag ein Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der Miet-wohnung zu (247 433 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dieser Anspruch richtet sich aber, wie auch die Beklagten nicht verkennen, nicht gegen den Kl344ger, sondern gegen die Schuldnerin. Der Kl344ger ist nicht Partei des Kaufvertrages und aufgrund 11 - 7 - seiner Stellung als Zwangsverwalter auch nicht befugt, 374ber das Eigentum an der Mietwohnung zu verf374gen. Durch die Beschlagnahme des Grundst374cks nach 247 148 Abs. 2 ZVG findet kein Eigentumswechsel und kein Rechts374ber-gang auf den Zwangsverwalter statt, sondern dem Eigent374mer wird lediglich die Verwaltung und die Benutzung des Grundst374cks entzogen (Senatsurteil vom 9. M344rz 2005 - VIII ZR 330/03, WuM 2005, 460, Tz. 12). Dem Verwalter steht dementsprechend nur die Befugnis zur laufenden Verwaltung des Grundst374cks zu (247 152 Abs. 1 ZVG). Die Verf374gungsbefugnis verbleibt dagegen auch nach angeordneter Zwangsverwaltung bei dem Zwangsverwaltungsschuldner (Haar-meyer/Wutzke/F366rster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl., 247 148 Rdnr. 3 f.; St366ber, ZVG, 18. Aufl., 247 152 Rdnr. 4.3), hier der Schuldnerin, allerdings be-schr344nkt durch das mit der Beschlagnahme verbundene relative Ver344u337erungs-verbot, das im Verh344ltnis zu dem die Zwangsvollstreckung betreibenden Gl344u-biger besteht (247 146 Abs. 1, 247 20 Abs. 1, 247 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG, 247247 135, 136 BGB). Der Zwangsverwalter kann daher weder die Auflassung erkl344ren noch die Grundbucheintragung einer Verf374gung 374ber das Grundst374ck beantragen oder bewilligen (St366ber, aaO). Das wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen. 2. Es kann dahingestellt bleiben, ob ein Mieter dem Anspruch des Ver-mieters auf Zahlung der Miete ein Zur374ckbehaltungsrecht aus 247 273 BGB we-gen eines Auflassungsanspruchs aus einem Kaufvertrag 374ber die Mietwohnung entgegenhalten kann. Den Beklagten steht, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, jedenfalls gegen374ber dem Kl344ger das geltend gemachte Zu-r374ckbehaltungsrecht wegen ihres gegen die Schuldnerin gerichteten Auflas-sungsanspruchs nicht zu. Da dieser Anspruch, wie ausgef374hrt, nicht gegen374ber dem Kl344ger besteht, fehlt es bereits an der nach 247 273 BGB f374r ein Zur374ckbe-haltungsrecht erforderlichen Gegenseitigkeit der Anspr374che des Kl344gers und der Beklagten. Aus diesem Grund kann auch die prozessuale Rechtsfolge eines 12 - 8 - geltend gemachten Zur374ckbehaltungsrechts nicht eingreifen. Die Aus374bung des Zur374ckbehaltungsrechts f374hrt zu einer Verurteilung Zug um Zug gegen Erf374llung des einredeweise geltend gemachten Gegenanspruchs (247 274 Abs. 1 BGB). Eine solche Verurteilung, wie sie die Beklagten mit ihrer Erkl344rung, dass sie den Zahlungsanspruch Zug um Zug gegen Verschaffung des Eigentums an der von ihnen gemieteten Wohnung anerkennen, zun344chst erstrebt haben, kann nicht ausgesprochen werden, weil der Kl344ger nicht Schuldner dieses Anspruchs ist; das von den Beklagten im ersten Rechtszug erkl344rte "Anerkenntnis" ging daher ins Leere. Dagegen bringt die Revision nichts vor. Sie meint jedoch, trotz feh-lender Gegenseitigkeit der beiderseitigen Anspr374che ergebe sich aus 247 152 Abs. 2 ZVG und 247 577 BGB, dass der Kl344ger als Zwangsverwalter den Kaufver-trag, in den die Beklagten eingetreten sind, gegen sich gelten lassen m374sse und daher den Beklagten gegen374ber dem Kl344ger ein Zur374ckbehaltungsrecht wegen ihres gegen die Schuldnerin gerichteten Anspruchs auf Eigentumsver-schaffung zustehe. Dies trifft nicht zu. a) Nach 247 152 Abs. 2 ZVG ist ein vor der Beschlagnahme geschlossener Mietvertrag auch dem Verwalter gegen374ber wirksam. Die Vorschrift bezieht sich schon ihrem Wortlaut nach nur auf den vor Anordnung der Zwangsverwaltung geschlossenen Mietvertrag der Beklagten, nicht aber auf den nach der Be-schlagnahme zustande gekommenen Kaufvertrag 374ber die Mietwohnung zwi-schen der Schuldnerin und dem Dritten, in den die Beklagten durch Aus374bung ihres Vorkaufsrechts eingetreten sind. 13 Auch aus dem Schutzzweck der Vorschrift und der von den Beklagten herangezogenen Senatsrechtsprechung zur Geltung einer mietvertraglichen Kautionsabrede gegen374ber dem Zwangsverwalter (Senatsurteile vom 9. M344rz 2005, aaO, und vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342) ergibt sich nicht, dass die Beklagten dem Anspruch des Kl344gers auf Zahlung der Miete 14 - 9 - ihren Anspruch gegen die Schuldnerin auf Verschaffung des Eigentums an der Mietwohnung einredeweise entgegenhalten k366nnten. Nach der gesetzlichen Wertung des 247 152 Abs. 2 ZVG soll der Mieter nicht dadurch schlechter gestellt werden, dass das vermietete Grundst374ck beschlagnahmt und die Zwangsvoll-streckung angeordnet wird (Senatsurteil vom 9. M344rz 2005, aaO, unter II 3 d). Daraus hat der Senat hergeleitet, dass der Zwangsverwalter in alle Rechte und Pflichten des Vermieters "aus dem bestehendem Mietverh344ltnis" eintritt (aaO, unter II 3 b; Senatsurteil vom 16. Juli 2003, aaO, unter II 2) mit der Folge, dass die Verwaltungs- und Erf374llungspflicht des Zwangsverwalters auch eine Kauti-onsabrede "als Bestandteil des Mietverh344ltnisses" einschlie337t (Senatsurteil vom 16. Juli 2003, aaO; Senatsurteil vom 9. M344rz 2005, aaO, unter II 3 c). Daraus ist entgegen der Auffassung der Revision nicht herzuleiten, dass der Mieter dem Zwangsverwalter auch die Rechte aus einem mit dem Zwangsverwaltungs-schuldner zustande gekommenen Kaufvertrag 374ber die Mietwohnung entge-genhalten kann. Der Schutzzweck des 247 152 Abs. 2 ZVG erfasst - dem Wortlaut der Vor-schrift entsprechend - nur die Rechte und Pflichten des Mieters aus dem Miet-verh344ltnis, nicht dagegen die Anspr374che aus einem Kaufvertrag 374ber die Miet-wohnung. Denn ein solcher Kaufvertrag ist - anders als die zur Sicherung miet-vertraglicher Anspr374che des Vermieters getroffene Kautionsabrede - nicht Be-standteil des Mietverh344ltnisses, in dem der Mieter des besonderen Schutzes in der Zwangsverwaltung bedarf. 247 152 Abs. 2 ZVG gew344hrt deshalb dem Mieter keinen Schutz, soweit der Mieter Anspr374che aus einem Kaufvertrag 374ber die Mietwohnung durchsetzen und damit, worauf das Berufungsgericht zutreffend hingewiesen hat, seine Stellung als Mieter aufgeben will. Dies gilt unabh344ngig davon, ob der Kaufvertrag 374ber die Mietwohnung durch unmittelbare Vereinba-rung zwischen dem Mieter und dem Zwangsverwaltungsschuldner oder - wie hier - durch Aus374bung des dem Mieter zustehenden Vorkaufsrechts aus 247 577 15 - 10 - BGB zustande kommt. Der Schutzzweck des 247 152 Abs. 2 ZVG geht nicht so weit, dass dem Mieter mit dieser Bestimmung gegen374ber dem Anspruch des Zwangsverwalters auf Zahlung der Miete ein Zur374ckbehaltungsrecht bis zur Er-f374llung des Kaufvertrags durch den Zwangsverwaltungsschuldner in die Hand gegeben werden soll, damit der Mieter auf diese Weise Druck auf den Zwangs-verwaltungsgl344ubiger aus374ben kann, dass dieser die f374r die Erf374llung des Kauf-vertrags erforderlichen Voraussetzungen - Einstellung der Zwangsvollstreckung und Freistellung des Kaufobjekts von Grundpfandrechten - schafft. F374r das Verh344ltnis zwischen Mieter und Zwangsverwalter ist der Ab-schluss des Kaufvertrages zwischen dem Mieter und dem Zwangsverwaltungs-schuldner daher (zun344chst) ohne Bedeutung. Erst wenn der Kaufvertrag vom Schuldner im Zusammenwirken mit dem die Zwangsvollstreckung betreibenden Gl344ubiger erf374llt wird und der Mieter damit Eigentum an der Mietwohnung er-wirbt, so dass der Anspruch auf Zahlung der Miete durch Konfusion erlischt, m374ssen der Zwangsverwalter und der Gl344ubiger dies gegen sich gelten lassen. 16 b) Auch aus 247 577 BGB ist entgegen der Auffassung der Revision nicht herzuleiten, dass dem Mieter nach Aus374bung des Vorkaufsrechts wegen seines Eigentumsverschaffungsanspruchs gegen den Verk344ufer ein Zur374ckbehaltungs-recht gegen374ber dem Anspruch des Zwangsverwalters auf Zahlung der Miete zusteht. Das Vorkaufsrecht nach 247 577 BGB dient dem Schutz des Mieters vor einer Verdr344ngung im Zusammenhang mit der Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum (BT-Drs. 12/3013, S. 18; BT-Drs. 12/3254, S. 40; Senatsur-teil vom 29. M344rz 2006 - VIII ZR 250/05, NJW 2006, 1869, Tz. 16; Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257, Tz. 8). Die Vorschrift rich-tet sich damit gegen den Vermieter, der die Mietwohnung in eine Eigentums-wohnung umwandelt und verkauft, und gegen den Dritterwerber, nicht aber ge-gen den Zwangsverwalter und den Zwangsverwaltungsgl344ubiger, die nicht die 17 - 11 - Befugnisse des Eigent374mers zur Umwandlung und zum Verkauf der Mietwoh-nung haben. 18 Davon abgesehen bezweckt 247 577 BGB auch nicht, den Mieter, der eine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Aus374bung des Vor-kaufsrechts kauft, etwa besser zu stellen als den Mieter, der eine solche Woh-nung in der Zwangsverwaltung - unabh344ngig vom Vorkaufsrecht - durch unmit-telbare Vereinbarung vom Vermieter kauft. Aus 247 577 BGB ergibt sich ebenso wie aus 247 152 Abs. 2 ZVG keine sachliche Rechtfertigung daf374r, dass die Rech-te des Mieters in der Zwangsverwaltung weiter gehen sollen, wenn der Mieter die Mietwohnung durch Aus374bung des Vorkaufsrechts kauft, als sie gehen, wenn der Kaufvertrag durch unmittelbare Vereinbarung mit dem Vermieter zu-stande kommt. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Dresden, Entscheidung vom 10.01.2007 - 141 C 3153/06 - LG Dresden, Entscheidung vom 14.12.2007 - 4 S 63/07 -
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