BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 13/09 Verk374ndet am: 25. September 2009 Langend366rfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja FlErwV 247 1 Abs. 3 a) Der Lebensmittelpunkt des Erwerbers ist nicht allein anhand formaler Gesichts-punkte wie der polizeilichen Meldung, sondern in wertender Gesamtbetrachtung aller relevanten Umst344nde zu bestimmen. b) Dabei m374ssen sich zwar nicht s344mtliche Lebensbeziehungen des Erwerbers auf einen Ort konzentrieren. Sie m374ssen sich aber an einem Ort in der N344he der Be-triebsst344tte so verdichten, dass ein Engagement des Erwerbers vor Ort erkennbar wird. BGH, Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 13/09 - OLG Rostock LG Schwerin - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 25. September 2009 durch den Vorsitzender Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Rostock vom 18. Dezember 2008 aufgeho-ben. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Schwerin vom 9. November 2006 wird zur374ck-gewiesen. Der Beklagte tr344gt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte bewarb sich bei der Kl344gerin unter Vorlage eines Betriebs-konzepts um den Erwerb forstwirtschaftlich genutzter Fl344chen nach 247 3 AusglLeistG. In einer Erkl344rung vom 28. Juli 2001 verpflichtet er sich dazu, sei-nen Hauptwohnsitz in die N344he der Betriebsst344tte zu verlegen. Auf dieser Grundlage verkaufte ihm die Kl344gerin mit notariellem Vertrag vom 25. Februar 2002 etwa 276 ha forstwirtschaftlich genutzte Fl344chen im Landkreis Parchim f374r 264.729,99 200. Sie ist nach dem Vertrag zum R374cktritt berechtigt, wenn der Be-klagte seinen Hauptwohnsitz nicht in die N344he der Betriebsst344tte verlegt und 1 - 3 - dort nicht f374r die Dauer von 20 Jahren nach Abschluss des Vertrags beibeh344lt. Der Beklagte hat eine Wohnung in Frankfurt am Main, wo er als Jurist bei einer Gro337bank angestellt und au337erdem als Rechtsanwalt zugelassen ist. Er ist seit dem 25. Februar 2004 mit Hauptwohnsitz in dem Ortsteil K. des in der N344he der erworbenen forstwirtschaftlichen Fl344chen gelegenen Orts C. gemeldet, wo er separate Wohnr344ume im Haus seines Bruders hat. Mit Schreiben vom 3. M344rz 2005 trat die Kl344gerin vom Vertrag zur374ck. Sie verlangt dessen R374ckabwicklung sowie die Feststellung, dass sich der Be-klagte seit dem 26. Mai 2005 in Verzug mit der Annahme der R374ckzahlung des Kaufpreises befindet. Sie meint, der Beklagte habe seinen Hauptwohnsitz nur formal nach K. verlegt, in der Sache aber in Frankfurt am Main belassen. 2 Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Be-klagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihre Klageantr344-ge weiter. Der Beklagte beantragt, die Revision zur374ckzuweisen. 3 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht h344lt den R374cktritt f374r unwirksam. Der Beklagte ha-be nicht vers344umt, seinen Hauptwohnsitz in die N344he der Betriebsst344tte zu ver-legen. Der Begriff des Hauptwohnsitzes sei so auszulegen wie der gleiche Be-griff in 247 1 Abs. 3 FlErwV. Der Kaufvertrag der Parteien diene der Umsetzung von 247 3 AusglLeistG und sei dem Verwaltungsprivatrecht zuzuordnen. Solche Vertr344ge seien in 334bereinstimmung mit den Vorschriften zu verstehen, die ih-nen zugrunde l344gen. Nach 247 1 Abs. 3 FlErwV sei auf den Lebensmittelpunkt 4 - 4 - des K344ufers abzustellen. F374r die Auslegung dieser Vorschrift wiederum komme es nicht darauf an, wie der Begriff des Lebensmittelpunkts in 247 12 MRRG ver-standen werde. Denn der Verordnungsgeber habe sich von dem Melderecht abheben wollen. Neben dem Ort der Wohnung, an dem man sich "quantitativ" am meisten aufhalte, seien unter Ber374cksichtigung von Sinn und Zweck der Regelung auch Aspekte einzubeziehen, die besondere Bindungen zu einem Ort belegen. Dabei spielten die Lage der Wohnr344ume, die haupts344chliche Aus-374bung des Berufs, die gesellschaftliche Verankerung, soziales und politisches Engagement, famili344re Bindungen und 344hnliche Kriterien eine Rolle. Diese m374ssten in einer Gesamtschau miteinander abgewogen werden. Dabei ergebe sich hier, dass der Beklagte seinen Hauptwohnsitz in K. habe. II. Diese Erw344gungen halten einer rechtlichen Pr374fung im entscheidenden Punkt nicht stand. 5 1. Die Kl344gerin kann nach 247 346 Abs. 1 BGB von dem Beklagten verlan-gen, ihr - Zug um Zug gegen R374ckzahlung des Kaufpreises - die verkauften Fl344chen aufzulassen, ihre Eintragung als Eigent374merin zu bewilligen und ihr die Fl344chen herauszugeben, weil sie von dem Vertrag auf Grund des darin vorge-sehenen R374cktrittsrechts wirksam zur374ckgetreten ist. Ferner ist nach 247 256 ZPO festzustellen, dass sich der Beklagte seit dem 26. Mai 2005 gem344337 247 293 BGB in Annahmeverzug befindet, weil er das R374ckzahlungsangebot der Kl344ge-rin unberechtigt zur374ckgewiesen hat. 6 2. Der R374cktritt der Kl344gerin setzt nach 247 9 Nr. 2 Buchstabe e des Kauf-vertrags der Parteien voraus, dass es der Beklagte vers344umt, seinen Haupt- 7 - 5 - wohnsitz innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Kaufvertrags in die N344he der Betriebsst344tte zu verlegen. Diese Voraussetzung ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts eingetreten. a) Der in der R374cktrittsklausel verwendete Begriff des Hauptwohnsitzes ist, was das Berufungsgericht nicht verkennt, nicht autonom auszulegen. Der Kaufvertrag der Parteien dient dazu, dem Beklagten den verbilligten Erwerb forstwirtschaftlich genutzter Fl344chen unter den Voraussetzungen des 247 3 Abs. 8 AusglLeistG in der vor dem Inkrafttreten des Fl344chenerwerbs344nderungsgeset-zes (vom 3. Juli 2009, BGBl. I S. 1688) am 11. Juli 2009 geltenden, f374r den vor-liegenden Fall nach 247 7 AusglLeistG ma337geblichen Fassung zu erm366glichen. Bei dem Abschluss und der Ausgestaltung der dazu nach 247 10 Abs. 1 FlErwV abzuschlie337enden Kaufvertr344ge ist die Kl344gerin als die von der Bundesanstalt f374r vereinigungsbedingte Sonderaufgaben nach 247247 7 Satz 1 und 14 Satz 1 FlErwV beauftragte Privatisierungsstelle nicht frei, sondern an die Vorgaben des Gesetzes gebunden (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, V ZR 162/06, ZOV 2007, 30; Urt. v. 10. Juli 2009 V ZR 72/08, juris). Sie hat deshalb den Bestand des Erwerbs mit der R374cktrittsklausel, wie nach 247 3 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG a.F. mit 247 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. geboten, davon abh344ngig gemacht, dass der Beklagte ortsans344ssig wird, indem er in der N344he der Be-triebsst344tte seinen Hauptwohnsitz begr374ndet. Ob der Beklagte seinen Haupt-wohnsitz in C. begr374ndet hat, bestimmt sich deshalb nach dem f374r die Auslegung von 247 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. nach 247 7 Abs. 2 AusglLeistG ma337geblichen 247 1 Abs. 3 FlErwV. 8 b) Danach ist Hauptwohnsitz der Lebensmittelpunkt des Berechtigten, hier des Beklagten. 9 - 6 - aa) Wie der Lebensmittelpunkt zu bestimmen ist, wird im Ansatz unter-schiedlich beurteilt. Einem Hinweis der Begr374ndung des Entwurfs der Fl344chen-erwerbsverordnung auf das Melderecht (BR-Drucks. 741/95 S. 31) wird teilwei-se entnommen, dass von der Regelung in dem heutigen, inhaltlich unver344ndert aber auch schon bei Erlass der Fl344chenerwerbsverordnung geltenden 247 12 Abs. 2 S344tze 1 und 5 MRRG auszugehen und der Lebensmittelpunkt nach dem Schwerpunkt der Lebensbeziehungen des Erwerbers zu bestimmen sei (OLG Rostock, Urt. v. 6. Dezember 2007, 7 U 57/06, unver366ff., Umdruck S. 8 f.; OLG Dresden, Urt. v. 28. Oktober 2008, 9 U 1663/07, unver366ff., Umdruck S. 7, dazu Senatsbeschl. v. 7. Mai 2009, V ZR 222/08, unver366ff.). Teilweise wird aus der erw344hnten Textstelle der Entwurfsbegr374ndung der Schluss gezogen, dass ge-rade nicht von dem Melderecht auszugehen sei. Nach einer Meinung ist der Lebensmittelpunkt stattdessen wie der Wohnsitz nach 247 7 BGB zu ermitteln (in diesem Sinne: OLG Brandenburg, Urt. v. 5. Juni 2008, 5 U 61/07, juris, Rdn. 59, dazu Senatsbeschl. v. 8. Januar 2009, V ZR 122/08, unver366ff.; KG, Urt. v. 6. November 2008, unver366ff. Umdruck S. 11 f., anh344ngig bei dem Senat unter V ZR 236/08; Witt, Der Fl344chenerwerb in den neuen Bundesl344ndern, 1996, S. 31). Nach anderer Ansicht ist er, wie auch das Berufungsgericht meint, in Anlehnung an die Rechtsprechung des Senats zu 247 5 Abs. 3 SachenRBerG (Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, NJW-RR 1005, 1256, 1257) eigenst344ndig zu bestimmen (OLG Rostock, Urt. v. 7. August 2008, 3 U 20/08, unver366ff., dazu Senatsbeschl. v. 28. Mai 2008, V ZR 170/08, unver366ff.). 10 bb) Diese Frage bedarf keiner Entscheidung. Die unterschiedlichen An-s344tze f374hren n344mlich nicht zu unterschiedlichen Ergebnissen (OLG Naumburg AUR 2005, 334, 335 = AUR 2006, 30). Es besteht im Gegenteil Einigkeit dar-374ber, dass der Lebensmittelpunkt des Erwerbers nach 247 3 AusglLeistG ebenso wie der eines Nutzers im Rahmen von 247 5 Abs. 3 SachenRBerG (dazu Senat, Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, aaO) nicht allein anhand formaler Gesichts- 11 - 7 - punkte wie der polizeilichen Meldung, sondern in wertender Gesamtbetrachtung aller relevanten Umst344nde zu bestimmen ist. Einigkeit besteht auch dar374ber, dass es der Annahme des Lebensmittelpunkts nicht entgegensteht, wenn sich der Erwerber zeitweilig an anderer Stelle aufh344lt (vgl. dazu den Fall OLG Bran-denburg, Urt. v. 5. Juni 2008, 5 U 61/07, juris; hiervon geht auch der zu diesem Urteil ergangene Senatsbeschl. v. 8. Januar 2009, V ZR 122/08, unver366ff., aus). Entscheidend ist vielmehr, dass sich der Schwerpunkt seiner Lebensbeziehun-gen in der N344he der Betriebsst344tte befindet. c) Davon geht auch das Berufungsgericht aus. Seine tatrichterliche W374r-digung ist revisionsrechtlich nur eingeschr344nkt 374berpr374fbar (dazu: BGH, Urt. v. 14. Oktober 2003, VI ZR 425/02, NJW-RR 2004, 425, 426; Senat, Urt. v. 26. November 2004, V ZR 119/04, MittBayNot 2005, 395; Urt. v. 5. Mai 2006, V ZR 236/05, NJW-RR 2006, 1242; Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 133/08, NJW 2009, 1262, 1264, vorgesehen f374r BGHZ 179, 238). Sie ist in diesem Rahmen aber zu beanstanden. 12 aa) Der Schwerpunkt der Lebensbeziehungen einer Person l344sst sich zwar nur mit einer wertenden Betrachtung der relevanten Umst344nde feststellen. Diese wertende Betrachtung darf aber nicht den Zweck aus dem Blick verlieren, zu dem die jeweilige Vorschrift eine Feststellung des Lebensmittelpunkts ver-langt. Im Rahmen von 247 5 Abs. 3 SachenRBerG geht es z. B. nicht darum, abs-trakt den Lebensmittelpunkt des Nutzers zu ermitteln. Sie ist nur ein Hilfsmittel, um die eigentlich entscheidende Frage zu beantworten, ob dem Nutzer das von ihm auf einem fremden Grundst374ck errichtete Wohnhaus am 3. Oktober 1990 als Wohnung gedient hat. Auch 247 3 Abs. 8 AusglLeistG a.F. und 247 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. kn374pfen nicht abstrakt an den Hauptwohnsitz des Erwerbers an. Der verbilligte Walderwerb nach 247 3 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG a.F. soll vielmehr nicht jedem offen stehen, sondern nur dem Erwerber, der in 13 - 8 - der N344he der Betriebsst344tte auch ortsans344ssig werden will. Das Erfordernis der Ortsans344ssigkeit soll ausschlie337en, dass Personen ohne regionalen Bezug Fl344-chen erwerben und mit einem Betriebsleiter vor Ort bewirtschaften. In Konkur-renz zu den 366rtlichen Interessenten sollen andere Personen Fl344chen nur dann verbilligt pachten und erwerben k366nnen, wenn sie sich selbst vor Ort engagie-ren (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, V ZR 162/06, ZOV 2007, 30, 33; Zilch, in Motsch/Rodenbach/L366ffler/Sch344fer/Zilch, Kommentar zum Entsch344digungs- und Ausgleichsleistungsgesetz, 1995, 247 3 AusglLeistG Rdn. 58 u. 61). Ein solches Engagement setzt zwar nicht voraus, dass sich s344mtliche Lebensbeziehungen des Erwerbers auf einen Ort konzentrieren (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, aaO S. 32 f.; diese Sicht liegt auch dem Senatsbeschl. v. 7. Mai 2009, V ZR 222/08, unver366ff., zu OLG Dresden, Urt. v. 28. Oktober 2008, 9 U 1663/07, zugrunde). Sie m374ssen sich aber an einem Ort in der N344he der Betriebsst344tte so verdich-ten, dass das erforderliche Engagement vor Ort erkennbar wird. bb) Ein solches Engagement vor Ort l344sst sich allerdings nicht, das ist dem Berufungsgericht einzur344umen, an 304u337erlichkeiten wie Gr366337e und Komfort der dort eingerichteten Wohnung festmachen (a. M. OLG Rostock, Urt. v. 7. August 2008, 3 U 20/08, unver366ff., f374r den Senatsbeschl. v. 28. Mai 2009, V ZR 170/08, zu diesem Urteil kam es hierauf nicht an). Erforderlich, aber aus-reichend ist vielmehr, dass der Erwerber seine Betriebsst344tte nicht nur spora-disch und nur bei Bedarf aufsucht. Er muss Bindungen an den Ort in der N344he der Betriebsst344tte aufbauen und unterhalten, die 374ber das rein Gesch344ftliche hinausgehen. So war der Erwerber in dem erw344hnten Fall des OLG Dresden (Urt. v. 28. Oktober 2008, aaO) in 366rtlichen Vereinigungen engagiert; er machte mit seiner Familie Urlaub auf dem Hof und war nach Angaben von Angestellten seines westdeutschen Hofs im Sommer "wochenlang" abwesend, weil er sich auf dem ostdeutschen Hof aufhielt. Ohne ein derartiges 374ber das Gesch344ftliche hinausgehendes Engagement vor Ort hat ein Erwerber keinen f374r die Zwecke 14 - 9 - des 247 3 AusglLeistG ausreichenden Schwerpunkt seiner Lebensbeziehungen vor Ort. cc) Ein solches Engagement hat der Beklagte nicht substantiiert vorge-tragen. 15 (1) Das war allerdings zun344chst auch nicht seine, sondern Aufgabe der Kl344gerin. Sie st374tzt ihre Anspr374che auf den von ihr erkl344rten R374cktritt und hat deshalb darzulegen und zu beweisen, dass der Grund f374r den R374cktritt einge-treten ist und der Beklagte seinen Wohnsitz nicht innerhalb der in der R374ck-trittsklausel vorgesehenen Zwei-Jahres-Frist nach K. verlegt hat. Zu be-r374cksichtigen ist indessen, dass die Kl344gerin au337erhalb dieses f374r ihr R374cktritts-recht ausschlaggebenden Geschehens steht und die f374r die Beurteilung der Frage, wo der Beklagte seinen Lebensmittelpunkt hat, relevante Umst344nde nicht kennt. 16 (2) Bei einem derartigen Informationsdefizit des Gl344ubigers kann der Schuldner nach den in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entwickel-ten Grunds344tzen der sekund344ren Darlegungslast (dazu: BGHZ 120, 320, 327 f.; 145, 170, 184; BGH, Urt. v. 17. Februar 2004, X ZR 108/02, WM 2005, 571, 573; Urt. v. 27. April 2009, II ZR 253/07, WM 2009, 1145, 1146) gehalten sein, auf Grund eines erwiderungsf344higen Prim344rvortrags des Gl344ubigers seinerseits zu dem Geschehen vorzutragen. Voraussetzung daf374r ist, dass der Schuldner dazu in der Lage und ihm das zuzumuten ist (BGHZ 145, 170, 184). Diese Vor-aussetzungen liegen hier vor. Die Umst344nde, anhand derer sein Lebensmittel-punkt zu bestimmen ist, kennt allein der Beklagte. Nur er kann Auskunft dar374ber geben, ob und wie er sich in dem erforderlichen Umfang vor Ort engagiert. Vor-trag dazu ist ihm auch zumutbar. Die Kl344gerin durfte dem Beklagten die Wald-fl344chen verbilligt nur verkaufen, wenn er nach 247 3 Abs. 8 AusglLeistG a. F. er- 17 - 10 - werbsberechtigt war. Das war der Beklagte nach 247 8 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG nur, wenn er in der N344he der Waldfl344chen ortsans344ssig wurde. Die Kl344gerin hat dem Beklagten die Waldfl344chen nach 247 9 Nr. 1 des Vertrags auch nur in der Erwartung verkauft, der Beklagte werde die gesetzlichen Vorausset-zungen seiner Erwerbsberechtigung herstellen. Sie kann deshalb von ihm er-warten, dass er sich hierzu im Streitfall substantiiert 344u337ert. (3) Die Kl344gerin selbst hat substantiierten Prim344rvortrag dazu gehalten, dass der Beklagte seinen Wohnsitz nicht nach K. verlegt, sondern in Frankfurt am Main behalten hat. Danach h344lt sich der Beklagte, quantitativ be-trachtet, den deutlich 374berwiegenden Teil des Jahres in Frankfurt am Main auf, wo er als Angestellter einer Gro337bank und als Rechtsanwalt arbeitet. Eine ei-gene Wohnung hat der Beklagte auch nur dort. In K. stehen ihm demge-gen374ber nur eigene R344ume im Hause seines Bruders zur Verf374gung. Diese von dem Beklagten einger344umten Umst344nde ergeben nicht, dass sich der Beklagte sichtbar vor Ort engagiert und damit seinen Lebensmittelpunkt (auch) in der N344he seiner Betriebsst344tte begr374ndet hat. Es war deshalb Aufgabe des Beklag-ten, zus344tzliche Umst344nde vorzutragen, aus denen sich das ableiten lie337e. Dar-an fehlt es. Er hat zwar vorgetragen, seine Betriebsst344tte des 326fteren aufge-sucht und mit dem Betriebsleiter Einzelheiten besprochen zu haben. Solche Kontakte gehen nicht 374ber das gesch344ftlich N366tige hinaus. Seinem Vortrag ist auch sonst kein Anhaltspunkt daf374r zu entnehmen, dass und wie sich der Be-klagte in seinem Betrieb oder in anderer Weise vor Ort sozial oder in anderer Weise sichtbar engagiert. Seine Kontakte beschr344nken sich nach den Feststel-lungen des Berufungsgerichts auf die Familie seines Bruders und auf ein "gele-gentliches Bierchen" mit (Jagd-) Bekannten. Das vermag das Erfordernis der Ortsans344ssigkeit, um dessen Feststellung es hier letztlich geht, nicht auszuf374l-len. 18 - 11 - Soweit der Prozessbevollm344chtigte des Beklagten in der m374ndlichen Verhandlung vor dem Senat angegeben hat, der Beklagte habe zuvor seinen Wohnsitz nicht in Frankfurt am Main, sondern in H. gehabt, wird dies we-der von den Feststellungen in dem Berufungsurteil getragen noch kommt es darauf an. Jedenfalls fehlt es an ausreichenden Anhaltpunkten daf374r, dass ein Lebensmittelpunkt in K. ist. 19 III. Die Kostenentscheidung beruht auf 247247 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. 20 Kr374ger Klein RiBGH Dr. Lemke ist infolge Urlaubs an der Unter- schrift gehindert. Karlsruhe, den 28. September 2009 Der Vorsitzende Kr374ger Schmidt-R344ntsch Roth Vorinstanzen: LG Schwerin, Entscheidung vom 09.11.2006 - 4 O 97/06 - OLG Rostock, Entscheidung vom 18.12.2008 - 3 U 23/08 -
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