BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 131/10 Verk374ndet am: 17. Dezember 2010 Lesniak, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 17. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richterin Dr. Stresemann, die Richter Dr. Czub und Dr. Roth und die Richterin Dr. Br374ckner f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 14. Zivilkammer des Landge-richts N374rnberg-F374rth vom 26. Mai 2010 wird auf Kosten der Kl344-ger zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentumsanlage mit Wohn- und Teileigentum. 1 Den Kl344gern geh366rt die Teileigentumseinheit Nr. 16 (B374roraum mit dazu geh366rigem Tiefgaragenstellplatz), die sie zu Wohnzwecken vermietet haben. Die Bewirtschaftungskosten (= Verwaltungskosten, die Betriebskosten, Kosten f374r Instandsetzung und Instandhaltung einschlie337lich R374cklagen) werden nach der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Die Einheit der Kl344ger umfasst rund 9% der Wohn- und etwas 374ber 10% der Nutzfl344che, w344hrend ihr Miteigentumsanteil rund 17,5% betr344gt. Daraus ergibt sich gegen-374ber einer Umlage nach Wohn- oder Nutzfl344chenanteilen eine Mehrbelastung bei den umzulegenden Kosten von rund 94%, wenn man auf die Wohnfl344chen- 2 - 3 - anteile abstellt, und von rund 70%, wenn man auf die Nutzfl344chenanteile ab-stellt. 3 Die Kl344ger beantragten auf einer Eigent374merversammlung im M344rz 2009 zu beschlie337en, dass die Betriebskosten - soweit sie nicht bereits gem344337 der Heizkostenverordnung oder nach Verbrauch abgerechnet werden - nicht mehr nach den Miteigentumsanteilen, sondern nach der Gr366337e der jeweiligen Wohn-fl344che umgelegt werden. Der Antrag wurde abgelehnt. Die Kl344ger haben den Beschluss angefochten und beantragt, die Beklag-ten zu verurteilen zuzustimmen, dass die Betriebskosten entsprechend dem abgelehnten Antrag nach den Wohnfl344chen, hilfsweise nach den Nutzfl344chen, verteilt werden. Weiter haben sie beantragt, die Beklagten zur Erteilung der Zu-stimmung zu einer entsprechenden Verteilung auch der anderen Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Kosten der Instandhaltung und In-standsetzung (mit Ausnahme der Kosten der Verwaltung) zu verurteilen. 4 Das Amtsgericht hat der Klage nach den Hilfsantr344gen stattgegeben und die Beklagten verurteilt zuzustimmen, dass die Betriebskosten (soweit diese nicht nach der Heizkostenverordnung und nach dem Verbrauch umgelegt wer-den) sowie die anderen Lasten, die Kosten f374r die Instandsetzung und f374r die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Nutzfl344chen ver-teilt werden. Das Landgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der zu-gelassenen Revision wollen die Kl344ger die Wiederherstellung der erstinstanzli-chen Entscheidung erreichen. 5 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. 6 Das Berufungsgericht h344lt die Klage mit den gestellten Antr344gen f374r zu-l344ssig, verneint jedoch den Anspruch nach 247 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Zwar sei die bei einer Abweichung von 25 vom Hundert anzusetzende Eingriffschwelle f374r den Anspruch auf 304nderung einer vereinbarten Kostenverteilung 374berschrit-ten, weil die Kl344ger bei der Umlegung der Kosten nach Miteigentumsanteilen 70% mehr zahlen m374ssten als bei einer Verteilung nach Nutzfl344chen. Der Anspruch erfordere jedoch eine Ber374cksichtigung aller, auch der f374r die Beibehaltung des vereinbarten Verteilungsschl374ssels sprechenden Umst344n-de. Zu ber374cksichtigen sei hier insbesondere, dass der Kostenverteilungs-schl374ssel bereits seit der Entstehung der Wohnungseigent374mergemeinschaft so bestehe und auch nicht als von Anfang an verfehlt erscheine. Gewerbeeinhei-ten seien n344mlich grunds344tzlich von h366herem Wert als Wohneinheiten und k366nnten zudem besser oder zu einem h366heren Mietzins vermietet werden. Auch sei mit der Nutzung zu gewerblichen Zwecken grunds344tzlich eine intensivere Beanspruchung des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden, was die h366here Kostenbeteiligung rechtfertige. 7 Nicht zu ber374cksichtigen sei dagegen, dass die Kl344ger ihr Teileigentum derzeit zu Wohnzwecken nutzten, weil eine Zustimmung der Wohnungseigen-t374mer daf374r nicht vorliege und die Kl344ger ihr Eigentum als Gewerbeeinheit er-worben h344tten. Insoweit sei es auch nicht erheblich, dass die Wohnnutzung der Einheit der Kl344ger auf Grund der Umstellung auf eine verbrauchsbezogene Ab-rechnung der Kosten f374r Heizung, Warmwasser, Wasser und Abwasser im Jahr 2009 zu einer noch h366heren Belastung der Kl344ger als die vereinbarte Abrech-nung nach Miteigentumsanteilen gef374hrt habe. 8 - 5 - II. 9 Das h344lt rechtlicher 334berpr374fung stand. 10 1. Zutreffend - und von der Revision auch nicht angegriffen - ist das Be-rufungsgericht davon ausgegangen, dass die Kl344ger die von ihnen begehrte 304nderung des Kostenverteilungsschl374ssels gegen den Widerspruch der ande-ren Eigent374mer nur unter den Voraussetzungen des 247 10 Abs. 2 Satz 3 WEG durchsetzen k366nnen. Diese Vorschrift begr374ndet einen (Individual-)Anspruch jedes Wohnungs- oder Teileigent374mers gegen die anderen Miteigent374mer auf Abschluss einer 304nderungsvereinbarung, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gr374nden unter Ber374cksichtigung aller Um-st344nde, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigen-t374mer unbillig erscheint. 2. Allerdings hat das Berufungsgericht 374bersehen, dass eine ab344ndernde Vereinbarung nur insoweit erforderlich ist, als es um Kosten geht, f374r deren ge-344nderte Umlage der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt (Instandhal-tungskosten). Soweit die erstrebte 304nderung des Verteilungsschl374ssels die Be-triebskosten betrifft, ist - wie augenscheinlich gewollt - der ablehnende Be-schluss anzufechten und eine Entscheidung nach 247 21 Abs. 8 WEG zu bean-tragen. Auch insoweit kann eine 304nderung des Verteilungsschl374ssels aber ebenfalls nur unter den Voraussetzungen des 247 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt werden (siehe zu alledem Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88). 11 a) Daran fehlt es. Ein schwerwiegender Grund, von der gesetzlichen (247 16 Abs. 2 WEG) oder der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Vertei-lung der Kosten nach Miteigentumsanteilen abzuweichen, setzt voraus, dass der geltende Verteilungsschl374ssel f374r den die 304nderung verlangenden Eigent374- 12 - 6 - mer zu einer erheblich (grunds344tzlich mindestens um 25 vom Hundert) h366heren Belastung als eine Verteilung der Kosten nach den Wohn- oder den Nutzfl344-chen f374hrt (vgl. Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296 Rn. 16 mwN). Dieser Schwellenwert ist bei einer Abweichung von mehr als 70 vom Hundert weit 374berschritten. b) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, dass die erhebliche Mehrbelastung des Wohnungseigent374mers allein noch nicht dessen Anspruch nach 247 10 Abs. 3 Satz 2 WEG auf 304nderung begr374ndet, weil das Ma337 der Belastung nicht das alleinige Kriterium f374r die Beurteilung der Un-billigkeit des Festhaltens an dem vereinbarten Kostenverteilungsschl374ssel ist (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, NJW 2010, 2129, 2132 Rn. 31 und vom 11. Juli 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296 Rn. 22). Hierzu bedarf es einer Abw344gung der gesamten Umst344nde des Einzelfalls (Senat, Ur-teil vom 11. Juli 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296, Rn. 22). 13 aa) Diese W374rdigung ist Sache des Tatrichters; die Nachpr374fung seiner Entscheidung in einem Revisionsverfahren beschr344nkt sich darauf, ob er die Rechtsbegriffe zutreffend erfasst und ausgelegt, alle f374r die Beurteilung wesent-lichen Umst344nde ber374cksichtigt sowie die Denkgesetze und Erfahrungss344tze beachtet hat (vgl. Senat, Beschluss vom 7. Oktober 2004 - V ZB 22/04, BGHZ 160, 354, 360 und Urteil vom 11. Juli 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296 Rn. 22). Gemessen an diesem Pr374fungsma337stab h344lt das Berufungsurteil einer rechtlichen Pr374fung stand. 14 bb) Das Berufungsgericht hat die tatbestandlichen Voraussetzungen des Anspruchs nach 247 10 Abs. 2 Satz 3 WEG richtig erfasst und ausgelegt. Es hat zugunsten der Kl344ger deren erhebliche Mehrbelastung durch die Kostenvertei-lung nach Miteigentumsanteilen gegen374ber einer Umlage nach Nutzfl344chen be-r374cksichtigt. Es hat weiter rechtsfehlerfrei diesem Umstand die Erkennbarkeit 15 - 7 - der - vermeintlich oder tats344chlich - nicht sachgerechten Kostenbelastung be-reits bei dem Erwerb des Teileigentums durch die Kl344ger und das Vertrauen der Beklagten auf den Bestand des geltenden Kostenverteilungsschl374ssels gegen-374bergestellt, die der Feststellung einer Unbilligkeit eines Festhaltens an der bis-herigen Regelung grunds344tzlich entgegenstehen (vgl. Senat, Urteil vom 15. Ja-nuar 2010 - V ZR 114/09, NJW 2010, 2129, 2132 Rn. 31). Schlie337lich hat es auch ber374cksichtigt, dass die zuletzt genannten Umst344nde nicht 374berbewertet werden d374rfen, wenn sich die urspr374nglich vereinbarte Regelung von Anfang an oder auf Grund nach der Aufteilung in Wohnungseigentum ein-getretener Umst344nde als verfehlt oder unzweckm344337ig erweist (BayObLG, NJW-RR 1992, 342, 343; WuM 1997, 61, 62; KG, NJW-RR 1991, 1169, 1170). Die Revision erhebt insoweit auch keine Einw344nde. cc) Die sich gegen die W374rdigung der tats344chlichen und rechtlichen Ver-h344ltnisse im Berufungsurteil richtenden Angriffe der Revision bleiben ohne Er-folg. 16 (1) Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht trotz der Mehrbelastung der Kl344ger durch die Kostenverteilung nach Miteigentums-anteilen einen Anspruch auf 304nderung des Kostenverteilungsschl374ssels nach Nutzfl344chen wegen der nach der Teilungsvereinbarung verschiedenartigen Nut-zung der Sondereigentumseinheiten verneint hat. 17 (a) Anders als die Revision meint, k366nnen die Kl344ger nicht deshalb eine 304nderung des Verteilungsschl374ssels verlangen, weil sie ihr Teileigentum - von der Teilungserkl344rung abweichend - zu Wohnzwecken nutzen. Die Vorausset-zungen eines Anspruchs nach 247 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf 304nderung des Kos-tenverteilungsschl374ssels bestimmen sich nicht nach der tats344chlich ausge374bten, sondern nach der rechtlich zul344ssigen Nutzung. Der Umstand, dass eine Teilei-gentumseinheit von der sich aus der Teilungsvereinbarung ergebenden Zweck- 18 - 8 - bestimmung (vgl. BayObLG, FGPrax 2005, 11, 13) abweichend zu Wohnzwe-cken genutzt wird und damit zurzeit auch nur wie die Wohnungseigentumsein-heiten zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums beitr344gt, f374hrt nicht dazu, dass die Beibehaltung des auf der zul344ssigen Nutzung beruhenden Kos-tenverteilungsschl374ssels sich als unbillig darstellt. Bei der Entscheidung der Frage, ob ein Festhalten an der bisherigen Re-gelung unbillig ist, sind n344mlich neben dem Verh344ltnis von Kostenbelastung und -verursachung auch die Gesichtspunkte der Praktikabilit344t und der Verl344sslich-keit der Verteilung und der daraus folgenden Vorhersehbarkeit der Belastungen f374r die Eigent374mer zu ber374cksichtigen (vgl. Klein in B344rmann, WEG, 11. Aufl., 247 10 Rn. 155). Ein Anspruch auf eine 304nderung der Kostenverteilung nach der jeweiligen tats344chlichen Nutzung der einzelnen Einheiten f374hrte zu diesen Grunds344tzen widersprechenden, wiederholten 304nderungen des Verteilungs-schl374ssels. Darauf m374ssen sich die anderen Eigent374mer nicht einlassen. 19 (b) Entgegen der Ansicht der Revision ist es auch nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gekommen ist, es sei wegen der unterschiedlichen Nutzungsarten der Sondereigentumseinheiten nicht festzu-stellen, dass die urspr374ngliche Bestimmung der Gr366337e der Miteigentumsanteile und die danach bemessene Verteilung der Kosten nicht sachgerecht gewesen sei. 20 (aa) Zwar ist die Frage, ob eine Kostenverteilung nach Miteigentumsan-teilen, bei der ein Eigent374mer eine erheblich h366here Last als bei einer Vertei-lung nach den Nutzfl344chen tragen muss, unangemessen ist, danach zu beurtei-len, ob die auf die einzelnen Miteigent374mer entfallenden Kosten in einem ver-tretbaren Verh344ltnis zu den durch ihr Eigentum verursachten Kosten stehen (vgl. BayObLG NJW-RR 1992, 342, 343; WuM 1997, 61). Bei unterschiedlicher 21 - 9 - Nutzung der Sondereigentumseinheiten ist deren Gr366337e aber kein hinreichen-der Ma337stab zur Bestimmung der anteiligen Kostenverursachung. 22 (bb) Richtig ist allerdings der Einwand der Revision, dass es bei den ge-mischt genutzten Objekten keinen allgemeinen Erfahrungssatz des Inhalts gibt, wonach eine gewerbliche Nutzung stets h366here Kosten als eine Nutzung zu Wohnzwecken verursacht. Anzunehmen ist vielmehr, dass einzelne Kosten mehr bei der Wohnungsnutzung, andere mehr bei einer gesch344ftlichen Nutzung entstehen (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und der Gewerbe-raummiete, Rn. 66; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rn. 4184), wobei es vor allem auf die jeweilige Art der gewerblichen Nutzung ankommt. (cc) Aus dem Fehlen eines solchen Erfahrungssatzes folgt jedoch noch nicht der daraus von der Revision gezogene Schluss, dass die nach der Tei-lungserkl344rung vorgesehene Kostenverteilung eine von Anfang an verfehlte Regelung ist. Derartige Bestimmungen sind vor dem Hintergrund, dass eine gewerbliche Nutzung von Geb344udeteilen - jedenfalls dann, wenn sie mit einem erh366hten Publikumsverkehr verbunden ist - regelm344337ig zu im Vergleich zu den Wohneinheiten h366heren Betriebskosten und zu einer st344rkeren Beanspruchung der Bausubstanz f374hrt, in Gemeinschaftsordnungen gemischt genutzter Woh-nungseigentumsanlagen durchaus gel344ufig und auch nicht grunds344tzlich unan-gemessen. Dass es bei diesem Objekt anders war, ist nicht ersichtlich. Dahin-gehende Feststellungen gibt es nicht, und die Revision zeigt keinen Vortrag der Kl344ger dazu auf, dass die Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung unter Ber374cksichtigung dieser Umst344nde eine nicht sachgerechte und zu unbilligen Ergebnissen f374hrende Regelung w344re. 23 (2) Hinzu kommt, dass eine Umlage der (nicht verbrauchsabh344ngigen) Betriebskosten und der sonstigen Lasten nach den Nutzfl344chen keineswegs zu 24 - 10 - einer sachgerechten, der Verursachung der Kosten durch die Teil- und Woh-nungseigentumseinheiten entsprechenden Verteilung f374hrte. Es ist n344mlich von einer typisierenden, generalisierenden Betrachtung der Kostenverursachung auf der Grundlage der nach der Teilungserkl344rung zul344ssigen Nutzung der Sondereigentumseinheiten auszugehen. Eine Kostenverteilung nach den Nutz-fl344chen w344re vor diesem Hintergrund nur dann sachgem344337, wenn die Teileigen-tumseinheiten (bezogen auf den Quadratmeter Nutzfl344che) anteilig nicht oder nur in einem geringf374gigen Umfange mehr Kosten verursachten als die Wohn-zwecken dienenden Eigentumseinheiten. Daf374r gibt es hier jedoch keine An-haltspunkte. Vielmehr verursacht eine gewerbliche Nutzung mit hohem Publi-kumsverkehr (was hier insbesondere f374r eine ebenfalls zur Anlage geh366rende Gastst344tte zutrifft) in der Regel h366here Kosten als eine Nutzung zu Wohnzwe-cken. Wenn die gewerblichen Einheiten jedoch 374berproportional zu den zu ver-teilenden Kosten beitragen, f374hrt die Umlage nach der Gr366337e der Nutzfl344che nicht zu einer sachgerechten Kostenverteilung. Der erstrebte Umlageschl374ssel ist danach nicht besser geeignet, Unbilligkeiten zu vermeiden. (3) Das Berufungsgericht war schlie337lich - entgegen der Ansicht der Re-vision - nicht verpflichtet, von sich aus Beweis dar374ber zu erheben, ob auf der Grundlage der nach der Teilungserkl344rung zul344ssigen Nutzung des Teileigen-tums die vereinbarte Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen eine nach der Kostenverursachung unangemessene Mehrbelastung der Kl344ger bewirkt und die beantragte Verteilung nach den Nutzfl344chen demgegen374ber zu einer ange-messenen Kostenverteilung f374hrte. F374r die nach dem 1. Juli 2007 anh344ngig ge-wordenen Verfahren, die nach 247 43 Nr. 1 ZPO streitige Verfahren der ordentli-chen Gerichtsbarkeit sind, gelten der Beibringungsgrundsatz und die Beweis-vorschriften der Zivilprozessordnung (vgl. Klein in B344rmann, WEG, 11. Aufl., 247 43 Rn. 1, 4; Timme/Elzer, WEG, 247 43 Rn. 5). Der die 304nderung einer Verein-barung nach 247 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangende Eigent374mer muss die Vor- 25 - 11 - aussetzungen des Anspruchs vortragen und Beweis daf374r anbieten. Dass die Kl344ger dies getan h344tten, zeigt die Revision jedoch nicht auf. III. Die Kostenentscheidung folgt aus 247 97 Abs. 1 ZPO. 26 Kr374ger Stresemann Czub Roth Br374ckner Vorinstanzen: AG N374rnberg, Entscheidung vom 09.10.2009 - 29 C 40102/09 - LG N374rnberg-F374rth, Entscheidung vom 26.05.2010 - 14 S 9766/09 WEG -
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