BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 133/07 Verk374ndet am: 28. Mai 2008 Ring, Justizhauptsekret344rin, als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 548 Abs. 2 Bei einer Beendigung des Mietverh344ltnisses durch Ver344u337erung des Mietobjekts be-ginnt die Verj344hrungsfrist des 247 548 Abs. 2 BGB f374r Anspr374che des Mieters auf Er-satz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu laufen. BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 20. Februar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344ger wird das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 5. April 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger mieteten 1955 von dem Vorvermieter der Beklagten eine Wohnung in B. . Gem344337 247 16 Ziff. 2 des Mietvertrages hatte der Vermieter die sich aus "der normalen Abnutzung ergebenden Sch366nheitsreparaturen" zu tragen. Hierzu vereinbarten die Mietvertragsparteien in einer Zusatzvereinba-rung vom 1. September 1969 zum Mietvertrag: 1 "... dass der Mieter nach Durchf374hrung von Sch366nheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierf374r in der Miete vorgesehenen Betrages gem344337 den jeweils g374l-tigen Berechnungsverordnungen hat." - 3 - Die Beklagte war seit dem 1. Dezember 1996 die Vermieterin der Kl344ger. Die Kl344ger zahlten an sie von Dezember 1996 bis einschlie337lich August 2005 eine monatliche Sch366nheitsreparaturkostenpauschale in H366he von 27,60 200. Mit Schreiben vom 13. September 2005 teilten die Kl344ger der Beklagten 374ber deren Hausverwaltung mit, dass sie wieder Sch366nheitsreparaturen durchgef374hrt h344t-ten, und forderten die Beklagte zur Erstattung der Kosten auf. Die Beklagte lehnte die Erstattung ab und verwies mit Schreiben vom 20. September 2005 auf den Verkauf des Hausgrundst374cks mit der Mietwohnung der Kl344ger an eine namentlich benannte, neue Eigent374merin. Die Eintragung der Erwerberin in das Grundbuch erfolgte am 21. Februar 2006. 2 Die Kl344ger haben mit Schriftsatz vom 21. August 2006, der bei Gericht am Folgetag eingegangen ist, Klage auf Zahlung von 2.890 200 nebst Zinsen er-hoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung der Kl344ger ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl344ger ihren Zahlungsanspruch weiter. 3 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1254 f.) hat zur Begr374ndung im Wesentlichen ausgef374hrt: 5 Ein etwaiger Anspruch der Kl344ger auf Erstattung der Sch366nheitsrepara-turkostenpauschalen sei verj344hrt. Bei dem sich aus der Zusatzvereinbarung vom 1. September 1969 ergebenden Anspruch auf Auszahlung der in der Miete 6 - 4 - enthaltenen Sch366nheitsreparaturkostenpauschale im Falle mieterseitiger Reno-vierung handele es sich um einen Aufwendungsersatzanspruch im Sinne des 247 539 Abs. 1 BGB, der gem344337 247 548 Abs. 2 BGB der kurzen Verj344hrung von sechs Monaten unterliege. Es handele sich dagegen nicht um einen den allge-meinen Verj344hrungsregeln unterliegenden R374ckerstattungsanspruch wegen eines nicht abgewohnten Teils einer im Voraus entrichteten Miete im Sinne des 247 547 Abs. 1 Satz 1 BGB. Zwar laute die Zusatzvereinbarung, dass der Mieter einen Anspruch auf Auszahlung "des hierf374r in der Miete vorgesehenen Betra-ges" habe, so dass es dem Wortlaut nach nahe liege, darin "im Voraus entrich-tete Miete" im Sinne des 247 547 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verstehen. Da aber die Zahlungen nach dem Willen der Parteien erkennbar f374r die Durchf374hrung der grunds344tzlich dem Vermieter obliegenden Sch366nheitsreparaturen geleistet wor-den seien und dem Vermieter die Verwendung dieser Gelder nicht habe freige-stellt sein sollen, sei 247 547 BGB hier nicht anwendbar. Geltend gemacht werde der Ersatz mieterseitiger Aufwendungen auf die Mietsache. Es mache rechtlich keinen Unterschied, ob der Mieter die ihm tats344chlich entstandenen Kosten er-setzt verlange oder aber einen zur Kostendeckung der Sch366nheitsreparaturen urspr374nglich an den Vermieter entrichteten Pauschalbetrag zur374ckverlange. 247 548 BGB gelte auch f374r etwa konkurrierende Anspr374che aus Gesch344ftsf374h-rung ohne Auftrag, Deliktsrecht oder Bereicherungsrecht. Ferner dr344ngen die Kl344ger nicht mit ihrer Auffassung durch, 247 548 Abs. 2 BGB sei nicht einschl344gig, weil das Mietverh344ltnis nicht beendet worden sei, sondern mit der neuen Eigen-t374merin fortdauere. Unter der Beendigung des Mietverh344ltnisses sei nur die rechtliche, nicht die tats344chliche Beendigung zu verstehen. Die Verj344hrungsfrist habe nach Eintragung der neuen Eigent374merin im Grundbuch, die am 21. Februar 2006 erfolgt sei, am 21. August 2005 (richtig: 2006) geendet, so dass die erst am folgenden Tag eingegangene Klage die Verj344hrung nicht mehr gem344337 247 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB habe hemmen k366nnen. 7 - 5 - Die Verj344hrungsfrist sei auch nicht zwischenzeitlich nach 247 203 BGB gehemmt gewesen. Schlie337lich versto337e die Berufung auf die Verj344hrung auch nicht ge-gen Treu und Glauben. II. 8 Diese Beurteilung h344lt der revisionsrechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Die Feststellungen des Berufungsgerichts reichen nicht aus, den etwaigen R374ckzahlungsanspruch der Kl344ger gem344337 247 548 Abs. 2 BGB als verj344hrt anzu-sehen. 1. Nach dieser Vorschrift verj344hren Anspr374che des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverh344ltnis-ses. 9 a) Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass es sich bei dem von den Kl344gern geltend gemachten R374ckzahlungsanspruch um einen Aufwendungser-satzanspruch im Sinne von 247 548 Abs. 2 BGB handelt, ist aus Rechtsgr374nden nicht zu beanstanden. 10 aa) Insbesondere stellt die Zusatzvereinbarung vom 1. September 1969, wovon auch das Berufungsgericht ausgeht, keine Vereinbarung einer im Voraus zu entrichtenden Miete im Sinne von 247 547 Abs. 1 BGB dar, deren R374ckforde-rung der allgemeinen Verj344hrungsvorschrift des 247 195 BGB unterl344ge. 11 (1) Eine Mietvorauszahlung ist jede Mieterleistung, durch die die Miete ganz oder teilweise f374r eine bestimmte Zeit im Voraus als erbracht gilt (BGH, Urteil vom 17. Mai 2000 - XII ZR 344/97, NJW 2000, 2987, unter 2 a). Anders als das Berufungsgericht meint, kommt es nicht darauf an, ob die Verwendung der Zahlungen des Mieters dem Vermieter freigestellt sein sollte oder nicht. So-fern die Vertragschlie337enden vereinbaren, die Verwendungen des Mieters auf 12 - 6 - die Mietsache mit der Miete zu verrechnen, stellt dies eine Mietvorauszahlung dar mit der Folge, dass trotz Vorliegens eines Aufwendungsersatzanspruchs im Sinne von 247 539 BGB die dazugeh366rige Sondervorschrift des 247 548 Abs. 2 BGB mit der kurzen Verj344hrung au337er Kraft gesetzt wird und es bei der normalen Verj344hrungsdauer verbleibt (BGHZ 54, 347, 349 f. - zu 247247 547, 558 BGB aF). Voraussetzung daf374r ist jedoch, dass es sich bei den Leistungen des Mieters um "zur374ckzahlbare Vorleistungen" handelt (BGHZ, aaO). Dies ist hier nicht der Fall. Nach der Zusatzvereinbarung vom 1. September 1969 sollte kein Betrag f374r Sch366nheitsreparaturen im Voraus geleistet werden, der dann sukzessive wieder abgewohnt werden konnte, sondern es wurde ein monatlicher Pau-schalbetrag vereinbart f374r die sich aus der normalen Abnutzung der gemieteten R344ume ergebenden Sch366nheitsreparaturen. (2) Auch wenn innerhalb des ann344hernd zehnj344hrigen Mietverh344ltnisses zwischen den Parteien trotz der monatlich von den Kl344gern erbrachten Pau-schale von 27,60 200 keine Sch366nheitsreparaturen durch die Beklagte durchge-f374hrt worden sein sollten, rechtfertigt dies kein anderes Ergebnis. Durch die Zu-satzvereinbarung vom 1. September 1969 wurde die grunds344tzliche Verpflich-tung der Beklagten zur Durchf374hrung von Sch366nheitsreparaturen nicht ge344n-dert. Sie wurde nicht auf die Kl344ger 374bertragen. Grunds344tzlich stand es den Kl344-gern jederzeit frei, die Beklagte auf Durchf374hrung der Sch366nheitsreparaturen, die durch die normale Abnutzung erforderlich wurden, in Anspruch zu nehmen. Dass sie dies offensichtlich nicht getan haben, rechtfertigt nicht, ihre monatlich erbrachten Sch366nheitsreparaturkostenpauschalen im Nachhinein als nicht ver-brauchte Vorausleistungen im Sinne von 247 547 BGB anzusehen. Aus diesem Grund hat auch - entgegen der Ansicht der Revision - keine Abrechnung 374ber "Aufwendungsvorsch374sse" bei jeder Ver344u337erung einer Mietwohnung stattzu-finden. Ebenso wenig bestehen Anhaltspunkte f374r etwaige konkurrierende An-spr374che aus ungerechtfertigter Bereicherung (247 812 BGB). 13 - 7 - bb) Unter Anspr374chen des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen im Sin-ne des 247 548 Abs. 2 BGB sind schlie337lich nicht nur die gesetzlichen Aufwen-dungsersatzanspr374che des Mieters, sondern auch solche, die - wie hier - auf einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien beruhen, zu verstehen (Senatsur-teil vom 2. Oktober 1985 - VIII ZR 326/84, NJW 1986, 254, unter 2 a). 14 15 b) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass mit der Ver344u-337erung des Mietobjekts, die am 21. Februar 2006 durch Eintragung im Grund-buch vollzogen wurde, das Mietverh344ltnis zwischen den Parteien im Sinne von 247 548 Abs. 2 BGB beendet worden ist. Entgegen der Auffassung der Revision kommt es f374r die Frage der "Beendigung des Mietverh344ltnisses" nicht auf das tats344chliche Ende des Mietverh344ltnisses (etwa durch Auszug der Mieter), son-dern auf die rechtliche Beendigung an (BGH, Urteil vom 19. M344rz 1965 - V ZR 268/62, WM 1965, 527, unter I C f374r ein Pachtverh344ltnis; BGH, Urteil vom 12. Juni 1991 - XII ZR 17/90, NJW 1991, 3031, unter 3; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), 247 548 Rdnr. 33; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., 247 548 Rdnr. 39; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 9. Aufl., 247 548 BGB Rdnr. 66; Blank/B366rstinghaus, Miete, 2. Aufl., 247 548 Rdnr. 26; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., 247 548 Rdnr. 12). Es besteht keine Veranlassung, von dieser Rechtsauffassung abzuwei-chen. Sie folgt dem Wortlaut der Norm des 247 548 Abs. 2 BGB und entspricht dem Zweck der Regelung, n344mlich eine m366glichst rasche und abschlie337ende Bereinigung gegenseitiger Anspr374che aus dem beendeten Mietvertrag zu be-g374nstigen (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 1974 - VIII ZR 233/72, NJW 1974, 743, unter III 2 a). Sie f374hrt auch nicht zu einer unbilligen Benachteiligung des Mieters. Die kurze Verj344hrungsfrist von sechs Monaten wird dadurch gerechtfer-tigt, dass die Verj344hrung von Anspr374chen w344hrend des laufenden Mietverh344lt-nisses nicht wie sonst 374blich mit ihrer Entstehung beginnt, sondern, um das 16 - 8 - Mietverh344ltnis nicht unn366tig zu belasten, erst mit Beendigung des Mietverh344lt-nisses (BGH, Urteil vom 19. M344rz 1965, aaO, unter I A). 17 Aus 247 566 BGB folgt nichts anderes. Danach tritt zwar im Falle der Ver-344u337erung des vermieteten Wohnraums der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich w344hrend der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverh344ltnis erge-benden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist dabei - entgegen der Mei-nung der Revision - aber nicht Rechtsnachfolger des Ver344u337erers, sondern es findet ein unmittelbarer Rechtserwerb kraft Gesetzes statt (Senatsurteil vom 9. Februar 2005 - VIII ZR 22/04, NJW 2005, 253, unter II 2 a). Das Mietverh344lt-nis mit dem bisherigen Vermieter wird dadurch in der Weise beendet, dass be-reits entstandene und f344llig gewordene Anspr374che dem bisherigen Vermieter verbleiben und vertragliche Anspr374che des Mieters, die - wie hier - vor dem Ei-gentumswechsel f344llig geworden sind, sich grunds344tzlich gegen den bisherigen Vermieter richten, w344hrend der Erwerber nur hinsichtlich solcher Anspr374che aktiv- und passivlegitimiert ist, die nach dem Eigentumswechsel entstehen oder f344llig werden. 2. Die Frist des 247 548 Abs. 2 BGB beginnt bei einer Ver344u337erung der Mietsache jedoch erst mit Kenntnis des Mieters von der Ver344u337erung zu laufen (BGH, Urteil vom 19. M344rz 1965, aaO, unter I C; Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 37; Blank/B366rstinghaus, aaO, Rdnr. 29; Palandt/Weidenkaff, aaO, Rdnr. 12). Ohne dieses zus344tzliche Erfordernis k366nnten andernfalls die Anspr374-che des Mieters verj344hren, ohne dass er etwas von den tats344chlichen Voraus-setzungen des Verj344hrungsbeginns erf344hrt (BGH, aaO; Schmidt-Futterer/ Gather, aaO, Rdnr. 69). Wird das Grundst374ck ver344u337ert, so tritt der Erwerber gem344337 247 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Entscheidend sind Auflassung und Eintragung in das Grundbuch (247247 925, 873 BGB). Zu diesem Zeitpunkt endet das Mietverh344ltnis zwischen dem Ver344u337erer 18 - 9 - und dem Mieter. Beide stehen sich nicht mehr als Vertragspartner gegen374ber (Schmidt-Futterer/Gather, aaO). F374r die Kenntnis des Mieters von der Ver344u337e-rung ist daher auf den Zeitpunkt der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch abzustellen. Erst wenn der Mieter hinreichend sichere Kenntnis von der Eintra-gung des Erwerbers hat, ist der Beginn der kurzen Verj344hrungsfrist von nur sechs Monaten gerechtfertigt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es daher erforder-lich, dass die Kl344ger Kenntnis von der Eintragung der Erwerberin des Haus-grundst374cks in das Grundbuch erlangt haben. Die Feststellung des Berufungs-gerichts, den Kl344gern sei die Ver344u337erung durch das Antwortschreiben der Hausverwaltung der Beklagten vom 20. September 2005 bekannt gewesen, reicht insoweit nicht aus. Unzutreffend ist auch die W374rdigung, der Mieter m374s-se mit Kenntnis von der Ver344u337erung mit der baldigen Eintragung in das Grund-buch rechnen und sich im Zweifel selbst nach dem Eintragungszeitpunkt erkun-digen. Fragw374rdig ist insoweit schon die Erw344gung des Berufungsgerichts, nach einer angek374ndigten Ver344u337erung sei mit einer baldigen Eintragung zu rechnen. Diese kann sich aus den unterschiedlichsten Gr374nden verz366gern. Da die Eintragung des Erwerbers in der Sph344re des Vermieters und nicht des Mie-ters liegt und es dem Vermieter gew366hnlich leicht m366glich ist, etwa durch Mittei-lung des Grundbuchamts, von der Eintragung des Erwerbers Kenntnis zu er-langen, ist es nicht gerechtfertigt, dem Mieter die Obliegenheit aufzuerlegen, sich selbst diese Kenntnis zu verschaffen. 19 III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da es noch weiterer tats344chli-cher Feststellungen zu dem Zeitpunkt der Kenntnis der Kl344ger von der Eintra- 20 - 10 - gung des Erwerbers in das Grundbuch bedarf. Daher ist das Berufungsurteil aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Wolst Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 13.11.2006 - 11 C 288/06 - LG Berlin, Entscheidung vom 05.04.2007 - 62 S 338/06 -
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