BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 133/10 Verk374ndet am: 30. M344rz 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 30. M344rz 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 21. April 2010 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 19. Juni 2010 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Kl344gerin erkannt wor-den ist. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Spandau vom 9. September 2009 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in B. . Die Kl344gerin hatte mit der Nebenkostenabrechnung f374r 2005 die Vorauszah-lungen f374r die Betriebskosten und Heizkosten ab 2006 erh366ht. Der Erh366hungs-betrag ist von der Beklagten jedoch f374r die Monate Februar bis November 2007 nicht gezahlt worden. Durch rechtskr344ftiges Urteil des Landgerichts Berlin vom 15. November 2007 ist die erh366hte Vorauszahlungsforderung der Kl344gerin als 1 - 3 - wirksam anerkannt worden. Mit Datum vom 10. Dezember 2008 erstellte die Kl344gerin die Nebenkostenabrechnung f374r das Jahr 2007. In dieser wies die Kl344-gerin statt der tats344chlich geleisteten Vorauszahlungen von 1.895,75 200 (verse-hentlich) den erh366hten Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen, n344mlich 2.640,96 200, aus und kennzeichnete ihn handschriftlich mit "Sollvorauszahlun-gen". Aus der Abrechnung ergab sich deshalb statt einer Nachforderung von 532,78 200 ein Guthaben zugunsten der Beklagten in H366he von 203,02 200. Dieses verrechnete die Beklagte mit der Miete f374r Januar 2009. Mit Schreiben vom 14. Januar 2009 korrigierte die Kl344gerin ihre Abrech-nung und legte dieser die tats344chlich von der Beklagten geleisteten Vorauszah-lungen zugrunde, so dass nunmehr der tats344chliche Saldo in H366he von 532,78 200 zu Lasten der Beklagten ausgewiesen wurde. Die Kl344gerin hat Zah-lung der Nachforderung von 532,78 200, die restliche Miete f374r Januar 2009 in H366he von 203,02 200 sowie f374r Februar 2009 in H366he von 8,91 200 jeweils nebst Zinsen begehrt. 2 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Be-klagten hat das Landgericht die Klage bis auf den Betrag von 8,91 200 nebst Zin-sen abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl344gerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung ausgef374hrt: 5 - 4 - Die Kl344gerin habe gegen die Beklagte lediglich einen Anspruch auf Zah-lung r374ckst344ndiger Miete f374r Februar 2009 in H366he von 8,91 200 aus 247 535 Abs. 2 BGB. 6 7 Dagegen k366nne sie die Nebenkostenvorauszahlungen f374r 2007 nicht mehr verlangen, da die Abrechnungsperiode abgelaufen sei und nach der Ab-rechnung vom 10. Dezember 2008 eine Nachforderung ausgeschlossen sei, weil der Rechnungsabschluss ein Guthaben zugunsten der Beklagten auswei-se. Nebenkostenvorauszahlungen seien zwar grunds344tzlich Teil der Miete gem344337 247 535 Abs. 2 BGB. Sie k366nnten nach der Rechtsprechung des Bundes-gerichtshofs (VIII ZR 261/06) in bestimmten F344llen auch noch nach Abrech-nungsreife verlangt werden, etwa wenn der Vermieter erst nach Fristablauf ge-m344337 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechne, eine Nachforderung zu Lasten des Mieters ermittle und diese bis zur H366he der urspr374nglich zu leistenden Voraus-zahlungen verlange. Anders sei dies jedoch, wenn innerhalb des Abrechnungs-zeitraums eine in formeller Hinsicht wirksame Abrechnung mit einem Guthaben zugunsten des Mieters erstellt werde, die sich als inhaltlich unrichtig erweise, weil die Vorsch374sse zu Lasten des Vermieters zu hoch eingestellt gewesen sei-en. Dies m374sse unabh344ngig davon gelten, ob der Abrechnung - wie hier - Soll-Vorauszahlungen oder - wie in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (VIII ZR 190/06) - Ist-Vorauszahlungen zugrunde gelegen h344tten. 8 Nach Ablauf der Frist aus 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB seien Korrekturen der Abrechnung zu Lasten des Mieters nur ausnahmsweise zul344ssig, etwa wenn dem Vermieter eine vorherige Angabe 374berhaupt nicht oder nicht korrekt m366glich sei, wie beispielsweise bei einer noch nicht oder neu festgesetzten Grundsteuer. 9 - 5 - Die H366he der tats344chlich geleisteten Vorauszahlungen m374sse der Ver-mieter dagegen kennen. Sinn der Abrechnung und der Frist aus 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB sei es, f374r Vermieter und Mieter in absehbarer Zeit die jeweilige Abrechnungsperiode abschlie337end zu regeln. Unstreitig seien die Zahlungen der Beklagten auch nicht zun344chst in voller H366he auf die Vorauszahlungen und erst dann auf die Nettokaltmiete zu verrechnen mit dem Ergebnis, dass letztlich keine Nebenkostenvorauszahlung, sondern nur noch die Nettokaltmiete offen sei. 10 II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Zwar gibt das Berufungsurteil die Rechtsprechung des Se-nats zum Ausschluss von Nebenkostennachforderungen im Wohnraummietver-h344ltnis gem344337 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB f374r den Regelfall zutreffend wieder. Allerdings verkennt das Berufungsgericht, dass sich die Beklagte im hier vorlie-genden Fall nach Treu und Glauben gem344337 247 242 BGB ausnahmsweise nicht mit Erfolg auf den Ablauf der Ausschlussfrist aus 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB be-rufen kann. 11 1. Grunds344tzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der er-teilten Abrechnung - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, WuM 2008, 150 Rn. 12). Die Abrech-nungsfrist aus 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit f374r den Mieter und sollen Streit vermeiden. Dieser Zweck w374rde verfehlt, wenn der Vermieter einen Abrechnungsfehler nach Ab-lauf der Abrechnungsfrist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren k366nnte. 12 - 6 - Entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht darauf an, worauf der Fehler der Abrechnung beruht. Vielmehr ist eine nachtr344gliche Korrektur der Abrechnung grunds344tzlich auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zu-gunsten des Mieters irrt374mlich h366here als die tats344chlich erbrachten Vorauszah-lungen angesetzt und deshalb zu Unrecht ein Guthaben des Mieters oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat. 13 Dass es sich bei den Nebenkostenvorauszahlungen um einen Teil der Miete handelt, rechtfertigt entgegen der Auffassung der Revision keine andere Wertung. Nach der Rechtsprechung des Senats kann der Vermieter Nebenkos-ten als Vorauszahlungen nur solange geltend machen, als eine Abrechnung noch nicht erteilt und die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Nach dem Eintritt der Abrechnungsreife kann er nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Betr344ge verlangen (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 22 mwN). 14 2. Das Berufungsgericht hat aber zu Unrecht dem Umstand keine Bedeu-tung beigemessen, dass der hier der Kl344gerin unterlaufene Fehler f374r die Be-klagte auf den ersten Blick erkennbar war. Zwischen den von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen von 1.895,75 200 und den zu ihren Gunsten ber374ck-sichtigten, in der Abrechnung handschriftlich als "Sollvorsch374sse" bezeichneten Vorauszahlungen von 2.640,96 200 besteht eine erhebliche Differenz. Zudem hat-ten die Parteien zuvor gerade 374ber die Erh366hung der Vorauszahlungen auf die von der Kl344gerin in die Abrechnung eingestellten "Sollvorsch374sse" einen Rechtsstreit gef374hrt, weil die Beklagte die Erh366hung nicht akzeptiert und dem entsprechend in den Monaten Februar bis November 2007 Vorschusszahlun-gen nur in der urspr374nglichen H366he geleistet hatte. Unter diesen Umst344nden ist es der Beklagten nach Treu und Glauben (247 242 BGB) verwehrt, die Kl344gerin an ihrem f374r die Beklagte offensichtlichen und kurz nach Ablauf der Abrech-nungsfrist korrigierten Versehen festzuhalten. 15 - 7 - III. 16 Hiernach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (247 563 Abs. 3 ZPO). Dies f374hrt zur Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 09.09.2009 - 4 C 145/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.04.2010 - 67 S 522/09 -
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