ECLI:DE:BGH:2018:110718UVIIIZR136.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 136/17 Verkündet am: 11. Juli 2018 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 2 Nr. 3, § 558b Ab s. 2 a) Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhun g hergeleitet wird, und zwar in einem U m- fang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverla n- gens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächl i- che o rtsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Fortführung von BGH, Urteil vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 10). b) Nach dieser Maßgabe ist das Mieterhöhungsverlangen des Ver mieters nicht schon deshalb aus formellen Gründen unwirksam mit der Folge, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abzuweisen wäre, weil der Sachverständige die betreffende Wohnung zur Ermittlung der ortsü b- lichen Vergleichsmiete nicht besichtigt hat. BGH, Urteil vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Juni 2018 durch die Vorsitzende Ri chterin Dr. Milger , die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider , Dr. Bünger und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 18. Mai 2017 aufgehoben. Die Sache wi rd zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin begehrt Zustimmung zu r E rhöhung der Miete für eine von der Beklagte n ge mietete 68 ,86 qm große Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Bremen monatlich Oktober 2015. In ihrem Mieterhöhungsschreiben vom 25. Juni 2015 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für ihre Wohn ung m o- natlich 5,70 meter Wohnfläche betrage und sich die Monatsmiete - unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze - je Quadratmeter e r- höhe. Das Mieterhöhungsverlangen nimmt zur Begründung Bezug auf ein be i- gefügtes Gutachten der öffen tlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl. - Ing. W . vom 3. Juni 2015 , das Angaben zur ortsüblichen Vergleich s- 1 2 - 3 - mi e te für die Ein - bis Fünfzimmerwohnungen dieses sowie des benachbarten G ebäudes enthält . In dem Gut achten heißt es unter anderem : " D ie Wohnungen konnten nicht besichtigt werden, da keine Mieter angetroffen wurden oder sich dazu bereit erklärt haben. Deshalb wird in diesem Gutachten auf frühere Besichtigungen oder [die] mir zur Verf ü- gung gestellten Besichtigungsdaten des Auftrag gebers und Wohnung s- beschreibungen des Auftraggebers Bezug genommen. Es wurden von mir auch schon genügend Wohnungen des Auftraggebers besichtigt, die in der Ausstattung ähnlich sind . " Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der v om B e- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die Klage sei unbegrün det, weil d as Mieterhöhungsverlangen formell unwirksa m sei. D as zugrunde gelegte Sachverständigengutachten entspreche den Anforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht. Um den Mindestanforderungen an ein solches Sachverständigengutac h- ten zu genügen - u nd dem Mieter damit zu ermöglichen, das Mieterhöhungsve r- langen nachzuvollziehen und ansatzweise selbst zu prüfen - , sei eine Besicht i- gung der konkreten Wohnung des Mieters zwar nicht zwingend erforderlich ; bei 3 4 5 6 7 - 4 - Wohnanlagen genüge vielmehr die Besichtigung e iner Wohnung des gleichen Typs (sogenanntes Typengutachten). Die gutachterlichen Feststellungen zur ortsübliche n Vergleichsmiete müssten dann aber auf der Besichtigung einer genügenden Anzahl anderer Wohnungen von nahezu gleicher Art, Größe, Au s- stattung un d Beschaffenheit innerhalb derselben W ohnanlage beruhen . D urch die Beschreibung der vom Sachverständigen besichtigten Musterwohnung müsse der Mieter nachvollziehen können, ob diese in etwa der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. D as diesbezüglich widersprüchliche und unverständliche Gutachten der Sachverständigen W . sei für den Mieter nicht nachvollziehbar. Die Sachve r- ständige habe keine der Wohnungen des Anwesens besichtigt , sondern bezi e- he sich nur auf frühere Besichtigungen oder ihr vom Auf traggeber zur Verf ü- gung gestellte Besichtigungsdaten. Dabei sei schon nicht nachvollziehbar, w o- rauf genau Bezug genommen werde . Zudem hätten der Sachverständigen, wie sie i n ihrem Gutachten ausführe, a ls Arbeitsunterlagen lediglich Angaben zur Wohnfläche u nd zum Baujahr zur Verfügung gestanden. Daher fehle es an e i- ner hinreichenden Beschreibung etwaiger Musterwohnungen und an Angaben zu bestimmten Ausstattungsmerkmalen. Da das Anwesen nur einige wenige, flächenmäßig stark variierende Wohnungen aufweise, sei d arüber hinaus schon fraglich, ob diese überhaupt als Musterwohnung geeignet seien. Zudem differenziere das Gutachten h insichtlich des Modernisierungsgr a- des der Wohnungen nur i m Hinblick auf die - nicht genau beschriebenen - B a- dezimmer , nicht aber u nter Berücksichtigung des " Gesamt zustand es " der Wo h- nungen. Insbes ondere sei eine zum Teil vorgenommene Modernisierung der Heizkörper und der ( außer Putz) verlegte n Rohre außer Betracht geblieben . 8 9 10 - 5 - Schließlich bewerte das Gutachten die W . straße als Nebenstraße, o b- wohl es sich um eine " größere " Straße mit Straßenbahnverkehr handele . II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zu der begehrte n Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1, § 558b Abs. 2 BGB) nicht verneint werden. Ungeachtet des Umstands, dass eine Klage auf Zustimmung zur Miete r- höhung, der kein in formeller Hinsicht wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgeht, bereits als unzulässig abzuweisen gewesen wäre , nicht aber - wie das Berufungsgericht meint - als unbegründet ( vgl. Senatsurteil e vom 13. N o- vember 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 9, 13; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18 ; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW - RR 2006, 1305 Rn. 6; vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, NZM 2004, 581 unter II 4) , hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen , das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidi g- ten Sa chverständigen Dipl. - Ing. W . erklärte Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 25. Juni 2015 genüge den gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB zu stellenden formellen Anforderungen nicht . 1. Nach der vorgenannten Bestimmung kann zur Begründung eines Mieterhö hungsverlangens nach § 558 BGB auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug genommen werden. R echtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht insoweit ang e- nommen, das Mieterhöhungsverlangen sei nament lich bereits deshalb in fo r- 11 12 13 - 6 - me l ler Hinsicht unwirksam , weil dem zur Begründung in Bezug genommenen G utachten nicht zu entn ehmen sei, dass der Ermittlung der ortsüblichen Ve r- gleichsmiete eine Besichtigung der Wohnung der Beklagten ( oder einer Wo h- nung gleiche n Typ s) durch die Sachverständige vorausgegangen sei. a) Entgegen einer verbreiteten Ansicht, wonach der Sach verständige die konkrete - beziehungsweise im Fall eines Typengutachtens jedenfalls ei ne ve r- gleichbare - Wohnung besichtigt haben müsse (Staudi nger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 558a Rn. 41; Schmidt - Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Auflage, § 558a BGB Rn. 88; MünchKommBGB/Artz, 7. Auflage, § 558a Rn. 26; BeckOKG - BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2018, § 558a BGB Rn. 61 f.), hängt die Wirksa mkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das auf ein Sachve r- ständigengutachten gestützt ist, in formeller Hinsicht nicht von der Besichtigung der Mietsache durch den Sachverständigen ab. Zwar wäre die Annahme eines solchen Erfordernisses noch kein Verstoß gegen das durch Art. 14 Abs. 1 GG verfassungsrechtlich geschützte Eige n- tumsrecht des Vermieters (BVerfG, WuM 1981, 31 f.). Das Berufungsgericht hat jedoch verkannt, dass § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB bereits in einfachgesetzlicher Hinsicht keine Grundlage dafür bietet, die Wirksamkeit eines auf ein Sachve r- ständigengutachten gestützten Mieterhöhungsverlangens in form eller Hinsicht von der Besichtigung der jeweiligen (oder einer vergleichbaren) Wohnung a b- hängig zu machen. aa) § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB verlangt "ei n mit Gründen versehenes Gu t- achten" . (1) Da s bedeutet sowohl nach dem Wortlaut als auch nach der Zweckb e- stimmung der Vorschrift, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden müssen , die er zur Prüfung e iner vom 14 15 16 17 - 7 - Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (st. Rspr. des S e- nats; siehe nur Urteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 10 , sowie VIII ZR 66/15 , ZMR 2016, 4 33 Rn. 9 ). Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient hingegen nicht d a- zu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begrü n- dungserfordernis den Mieter l ediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (Senatsurteile vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, aaO Rn. 11, sowie VIII ZR 66/15 , aaO Rn. 10 ). (2) Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der B e- gründungspflicht damit grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten A n- gaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung herg e- leitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berec h- tigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansat z- weise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Au s- sage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beu r- teilende Wohnu ng in das örtliche Preisgefüge einordnen (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO; vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, aaO Rn. 10, sowie VIII ZR 66/15, aaO Rn. 9 ; siehe auch BVerfG, WuM 1982, 146 f., 1986, 239; NJW 1987, 313 f. [ zur Vorgänger regelung in § 2 Abs. 2 des Gese t- zes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. Dezember 1974, BGBl. I S. 3604 ] ). bb) Nach dieser Maßgabe bedarf es in formeller Hinsicht nicht notwend i- gerweise einer vorherigen Besichtigung der betreffenden Wohnung durch den Sachverständigen. 18 19 20 - 8 - (1) Wirksamkeitsvoraussetzung ist insoweit lediglich, dass die Angaben des Sachverständigen für den Mieter nachprüfbar sind (siehe be reits BT - Drucks. 7/2011, S. 10 [ zu § 2 Abs. 2 MHG ] ). Ob der Mieter ab er in die Lage versetzt wird, d er Berechtigung des Mieterhöhungsverlangen s nachzugehen und diese zumindest ansatzweis e selbst zu überprüfen, hängt - wie die Revis i- on zu Recht geltend macht - davon ab, welche Angaben das Gutachten zu der konkreten ( beziehungsweise zu einer vergleichbaren ) W ohnung enthält, nicht aber davon , auf welchem Weg - sei es durch eine vorherige Wohnungsbesicht i- gung oder in anderer Weise - der Sachverständige die tatsächliche n Grundl a- ge n für diese Angaben gewonnen hat . Die Quellen der Sachkunde sind zwar für die Beu rteilung der Qualität des Gutachtens bedeutsam, jedoch ist eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht schon deshalb (als unzulässig) abz u- weisen, weil das zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Bezug g e- nommene Gut achten die zugrunde gelegten Da ten in anderer Weise als durch eine Wohnungsbesichtigung gewonnen hat. (2 ) Auch aus de n vom vormaligen Bundesministerium der Justiz herau s- gegebenen ( unverbindlichen) " Hinweise (n) für die Erstellung eines Sachve r- ständigengutachtens zur Begründung des Mie terhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 MHG " ergibt sich nichts anderes . Zwar heißt es dort unter anderem: "Der Sachverständige soll die zu bewertende Wohnung grundsätzlich besichtigen. Andernfalls kann der Mieter den Eindruck gewinnen, dass der Sachverständi ge die besonderen Eigenheiten der Wohnung nicht genügend berücksichtigt hat , 190 ). Dies bedeutet indes nicht , dass d ie vorherige B e- sichtigung der Vertragsw ohnung durch den Sachverständigen eine formalisierte Verfahrensvoraussetzung sein sollte , die im Fall der Nichtbeachtung zur U n- wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führte , sondern eine - auch im Int e- resse des Vermieters liegende - Maßnahme darstellt , die geeignet ist, überflü s- 21 22 - 9 - sige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft de s Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördert. b) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung ist der Senat in seiner bisherigen Rechtsprechung nicht von einer grundsätzlichen Besichtigungspflicht ausgegangen. Den vorgenannten Senatsurteilen v om 3. Februar 2016 (jeweils juris Rn. 6 beziehungsweise Rn. 5 [ insoweit in NJW und ZMR nicht abgedruckt ] ) war nach dem in der Revisionsinstanz zugrunde zu legenden Sachverhalt eine Besichtigung der jeweiligen Wohnung durch die Sachverständige vorausgega n- ge n, so dass die se r Gesichtspunkt bei der Beurteilung der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlan gens in formeller Hinsicht nicht entscheidungserheblich war. c) Da eine unterbliebene Besichtigung der Wohnung somit nicht zur U n- wirksamkeit eines Mieterhöhungsve rlangen s nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB aus formellen Gründen führt, kann auf sich beruhen, ob die Sachverständige W . die betreffende (oder eine vergleichbare) Wohnung zwar nicht aus A nlass des hier streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen s , aber be reits früher b e- sichtigt hat . Ebenso we nig kommt es darauf an , ob - was das Berufungsgericht in Frage gestellt hat - das Anwesen eine der Wohnung der Beklagten vergleic h- bare Wohnung aufweist, die Grundlage eines sogenannten Typengutachten s sein könnte. 2 . Ebenfalls rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, das Mieterhöhungsverlangen sei auch deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil das Gutachten der Sachverständigen W . nicht nur die Modernisierung der Badezimmer undifferenziert bezieh ungsweise ungenau beschrei be, sondern den "Gesamtzustand" der Wohnung , insbesondere hinsichtlich der modernisie r- te n Heizkörper und der über Putz verlegte n Roh re unberücksichtigt lasse . 23 24 25 - 10 - Ü berdies sei die Straße, an der die Mietsa che liege , nicht - wie im Gut achten angegeben - als Ne benstraße, son dern als "größere" Straß e zu bewerten . E twaige Mängel des Gutachtens in dieser Hinsicht hätten nicht zur Folge, dass das Mieterhöhungsverlangen bereits - mangels der nach § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB erforderlichen Begründung - aus formellen Gründen unwirksam w ä- re. a) Das Wohnungsdatenblatt, das Bestandteil des Gutachtens ist, b e- schreibt zunächst übergreifend die Ausstattung der Wohnungen des Anwesens . Die Ausstattung der Bäder ist dabei in zwei Kategorien beschri eben ("Bad alt" , "Bad neu" ) und - w as das Berufungsgericht übersehen hat - durch die B e- schreibung zahlreicher Einzelheiten konkretisiert. In ihrem Gutachten hat die Sachverständige des Weiteren die Ein - bis Fünfzimmerwoh nungen des Anw e- sens zunächst nach de r Anzahl der Zimmer - u nter jeweiliger Angabe der Art der Zimmer , der Wohnfläche sowie zum Vorhandensein eines Kellerraums - kategorisiert . Sodann hat die Sachverständige eine weitere Aufgliederung nach dem Modernisierungsgrad der Badezimmer vorgenommen ( e inerseits "U r- sprung" , andererseits "modernisiert" ) . Ergänzend hat die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsschreiben mitgeteilt, in welche Kategorie die Wohnung der B e- klagten einzuordnen sei. Auf die se Weise sind für den Mieter nachvollziehbare und jedenfalls im Ansatz überprüf bare Aussage n über die ortsübliche Ve r- gleichsmie te und die Einordnung der zu beurteilende n Wohnungen in das örtl i- che Preisgefüge getroffen worden . b) Soweit das Berufungsgerich t unterbliebene Angaben zur Modernisi e- rung von Heiz körper n u nd zu über Putz verleg t en Rohren beanstandet , hat die Sachverständige ausgeführt, dass sie davon abgesehen habe, aus ihrer Sicht nicht mietwertrelevante Ausstattungsmerkmale in die Bewertung einzustellen . Sofern die vorgenannten Umstände für die ortsüblich e Vergleichsmiete von B e- 26 27 28 - 11 - lang wären, begründet e eine davon abweichende Bewertung durch die Sac h- verständige - ebenso wie die Frage , ob die Mietsache an ei ner Nebenstraße oder an einer "größeren" Stra ße b elegen ist - allenfalls einen inhaltlichen F ehler des G utachtens , der nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht und nicht zur Unzulässigkeit der vom Vermieter erhobenen Zustimmungsklage führt, sondern im Rahmen der Begründetheit der Klage zu prüfen ist (vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, aaO mwN ; siehe auch Senatsbeschluss vom 11. Februar 2014 - VIII ZR 220/13, NZM 2014, 349 Rn. 3 ) . III. D as Urteil des Berufungsgerichts kann somit ke inen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist - da es tatsächlicher Festste l- lungen zur Begründetheit der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung bedarf - 29 - 12 - nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Mi lger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 22.06.2016 - 19 C 522/15 - LG Bremen, Entscheidung vom 18.05.2017 - 2 S 207/16 -
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