V ZR 137/02 - V. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILV ZR 137/02Verkündet am: 17. Januar 2003K a n i k,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR: ja BGB § 570b a.F. (§ 577 n.F.)a) Den Vermieter trifft bei Eintritt des Vorkaufsfalls zugunsten des Mieters die miet-vertragliche Nebenpflicht, den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten undihm den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrages mitzuteilen. Die-se Pflicht ist verletzt, wenn dem Mieter der Vertragsinhalt unrichtig oder unvoll-ständig zur Kenntnis gebracht wird.b) Im Fall einer solchen Pflichtverletzung spricht eine Vermutung für "aufklärungs-richtiges" Verhalten des Mieters.BGH, Urt. v. 17. Januar 2003 - V ZR 137/02 - Thüringer OLGLG Meiningen - 2 -Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-handlung vom 17. Januar 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundes-gerichtshofes Dr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr.Gaier und Dr. Schmidt-Räntschfür Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten und ihres Streithelfers wirddas Urteil des 8. Zivilsenats des Thüringer Oberlandesge-richts in Jena vom 9. April 2002 aufgehoben.Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,auchüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungs-gericht zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Durch einen von dem Streithelfer der Beklagten am 29. Februar1996 beurkundeten Vertrag kauften die Kläger von der beklagten Stadteine Eigentumswohnung, die sie bereits auf Grund eines Mietvertragesbewohnten. Zum vereinbarten Kaufpreis findet sich in Anlage 1 der Ur-kunde unter Nr. 4 folgende Regelung:"4.1 Der Kaufpreis beträgta) für das Wohnungseigentum 38.857,00 DM in Worten ...b) für das Teileigentum (KFZ-Stellplatz) 4.000,00 DM in Worten ...c) für den Baukostenzuschuß Heizhaus 6.404,00 DMinsgesamt somit49.261,00 DMin Worten ...Darüber hinaus sind vom Käufer zu übernehmen die Vorfälligkeits-entschädigung, diese betragen bei Ablösung durch den Mieter - 4 -DM 575/Qm, insgesamt also 30.688,00 DM.Der Gesamtkaufpreis beträgt somit 79.949,00 DM...4.2 Die Kaufpreiszahlung erfolgt auf das Konto bei der ..."Der Vertrag wurde "in Ansehung der gesetzlichen Vorkaufsrechte"der Kläger geschlossen. Grund hierfür war der am 28. November 1995notariell beurkundete Vertrag, mit dem die Beklagte an den ZeugenB. 123 Wohnungseigentumseinheiten - darunter auch die später andie Kläger veräußerte Wohnung - verkauft hatte. Die Regelung desKaufpreises für diese Wohnung stimmt in beiden Kaufverträgen nur biszur Angabe der Summe von 49.261,00 DM überein. Im Anschluß daranbestimmt der Kaufvertrag zwischen der Beklagten und B. :"4.1 ...Darüber hinaus sind vom Käufer zu übernehmen die Vorfälligkeits-entschädigung, die auch durch Beibringung einer Freistellungserklä-rung für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung (...) für dieDarlehen bei der DG-HYP erfolgen kann; diese betragen bei Ablö-sung durch den MieterDM 575/Qm, insgesamt also 30.688,00 DMzahlbar auf das unter Ziff. 4.2 benannte Konto der StadtB. L. ...Der Käufer hat der Verkäuferin entsprechendes Attestat derFinanzierungsgläubigerin bis zum 15. März 1996 beizubringen.Der Notar belehrt über das Zustimmungserfordernis der Gläu-bigerin. Hat der Käufer durch Zahlung der Ablösung auf dasKonto der Stadt B. L. die Ablösung bewirkt, entfällt dieVerpflichtung zur Beibringung des entsprechenden Attestat.4.2 Die Kaufpreiszahlung erfolgt auf das Konto bei der ..." - 5 -Die Kläger zahlten den Betrag von 79.949 DM auf das vereinbarteKonto der Beklagten. In der Folgezeit stellte sich heraus, daß die Gläu-bigerbank, deren Belastungen die Beklagte aus dem Verkauf der Woh-nungen vorzeitig ablöste, keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangte,weil ihr eine solche nicht zustand.Die Kläger verlangen die Rückzahlung der 30.688 DM, die in derVertragsurkunde als Anteil der Vorfälligkeitsentschädigung ausgewiesensind. Sie sind der Ansicht, dieser Betrag sei nicht als Teil des Kaufprei-ses zu leisten, sondern nur für den Fall geschuldet, daß die Vorfällig-keitsentschädigung bei der Beklagten auch tatsächlich anfalle. NachAbweisung der Klage durch das Landgericht, hat ihr das Oberlandesge-richt stattgegeben. Mit der - in dem Berufungsurteil zugelassenen - Re-vision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, erstreben die Be-klagte und ihr Streithelfer die Wiederherstellung des landgerichtlichenUrteils. - 6 -Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht bejaht einen Rückzahlungsanspruch der Klägerzunächst wegen Verschuldens bei Vertragsschluß. Die Beklagte habe es ver-säumt, die Kläger über deren Vorkaufsrecht zu belehren. Hierfür sei die Über-sendung des zwischen ihr und B. geschlossenen Kaufvertrages erforder-lich gewesen. Aus diesem Vertrag hätten die Kläger die Möglichkeit ersehenkönnen, durch Einholung einer Freistellungserklärung der Gläubigerbank dieZahlung der Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden. Zu einem Rückzah-lungsanspruch führe auch eine ergänzende Vertragsauslegung; denn die Par-teien hätten die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht vereinbart,wenn ihnen bewußt gewesen wäre, daß eine solche gegenüber der Gläubiger-bank nicht geschuldet sei. Überdies sei die Klage auch wegen Wegfalls derGeschäftsgrundlage begründet. Die Parteien hätten gemeinsam über den An-fall einer Vorfälligkeitsentschädigung geirrt. Nach dem Wegfall dieser Ge-schäftsgrundlage müsse eine Anpassung dahin erfolgen, daß von den Klägernnur der tatsächliche Kaufpreis zu zahlen sei und die Zahlung auf die Vorfällig-keitsentschädigung zurückgefordert werden könne. Wegen der Pflichtverlet-zung, die in der fehlenden Belehrung über das Vorkaufsrecht liege, sei schließ-lich auch ein Anspruch aus positiver Forderungsverletzung des Mietvertragesgegeben.Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. - 7 -II.1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts können die Klägerden geltend gemachten Rückzahlungsanspruch nicht auf eine ungerechtfertigteBereicherung der Beklagten (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) stützen.a) An einem Rechtsgrund für die Zahlung des umstrittenen Geldbetragesfehlt es nicht schon deshalb, weil nach dem wirklichen Willen der Parteien, derAnteil in Höhe von 30.688 DM nur für den Fall geschuldet sein sollte, daß dieBeklagte tatsächlich mit einer entsprechenden Forderung der Gläubigerbankbelastet wird. Einen solchen vom Inhalt der Vertragsurkunde abweichendenübereinstimmenden Willen der Parteien, dem Vorrang gegenüber dem Wortlautder Urkunde zukommen würde (Senat, Urt. v. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01,NJW 2002, 1038, 1039), hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Dies läßtRechtsfehler nicht erkennen.b) Der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag kann auch nichtmit dem Berufungsgericht - ergänzend - dahin ausgelegt werden, daß die Klä-ger den auf die Vorfälligkeitsentschädigung entfallenden Zahlungsanteil nur imFall einer tatsächlichen Inanspruchnahme der Beklagten durch die Darlehens-geberin schulden.aa) Das Berufungsgericht geht ersichtlich davon aus, daß die "einfache"Auslegung des Inhalts der getroffenen Vereinbarungen zu dem Ergebnis führt,daß der Beklagten der in der Vertragsurkunde ausgewiesene Gesamtbetragvon 79.949 DM uneingeschränkt als Kaufpreis zustand. Diese Einschätzung istfrei von Rechtsfehlern. In der Urkunde ist die Summe, die unter Einschluß desauf die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlenden Anteils ermittelt wird, aus-drücklich als "Gesamtkaufpreis" gekennzeichnet. Dieser Betrag war nach Ein-tritt der Fälligkeitsvoraussetzungen auf das Konto der Beklagten zu zahlen. - 8 -Daß ein Zahlungsanteil der Vorfälligkeitsentschädigung zugewiesen ist, bleibtohne Bedeutung, weil es sich hierbei nur um eines von mehreren in der Urkun-de aufgeführten Einzelelementen handelt, aus denen sich neben den Anteilenfür das Wohnungseigentum, für das Teileigentum und für den Baukostenzu-schuß zum Heizhaus der Kaufpreis zusammensetzt. Hinweise dafür, daß dieZahlungsverpflichtung der Kläger hinsichtlich des fraglichen Betrages von demtatsächlichen Entstehen eines Anspruchs der Gläubigerbank auf Zahlung einerVorfälligkeitsentschädigung durch die Beklagte abhängig sein sollte, finden sichnicht. Das gilt auch bei Beachtung des Grundsatzes einer beiderseits interes-sengerechten Auslegung (vgl. Senat, Urt. v. 16. April 1999, V ZR 37/98, WM1999, 1715, 1716). Vielmehr waren die Belange der Kläger als Käufer gewahrt,weil für sie bereits bei Vertragsschluß kein Zweifel daran bestehen konnte, daßder als "Gesamtkaufpreis" ausgewiesene Betrag von 79.949 DM von ihnen alsGegenleistung für den Eigentumserwerb aufzubringen war, während sich dasInteresse der Beklagten auf die Erzielung eines möglichst hohen Kaufpreisesbei uneingeschränkter Verfügungsfreiheit über die vereinnahmten Gelder rich-tete. Es verbleibt demnach dabei, daß es grundsätzlich dem Verkäufer über-lassen bleibt, in welcher Weise er mit dem von ihm vereinnahmten Kaufpreis,der Teil seines Vermögens geworden ist, verfährt; dies gilt selbst dann, wenner entsprechende Absichten über die Verwendung der Gelder bei Vertrags-schluß ) Dagegen ist dem Berufungsgericht nicht zu folgen, soweit es ein an-deres Ergebnis im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung herleiten will.Eine solche kommt nur bei einem Vertrag in Betracht, der wegen einer planwid-rigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (st. Rspr., vgl. etwaBGHZ 127, 138, 142 m.w.N.). Da das Berufungsgericht diese Voraussetzungnicht beachtet hat, ist der Senat an dessen rechtsfehlerhafte Auslegung nichtgebunden (st. Rspr., vgl. z.B. BGHZ 124, 39, 44 f; Senat, Urt. v. 14. Dezember1990, V ZR 223/89, NJW 1991, 1180, 1181). Tatsächlich fehlt es an der für ei- - 9 -ne ergänzende Vertragsauslegung notwendigen Regelungslücke. Die Parteienbrauchten nämlich für den Fall einer nicht geschuldeten Vorfälligkeitsentschä-digung keine Regelung zu treffen, weil der Beklagten nach dem Inhalt des Ver-trages die gesamte Summe von 79.949 DM uneingeschränkt als Kaufpreis zu-stand.c) Ein Bereicherungsanspruch steht den Klägern auch nicht wegen einerReduzierung des geschuldeten Kaufpreises nach den Regeln des Wegfalls derGeschäftsgrundlage zu. Zwar kommt diese Anspruchsgrundlage nach dem hierweiterhin anwendbaren Recht aus der Zeit vor dem 1. Januar 2002 (Art. 229§ 5 Satz 1 EGBGB) in Betracht (vgl. BGHZ 109, 139, 144), ihre Voraussetzun-gen sind im vorliegenden Fall jedoch nicht erfüllt. Die Parteien mögen die ge-meinsame Erwartung geteilt haben, daß die Beklagte mit einer Vorfälligkeits-entschädigung belastet werde, auf dieser Vorstellung baut jedoch nicht - wie fürdie Annahme einer Geschäftsgrundlage erforderlich (BGHZ 128, 230, 236; 135,333, 338) - der gemeinschaftliche Geschäftswille der Parteien auf. Die Klägerhaben nichts anderes getan, als die von der Beklagten offengelegte Kalkulati-on, nach der ein bestimmter Teil des Kaufpreises zur Zahlung einer Vorfällig-keitsentschädigung benötigt werden soll, zur Kenntnis zu nehmen. Die Motiva-tion der Beklagten, den Kaufpreis nach bestimmten Aufwendungen aus Anlaßeiner vorzeitigen Darlehensablösung zu bemessen, war für den Geschäftswil-len der Kläger, die sich auf die Zahlung des geforderten Geldbetrages einlas-sen wollten, ohne Bedeutung.2. Das angefochtene Urteil kann auch insoweit keinen Bestand haben,als es die Klageforderung auf Grund eines Schadensersatzanspruchs zu-spricht.a) Allerdings bejaht das Berufungsgericht im Ansatz zu Recht die Mög-lichkeit eines Schadensersatzanspruchs der Kläger, der auf Rückzahlung der - 10 -30.688 DM gerichtet ist. Ihre rechtliche Grundlage findet diese Forderung ineiner positiven Vertragsverletzung des Mietvertrages, der zwischen den Partei-en vor dem Verkauf des Wohnungseigentums bestand (vgl. Staudin-ger/Sonnenschein, BGB [1997], § 570b Rdn. 43; Schmidt-Futterer/Blank, Miet-recht, 7. Aufl., § 570b BGB Rdn. 40; auch RGZ 170, 208, 213).aa) Die Voraussetzungen eines Mietervorkaufsrechts der Kläger nach§ 570b BGB a.F. waren unstreitig gegeben. Mithin traf die Beklagte als Ver-mieterin nach §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. bei Eintritt des Vorkaufsfalls dievertragliche Nebenpflicht, die Kläger über ihr Vorkaufsrecht zu unterrichten undihnen den Inhalt des mit dem Zeugen B. geschlossenen Kaufvertragesmitzuteilen. Zur Erfüllung ihrer Mitteilungspflicht mußte die Beklagte den Klä-gern den richtigen und vollständigen Inhalt des Vertrages zur Kenntnis bringen(vgl. Senat, Urt. v. 29. Oktober 1993, V ZR 136/92, NJW 1994, 315; BGH,Urt. v. 23. Mai 1973, VIII ZR 57/72, NJW 1973, 1365; auch Heintz, Vorkaufs-recht des Mieters, 1998, Rdn. 393). Erforderlich war insbesondere eine er-schöpfende Information der Kläger über die mit dem Drittkäufer vereinbarteGegenleistung (vgl. Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 510 Rdn. 3).bb) Insoweit ist die Beklagte ihren vertraglichen Verpflichtungen nichtnachgekommen. Im Hinblick auf ihr Vorkaufsrecht erhielten die Kläger lediglicheinen Entwurf des später mit ihnen abgeschlossenen Kaufvertrages durch denStreithelfer zugesandt, der als Notar hierzu ersichtlich von der Beklagten be-auftragt worden war. Ohne Erfolg rügt die Revision die dahingehenden Fest-stellungen des Berufungsgerichts als rechtsfehlerhaft. Zwar hat der Streithelferzunächst vorgetragen, den Klägern sei der Vertrag vom 28. November 1995übersandt worden. Er hat dann aber bei seiner nachfolgenden persönlichenAnhörung vor dem Berufungsgericht erklärt, er habe die Kläger über ihr Vor-kaufsrecht mit der Übersendung des Entwurfs des später mit ihnen geschlos-senen Vertrages belehrt. Diese deutliche Äußerung des Streithelfers selbst - 11 -durfte das Berufungsgericht - auch ohne weitere Nachfrage - im Sinne einerRichtigstellung der früheren Behauptung auffassen.Der den Klägern hiernach zur Kenntnis gebrachte Vertragsentwurf wichin einem maßgeblichen Punkt von dem Kaufvertrag ab, der zuvor zwischen derBeklagten und dem Drittkäufer, dem Zeugen B. , zustande gekommenwar. Nach der Regelung des Kaufpreises in diesem Vertrag mußte der Dritt-käufer zwar auch die Vorfälligkeitsentschädigung "übernehmen". Zur Erfüllungdieser Verpflichtung war der Drittkäufer jedoch nicht zur Zahlung der später mitden Klägern vereinbarten 30.688 DM verpflichtet. Dieser Betrag wird ausdrück-lich für eine "Ablösung durch den Mieter" genannt, sollte also - unter Außer-achtlassung der Unwirksamkeit von Verträgen zu Lasten Dritter (vgl. BGHZ 61,359, 361; 78, 369, 375) - nur die Mieter bei Ausübung ihres Vorkaufsrechtstreffen. Die "Übernahme" der Vorfälligkeitsentschädigung konnte den Drittkäu-fer mithin nur zur Zahlung des Betrages an die Beklagte verpflichteten, dendiese tatsächlich zur Erfüllung einer entsprechenden Forderung der Gläubiger-bank benötigte. Zudem war dem Drittkäufer die Möglichkeit eingeräumt wor-den, sich durch "Beibringung einer Freistellungserklärung" einer Zahlungsver-pflichtung wegen der Vorfälligkeitsentschädigung zu entziehen: Legte der Dritt-käufer innerhalb vereinbarter Frist ein "Attestat der Finanzierungsgläubigerin"vor, mit dem diese die Beklagte von Forderungen wegen der vorzeitigen Kre-ditablösung befreite, so brauchte er über 49.261 DM hinaus keine Kaufpreis-zahlungen mehr an die Beklagte zu erbringen. Weder diese Alternative nocheine - gemäß § 508 BGB a.F. anteilige - Zahlungsverpflichtung in Höhe destatsächlich für eine Vorfälligkeitsentschädigung benötigten Betrages findet sichin dem Vertragsentwurf, der den Klägern zu ihrer Information gemäß §§ 570bAbs. 2, 510 BGB a.F. zugesandt wurde. Damit wurden die Kläger über den In-halt des mit dem Drittkäufer geschlossenen Kaufvertrages unvollständig unter-richtet; denn sie konnten die Übersendung des Vertragsentwurfes im Hinblickauf ihr Vorkaufsrecht nur dahin verstehen, daß beide Verträge inhaltlich über- - 12 -einstimmen sollten. Nachdem die Beklagte auf diese Weise ihre Mitteilungs-pflicht aus § 510 Abs. 1 BGB a.F. verletzte, bedarf es keiner Entscheidung dar-über, ob sie daneben auch noch ihre mietvertragliche Pflicht zur Unterrichtungüber das Vorkaufsrecht (§ 570b Abs. 2 BGB a.F.) mißachtete, als sie den Klä-gern mit der Zusendung des Entwurfs den Abschluß eines eigenen Kaufvertra-ges nahelegte, während nach § 505 Abs. 1 BGB a.F. zur Ausübung des Vor-kaufsrechts eine - formlose (BGHZ 144, 357, 360) - Erklärung gegenüber derBeklagten genügt hä) Das Verschulden ihres Streithelfers, der nicht auf eine vollständigeInformation der Vorkaufsberechtigten achtete, muß sich die Beklagte nach§ 278 BGB zurechnen lassen. Er war mit der Erfüllung der Verpflichtungen derBeklagten aus §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. betraut und wurde deshalb als ihrErfüllungsgehilfe tätig (vgl. Senat, BGHZ 62, 119, 121).b) Die geschilderte Pflichtverletzung kann zu einem Schaden der Klägerin Gestalt des um 30.688 DM erhöhten Kaufpreises geführt haben.aa) Wegen der ungenügenden Unterrichtung durch die Beklagte habensich die Kläger auf einen gesonderten Vertragsschluß zu eigenen Konditioneneingelassen. Sie wurden mithin gehindert, von dem ihnen als Vorkaufsberech-tigten zustehenden Gestaltungsrecht (vgl. Senat, BGHZ 67, 395, 398) Ge-brauch zu machen und durch eine Erklärung nach § 505 BGB a.F. einen Kauf-vertrag mit der Beklagten mit dem Inhalt des Vertrages mit dem Drittkäufer zu-stande zu bringen. Wäre ein Kaufvertrag zwischen den Parteien zu den Bedin-gungen des Vertrages mit dem Drittkäufer B. begründet worden, so wä-re die Verpflichtung der Kläger zur anteiligen Übernahme der Vorfälligkeitsent-schädigung ins Leere gegangen und hätte für sie keinen weiteren finanziellenAufwand zur Folge gehabt. Über die 49.261 DM hinaus hätten sie nämlich nurdann Zahlungen an die Beklagte geschuldet, wenn diese gegenüber ihrer Dar- - 13 -lehensgeberin tatsächlich zur Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung ver-pflichtet gewesen wäre. An einer solchen Verpflichtung der Beklagten fehlte esaber unstreitig. Zudem hätte für die Kläger bei den Konditionen des Vertragesmit dem Drittkäufer die Möglichkeit bestanden, durch Vorlage einer Freistel-lungserklärung der Gläubigerbank die Kaufpreiszahlung auf 49.261 DM zu be-grenzen. Da es der Beklagten bei Abschluß des Vertrages mit dem Drittkäuferallein darum ging, vor einer Inanspruchnahme wegen der vorzeitigen Kreditab-lösung gesichert zu sein, reichte hierfür die vorliegende Erklärung der Gläubi-gerbank aus, daß für die Rückzahlung des betreffenden Darlehens ein Vorfäl-ligkeitsentgelt nicht berechnet ) Nach dem bisherigen Vorbringen der Parteien ist die Pflichtverlet-zung der Beklagten für einen Schaden der Kläger in Höhe der streitgegen-ständlichen 30.688 DM ursächlich geworden. Es ist davon auszugehen, daßdie Kläger bei Mitteilung des vollständigen Vertragsinhalts von ihrem Vorkaufs-recht Gebrauch gemacht hätten. Die Mitteilungspflicht des Vorkaufsverpflich-teten aus § 510 BGB a.F. stellt eine vertragliche Aufklärungspflicht dar, die da-zu bestimmt ist, den Berechtigten eine sachgerechte Entscheidung über be-stimmte Geschäfte - nämlich über die Ausübung des Vorkaufsrechts - zu er-möglichen. Bei Verletzung solcher Pflichten spricht eine Vermutung für "aufklä-rungsrichtiges" Verhalten (BGHZ 111, 75, 81; 124, 151, 160; Senat, Urt. v.26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303). Demnach ist es Sa-che der Beklagten darzulegen und zu beweisen, daß der Kaufvertrag zwischenihr und den Klägern mit dem vorliegenden (nachteiligen) Inhalt auch bei Mittei-lung des vollständigen (vorteilhaften) Inhalts des Vertrages mit dem Drittkäuferzustande gekommen wäre. Allein aus den Umständen ergibt sich ein solcherEntschluß der Kläger noch nicht. Selbst wenn die Kläger annehmen mußten,die Gläubigerbank werde eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen können,stellte sich für sie ein Vertragsschluß zu den Konditionen des Drittkaufes alsgünstiger dar. Insbesondere brauchten sie nicht zu befürchten, von der Be- - 14 -klagten auf Zahlung des vollen Betrages einer Vorfälligkeitsentschädigung inAnspruch genommen zu werden. Da der Vertrag zwischen der Beklagten unddem Drittkäufer den Verkauf von 123 Eigentumseinheiten zum Gegenstandhatte, konnte die Kläger bei Erwerb nur einer dieser Wohnungen nach § 508BGB a.F. auch nur eine - nach dem Verhältnis der Kaufpreise ermittelte (vgl.MünchKomm-BGB/Westermann, 3. Aufl., § 508 Rdn. 3) - anteilige Verpflich-tung zur Zahlung auf die Vorfälligkeitsentschädigung treffen.c) Das Berufungsgericht hat jedoch aus dem Blick verloren, daß einSchadensersatzanspruch der Kläger nur dann besteht, wenn der zwischen derBeklagten und dem Drittkäufer B. am 28. November 1995 geschlosseneKaufvertrag wirksam zustande gekommen ist. Da auch bei § 570b BGB a.F.der Vorkaufsfall erst bei Wirksamkeit des Vertrages mit dem Dritten gegebenist (Heintz, aaO, Rdn. 308), hätte für die Beklagte im Fall der Unwirksamkeitdes Kaufvertrages mit B. schon keine Mitteilungspflicht nach §§ 570bAbs. 2, 510 BGB a.F. bestanden. Hierbei kommt im gegebenen Fall namentlichder Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) als Unwirksamkeits-grund in Betracht.aa) Auch eine Vorschrift des Landesrechts kann ein Verbotsgesetz imSinne von § 134 BGB darstellen (vgl. Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., § 134Rdn. 5). Die Beklagte könnte mit dem Verkauf der Wohnung an B. zu ei-nem - wie sie selbst behauptet - Preis deutlich unter dem Verkehrswert gegenihre Verpflichtung aus § 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 der Thüringer Gemeinde-und Landkreisordnung (Thüringer Kommunalordnung - ThürKO -) in der hiermaßgebenden Fassung vom 16. August 1993 (GVBl. 1993, 501) verstoßenhaben, Vermögensgegenstände der Gemeinde in der Regel nur zum vollenWert zu veräußern und Gemeindevermögen nicht zu verschenken. Ob dieseRegelungen ein Verbotsgesetz enthalten, beantwortet sich - weil die ThüringerKommunalordnung nur im Bezirk des Thüringer Oberlandesgerichts gilt - ge- - 15 -mäß § 545 Abs. 1 ZPO nicht nach revisiblem Recht, (vgl. BGH, Urt. v. 4. April1966, VIII ZR 102/64, LM § 354 HGB Nr. 5 zu § 71 Abs. 2 Satz 2 der Hessi-schen Gemeindeordnung vom 25. Februar 1952; Urt. v. 15. April 1998, VIII ZR129/97, NJW 1998, 3058, 3059 zu § 56 Abs. 2 der Brandenburgischen Land-kreisordnung). Auch der Umstand, daß Gesetze anderer Bundesländer ver-gleichbare Vorschriften enthalten (vgl. z. B. § 109 Abs. 1 Satz 2 der Hessi-schen Gemeindeordnung in der ab 1. April 1993 geltenden Fassung, GVBl.1992 I, 534; § 90 Abs. 1 Satz 2 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der Fassung vom 14. Juli 1994, GV NRW 1994, 666; Art. 75Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern in derFassung vom 22. August 1998, GVBl. 1998, 796) macht § 67 Abs. 1 Satz 2 undAbs. 5 ThürKO 1993 nicht revisibel. Hierfür müßte die Übereinstimmung be-wußt und gewollt zum Zwecke der Vereinheitlichung herbeigeführt worden sein(BGHZ 118, 295, 298; BGH, Urt. v. 15. April 1998, aaO). Hingegen genügt dievorliegende nur tatsächliche Übereinstimmung selbst dann nicht, wenn aus derGesetzgebung eines anderen Landes Rechtssätze oder Rechtsgedankenübernommen wurden, wie dies in den neuen Bundesländern häufig geschehenist (BGH, Urt. v. 15. April 1998, aaO). Da es den Umständen nach zumindestnicht unwahrscheinlich ist, daß ohnehin weitere tatsächliche Feststellungen desBerufungsgerichts erforderlich sein werden, bleibt diesem aus Gründen derProzeßökonomie (vgl. Senat, BGHZ 36, 348, 356) die Auslegung von § 67Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 ThürKO 1993 gemäß § 563 Abs. 4 ZPO ü) Das Berufungsgericht wird demnach zunächst prüfen müssen, ob§ 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 ThürKO 1993 ein Verbotsgesetz im Sinne des§ 134 BGB entnommen werden kann. Von der Rechtsprechung wurde dies be-reits für vergleichbare Regelungen in Art. 75 der Gemeindeordnung für denFreistaat Bayern grundsätzlich bejaht (BayObLGZ 1983, 85, 91; 1995, 225,226; 2001, 54, 56 f). Zudem hat es der Bundesgerichtshof für unentgeltlicheZuwendungen aus staatlichem (nicht kommunalem) Vermögen als naheliegend - 16 -erachtet, daß der allgemeine Grundsatz, wonach der Staat nichts "verschen-ken" dürfe, als Verbotsgesetz anzusehen sei (BGHZ 47, 30, 39 f).(1) Fehlt - wie hier - eine ausdrückliche Regelung, so ist die Frage, obder in einem Rechtsgeschäft liegende Verstoß gegen ein gesetzliches Verbotnach § 134 BGB zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führt, nach Sinn undZweck der jeweiligen Verbotsvorschrift zu beantworten. Entscheidend ist, obdas Gesetz sich nicht nur gegen den Abschluß des Rechtsgeschäfts wendet,sondern auch gegen seine privatrechtliche Wirksamkeit und damit gegen sei-nen wirtschaftlichen Erfolg (BGHZ 118, 142, 144). Letzteres und damit dasVorliegen eines Verbotsgesetzes wird von der Rechtsprechung regelmäßigbejaht, wenn beide Vertragsparteien mit dem Vertragsschluß ein gesetzlichesVerbot verletzen (BGHZ 78, 269, 271; 115, 123, 125; 143, 283, 287). Die Prü-fung des Berufungsgerichts hat sich daher auf die Frage zu erstrecken, ob hierein Verbot mißachtet ist, das sich nicht nur an die Gemeinde, sondern an beideVertragsteile richtet. Sollte das Verbot nur die Gemeinde treffen, so führt einVerstoß nur dann zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts nach § 134 BGB, wenndem Verbot ein Zweck zugrunde liegt, der gleichwohl die Nichtigkeit des gan-zen Rechtsgeschäfts erfordert (BGHZ 78, 269, 271; 89, 369, 373; 143, 283,287).(2) Falls das Berufungsgericht vor diesem Hintergrund ein Verbotsge-setz bejaht, so sind dessen Voraussetzungen im einzelnen zu ermitteln. Bleibtder Kaufpreis nur geringfügig hinter dem Verkehrswert zurück, wird auch unterBerücksichtigung öffentlicher Interessen die Rechtsfolge einer Nichtigkeitschwerlich zu rechtfertigen sein. So hat auch der Bundesgerichtshof seine Er-wägungen zum Vorliegen eines Verbotsgesetzes bei unentgeltlichen Zuwen-dungen aus staatlichem Vermögen auf der Grundlage einer Veräußerung zueinem "erheblich unter dem Verkehrswert liegenden Preis" angestellt (BGHZ47, 30, 39). Auf der anderen Seite kann jedenfalls eine Veräußerung unterhalb - 17 -des "vollen Wertes" (vgl. § 67 Abs. 1 Satz 2 ThürKO 1993) nicht voraussetzen,daß ein besonders grobes Mißverhältnis - mithin ein Verkehrswert, der knappdoppelt so hoch ist wie der Kaufpreis - vorliegt. Diesen Maßstab zieht dieRechtsprechung heran, um bei Prüfung eines wucherähnlichen, nach § 138Abs. 1 BGB nichtigen Rechtsgeschäfts auf das subjektive Merkmal einer ver-werflichen Gesinnung zu schließen (vgl. Senat, BGHZ 148, 298, 302 m.w.N.).Er taugt nicht, wenn es gilt, das Verschleudern von Vermögen der öffentlichenHand zu verhindern, weil hier ein persönlich vorwerfbares Verhalten des Be-günstigten keine Bedeutung erlangt.(3) Gelangt das Berufungsgericht zu der Annahme eines inhaltlich näherbestimmten Verbotsgesetzes, so wird es dessen Verletzung im konkreten Fallzu prüfen haben. Hierbei wird es sich mit den Auswirkungen der aufsichtsbe-hördlichen Genehmigung (§ 67 Abs. 3 ThürKO 1993) vom 7. Dezember 1995auseinandersetzen und ggf. - unter Beachtung des Beweisangebotes der Be-klagten auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu dem von ihr be-haupteten Verkehrswert in Höhe von 1.500 DM/m² - Feststellungen zum Ver-kehrswert des Wohnungseigentums zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mitB. treffen mü) Keine Bedeutung für die Entscheidung des vorliegenden Rechts-streits kann dagegen ein etwaiger Schadensersatzanspruch der Beklagten ge-gen den Drittkäufer B. erlangen. Selbst wenn ein solcher Anspruch aufRückgängigmachung des Kaufvertrages zwischen ihr und B. gerichtetwerden könnte (vgl. BGH, Urt. v. 31. Januar 1962, VIII ZR 120/60, NJW 1962,1196, 1198), beseitigt allein sein Bestehen den Vorkaufsfall noch nicht. So be-gründet etwa ein anfechtbarer, aber noch nicht angefochtener Kaufvertrag einVorkaufsrecht (RG, SeuffArch 78, Nr. 14; MünchKomm-BGB/Westermann,aaO, § 504 Rdn. 15; Heintz, aaO, Rdn. 323). Mithin kann auch hier erst dieAufhebung des Kaufvertrages, auf die die Beklagte im Falle einer Schadenser- - 18 -satzforderung einen Anspruch hätte (vgl. BGH, Urt. v. 31. Januar 1962, aaO),entscheidend sein. Nach dem - hier erfolgten - Eintritt des Vorkaufsfalls kannaber eine Aufhebung des Drittkaufvertrages die Position des Vorkaufsberech-tigten nicht mehr beeinträchtigen (RGZ 106, 320, 323 f.; 118, 5, 8). dd) Welche Auswirkungen der Wegfall der Geschäftsgrundlage des Ver-trages mit dem Drittkäufer für das Vorkaufsrecht hat (vgl. dazu BGH, Urt. v.25. September 1986, II ZR 272/85, NJW 1987, 890, 893), bedarf für den vorlie-genden Fall keiner Entscheidung. Die Geschäftsgrundlage des Kaufvertragesmit B. ist nämlich durch das Fehlen der Verpflichtung der Beklagten zurZahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht entfallen. Die Revision verweistnicht auf tatsächliches Vorbringen, wonach dem Geschäftswillen der Parteiendes Drittkaufes die Erwartung zugrunde lag, B. werde auf eine Vorfällig-keitsentschädigung auch tatsächlich Zahlungen erbringen müssen. Der Um-stand, daß B. sich zur Übernahme der entsprechenden Belastungen ver-pflichtete, legt im Gegenteil nahe, daß es der Beklagten erkennbar nur darumging, nicht Forderungen wegen der vorzeitigen Darlehensrückführung ausge-setzt zu sein, während für sie nicht von Bedeutung war, welche Leistungen desDrittkäufers hierfür notwendig werden sollten. - 19 -3. Das Berufungsurteil ist hiernach aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) unddie Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen(§ 563 Abs. 1 ZPO). Da vorliegend der Streithelfer ebenfalls Revision eingelegthat, zählen auch seine Kosten zu den Kosten des Revisionsverfahrens, hin-sichtlich derer dem Berufungsgericht die Entscheidung überlassen ist. Das Be-rufungsgericht erhält durch die Zurückverweisung Gelegenheit, die Auslegungdes Landesrechts im Hinblick auf § 134 BGB nachzuholen und die ggf. erfor-derlichen Feststellungen zu treffen.Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch

Full & Egal Universal Law Academy