BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 137/08 Verk374ndet am: 29. Mai 2009 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 29. Mai 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Klein und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Rich-ter Dr. Roth f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344ger wird das Urteil des 10. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 12. Juni 2008 aufgeho-ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an einen ande-ren Zivilsenat des Berufungsgerichts zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte erwarb 1994 ein Grundst374ck in O. bei H. . Das an einem Hang gelegene Grundst374ck ist mit einem etwa 100 Jahre alten teilweise in Fachwerkbauweise errichteten Haus bebaut. Das Geb344ude wird vom Tal her auf der Kellerebene betreten. Eine Fundamentsohle besteht nicht. Die hangseitige Wand des Kellergeschosses ist nicht gegen Feuchtigkeit iso-liert. Der Fu337boden des Wohngeschosses 374ber dem Kellergeschoss lagert auf Balken. 1 - 3 - Der Beklagte nahm an dem Haus eigenh344ndig Arbeiten vor. 1995 ver-mietete er es. Das Mietverh344ltnis endete im Sommer 2006. Der Beklagte bot das Grundst374ck zum Kauf an. Die Kl344ger besichtigten das Haus und kauften das Grundst374ck mit Notarvertrag vom 20. Juni 2006 f374r 65.000 200 unter Aus-schluss der Haftung f374r Sachm344ngel. 2 Die Kl344ger bezahlten den Kaufpreis. Das Grundst374ck wurde aufgelassen und 374bergeben. Die Kl344ger haben den R374cktritt vom Vertrag erkl344rt. Sie be-haupten, das Haus sei von Ameisen und Schimmel befallen und durchfeuchtet. Zur Renovierung h344tten sie den Fu337bodenbelag im Wohngeschoss aufgehoben und hierdurch erkannt, dass die Balken zwischen Keller und Obergeschoss teilweise verfault und nicht mehr tragf344hig seien. Auch das 374brige Balkenwerk sei zum Teil durch Feuchtigkeit und Insekten erheblich gesch344digt. Dies sei dem Beklagten aufgrund Reklamationen der Mieterin und aufgrund seiner T344-tigkeit im Hause bekannt. Die M344ngel habe er beim Verkauf arglistig verschwie-gen. 3 Mit der Klage verlangen sie nach n344herer Ma337gabe die Erstattung ihrer Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundst374cks, die Frei-stellung von ihren Verpflichtungen aus dem Kauf gegen374ber dem Finanzamt, die Feststellung der Verpflichtung des Beklagten zum Ersatz weiterer Sch344den und seines Verzugs mit der Annahme der R374ck374bertragung des Grundst374cks. Der Beklagte hat widerklagend beantragt, die Kl344ger zur Zahlung anteiliger Grundsteuer zu verurteilen. 4 Das Landgericht hat nach Vernehmung von Zeugen und der Einnahme eines Augenscheins der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Beide Parteien haben das Urteil des Landgerichts angefochten. Das Oberlandesgericht hat der 5 - 4 - Berufung des Beklagten stattgegeben, die Klage abgewiesen und die Berufung der Kl344ger zur374ckgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstreben die Kl344ger die Verurteilung des Beklagten nach den von ihnen im Berufungsverfahren gestell-ten Antr344gen. 6 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht h344lt ein arglistiges Verhalten des Beklagten f374r nicht bewiesen. Es meint, einen Hinweis auf Schimmel habe es nach 2002 nicht mehr gegeben; die Einlassung des Beklagten, er sei nach der Neueindeckung einer H344lfte des Dachs der Auffassung gewesen, dessen Undichtigkeit sei be-hoben, sei nicht widerlegt. Dass der Keller feucht sei, h344tten die Kl344ger bei der Besichtigung ohne weiteres bemerken k366nnen; dass er, wie von dem Landge-richt festgestellt, nur mit Gummistiefeln betreten werden k366nne, h344tten weder der von den Kl344gern beauftragte Sachverst344ndige noch der Zeuge S. best344tigt, der das Haus zusammen mit der Mieterin A. 374ber Jahre hinweg bewohnt habe. Dass der Beklagte den Zustand der Balken 374ber dem Kellerge-schoss gekannt habe, k366nne nicht festgestellt werden. Die insoweit von dem Landgericht getroffene Feststellung, der Beklagte habe Arbeiten an einer Wand vorgenommen und dabei den angrenzenden Boden ge366ffnet, wodurch ihm der Zustand der Deckenbalken bekannt geworden sei, sei nicht nachzuvollziehen, weil dem Urteil des Landgerichts nicht zu entnehmen sei, an welcher Wand welchen Raumes der Beklagte t344tig geworden sei. Dass der Beklagte die Kl344ger 374ber den schlechten Zustand der Schwellen nicht aufgekl344rt habe, h344tten die Kl344ger nicht bewiesen. 7 - 5 - II. Das h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung nicht stand. 8 Das von dem Beklagten den Kl344gern verkaufte Haus war erkennbar re-novierungsbed374rftig. Nach den insoweit nicht beanstandeten Feststellungen des Landgerichts brauchten die Kl344ger jedoch nicht davon auszugehen, dass nicht offen liegende konstruktive Teile des Geb344udes irreparabel gesch344digt sind. Die Haftung des Beklagten ist insoweit im Kaufvertrag vom 20. Juni 2006 zwar aus-geschlossen. Nach 247 444 BGB ist dem Beklagten die Berufung auf den verein-barten Haftungsausschluss aber verwehrt, wenn er diese M344ngel arglistig ver-schwiegen hat. 9 Arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn der Verk344ufer einen Mangel kennt oder f374r m366glich h344lt und wei337 oder damit rechnet, dass der K344ufer bei Offenbarung des Mangels den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbar-ten Inhalt abgeschlossen h344tte (st. Rspr. vgl. Senat, Urt. v. 10. Juni 1983, V ZR 292/81, WM 1983, 990; Urt. v. 20. M344rz 1987, V ZR 27/86, NJW 1987, 2511; Urt. v. 7. Juli 1989, V ZR 21/88, NJW 1989, 42). 10 Das Landgericht hat hierzu festgestellt, dass der Beklagte die Frage nach einer Feuchtigkeitsbeeintr344chtigung des Hauses der Wahrheit zuwider verneint habe und seine Kenntnis von dem Insektenbefall der Schwelle zum Badezimmer und davon, dass die Balken zwischen Keller und Wohngescho337 verfault sind, den Kl344gern verschwiegen habe. Letzteres folge daraus, dass der Beklagte im unteren Bereich einer Wand und an dem angrenzenden Bereich des Fu337bodens Arbeiten vorgenommen habe. Der Schaden an Wand und Bo-den bilde eine Einheit; die Arbeiten des Beklagten h344tten entgegen seiner An-gaben beide Bereiche erfasst. Hierbei k366nne dem Beklagten der Zustand der Boden- bzw. Deckenbalken nicht verborgen geblieben sein. Bei der gebotenen 11 - 6 - Offenbarung h344tten die Kl344ger den Vertrag vom 20. Juni 2006 nicht geschlos-sen. Die hiervon abweichende Feststellung des Berufungsgerichts wird, wie die Revision zutreffend r374gt, von dem Verfahrensrecht nicht getragen. Dass dem Urteil des Landgerichts nicht zu entnehmen ist, f374r welche Wand und damit f374r welchen angrenzenden Bodenbereich die von dem Landgericht getroffenen Feststellungen gelten, f374hrt nicht dazu, dass diese unzutreffend oder verfah-rensfehlerhaft getroffen w344ren. Die abweichende Meinung des Berufungsge-richts entbehrt einer Grundlage im Prozessrecht. Welche Teile des Bodens und welche Wand das Landgericht in seinem Urteil angesprochen hat, kann nach dem Prozessverlauf nicht zweifelhaft sein. Soweit das Berufungsgericht es f374r erforderlich angesehen hat, die von dem Landgericht festgestellten Arbeiten des Beklagten n344her zu lokalisieren, konnte es die Parteien hiernach fragen. Sie waren bei der Augenscheinsaufnahme des Landgerichts zugegen; der ge-naue Ort von Wand und Boden, f374r den die Feststellungen des Landgerichts getroffen sind, ist ihnen bekannt. 12 Eine abschlie337ende Entscheidung ist dem Senat nicht m366glich, weil es an den notwendigen Feststellungen fehlt. Die Sache ist daher an das Beru-fungsgericht zur374ckzuverweisen. Hierbei hat der Senat von 247 563 Abs. 1 Satz 2 13 - 7 - ZPO Gebrauch gemacht. Bei der neuen Verhandlung und Entscheidung werden auch die weiteren Angriffe der Revision gegen die getroffenen Feststellungen zu ber374cksichtigen sein. Kr374ger Klein Schmidt-R344ntsch Stresemann Roth Vorinstanzen: LG Heilbronn, Entscheidung vom 09.05.2007 - 3 O 370/06 - OLG Stuttgart, Entscheidung vom 12.06.2008 - 10 U 122/07 -
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