E CLI:DE:BGH:2016:100216UVIIIZR137.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 137/15 Verkündet am: 10. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 1 Satz 2 In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tr a- gen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche B e- zugnahme auf § 556 Abs . 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebsko s- ten vereinbart. BGH, Urteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15 - LG Kleve AG Kleve - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol im schriftlichen Verfahr en gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 12. Januar 2016 für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger innen wird das Urteil der 6. Zivilka m- mer des Landgerichts Kleve vom 28. Mai 2015 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Klev e vom 2. September 2013 wird zurückgewiesen, soweit die Beklagten verurteilt worden sind, an die Klägerinnen sowie vorgerichtlich e Anwaltskosten in Hö 10 jeweils nebst Zinsen , zu zahlen . W egen d er Betrie bskostenvorauszahlung für den Monat April 2012 wird die Sache zur neuen Ve r- h andlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revision s- verfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren bis zum 31. Juli 2012 Mieter einer Wohnung der Kläger innen in K . . Die Parteien strei ten darüber, ob die Beklagten zur Tr a- 1 - 3 - gung von Betriebskosten verpflichtet waren . Der Formularmietvertrag vom 27. April 2007 enthält in § 4 ( " Miete " ) zu den Betriebskosten folgende Regelu n- g en : Ziffer 1: " Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Vers i- cherung etc) 100 EUR. " Ziffer 3: " Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassun g maßgebend. " Darüber hinaus hatten die Klägerinnen mit einem mündlich geschloss e- nen Mietvertrag Wohnräume in einem angrenzenden Gebäude g emietet. Auch dieses Mietverhältnis endet e zum 31. Juli 2012. Die Kläger innen haben die Zahlung rückständiger Miet e aus beiden Mietverhältnissen für den Zeitraum Januar bis Juli 2012 in Höhe von 4.209,56 a- nuar bis A pril 2012) nebst Zinsen und Ersatz vorgerichtlicher Anwaltsgebü h- ren und der Kosten einer Melde auskunft begehrt. Die Beklagten haben g e- genüber dem Zahlungsanspruch hilfsweise die Aufrechnung mit einem Bere i- cherungsanspruch erklärt, den sie darauf stützen, dass die in der Vergange n- heit auf die Betriebskosten erbrachten Zahlungen mangels wirksamer Uml a- gevereinbarung ohne Rechtsgrund erfolgt seien. 2 3 - 4 - Die Klage hat vor dem Amtsgericht in vollem Umfang Erfolg gehabt. In der Berufungsinstanz haben die Parteien den Rechtsstreit in Höhe eines B e- trags von 300 März 2012) in der Hauptsache übereinstimmend für erledig t erklärt. Im Übr i- gen hat das Landgericht auf die Berufung der Beklagten das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage a bgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren - soweit sie es nicht in der Hauptsache für erledigt erklärt haben - weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht ha t zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Kläger inne n habe zwar für die Monate Januar bis Juli 2012 ein A n- spruch auf Zahlung rückständiger (Grund - )Miete in Höhe von 3.809,5 e- standen. Betriebskosten für den Monat April 2012 hätten die Kläger innen hi n- gegen mangels wirksamer Umlagevereinbarung nicht verlangen können . Die i hnen zustehenden Mietforderungen sei en jedoch durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung erlosc hen. Denn die im Zeitraum Januar 2009 bis Mä rz 2012 von den Beklagten erbrachten Vorauszahlungen seien - mangels wirks a- mer Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten - ohne Rechtsgrund erbracht worden, so dass den Beklagten ein entsprechender A nspruch aus u n- 4 5 6 7 - 5 - gerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 BGB zugestanden habe, mit dem sie wirksam aufgerechnet hätten. Zwar sei anerkannt, dass die Verpflichtung zur Tragung von Betriebsko s- ten - auch in einem Formularvertrag - dadurch wirksam dem Mieter a uferlegt werden könne, dass auf eine geltende Rechtsverordnung verwiesen werde, also in der Vergangenheit auf die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnung s- verordnung und aktuell auf die Betriebskostenverordnung. Hier sei der Mietve r- trag, der auf die genannt e Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsveror d- nung verweise, aber am 27. April 2007 und mithin zu einem Zeitpunkt g e- schlossen worden, zu dem die genannte Anlage gar nicht mehr in Kraft gew e- sen sei. Die Bezugnahme auf nicht mehr geltende Vorschriften sei jedoch u n- wirksam. Auch der im Mietvertrag enthaltene Zusatz " in ihrer jeweils geltenden Fassung " vermöge daran nichts zu ändern, weil es die Anlage 3 in der aktuellen Fassung nicht mehr gebe. Die im Mietvertrag enthaltene Regelung zu den B e- triebskosten sei damit zumindest unklar, und auch § 2 der Betr iebskostenve r- ordnung, der an die Stelle der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsve r- ordnung getreten sei , könne nicht herangezogen werden. Angesichts der unwirksamen Betriebskostenvereinbarung könn ten die Klägerinnen keine Vorauszahlungen verlangen und st ehe den Beklagten bezü g- lich erbrachter Vorauszahlungen ein Bereicherungsanspruch aus § 812 BGB zu. D ie Beklagte n sei en daher - entgegen der Ansicht des Amtsgerichts - nicht verpflichtet, für den Monat April 2012 eine Vorauszahlung zu er bringen . Hi n- sichtlich der bereits erbrachten Vorauszahlungen stehe den Beklagten ein Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB zu . Die insoweit erklärte Aufrec h- nung sei deshalb wirksam mit der Folge, dass die Klagforderung erlosch en sei. 8 9 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die den Klägerinnen gemäß § 535 Abs. n- sen) nicht durch Aufrechn ung erloschen. Denn den Beklagten steht hinsichtlich der von Januar 2009 bis März 2012 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) zu. Anders als das Berufungsgericht meint, s ind sie nach § 4 Ziffer 1 und 3 des Formularmietvertrags zur Tragung der Betriebskosten und zur Erbringung monatlicher Vorauszahlungen verpflichtet. Die genannten Regelungen im Mie t- vertrag sind ausreichend bestimmt und halten einer AGB - rechtlichen Inhalt s- k o n trolle stand. Aus diesen Gründen kann mit der vom Berufungsgericht geg e- benen Begründung auch ein Anspruch auf Leistung einer Betriebskostenvo r- - hinsichtlich der Monate Mai bis Juli 2012 ist der Rechtsstreit in der Berufungsinstanz übereinstimmend für erl e- digt erklärt worden - nicht verneint werden. 1. Nach der Re chtsprechung des Senats bedarf es zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete - auch in e i- nem Formularvertrag - ni cht d er Aufzählung der einzelnen Betriebskosten. Vielmehr hat es der Senat - jedenfalls soweit es nicht um " sonstige " Betrieb s- kosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsve r- ordnung g eht - genügen lassen, dass auf die Betriebskost en gemäß der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen w ird (Senatsurteile vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417 unter II 1 b bb; vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060 Rn. 19 ; vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 128/08 , NJW 2010, 1198 Rn. 1 9 ) . 10 11 - 7 - Um eine derartige Klausel geht es auch hier . Entgegen der Auffassung, die das B erufungsgericht im Anschluss an Langenberg ( Schmidt - Futterer/ Langenberg, BGB, 12. Aufl., § 556 Rn. 46; ähnlich Blum WuM 2010, 13; Lü t- zenkirchen in Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. § 556 Rn. 319 ; AG Hanau NZM 2015, 47 , 49 ) vertritt, ist es ohne Be deutung, dass die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung bei Abschluss des Mietvertrags nicht mehr in Kraft, sondern inzwischen durch die - im wesentlichen inhaltsgleiche - Betrieb s- kostenverordnung ersetzt worden war. 2. Die im Mietvertrag vom 27. April 2007 zu den Betriebskosten g e- troffenen formularmäßigen Bestimmungen sind dahin auszulegen, dass die B e- klagten die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung zu tragen haben . a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sin d nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und re d- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise b e- teiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. A pril 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 37 ; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 295/09, WM 2011, 1860 Rn. 29; vom 23. Februar 2011 - XII ZR 101/09, WM 2011, 1190 Rn. 10; vom 17. April 2013 - VIII ZR 225/12, NJW 2013, 1805 Rn. 9; jeweils mwN). D abei ist vor allem zu berücksichtigen, dass de r Begriff der Betriebsko s- ten seit vielen Jahrzehn ten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert ist . Bereits in der am 1. November 1957 in Kraft getretenen Zweiten Berechnungsverord nung (BGBl. I S. 1719) f indet sich in § 27 die Definition, dass es sich dabei um die Kosten handelt, die " dem Eigentümer durch das E i- 12 13 14 15 - 8 - gentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entst e- hen " . Se it dem 1. Januar 2007 ist diese lbe Definition nunmehr in § 5 5 6 Abs. 1 Satz 2 BGB selbst enthalten - unter Verweis auf die Aufstellung der Betrieb s- kostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2347), die de n bis 31. Dezember 2003 geltenden Betriebskost enkatalog in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst hat. Angesichts der vorbeschriebenen Gesetzeslage, die den Begriff der B e- triebskosten in der Wohnraummiete seit langem festlegt, ist der hier im Mietve r- trag verwe n dete Begriff der Betriebskosten ohne W eiter es in diesem Sinne zu verstehen, das heißt wie jetzt in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelt und in dem aufgrund der darin enthaltenen Ermächtigung erlassenen Betriebskostenkatalog erläutert . Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien von einem anderen Begriff der Betriebskosten ausgeg a ngen sind, sind vom Berufungsgericht nicht festge s tellt und auch sonst nicht ersichtlich. Insbesondere ergibt sich aus dem Verweis auf d ie - im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses bereits außer Kraft get retene - Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung nichts anderes. Dies gilt - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - schon deshalb, weil § 4 des Mietvertrag s auf die jeweils aktuelle Fa ssung der Zweiten Berechnungsveror d- nung verweist. Da mit ist bei verständiger Würdigung unmissverständlich klarg e- stellt, dass der jeweilige Betriebskostenkatalog gemeint ist, so wie er sich aus der g ültigen Verordnung zu den in der Wohnraummiete umlegbaren Betr ie b s- kosten ergibt. Dass dieser Betriebskost enkat alog bereits bei Ab schluss des Mietvertrags der Parteien nicht mehr in der Zweiten Berechnungsverordnung , sondern in der Betriebskostenverordnung enthalten war, ist eine unschädliche Falschbezeichnung. 16 - 9 - b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts si nd die mietvertra g- lichen Bestimmungen zu den Betriebskosten auch nicht unklar; insbesondere liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) nicht vor. aa) Gemäß § 307 A bs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners auch daraus ergeben, dass die Besti m- mung nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender A llgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glau ben , die Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst k lar und durchschaubar darzustellen (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil e vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 121/04, BGHZ 164, 11, 16 , und vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 48/05, BGHZ 165, 12, 21 f.). Das Transparenzgebot schließt das Bestimmtheitsgebot ein und verlang t, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen einer Klausel so genau beschrieben werden, dass für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen ( Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 121/04, aaO mwN ). Allerdings gebietet es das Transparenzgebot darüber hi n- aus nicht, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrages folgenden Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln oder den Vertragspartner darüber zu belehren (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 14. Mai 1996 - XI ZR 257/94, BGHZ 133, 25, 32; vom 5. November 1998 - III ZR 226/97, NJW 1999, 276 unter 2; vom 22. März 2000 - IV ZR 23/99, NJW 2000, 2103 unter II 4 a; vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, WM 2010, 1861 Rn. 18; vom 9. Juni 2011 - III ZR 157/10, WM 2011, 1678 Rn. 44 ; vom 8. November 2012 - VII ZR 191/12, WM 2014, 132 Rn. 19 ; jeweils mwN). Etwaige Missve r- ständnisse muss der Verwender sich in dieser Hinsicht vielmehr nur dann z u- rechnen lassen, wenn er die Gefahr von Fehlvorstellunge n bei seinen Kunden durch eine unklare oder mehrdeutige Klauselformulierung oder - gestaltung 17 18 - 10 - selbst hervorgerufen oder verstärkt hat (BGH, Urteil vom 5. November 1998 - III ZR 226/97, aaO; vom 8. November 2012 - VII ZR 191/12, aaO Rn. 23). bb) So lieg t der Fall hier aber nicht. Wie bereits ausgeführt, ist der Begriff der Betriebskosten seit langem gesetzlich definiert und durch die Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten in einer hierzu ergangenen Verordnung und dem darin enthaltenen Betriebskoste nkatalog erläutert. Zudem ist es auch - s o- wohl im preisfreien als auch im preisgebundenen Wohnraum - seit Jahrzehnten allgemein üblich , i n Mietvertr ägen die Umlage sämtlicher Be triebskosten zu vereinbar en und abzurechnen , die nach den genannten Definitione n umlagef ä- hig sind . Angesichts dessen bedarf der Begriff der " Betriebskosten " in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden kann und für d en durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist (so bereits z u- treffend Schmid, GE 2003, 446 sowi e in MünchKommBGB, 6. Aufl., § 556 Rn. 18 ; ebenso Lehmann - Richter WuM 2012, 647, 648 ). Die Möglichkeit, dass der Verwender sich ungerechtfertigte Beurteilungsspielr äume verschaffen kön n- te, erscheint angesichts der gesetzlichen Definition und Au f zählung der einze l- nen Betriebskostenarten im Betriebskostenkatalog ausgeschlossen. Eine andere Beurteilung k äme allenfalls in Betracht, falls durch Zusätze oder weitere Bes timmungen im Mietvertrag unklar w ü rd e , ob " die Betriebsko s- ten " im Sinne sämtlicher umlegbarer Betriebskosten oder nur einzelne r B e- triebskosten arten ge meint s ind . Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Er ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass der Mietvertrag einen Hinweis auf die zum damaligen Zeitpunkt bereits außer Kraft getretene Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung enthält. D enn aus diesem Umstand ergeben sich keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass etwas anderes gemeint gewesen sein könnte als die Abwälzung sämtlicher umlegbarer Betriebskosten . Auch die i n 19 20 - 11 - § 4 des Mietvertrags enthaltene beispielhafte Aufzählung einzelner Betriebsko s- ten mit dem Zusatz " etc " zeigt unabweisbar, dass eine umfassende Umlageve r- einbarung im gesetzlich zulä ssigen Umfang ge meint war . II I . Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand h a- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). 1. Der Senat entscheidet in der Sache selbst, soweit es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 56 3 Abs. 3 ZPO). Dies betrifft die von den Klägerinnen geltend gemachten Mietforderungen in Höhe von 3.809,58 sowie die vorg e- richtlichen Anwaltskosten und die Kosten einer Meldeauskunft, jeweils nebst Zinsen . Da die Beklagten die Betriebskosten zu trag en und für den Zeitraum von Januar 2009 bis einschließlich März 2012 die vereinbarten Vorauszahlungen zu entrichten hatten, sind sie - nachdem die Parteien den Rechtsstreit in Höhe e i- p t- sache übereinstimmend für erledigt erklärt haben - zur Zahlung dieses Betrages (nebst Zinsen) verpflichtet, dessen Höhe zwischen den Parteien nicht im Streit steht. Die von den Beklagten insoweit erklärte Aufrechnung geht ins Leere, weil ihnen kein Anspr uch auf Rückzahlung erbrachter Nebenkostenvorauszahlungen zusteht. Zudem haben die Be klagten den Klägerinnen gemäß § 280 Abs. 2, §§ 286, 288 Abs. 4, § 249 Abs. 1 BGB die gemachten außergerichtlichen A n- waltskosten und gemäß § 280 Abs.1, § 249 Abs. 1 BGB die Kosten für die ei n- gehol te Meldeauskunft , jeweils nebst Zinsen, zu erstatten. 21 22 23 24 - 12 - Die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil ist daher hinsichtlich der vorgenannten Ansprüche zurückzuweisen. 2. Soweit das Berufungsgericht die Klag e bezüglich der Vorauszahlung der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif und insoweit an das Berufung s- gericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO) . Denn die ursprünglic h geschuldeten und damit von den Beklagten zunächst auch zu verzinsenden Vorauszahlungen stehen den Klägerinnen nicht mehr zu, weil vor dem Schluss der mündlichen Berufungsverhandlung Abrechnungsreife eingetreten ist (hier mit dem Ablauf des 31. Dezember 2 013; § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Die Kläg e- rinnen können daher nur noch einen sich aus einer ordnungsgemäßen Neben - 25 26 - 13 - kostenabrechnung ergebenden Saldo verlangen und - wozu ihnen Gel e- genheit zu geben ist - die Klage gemäß § 264 Nr. 3 ZPO entsprechend umste l- len (vgl. Se natsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NJW 2011, 145 Rn. 22 mwN). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Kleve, Entscheidung vom 02.09.2013 - 29 C 271/12 - LG Kleve, Entscheidung vom 28.05.2015 - 6 S 122/13 - 27
Full & Egal Universal Law Academy