BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 139/13 Verkündet am: 18. Dezember 2014 Anderer Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 648 Abs. 1 Satz 1 Der Unte rnehmer wird durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert, auf dem der Unterne h- mer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat. Dem Unte r- nehmer kann daher nur in Ausnahmefä llen gegen einen Dritten, der das Grun d- stück von dem Besteller erwirbt, ein Anspruch auf Bewilligung der Eintragung e i- ner Bauhandwerkersicherungshypothek zustehen. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2014 - VII ZR 139/13 - OLG Köln LG Köln - 2 - Der VII. Zivilsena t des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Dezember 2014 durch d i e Richter Dr. Eick , Dr. Kartzke und Prof. Dr. Jurgeleit , die Richterin Graßnack und den Richter Dr. Feilcke für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten zu 1 wir d der Beschluss des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 30. April 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung des B e- klagten zu 1 gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 6. Juni 2012 zurückgewiesen worden ist. In diesem Umfang wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Beklagte zu 2 beauftragt e die Klägerin am 23. Dezember 2008 und am 22. Oktober 2009 mit Sanitär - , Heizungs - und Lüftungsarbeiten im ersten Obergeschoß und im Dachgeschoß am Bauvorhaben S. - g asse in K . , mit der Lieferung und Montage eines Pelletkessels, mit der Veränderung von Küche n- anschlüssen und mit der B eseitigung einer Störung am Pelletkessel. Die B e- klagte zu 2 war im Zeitpunkt der Auftragserteilung Eigentümerin der Eige n- 1 - 3 - tumswohnungen, an denen die Bauleistungen auszuführen waren . Der Beklagte zu 1 ist der alleinige Geschäftsführer der Beklagten zu 2 und alleiniger Vorstand des Vereins, der einziger Gesellschafter der Beklagten zu 2 ist . Die Klägerin erbrachte einen Teil der beauftragten Leistungen und stellte ihre Arbeiten am 11. Dezember 2009 ein. Die am 18. Dezember 2009 gestellte Rechnung über die Lieferung und Montage des Pelletkessels wurde von der Beklagten zu 2 beglichen. Mit zwei weiteren Rechnungen vom 19. Dezember 2009 rechnete die Klägerin weitere Bauleistungen im Umfang von 19.464,51 und 5.449,40 Februar 2010 st ellte sie der Bekla g- ten zu 2 die Leistungen bezüglich der Veränderung der Küchenanschlüsse mit 277,98 Mai 2010 die Beseitigung einer Störung des Pelletkessels mit 222,71 zu 2 erfolgt en nicht. Mit notariell beurkundeten Verträgen vom 12. Februar 2010 und vom 6. April 2010 veräußerte die Beklagte zu 2 die Eigentumswohnungen an den Beklagten zu 1 gegen Zahlung eines Kaufpreises in Höhe von 349.000 Darlehensverbindlichkeiten der Beklagten zu 2 in dieser Höhe übernahm, die zur Finanzierung des Bauvo r- habens aufgenommen worden wa ren. Der Beklagte zu 1 wurde am 17. Mai 2010 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Wegen der Werklohnforderung in Höhe v gegen den Beklagen zu 1 im Wege der einstweiligen Verfügung zunächst die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek hinsichtlich beider Wohnungen e r- wirkt. Mit der Klage macht sie gegen den Beklagten zu 1 ihren Anspruch auf Bewilligung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek wegen dieser Werklohnforderung geltend. Die Beklagte zu 2 nimmt sie auf Zahlung des Werklohns in Anspruch. 2 3 - 4 - Das Landgericht h at die Beklagten mit Ausnahme der geforderten vorg e- richtlichen Rechtsanwaltskosten antragsgemäß verurteilt. Die Berufung der B e- klagten hat das Berufungsgericht durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Beklagte zu 1 m it der vom Senat zugelassenen Revision, mit der er die Abweisung der gegen ihn gerichteten Klage erreichen will. Entscheidungsgründe: Die Revision des Beklagten zu 1 führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und Zurückverweisung der Sache an d as Berufungsgericht, s o- weit dieses die Berufung des Beklagten zu 1 gegen das landgerichtliche Urteil zurückgewiesen hat . I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Voraussetzungen des § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB für einen Anspruch der Klägerin auf Bew illigung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek lägen gegenüber dem Beklagten zu 1 vor. Der Bewilligung der Eintragung der Sicherungshypothek stehe nicht entgegen, dass der Beklagte zu 1 als Erwerber der Wohneinheiten nicht selbst Besteller d er hieran erbrachten Werkleistungen gewesen sei. Der Beklagte zu 1 müsse sich als nunmehriger Eigentümer der bei Auftragserteilung noch im Eigentum der Beklagten zu 2 befindlichen Wohneinheiten in Durchbr e- chung der im Rahmen des § 648 BGB grundsätzlich erf orderlichen Pers o- 4 5 6 - 5 - nenidentität zwischen Besteller und Eigentümer so behandeln lassen, als sei er selbst Besteller der Werkleistungen gewesen. Die von ihm getroffenen En t- scheidungen hätten maßgeblich seinem eigenen wirtschaftlichen Interesse g e- dient. Er habe die Bestellerin auch rechtlich und wirtschaftlich beherrscht. Der von ihm gezahlte Kaufpreis sei zudem untersetzt gewesen. II. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 1. Ein Anspruch der Klägerin auf Einräumung einer Bauhandwerkers i- cherun gshypothek kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden. a) Die Voraussetzungen, unter denen ein Unternehmer nach § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB die Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek verlangen kann, liegen im Verhält nis zum Beklagten zu 1 nicht vor. Gemäß § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Unternehmer eines Bauwerks oder eines einzelnen Teiles eines Bauwerks für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Der Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek richtet sich grundsätzlich gegen den Besteller der Werkleistung und setzt voraus, dass di e- ser zugleich Eigentümer des Grundstücks ist, auf dem die Werkleistung e r- bracht werden soll . Der Bekla gte zu 1 war weder Besteller der von der Klägerin ausgeführten Werkleistungen noch war er im Zeitpunkt der Beauftragung der Werkleistungen Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Bauleistungen nach dem Vertrag zu erbringen waren. 7 8 9 - 6 - b) Der Beklagte zu 1 br aucht sich auch nicht so behandeln zu lassen, als wäre er Besteller der Werkleistungen der Klägerin. Die Voraussetzungen, unter denen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Durchbrechung des Grundsatzes der Personenidentität von Besteller und Eigentümer in B e- tracht kommt (vgl. BGH, Urteil vom 22. Oktober 1987 VII ZR 12/87, BGHZ 102, 95 , 102 ff. ), liegen nicht vor. Der Bundesgerichtshof hat eine Durc h- brechung dieses Grundsatzes lediglich bei einer Fallgestaltung anerkannt, in de r der Besteller bei Auftragserteilung nicht zugleich der Eigentümer des von der Werkleistung betroffenen Grundstücks war. Ein solcher Fall steht nicht in Rede. Die nach § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich zu fordernde Pers o- nenidentität zwischen Besteller und Grundstück seigentümer war zunächst g e- geben. Die Beklagte zu 2, die den Auftrag an die Klägerin erteilt hatte, war u r- sprünglich Eigentümerin des Grundstücks, auf dem die Werkleistungen ausg e- führt werden sollten. Der Klägerin stand daher ursprünglich gegen die se gemäß § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshyp o- thek für ihre Forderungen aus dem Bauvertrag zu. Der Unternehmer wird durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert , auf dem der Unternehmer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat. Daran kann der Besteller aus unterschiedlichen Gründen ein berechtigtes Interesse haben, insbesondere wenn die Veräußerung des Grundstücks der Verwertung der von ihm i m Hinblick auf das Grundstück getätigten Investitionen dient. Ein berechtigtes Interesse an der Veräußerung des Grundstücks kann auch dann nicht von vornherein verneint werden, wenn die als GmbH verfasste Besteller in das Grundstück im Wege eines Insichgesc häfts an ihren alleinigen Geschäft sführer veräußert, der zugleich der alleinige Vorstand des einzigen Gesellschafters ist . 10 11 - 7 - c) Der Senat braucht nicht abschließend zu entscheiden, ob und in we l- chen Fällen der Unternehmer ausnahmsweise den Erwerber des Gr undstücks, auf dem die Bauleistungen ausgeführt worden sind, wegen seiner Forderung aus dem Vertrag mit dem Besteller auf Einräumung einer Sicherungshypothek in Anspruch nehmen kann. Ein solcher Ausnahmefall kann beispielsweise zu bejahen sein, wenn im Ver hältnis zum Erwerber die Voraus setzungen des § 826 BGB vorliegen, etwa wenn dieser das Grundstück in dolosem Zusa m- menwirken mit dem Besteller oder in Kenntnis einer Gläubigerbenachteil i- gungsabsicht des Bestellers erwirbt. In Betracht kommt möglicherweise auch eine Inanspruchnahme des Beklagten zu 1 als Geschäftsführer der Beklagten zu 2 nach § 311 Abs. 3 BGB. Das Berufungsgericht hat von seinem rechtl i- chen Ausgangspunkt folgerichtig bislang keine Feststellungen dazu ge troffen, ob die Voraussetzungen eines Ausnahmefalles im vorliegenden Fall gegeben sind. 2. Der Senat kann in der Sache daher nicht selbst gemäß § 563 Abs. 3 ZPO entscheiden. Der angefochtene Beschlus s ist vielmehr aufzuheben und die Sache ist an das Be rufungsgericht zurückzuverweisen , soweit das Ber u- fungsgericht zum Nachteil des Beklagten zu 1 entschieden hat. Den Parteien ist 12 13 - 8 - gemäß § 139 Abs. 2 ZPO Gelegenheit zu geben, zu diesem vom Berufungsg e- richt nicht für erheblich gehaltenen rechtlichen Gesic htspunkt, ob ein Ausna h- mefall vorliegt, der die Inanspruchnahme des Beklagten zu 1 als Erwerber auf Einräumung einer Sicherungshypothek rechtfertigt, noch ergänzend vorzutr a- gen. Eick Kartzke Jurgeleit Graßnack Feilcke Vorinstanzen: LG Köln, Entscheidung vom 06.06.2012 - 4 O 22/12 - OLG Köln, Entscheidung vom 30.04.2013 - 11 U 126/12 -
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