BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 141/09 Verk374ndet am: 20. Januar 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 558 Abs. 1 Satz 2, 247 558b Abs. 3 Bei Erh366hung einer Brutto- oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter die erforderli-chen Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten im Prozess 374ber die Mieterh366hung nachholen. F374r eine solche Nachbesserung oder Nachholung des Mieterh366hungsverlangens gilt die Sperrfrist im Hinblick auf eine vorangegangene Mieterh366hung, die infolge einer Teilzustimmung des Mieters zum urspr374nglichen Mieterh366hungsverlangen wirksam geworden ist, nicht. BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 141/09 - LG Stuttgart AG B366blingen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-m344337 247 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. Dezember 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 29. April 2009 wird zur374ckgewie-sen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen. Die 374brigen Kosten des Rechtsstreits tragen die Kl344ger zu 1/3 und die Beklagten zu 2/3. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kl344ger in S. . Die monatliche Miete betrug zuletzt 500 200 zuz374glich 30 200 f374r die Garage sowie Vor-auszahlungen von 130 200 f374r Heizung und 35 200 f374r Wasser. 1 Mit Schreiben vom 7. August 2007 forderten die Kl344ger die Beklagten un-ter Berufung auf den Mietspiegel von B. /S. auf, einer Erh366-hung der Nettomiete von 500 200 auf 550 200 monatlich mit Wirkung ab 1. Novem- 2 - 3 - ber 2007 zuzustimmen. Die Beklagten erkl344rten sich lediglich mit einer Mieter-h366hung auf 530 200 einverstanden. 3 Die Kl344ger haben mit der im Februar 2008 zugestellten Klage Zustim-mung zur Erh366hung der Nettomiete von 530 200 auf 550 200 monatlich ab 1. No-vember 2007 verlangt. Nachdem ein vom Amtsgericht eingeholtes Sachver-st344ndigengutachten die orts374bliche Vergleichsmiete auf 526 200 (netto) beziffert hatte, machten die Kl344ger mit Schriftsatz vom 23. Juli 2008 geltend, dass die Beklagten die Kosten f374r Versicherung und Grundsteuer nach dem Mietvertrag nicht gesondert zu zahlen h344tten (Teilinklusivmiete). Zur orts374blichen Nettomie-te k344men diese Nebenkosten - 26,68 200 monatlich - deshalb noch hinzu. Der Schriftsatz ist den Beklagten in der m374ndlichen Verhandlung vom 24. Juli 2008 374bergeben worden. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344ger hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts unter Zur374ckweisung des wei-tergehenden Rechtsmittels abge344ndert und die Beklagten verurteilt, einer Miet-erh366hung auf 550 200 monatlich ab 1. Oktober 2008 zuzustimmen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Beklag-ten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erstreben. 4 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 6 - 4 - Das Mieterh366hungsverlangen vom 7. August 2007 sei unwirksam gewe-sen. Die Kl344ger h344tten darin lediglich eine "Nettokaltmiete" von 500 200 monatlich benannt und eine auf den Mietspiegel gest374tzte Mieterh366hung auf 550 200 ver-langt. Da die orts374bliche Vergleichsmiete nach dem zutreffenden Sachverst344n-digengutachten nur 526 200 monatlich betrage, handele es sich nicht um eine Er-h366hung auf die orts374bliche Vergleichsmiete im Sinne des 247 558 Abs. 1 BGB. 7 Ein weiteres Mieterh366hungsverlangen h344tten die Kl344ger aber mit Schrift-satz vom 23. Juli 2008 gestellt. Dieses Mieterh366hungsverlangen, in dem der konkrete Betriebskostenanteil genannt sei, erf374lle die formellen Anforderungen. Zwar sei zu diesem Zeitpunkt die Jahresfrist des 247 558 Abs. 1 Satz 2 BGB noch nicht abgelaufen gewesen, da das vorangegangene Mieterh366hungsverlangen vom 7. August 2007 datiere. Dies stehe der formellen Wirksamkeit des Mieter-h366hungsverlangens indes nicht entgegen. Die durch eine Teilzustimmung des Mieters bewirkte Mieterh366hung setze keine neue Jahresfrist in Lauf, wenn sich der Vermieter - wie hier - mit einer Teilzustimmung nicht zufrieden gebe und wegen des Restbetrags Klage erhebe. Eine Nachbesserung des urspr374nglichen Mieterh366hungsverlangens sei auch w344hrend des anh344ngigen Rechtsstreits m366glich und aus prozess366konomischen Gr374nden in der Berufungsinstanz zu ber374cksichtigen, selbst wenn in der ersten Instanz die Zustimmungsfrist noch nicht abgelaufen gewesen sei. 8 Das Mieterh366hungsverlangen vom 23. Juli 2008 sei auch materiell wirk-sam, denn bei einer Teilinklusivmiete k366nne zur orts374blichen Vergleichsmiete ein Zuschlag f374r nicht gesondert umgelegte Betriebskosten verlangt werden. 9 - 5 - II. 10 Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung stand, so dass die Revi-sion zur374ckzuweisen ist. 11 Das Berufungsgericht hat das (nachgebesserte) Mieterh366hungsverlan-gen der Kl344ger zutreffend als formell wirksam und materiell begr374ndet angese-hen. Bei Erh366hung einer Bruttomiete oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter die zur formellen Wirksamkeit des Mieterh366hungsbegehrens erforderlichen An-gaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten gem344337 247 558b Abs. 3 BGB noch im Rechtsstreit 374ber die Mieterh366hung nachholen. 1. Das urspr374ngliche Mieterh366hungsverlangen der Kl344ger vom 7. August 2007 ist mit dem Mietspiegel B. /S. begr374ndet, der Nettomie-ten ausweist; es enth344lt keine Angaben zu den in der Miete enthaltenen Be-triebskosten, obwohl es sich bei der vereinbarten Miete um eine Teilinklusivmie-te handelt. 12 a) Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es bei einer Bruttomiete, die unter Heranziehung eines Mietspiegels, der Nettomieten ausweist, erh366ht werden soll, einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits - zu gew344hrleis-ten (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13). Dies gilt entsprechend im Falle einer Teilinklusivmiete, bei der - wie hier - nur ein Teil der Betriebskosten in der Grundmiete enthalten ist. 13 Die Vergleichbarkeit ist dabei in der Weise herzustellen, dass entweder in H366he der auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten, die in der Grundmie-te enthalten sind, ein Zuschlag zu der im Mietspiegel ausgewiesenen orts374bli-chen Nettomiete vorgenommen oder der Betriebskostenanteil aus der verein- 14 - 6 - barten Bruttomiete herausgerechnet wird (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, Rdnr. 13, 15). Angaben zur H366he der in der Brutto- oder Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskosten geh366ren dabei zu der nach 247 558a BGB erforderli-chen (formellen) Begr374ndung des Mieterh366hungsverlangens, die dem Mieter die M366glichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Mieterh366hungsverlan-gens zu 374berpr374fen und auf diese Weise 374berfl374ssige Prozesse zu vermeiden (Senatsurteile vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NZM 2006, 864, Tz. 13, so-wie vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848, Tz. 9 f.). b) Diesen Anforderungen wird das Mieterh366hungsverlangen vom 7. Au-gust 2007, das keine Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten enth344lt, nicht gerecht. Die Kl344ger konnten es jedoch insoweit nach 247 558b Abs. 3 BGB w344hrend des Prozesses - wie mit Schreiben vom 23. Juli 2008 gesche-hen - durch die Angabe der auf die Wohnung zuletzt entfallenden und in der Miete bereits enthaltenen Betriebskosten nachbessern. 15 Entgegen der Auffassung der Revision haben die Kl344ger mit der Nachho-lung der Angaben zu den Betriebskosten kein vom urspr374nglichen Begehren unabh344ngiges "weiteres" Mieterh366hungsverlangen gestellt. Zwar sind die Kl344ger in ihrem urspr374nglichen Mieterh366hungsverlangen von einer Nettomiete (und nicht von einer Teilinklusivmiete) ausgegangen und haben eine Erh366hung der "Nettokaltmiete" begehrt. Dies steht einer Nachbesserung gem344337 247 558b Abs. 3 BGB aber nicht entgegen, denn die Kl344ger begehren nach wie vor (neben der Garagenmiete und den unver344nderten Vorauszahlungen f374r die abzurechnen-den Betriebskosten) eine Erh366hung der Miete von urspr374nglich 500 200 auf 550 200. Es geht mithin lediglich um die Nachbesserung der im Hinblick auf die tats344ch-lich vereinbarte Teilinklusivmiete unzureichenden Begr374ndung des urspr374ngli-chen Mieterh366hungsverlangens. 16 - 7 - 2. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Mieterh366hungsverlan-gen vom 23. Juli 2008 auch nicht wegen Nichteinhaltung der Jahressperrfrist des 247 558 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. 17 18 Allerdings kann ein wirksames Mieterh366hungsverlangen nach dieser Vorschrift fr374hestens ein Jahr nach der letzten Mieterh366hung gestellt werden. Der Revision ist auch zuzugeben, dass aufgrund der Teilzustimmung der Be-klagten zum Mieterh366hungsverlangen der Kl344ger vom 7. August 2007 eine Mieterh366hung auf 530 200 monatlich ab 1. November 2007 wirksam geworden ist und im Zeitpunkt des Zugangs des (nachgebesserten) Mieterh366hungsverlan-gens vom 23. Juli 2008 mithin seit der am 1. November 2007 wirksam gewor-denen Mieterh366hung noch kein Jahr verstrichen war. Dem Berufungsgericht ist jedoch darin beizupflichten, dass die durch ei-ne teilweise Zustimmung des Mieters zu dem Mieterh366hungsbegehren des Vermieters wirksam gewordene Mieterh366hung einer fristgem344337 erhobenen Kla-ge des Vermieters wegen des Restbetrages - auch im Hinblick auf die Sperrfrist des 247 558 Abs. 1 Satz 2 BGB - nicht entgegensteht (so schon BayObLG, NJW-RR 1989, 1172, zu 247 2 MHG). Zu Recht hat das Berufungsgericht darauf abge-stellt, dass 247 558b Abs. 3 BGB dem Vermieter gestattet, ein Mieterh366hungsver-langen, das den Anforderungen des 247 558a BGB nicht entspricht, noch im Rechtsstreit - auch in der Berufungsinstanz - nachzuholen oder die M344ngel des Mieterh366hungsverlangens zu beheben. F374r eine solche Nachholung oder Nach-besserung gilt die Sperrfrist im Hinblick auf die Mieterh366hung, die bereits infolge der Teilzustimmung des Mieters wirksam geworden ist, nicht. Denn das ur-spr374ngliche Mieterh366hungsverlangen ist erst mit dem Abschluss des Rechts-streits 374ber den vom Mieter nicht akzeptierten Teil des Mieterh366hungsbegeh-rens insgesamt erledigt (vgl. BayObLG, aaO, 1173; aA Blank/B366rstinghaus, Miete, 3. Aufl., 247 558b Rdnr. 38). Nach der von der Revision vertretenen Auf- 19 - 8 - fassung h344tte es der Mieter dagegen weitgehend in der Hand, durch eine - gegebenenfalls auf einen geringf374gigen Betrag beschr344nkte - Zustimmung die in 247 558b Abs. 3 BGB vorgesehene Heilung der M344ngel des Mieterh366hungsver-langens oder dessen wirksame Neuvornahme im anh344ngigen Rechtsstreit zu verhindern und den Vermieter auf einen neuen Prozess zu verweisen. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, widerspr344che dies auch der Prozess366ko-nomie. Die M366glichkeiten der Nachholung eines Mieterh366hungsverlangens sind durch das Mietrechtsreformgesetz inhaltlich ausgeweitet worden, weil im Inte-resse der Prozess366konomie vermieden werden sollte, dass Mieterh366hungspro-zesse lediglich wegen formeller M344ngel mehrfach neu aufgerollt werden m374s-sen (BT-Drs. 14/4553, S. 56). Schutzw374rdige Interessen des Mieters sind nicht betroffen, denn dieser ist ausreichend dadurch gesch374tzt, dass ihm auch bei einer Nachbesserung oder Nachholung des Mieterh366hungsverlangens die zweimonatige 334berlegungsfrist zusteht und der Vermieter auf diesem Wege keinen h366heren Betrag verlangen kann, als er bereits mit dem urspr374nglichen Mieterh366hungsbegehren geltend gemacht hat. 3. Das Berufungsgericht hat auch zutreffend angenommen, dass die Mieterh366hung auf 550 200 monatlich zum 1. Oktober 2008 und nicht erst zum 1. Februar 2009 wirksam geworden ist. Nachdem die Kl344ger die M344ngel des urspr374nglichen Mieterh366hungsverlangens mit Schriftsatz vom 23. Juli 2008, den Beklagten 374bergeben am 24. Juli 2008, beseitigt hatten, stand den Beklagten gem344337 247 558 Abs. 3 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB eine Zustimmungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats ab diesem Zeitpunkt zu, so dass die Miet-erh366hung mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens vom 23. Juli 2008, mithin am 1. Oktober 2008, wirksam geworden ist (247 558b Abs. 1 BGB). Entgegen der Auffassung der Revision mussten die Kl344ger bei der Nachbesserung des Mieterh366hungsverlangens keine (erneute) 15-monatige Wartefrist (247 558 Abs. 1 Satz 1 BGB) einhalten. F374r die Wartefrist gilt bei der 20 - 9 - Nachholung oder Nachbesserung eines Mieterh366hungsverlangens gem344337 247 558b Abs. 3 BGB nichts anderes als f374r die Sperrfrist (siehe oben unter 2). 21 4. Zu Recht wendet sich die Revisionserwiderung gegen die Kostenent-scheidung des Berufungsgerichts, die in der Revisionstanz von Amts wegen ge344ndert werden kann, ohne dass das Verbot der Schlechterstellung des Rechtsmittelf374hrers gilt (BGHZ 92, 137, 139). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegen die Voraussetzungen des 247 97 Abs. 2 ZPO nicht vor, weil die Kl344ger nicht aufgrund eines neuen Vorbringens obsiegt haben, das sie bereits in einem fr374hren Rechtszug h344tten geltend machen k366nnen. Denn die Kl344ger haben den Schriftsatz vom 23. Juli 2008, in dem sie ihr Mieterh366hungs-verlangen nachgebessert haben, bereits in der m374ndlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht 374berreicht. Die Kl344ger haben in der Sache 374berwiegend ob-siegt und sind (nur) insoweit unterlegen, als ihnen die begehrte Mieterh366hung erst zum 1. Oktober 2008 und nicht schon zum 1. November 2007 zugespro-chen worden ist; hieraus ergibt sich f374r die Tatsacheninstanzen eine Kosten- - 10 - quote von 1/3 zu Lasten der Kl344ger und 2/3 zu Lasten der Beklagten (247 92 Abs. 2 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. B374nger Vorinstanzen: AG B366blingen, Entscheidung vom 25.07.2008 - 4 C 163/08 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 29.04.2009 - 5 S 254/08 -
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