ECLI:DE:BGH:2019:240719UVIIIZR141.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 141/17 Verkündet am: 24. Juli 2019 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 387, § 551 a) Ist dem Verm ieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu er- klären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stam- menden Ansprüche er gegen diesen erhebt (im Anschluss an Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9 f.). Mit einer solchen Er- klärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter dam it deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwer- tungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat. b) Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhal- ten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhe- bung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, wei- tere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat - gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung - für den Mieter erkenn- bar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forde- rungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend ge machten Forderungen beschränkt. - 2 - c) Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zug ang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter - oh- ne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters (noch offen gelassen im Senatsurteil vom 7. Mai 2014 - VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496 Rn. 13). d) Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsan- spruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen. BGH, Urteil vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17 - LG Lüneburg AG Lüneburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 1. Juli 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger , den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Ri chter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: D ie Revision des Klägers gegen d as Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg vom 26. April 2017 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren vom 1. Dezember 2005 bis zum 28. Februar 2015 Mieter einer Wohnung des Klägers in B . . Die Bruttomiete b e lief sic h zuletzt auf mon Unter Berufung auf behauptete Mängel der Wohnung, insbesondere Feuchtigkeitserscheinungen, Schimmelbildung und Ameisenbefall, minderten die Beklagten die Miete ab dem Monat Mai 2014 bis einschließlich des Monats Februar 2015 um insgesamt 1 Der Kläger ließ die Wohnung im Sep- Das Mietverhältnis endete infolge der außerordentlichen Kündigung der Beklag- ten vom 5. Februar 2015 am 28. Februar 2015 . 1 2 - 4 - Nach dem Auszu g der Beklagten leitete der Kläger ein selbständiges Beweisverfahren ein. Im Anschluss an eine im Mai 2015 erfolgte Ortsbesichti- gung mit dem ge richtlich bestellten S achverständigen vermietet e der Kläger die Wohnung ab dem 1. Juni 2015 anderweitig. Über die von den Beklagten zu nicht ausdrücklich abgerechnet. Mit der Klage nimmt der Kläger die Beklagten auf restliche Mietzahlung die Monate März 2015 bis achterkosten in Höhe von Kostenersatz für Renovierungsarbeiten in Höhe von insgesamt 1.113,42 Nebenkosten nachforderungen in Höhe von insgesamt 1.087,33 , jeweils ne bst Zinsen, in Anspruch. Die geltend gemachten Neben- kosten setzen sich zusammen aus einer (unstreitigen) Nachforderung in Höhe ber 2013 bis 30. No- vember 2014 (Abrechnung vom 22. Januar 2015) und einer (b estrittenen) N ach- forderung traum vom 1. Dezember 20 14 bis 31. Mai 2015 (Abrechnung vom 11. Februar 2016) . Zinsen verurteilt und die Klage im Übrigen abge wiesen. Auf die Berufung der Beklagten, in der diese hinsichtlich der F orderung en auf Nebenkostennachzah- lung ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die von dem Kläger nicht abge- rechnete Mietk aution geltend gemacht haben, hat das Landgericht - unter Zu- rü ckweisung des Rechtsmittels im Übrigen - das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage hinsich tlich eines weiteren Betrags in Höhe von abgewiesen. 3 4 5 - 5 - Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfol gt der Kläger seinen Klageanspruch insoweit weiter, als das Berufungsgericht die von ihm geltend gemachten Nebenkostennachforderungen in Höhe von insgesamt 1.087,3 3 eine von den Beklagten im Berufungsrechtszug erklärte Auf- schen angesehen hat. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse, zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die begehrte könne der Kläger nicht beanspruchen. Neben der unstreitigen Nachforderung in Höhe von 30 gründet; beide Forderungen seien jedoch durch Aufrechnung der Beklagten mit der ihnen zustehenden Forderung auf Rückzahlung der zu Mietbeginn geleiste- ten Kaution in Höhe v on 1.680 erloschen (§ § 387, 389 BGB). Die in der Berufungsschrift vom 27. Januar 2017 abgegebene n Erklärun- g en , hinsichtlich beider Nebenkosten nach forderungen (jeweils) ein Zurückbe- haltungsrecht geltend zu machen, sei en als Aufrechnungserklärung en auszule- gen. Denn die Bekla gten hätten damit zu erkennen gegeben, dass sie wegen des ihnen zustehenden Guthabens aus der Mietsicherheit nicht bereit seien, die Forderungen des Klägers zu erfüllen. Den Weg über die Zurückhaltung hätten 6 7 8 9 10 - 6 - sie nur aufgrund der irrigen Annahme gewählt, di e Forderung auf Rückzahlung der Kaution sei noch nicht fällig. Dies treffe nicht zu; die Forderung sei fällig , weil der Klä ger die Kaution nicht innerhalb angemessener Frist nach dem Ende des Mietverhältnisses ab- gerechnet habe. Zwar gebe es keine starr e Frist , innerhalb derer der Vermieter die Kaution abrechnen müsse ; deren Länge sei vielmehr von den Umständen des Einzelfalls abhängig. In der Regel sei eine Frist von drei bis sechs Monaten ausreichend; bei k o mplizierten Abrec hnungsverhältnissen könne di e Frist je- doch auch lä nger sein. J edenfalls müsse der Vermieter dann abrechnen, wenn ihm bekannt sei, welche Ansprüche ihm aus dem Mietverhältnis gegen den Mie- ter noch zustünden. Nach Auffassung der Kammer dürfe und müsse der Vermieter auch strei- tige u nd rechtshängige Ansprüche in die Berechnung einstellen, denn die Miet - sicherheit habe nach dem Ende des M iet verhä l tn i sses nicht nur Sicherungs- funktion, son dern könne auch der Verwer tung dien en. H inzunehmen sei dab ei, dass in diesen Fällen das Risiko der Insolvenz des Verm i eters auf den Mieter übergehe. Denn dürfte der Vermieter auf die Kaution nur nach rechtskräftiger Feststellung streitiger Ansprüche zugreifen, könn t e bis dahin nicht über die Kaution abgerechnet werden mit der Folge, dass der Mieter gege benenfalls Jahre auf eine Abrechnung warten müsse. Es sei auszuschließen, dass der Vermieter durch das Einklagen behaupteter, bestrittener Ansprüche die Ab- rechnung hi naus zögern könne . Dies diene den Interessen des Mieters mehr als die Vermeidung eines Inso lvenzrisikos. Der Vermieter sei damit im Interesse einer zügigen Abrechnung berechtigt und verpflichtet , auch streitige Ansprüche in die Abrechnung einzustellen. 11 12 - 7 - Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe sei der Kautionsrückzahlungs- ans pr uch der Beklagten f ä llig geworde n, weil der Kläger übe r die Mietsicherheit nicht innerhalb einer angemessenen Frist abgerechnet habe. Selbs t zwei Jahre nach Ende des Mietverhältnisses liege im Streitfall eine Abrechnung noch nicht vor , ohne dass dafür sachliche Gründe ersicht lich wären. Die hier streitgegen- ständlichen Ansprüche des Klägers hinderten eine Abrechnung nicht, weil der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses mit eigenen streitigen A n- sprüchen aufrechnen dürfe . II. D i ese Beurteilu ng hält rechtlicher Nachp rüfung im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass im Zeit- punkt der in de r Berufungsb egründungsschrift vom 27. Janua r 2017 von den Beklagten abg egebenen Aufrechnungserklärungen ein e Aufrechnungslage (§ 387 BGB) bestand und die Forderungen des Klägers auf Nachzahlung von Ne- benkosten durch die Aufrechnung der Be- klagten mit der Forderung auf Rückzahlung der von ihnen zu Mietbeginn in bar geleisteten Kau tion erloschen sind (§ 389 BGB) . 1. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, die in der Beru- fungsbegründungsschrift vom 27. Januar 2017 abgegebenen Erklärungen der Beklagten, hinsichtlich der Ansprüche des Klägers auf Ne benkostennachforde- rungen ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die bisher unterlassene aus- drückliche Kautionsabrechnung geltend zu machen, seien als Aufrechnungser- klärungen auszulegen, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch die Revision nimmt dies hin. 13 14 15 16 - 8 - 2. Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei dem Rück- zahlungsanspruch der Beklagten um eine Geldforderung und damit um eine den Nebenkostennachforderungen gleichartige Forderung. Das Berufungsgericht hat sowohl in dem ange fochtenen Urteil als auch in dem zuvor erlassenen Hinweisbeschluss vom 6. März 2017 festgestellt, dass haben. Diese Feststellung stimmt mit dem - insoweit handschriftlich ergänzt en - Inhalt des mit der Klageschrift vorgelegten Mietvertr ags überein, in dem unter § 6 " Sicherheiten " vermerkt ist, dass d ie Beklagten " am 23. September 2005 in " erbracht haben. Etwaig übergangenen, anderweitigen Vortrag zeigt die Revision ni cht auf. 3. Im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärungen im Januar 2017 war d ie Forderung der Beklagten auf Rückzahlung der zu Mietbeginn - in (unstreitiger) - in bar geleisteten Kauti on auch fällig, weil der Kläger über sie entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - bereits ( konkludent ) durch die Erhebung der Klage abgerechnet hatte. a) Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat sich der Vermieter inner- halb angemessener, nicht allgem ein bestimmbarer Frist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/0 5 , NJW 2006, 1422 Rn. 9 f.; Senatsbe- schl uss [R echtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, BGHZ 101, 244, 250 f. ) gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stamm enden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit ab gerechnet, da der Vermie- ter damit deutlich macht , ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forde- rungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherh eit hat . 17 18 19 20 - 9 - b) Da das Bürgerliche Gesetzbuch in den mietrechtlichen Bestimmungen die Art und Weise der Abrechnung nicht vorgibt, kann die Abrechnung des Vermieters ausdrücklich oder konkludent erfolgen. So kann der Vermieter die Kaution in einer den V orgaben des § 2 59 BGB genügenden Weise dergestalt ( ausdrücklich ) abrechnen, dass e r sämtliche ihm seiner Auffassung n ach - zustehenden Forderun gen im Einzelnen bezeichnet und der Kautionsrückza hlungsforderung gegenüberstellt . Darüber hinaus kann die Abrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. So hat es der Senat bereits in der Vergangenheit im Falle einer - wie auch hier - zu Mietbeginn gewährten Barkaution als konkludente Abrechnung angesehen, wenn der V ermi eter mit einer oder mehreren eigenen , aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen gegen den Kautionsr ückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet ( Senatsurteil vom 11. April 19 84 - VIII Z R 315/82, NJW 1985, 267 unter II 2). Eine konkludente Abrec hnung liegt aber auch dann vor, wenn der Vermieter - wie im Streitfall - die ihm ( seiner Auffassung nach ) zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, da ss noch mit der Geltend- machung weiterer Forderungen zu rechnen ist. Denn auch hiermit bringt der Vermieter - für den Mieter erkennbar - zum Ausdruck , dass sich sein Verwer- tungs i nteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungs- weise auf die aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderun g en be schränkt. c) E ine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig . 21 22 23 24 25 - 10 - Denn mit der Abrechnung der Barkaution nach Beendigung des Mietver- hältnisses wird ein Stadium erreicht , in de m sich der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nun mehr bestimmten und beziffer- ten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen kann, etwa durc h Aufrechnung seiner Forderungen gegen die Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Kautio n . Dies gilt, wie der Senat in Übereinstimmung mit der in der Rechtspre- chung der Instanzgeric h te und der mietrechtlichen Literatur überwiegend vertre- tenen Auffas sung nunmehr entscheidet, auch für streitige Forderungen des Vermieters ( noch offen gelassen im Senatsurteil vom 7. Mai 2014 - VIII ZR 234/13 , NJW 2014, 2496 Rn. 13; Schmidt - Futterer/ Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 551 BGB Rn. 100; BeckOK - Mietrecht /Lutz , S tand 1. Juni 2018, § 551 BGB Rn. 47; Schneider in Spielbauer/ Schneider, Mietrecht, § 551 BGB Rn. 120; vgl. auch bereits Senatsbeschluss [R echtsentscheid ] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, aaO S. 251; OLG Karlsruhe, NJW - RR 2009, 514; LG Hamburg, ZMR 2017, 1 64; aA: LG Berlin [67. Zivilkammer ], NZM 2018, 285; LG Halle, NZM 2008, 685; LG Wuppertal, NJW - RR 2004, 1309; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 551 Rn. 31; ohne nähere Begründung auch Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., vor § 535 Rn. 123) . Ei n solches Vorgehen - Verwertung der Barkaution auch für Forderun- gen, die weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind - entspricht, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, auch dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das be endete Mietverhältnis - so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich - zu einem endgültigen Abschluss zu bringen. Schützenswerte Interessen des Mieters werden hierdurch nicht berührt. Denn bestreitet der Mieter die zur Aufrechnung gestellte n Vermie terforderun- 26 27 28 - 11 - g en , kann er auf Rückzahlung der Kaution klagen ; in diesem Rechtsstreit wird geklärt, ob die Forderungen des Vermieters bestehen. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter - wie hier - die Abrechnung durch Klageerhebung vor- nimmt. In beiden Fällen trägt der Vermieter die Darlegungs - und Beweislast für das Bestehen der von ihm beanspruchten Forderungen. Auch der Umstand, dass der Mieter nach einem Zugriff des Verm ieters auf die Bark aution das Risi- ko der Insolvenz des Vermieters trägt, vermag es nicht zu rechtfertigen, den Vermieter bei der Kautionsabrechnung auf unstreitige oder rechtskräftig festge- stellte Forderungen zu verweisen. Denn nach der Abrechnung der Kaution durch den Vermieter und der sich daran anschließenden Verwertu ngsphase stehen sich M ieter und Vermieter gegenüber wie jeder sonstige Sicherungsge- ber seinem Sicherungsnehmer . Macht der Vermieter allerdings - wie hier der Kläger - von seiner Verwer- tungsbefugnis keinen Gebrauch, so dass der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nicht d urch eine Aufrechnung des Vermieters erlischt, kann der Mieter wie hier die Beklagten - seinerseits mit dem (fälligen) Kautionsrückzah- lungsanspruch gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen aufrechnen. Entgegen der Auffassung der Revision gebietet es das Sicherungsbedürfnis des Vermieters gerade nicht, die Fälligkeit der Forderung auf Rückzahlung ei- ner Barkaution noch über die Erteilung der Abrechnung hinauszuschieben. Denn mit der Abrechnung hat der Vermieter gegenüber dem Mieter sein Ver- wertungsinte resse auf die abgerechneten Forderungen beschränkt. Im Übrigen hat er die Möglichk eit, eine 29 - 12 - Aufrechnung bereits mit der Abrechnung zu erklären und auf diese Weise zu entscheiden, für welche von gegebenenfalls mehreren Forderungen die Kaution vorrangig verwertet werden soll. Erteilt er hingegen eine Abrechnung, ohne auf die Barkaution zuzugreifen, rechtfertigt sein Sicherungsbedürfnis deren weite- ren Einbehalt nicht, so dass nunmehr auch der Mieter aufrechnen darf. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Lüneburg, Entscheidung vom 15.11.2016 - 9 C 292/14 - LG Lüneburg, Entscheidung vom 26.04.2017 - 6 S 109/16 -
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