BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 142/12 Verkündet am: 5. Juni 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verha ndlung vom 5. Juni 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ba ll, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles sowie den Ric h- ter Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision de r Klägerin wird das Urteil der 2 1 . Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 29 . März 2 012 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgericht s zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: De r Beklagte ist seit 1994 Mieter einer Wohnung in D . . Vermi e- ter war ausweislich de s Mietvertrag s der dort als Zwangsverwalter bezeichnete U . B . . Die Klägerin erwarb im Jahr 2006 das Eigentum an der Immob i- lie und wurde später als Erbbauberechtigte im Grundbuch eingetragen. Der B e- klagte zahlte die Miete daraufhin mehrere Jahre an die Klägerin. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben v om 18. August 2010 sowie vom 5. Januar und 9. März 2011 wegen Zahlungsverzugs. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom 1 2 - 3 - Senat zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidu ngsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die von der Klägerin erhobene Räu mungsklage sei unbegründet. Ein auf § 546 BGB gestützter Herausgabeanspruch scheitere dara n, dass die Klägerin ihre Aktivlegitimation als Vermieterin nicht nachgewiesen habe. Denn der Mie t- vertrag sei ursprünglich mit einem Herrn B . geschlossen worden, der zu keinem Zeitpunkt Eigentümer oder Erbbauberechtigter der Immobilie gewesen sei, s o dass die Klägerin nicht nach § 566 BGB Vermieterin geworden sein könne. Dass der Beklagte die Miete über einen Zeitraum von etwa fünf Jahren an die Klägerin gezahlt habe, führe nicht dazu, dass ein Mietvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen se i. Eine derartige Bedeutung könne den Mietzahlungen des Beklagten nicht beigemessen werden. Lebensnah sei nur die Annahme, dass der Beklagte auf eine entsprechende Mitteilung der Kläg e- rin, dass diese nun Vermieterin sei, die Miete an diese gezahlt habe, um ve r- meintliche Verpflichtungen ihr gegenüber zu erfüllen. Zudem habe die Klägerin nicht erläutert, wie der bisherige Vermieter B . , ohne dessen Zustimmung 3 4 5 6 - 4 - eine Vertragsübernahme nicht möglich gewesen sei, aus dem Vertragsverhäl t- nis ausgeschieden sei. Ein Herausgabe - oder Räumungsanspruch aus § 985 BGB in Verbi n- dung mit § 11 Abs. 1 Erbbaurechtsverordnung steh e der Klägerin ebenfalls nicht zu. Zwar habe die Klägerin ihr Erbbaurecht an der streitigen Wohnung belegt. Dem Beklagten stehe aber aufgrund de s am 21. Januar 1994 mit Herrn B . abgeschlossenen Mietvertrages ein Recht zum Besitz nach § 986 BGB zu. Denn die Klägerin habe nicht in Zweifel gezogen, dass der damalige Ve r- mieter zur Vermietung der streitigen Wohnung berechtigt gewesen sei. Dieses Mietverhältnis s ei durch die Kündigungen der Klägerin schon deshalb nicht b e- endet worden, weil s i e nicht schlüssig dargelegt habe, dass sie in den Mietve r- trag eingetreten sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nic ht stand. Mit der vom Berufungsg ericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Räumung der dem Beklagten vermieteten Wohnung nicht verneint werden. 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht einen Herausgabeanspruch der Klägerin aus § 985 BGB in Verbindung mit § 11 Abs. 1 der Erbbaurechtsve r- ordnung mit der Begründung verneint, der Beklagte könne ihr aufgrund des im Jahr 1994 mit U . B . abgeschlossenen Mietvertrags ein Recht zum B e- sitz (§ 986 BGB) auch dann entgegenhalten, wenn die Klägerin zwischenzeit lich nicht Vermieterin des Beklagten geworden sei . Gemäß § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Besitzer die Herausgabe der Sache an den Eigentümer nur dann verweigern, wenn er oder der mittelbare 7 8 9 10 - 5 - Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigen tümer gege n- über zum Besitz berechtigt ist. Wenn der im Jahr 1994 vom Beklagten abg e- schlossene Mietvertrag, wie das Berufungsgericht meint, nicht auf die Klägerin über ge gangen ist , st ünde dem Beklagten gegenüber der Klägerin als Eigent ü- merin bzw. als Erbbau berechtigter kein Besitzrecht zu. Denn de r Besitzer kann dem Eigentümer ein von einem Dritten abgeleitetes Besitzrecht nur entgege n- halten, wenn dieser Dritte mittelbarer Besitzer der Sache und seinerseits dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Hierfür hat der Beklagte nicht s Konkretes vorgetragen und ist auch sonst nichts ersichtlich . Entgegen der Au f- fassung der Revisionserwiderung genügt der - pauschale - Vortrag des Be kla g- ten, dass U . B . einst zum Abschluss des Mietvertrags ber echtigt g e- wesen sei, nicht . 2. Auch ein Räumungsanspruch aus § 546 BGB kann mit der vom Ber u- fungsgericht gegebenen Begründung nicht verneint werden. a) D as Berufungsgericht hat zum einen nicht berücksichtigt , dass der auf der Vermieterseite durch U . B . unterzeichnete Mietvertrag mit Wirkung für den damaligen Eigentümer abgeschlossen worden sein könnte . Denn U . B . ist im Mietvertrag als Zwangsverwalter bezeichne t , so dass e s nahe liegt, dass er für den damaligen Eigentümer der I mmobilie gehandelt ha t . D a sich der Beklagte seither im Besitz der Wohnung befindet, hätte dies zur Folge, dass bei allen späteren Veräußerungen auch das Mietverhältnis gemäß § 566 BGB auf den jeweiligen Erwerber und somit zuletzt auf die Klägerin übergega n- gen wäre. Auf die Anzahl der Veräußerungsgeschäfte oder die Identität der j e- weiligen Veräußerer/Erwerber k äme es insow ei t nicht an. b ) Aber auch dann, wenn der Mietvertrag im Jahr 1994 nicht mit Wirkung für den damaligen Eigentümer abgeschlossen worden wäre und sich d ie Ve r- mieterstellung der Klägerin deshalb nicht schon über eine Veräußerungskette 11 12 13 - 6 - nach § 566 BGB ergäbe , k önnte ein Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht ohne weiteres verneint werden. Denn in diesem Fall k äme - entgegen der Au f- fassung des Berufungsgerichts - eine stillschweigende Übernahme des Mietve r- trags durch die Klägerin in Betracht . Die gegenteilige Würdigung des Ber u- fungsgerichts lässt wesentliche Umstände außer Betracht und wird den Intere s- sen der Parteien - insbesondere des Bek lagten - nicht gerecht. D enn nur d ie Klägerin (und nicht U . B . oder ein früherer Eigentümer) war nach dem Erwerb des Eigentums beziehungsweise des Erbbaurechts in der Lage, dem Beklagten den Besitz an der Wohnung weiterhin zu gewähren. Die Übern ahme des Mietvertrags durch die Klägerin entsprach dem - offensichtlichen - Interesse beider Parteien, weil der Beklagte auf diese Weise ein Besitzrecht und die Kl ä- gerin im Gegenzug einen Anspruch auf Zahlung der Miete erhielt, während de r bisherige Vermie ter kein Interesse an einer weiteren Fortsetzung des von ihm gar nicht mehr erfüllbaren Vertrages gehabt haben dürfte . Nach der Rechtspr e- chung des Senats kommt in derartigen Fällen eine stil l schweigende Vertrag s- übernahme durch dreiseitigen Vertrag in Betra cht (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 2010 - VI II ZR 84/09, NZM 2010, 471 Rn. 1 8 f.). Diese könnte hier darin liegen, dass die Klägerin dem Beklagten mitgeteilt hat, dass sie nunmehr Vermieter in ( entsprechend dem Mietvertrag von 1994) sei, der Beklagte die s durch Zahlung der weiteren Miete an die Klägerin akzeptiert hat und der bish e- rige Vermieter seither nicht mehr in Erscheinung getre ten ist und die Überna h- me stillschwei gend gebilligt hat . - 7 - III. Nach alledem kann d a s Urteil des Berufungsgericht s kein en B estand h a- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht die dazu erforderlichen Fes t- stellungen nicht getroffen hat . Der Rechtsstreit ist daher zur neuen Verhandlung und E ntscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverw ei sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). D abei macht der Se nat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entsc heidung vom 30.06.2011 - 51 C 11704/10 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 29.03.2012 - 21 S 301/11 - 14
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