BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 143/06 Verk374ndet am: 26. September 2007 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 Bb, 247 535 Abs. 1 Satz 2 In einem Mietvertrag 374ber eine vom Vermieter renoviert 374berlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverh344ltnisses zur Zahlung ei-nes Anteils an den Kosten f374r von ihm vorzunehmende, aber noch nicht f344llige Sch366n-heitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstan-den, wenn sie eine Ber374cksichtigung des tats344chlichen Erhaltungszustands der Woh-nung in der Weise erm366glicht, dass f374r die Berechnung der Quote das Verh344ltnis zwi-schen der Mietdauer seit Durchf374hrung der letzten Sch366nheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchf374hrung der letzten Sch366nheitsreparaturen ma337geblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverh344ltnisses aufgrund des Wohn-verhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf best374nde. Eine solche Klausel verst366337t jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb we-gen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut f374r den Mieter nicht eindeutig erkennen l344sst, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die M366glichkeit gibt, den Mieter auf-grund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel ge-deckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen. BGH, Urteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 - LG Kiel AG Kiel - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 23. Mai 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kiel vom 27. April 2006 wird zur374ckgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger waren in der Zeit zwischen dem 16. Mai 2001 und dem 31. M344rz 2004 Mieter einer Eigentumswohnung des Beklagten. Der Mietvertrag enth344lt unter anderem folgende Regelungen: 1 "247 16 Sch366nheitsreparaturen 1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Sch366nheitsreparaturen fachgerecht nach Ma337gabe der folgenden Ziffer 2 auf eigene Kosten vorzunehmen, es sei denn, unter 247 29 ist eine abwei-chende Vereinbarung getroffen. 2. Die Sch366nheitsreparaturen sind w344hrend der Mietzeit regelm344337ig nach Ab-lauf folgender Zeitr344ume seit Mietbeginn oder nach Durchf374hrung der letz-ten Sch366nheitsreparaturen auszuf374hren: in K374chen, B344dern und Duschen, alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafr344umen, Fluren, Dielen und Toiletten, alle 5 Jahre, in anderen R344umen alle 7 Jahre. - 3 - 3. Verlangt es der Zustand der R344ume und trifft nicht den Vermieter, seinen gesetzlichen Vertreter oder Erf374llungsgehilfen Vorsatz oder grobe Fahrl344s-sigkeit daran, sind die laufenden Sch366nheitsreparaturen wie folgt auszuf374h-ren: a) bei 334bergabe renovierter R344ume vor Ablauf des jeweils ersten Fris-tenzeitraumes seit Mietbeginn, oder b) bei 334bergabe nicht renovierter R344ume nach Ablauf des jeweils ers-ten in Ziffer 2 genannten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn vor Ab-lauf des jeweils n344chsten Fristenzeitraumes. 4. Von den in Ziffer 2 genannten Fristenzeitr344umen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mietr344ume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert. ... 7. Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Sch366nheitsreparaturen ent-sprechend Ziffern 2-4 nicht f344llig, so zahlt der Mieter an den Vermieter ei-nen Kostenersatz f374r die seit der letzten Durchf374hrung der Sch366nheitsrepa-raturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gem344337 Ziffern 2-4, sofern nicht der Mieter die Sch366nheitsreparaturen durchf374hrt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchf374hrung von Sch366nheitsrepara-turen bereiterkl344rt oder die Kosten hierf374r 374bernimmt. Die H366he dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgew344hlten Fachbetriebes des Maler-handwerks 374ber die 374blicherweise bei der Renovierung der Mietr344ume an-fallenden Sch366nheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verh344ltnis der in Ziffern 2-4 festgesetzten Fristen f374r die Durchf374hrung der Sch366n-heitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgef374hrten Sch366nheitsreparaturen. 247 29 Sonstige Vereinbarungen Die R344ume werden vermieterseits im renovierten Zustand (W344nde hell gestri-chen und ohne Tapete, Lackteile lichtgrau) 374bergeben. ..." Die Kl344ger strichen am Ende der Mietzeit die W344nde und Decken, f374hr-ten aber keine Arbeiten an den Holzteilen aus. Nach einem vom Beklagten ein-geholten Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes ist f374r das Lackieren von Fenstern, Fensterb344nken, Fu337leisten und T374ren ein Kostenaufwand von 3.390,10 200 erforderlich. Der Beklagte behielt deshalb - ausgehend von einer 2 - 4 - von den Kl344gern zu entrichtenden Quote von 57,5 % - die von diesen gestellte Mietkaution ein. 3 Die Kl344ger haben geltend gemacht, Renovierungsarbeiten an den Holz-teilen seien aufgrund des Zustands der Wohnung nicht erforderlich gewesen; 247 16 Nr. 7 des Mietvertrags k366nne keine Kostenbeteiligung unabh344ngig vom tats344chlichen Zustand der Wohnung begr374nden. Sie verlangen die R374ckzahlung der Kaution von 1.329,36 200 nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der geforderten Zinsen stattgegeben. Die Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte weiterhin die vollst344ndige Abweisung der Klage. Entscheidungsgr374nde: Die Revision ist nicht begr374ndet. 4 I. Das Berufungsgericht (LG Kiel, WuM 2006, 312) hat zur Begr374ndung sei-ner Entscheidung ausgef374hrt: 5 Der Beklagte k366nne gegen den Anspruch der Kl344ger auf Auskehrung der Mietkaution nicht mit einem Gegenanspruch aus der Quotenabgeltungsklausel nach 247 16 Nr. 7 des Mietvertrages aufrechnen. Die Klausel sei in ihrer Ausge-staltung unklar, benachteilige den Mieter unangemessen und sei daher gem344337 247 307 BGB unwirksam. Eine Quotenabgeltungsklausel sei nur zu rechtfertigen, wenn die Abw344lzung der Sch366nheitsreparaturen als Teil des Mietentgeltes an-gesehen werde. Ausgehend davon seien vom Mieter Sch366nheitsreparaturen 6 - 5 - nur entsprechend der Abwohnzeit zu leisten. Diesem Grundsatz trage die hier zu beurteilende Quotenabgeltungsklausel nicht hinreichend Rechnung. 7 Durch die Verweisung auf Nr. 4 der Sch366nheitsreparaturklausel, die die M366glichkeit vorsehe, von den 374blichen Renovierungsfristen abzuweichen, wenn der Zustand der Mietr344ume deren Einhaltung nicht erfordere, werde zwar die H366he des zu leistenden Ersatzes vom tats344chlichen Zustand der Wohnung ab-h344ngig gemacht. Ob der Zustand der R344ume bei Beendigung des Mietverh344lt-nisses die Einhaltung der Fristen erfordere, lasse sich vom Mieter aber nicht hinreichend beeinflussen, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder bereits in diesem Zeitpunkt renovierungsbed374rftig gewesen sei. Zudem lasse die Klausel den Mieter im Unklaren dar374ber, wie der Kostenansatz bei einer unterdurchschnittlichen Abnutzung berechnet werde. Weiter stelle die Klausel den Mieter vor praktisch unl366sbare Beweisschwierigkeiten, wenn er geltend machen wolle, dass er die Wohnung nur unterdurchschnittlich abgenutzt habe. Der Mieter werde unangemessen benachteiligt, wenn er das ihm zustehende Recht, wegen einer unterdurchschnittlichen Abnutzung nur eine geringere Quo-te zu zahlen, aufgrund von Beweisschwierigkeiten tats344chlich regelm344337ig nicht aus374ben k366nne. Dieser Effekt werde zum Nachteil des Mieters noch dadurch verst344rkt, dass die in 247 16 Nr. 2 des Mietvertrags genannten Regelfristen, die letztlich auf den Fristen der Mustervertr344ge des Gesamtverbandes gemeinn374t-ziger Wohnungsunternehmen e.V. aus den Jahren 1962 und 1963 beruhten, nicht mehr der heutigen Lebenswirklichkeit entspr344chen und zu kurz bemessen seien. Problematisch sei die Klausel auch hinsichtlich der H366he der zu zahlen-den Kosten. Dem durchschnittlichen Mieter sei bei Anmietung einer Wohnung nicht klar, dass der ma337gebliche Bruttopreis f374r eine Renovierung durch einen Fachbetrieb einen betr344chtlichen Umfang annehmen k366nne; er werde bei sei- 8 - 6 - nem Auszug von der H366he der Kosten 374berrascht. Demgegen374ber machten die Kosten f374r eine Eigenrenovierung durch den Mieter nur einen Bruchteil aus. Deshalb laufe die Quotenabgeltungsklausel, die dem Mieter die Abwendung der Zahlung durch eine Eigenrenovierung gestatte, zwar nicht rechtlich, wohl aber faktisch auf eine unzul344ssige Endrenovierungsklausel hinaus. Angemessen w344-re es insgesamt allenfalls, die Kostenquote am Wert der hypothetischen Eigen-leistungen zu bemessen. Die Klausel sei ferner unklar hinsichtlich der Frage, ob der Fachbetrieb, der den Kostenvoranschlag erstelle, von einer Vertragspartei oder nur von bei-den gemeinsam ausgesucht werden solle. Der durchschnittliche Mieter werde die Klausel eher im letztgenannten Sinne verstehen. Welche Folgen es habe, wenn keine gemeinsame Auswahl erfolge, regle die Klausel nicht. Unklar sei weiter, wie es zu beurteilen sei, wenn der Mieter - wie im vorliegenden Fall - die Wohnung selbst teilweise renoviere, so dass noch einige Nacharbeiten erfor-derlich seien, der Wert der erbrachten Leistungen aber m366glicherweise schon h366her sei als die Kostenquote, die der Mieter entsprechend seiner Abwohnzeit zu tragen h344tte. 9 Die Formulierung "Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Sch366nheits-reparaturen ... nicht f344llig", f374hre den Mieter in die Irre, denn sie suggeriere, dass die Quotenabgeltungsklausel nur in bestimmten Fallkonstellationen ein-greife, w344hrend sie tats344chlich wegen der unterschiedlichen L344nge der Reno-vierungsintervalle f374r die verschiedenen R344ume nahezu in allen F344llen zu einer Zahlungspflicht des Mieters f374hre. Ber374cksichtige man dar374ber hinaus die be-tr344chtliche H366he der Kosten, mit denen der Mieter bei Anmietung der Wohnung regelm344337ig nicht rechne, zeige sich, dass die Klausel den Mieter insgesamt 374ber ihre erhebliche wirtschaftliche Tragweite, mit der in Allgemeinen Ge-sch344ftsbedingungen niemand rechnen m374sse, im Unklaren lasse. Schlie337lich 10 - 7 - sei die Klausel f374r den durchschnittlichen Mieter kaum verst344ndlich. Sofern er nicht juristisch vorgebildet sei, werde er aus der Verweisung in Nr. 7 auf die Nummern 2-4 der Klausel kaum ersehen k366nnen, dass er die theoretische M366g-lichkeit habe, durch den Nachweis einer unterdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung den von ihm an den Vermieter zu zahlenden Betrag zu verringern. II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung im Ergebnis stand. Dem Beklagten steht ein Anspruch auf Beteiligung der Kl344ger an den Kosten der Sch366nheitsreparatur von Fenstern, Fensterb344nken, Fu337leisten und T374ren, mit dem er gegen374ber dem von den Kl344gern geltend gemachten Anspruch auf Auskehrung der Mietkaution aufrechnen k366nnte, nicht zu. 247 16 Nr. 7 des Miet-vertrags, der dem Beklagten einen Anspruch auf anteiligen Ersatz der Kosten f374r bei Beendigung des Mietverh344ltnisses nicht f344llige Sch366nheitsreparaturen gew344hrt, benachteiligt die Kl344ger unangemessen und ist gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil die Bestimmung nicht hinreichend klar und ver-st344ndlich ist (247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). 11 1. Die Quotenabgeltungsklausel des 247 16 Nr. 7 ist nicht bereits deshalb unwirksam, weil die ihr zu Grunde liegende, in 247 16 Nr. 2 bis 4 des Mietvertrags geregelte Verpflichtung der Mieter zur Vornahme von Sch366nheitsreparaturen einer Inhaltskontrolle nach 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand-hielte. Die Nrn. 2 bis 4 beinhalten keinen starren Fristenplan f374r die Renovie-rung, sondern verpflichten den Mieter lediglich, Sch366nheitsreparaturen "regel-m344337ig" innerhalb der nach der Nutzungsart der R344ume gestaffelten Fristen von drei, f374nf beziehungsweise sieben Jahren auszuf374hren. Sie halten ihm zudem in Nr. 4 ausdr374cklich die Abweichung von diesen Fristen offen, wenn der Zustand 12 - 8 - der Mietr344ume die Einhaltung der Fristen nicht erfordert. Auf der Grundlage ei-nes solchen flexiblen Fristenplans ist die Abw344lzung der Sch366nheitsreparatur-verpflichtung auf den Mieter nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, unter II 2 b aa, m.w.N.) nicht zu beanstanden. 13 Allerdings wird im Schrifttum (Langenberg, WuM 2006, 122; ders., WuM 2007, 231, 233; Wiek, WuM 2006, 680, 681; Blank/B366rstinghaus, Miete, 2. Aufl., 247 535 Rdnr. 269; vgl. auch Artz, NZM 2007, 265, 274; Kappus, ZMR 2007, 31, 32) zunehmend - wie auch vom Berufungsgericht - die Dauer der Regelfristen von drei, f374nf und sieben Jahren als unangemessen kurz kritisiert. Sie entspre-chen dem Fristenplan, der in 247 7 Fu337note 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I, enthalten ist (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor 247 535 Rdnr. 87). Ob bei neu abzuschlie337enden Mietver-tr344gen wegen inzwischen ver344nderter Wohnverh344ltnisse und verbesserter De-korationsmaterialien zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters f374r einzelne oder f374r alle Renovierungsarbeiten l344ngere Regelfris-ten geboten sind oder ob im Hinblick auf die Abh344ngigkeit des regelm344337igen Renovierungsbedarfs von der Art und Weise der jeweiligen Dekoration und dem konkreten Wohnverhalten kein Anlass f374r eine Verl344ngerung der Fristen besteht (so Schach, GE 2006, 1018), bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls f374r in der Vergangenheit geschlossene Mietvertr344ge h344lt der Senat an seiner Rechtspre-chung (Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 48/04, NJW 2005, 1188, unter II 1, m.w.N.; Urteil vom 18. Oktober 2006, aaO) fest, dass der Fristenplan des Mustermietvertrags auch im Falle der formularvertraglichen Vereinbarung zu-l344ssig ist. - 9 - 2. Anders als das Berufungsgericht meint, l344sst auch die auf 247 16 Nr. 2 bis 4 aufbauende Quotenabgeltungsklausel des 247 16 Nr. 7 des Mietvertrags jedenfalls eine Auslegung zu, bei der ihr sachlicher Regelungsgehalt nach 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu beanstanden ist. Der Senat kann die f374r die Inhaltskontrolle erforderliche Auslegung der Formularklausel durch das Berufungsgericht uneingeschr344nkt 374berpr374fen, weil Abgeltungsklau-seln in dieser oder inhaltlich vergleichbarer Fassung auch 374ber den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 a, m.w.N.). 14 a) Bei einer Abgeltungsklausel handelt es sich um eine Erg344nzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchf374hrung von Sch366nheitsrepa-raturen nach einem Fristenplan. Ihr Zweck besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels F344lligkeit der Sch366nheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten f374r den Abnutzungszeitraum seit den letzten Sch366nheitsreparaturen w344hrend der Mietzeit zu sichern. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grunds344tzlich nicht unangemessen, weil die Abw344lzung der turnusm344337igen Sch366nheitsreparaturen - deren Kosten der Mie-ter zu tragen h344tte, wenn das Mietverh344ltnis bis zum Eintritt der F344lligkeit der Sch366nheitsreparaturverpflichtung fortbestanden h344tte - rechtlich und wirtschaft-lich einen Teil der Gegenleistung des Mieters f374r die Gebrauchs374berlassung der R344ume darstellt, die er anderenfalls - bei einer den Vermieter treffenden Ver-pflichtung zur Durchf374hrung der Sch366nheitsreparaturen (247 535 Abs. 1 Satz 2, 247 538 BGB) - 374ber eine h366here Bruttomiete im Voraus abgelten m374sste (BGHZ 105, 71, 79 ff.; Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b bb (2)). 15 b) 247 16 Nr. 7 des Mietvertrags l344sst bei der Berechnung der Abgeltungs-quote die zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung der Mieter 16 - 10 - gebotene (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO) Ber374cksichtigung des tat-s344chlichen Erhaltungszustands der Wohnung zu. Die Bestimmung kn374pft aus-dr374cklich an die in 247 16 Nr. 2 bis 4 geregelten Fristen f374r die Durchf374hrung der Sch366nheitsreparaturen an, indem sie f374r die Kostenquote das Verh344ltnis dieser Fristen zu der Wohndauer seit den zuletzt durchgef374hrten Sch366nheitsreparatu-ren f374r ma337geblich erkl344rt. Nach Nr. 4 k366nnen der Berechnung der Quote l344n-gere als die Regelfristen gem344337 Nr. 2 zugrunde gelegt werden, wenn der Zu-stand der Mietr344ume - im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverh344ltnisses - die Einhaltung dieser Fristen nicht erfordert. Die Berechnungsgrundlage f374r die Ab-geltungsquote ist danach nicht "starr", sondern erm366glicht die Beachtung des tats344chlich bestehenden bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs. Versteht man die Klausel dahin, dass die bisherige Wohndauer ins Ver-h344ltnis zu setzen ist zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverh344ltnisses, also bei einer weiteren Nutzung der Wohnung durch den bisherigen Mieter, voraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein w374rde, sind die Interessen dieses Mieters gewahrt. Er wird bei dieser Auslegung an den Kosten der Reno-vierung nur in dem Umfang beteiligt, in dem sie von ihm selbst verursacht wor-den sind. Endet etwa das Mietverh344ltnis nach vier Jahren, hat aber der Mieter die Wohnung nicht st344rker abgenutzt, als es regelm344337ig schon nach zwei Jah-ren zu erwarten w344re, besteht ausgehend von einem 374blichen Renovierungsin-tervall von f374nf Jahren f374r Wohnr344ume aufgrund seines konkreten Wohnverhal-tens Renovierungsbedarf in Wohnr344umen voraussichtlich erst nach insgesamt zehn Jahren. Werden dem Mieter in diesem Fall vier Zehntel der Renovie-rungskosten auferlegt, hat er nicht mehr zu leisten, als es dem durch ihn selbst verursachten Grad der Abnutzung der Wohnung entspricht. 17 Eine angemessene Quotierung in diesem Sinne wird erreicht, wenn - wie es die hier zu beurteilende Klausel durch den Verweis auf die Nrn. 2 bis 4 des 18 - 11 - 247 16 zul344sst - die Frist f374r die voraussichtlich erforderliche Vornahme der Reno-vierung dem Zustand der Wohnung bei Beendigung des Mietverh344ltnisses ent-sprechend flexibel bestimmt und dazu die tats344chliche Wohndauer ins Verh344lt-nis gesetzt wird. Eine angemessene Kostenbeteiligung mit gleichem Ergebnis kann auf einfachere Weise auch dadurch erzielt werden, dass der Berechnung der Quote zwar die Regelfrist zugrunde gelegt wird, dazu aber nicht die tats344ch-liche Wohndauer, sondern die der Abnutzung entsprechende fiktive Wohndauer ins Verh344ltnis gesetzt wird. In dem oben gebildeten Beispiel betr344gt diese zwei Jahre bei einer Regelfrist von f374nf Jahren; daraus folgt eine - rechnerisch iden-tische - Beteiligungsquote von zwei F374nftel. c) Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ergibt sich bei dem hier zu beurteilenden Sachverhalt entgegen der Auffassung des Berufungsge-richts nicht daraus, dass der Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbed374rf-tig 374berlassenen Wohnung den erforderlichen Renovierungsturnus durch eine unterdurchschnittliche Abnutzung nicht hinreichend beeinflussen k366nnte. Dass der Mieter einer renoviert 374berlassenen Wohnung durch die Art und Weise sei-ner Nutzung eine Verl344ngerung des Renovierungsintervalls erreichen kann, stellt auch das Berufungsgericht nicht in Frage. Nur darauf kommt es in dem hier zu entscheidenden Individualprozess an, weil die Wohnung den Kl344gern nach 247 29 des Mietvertrags vom Beklagten in renoviertem Zustand 374bergeben worden ist. 247 16 Nr. 7 des Mietvertrags der Parteien ist nicht deshalb unwirk-sam, weil die Verwendung einer derartigen Quotenabgeltungsklausel in einem anderen vertraglichen Zusammenhang m366glicherweise eine unangemessene Benachteiligung der Mieter bedeuten w374rde. 19 Es kann deshalb offen bleiben, ob einer im Schrifttum vertretenen Auf-fassung zu folgen ist, nach der bei unrenoviert oder renovierungsbed374rftig 374ber-lassenen Wohnungen Quotenabgeltungsklauseln unzul344ssig sind (Schmidt- 20 - 12 - Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., 247 538 Rdnr. 185 f.; Langenberg, Sch366nheitsreparaturen, Instandsetzung und R374ckbau, 2. Aufl., 1 E Rdnr. 9 ff.; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), 247 535 Rdnr. 108; kritisch auch B366rsting-haus, DWW 2005, 92, 93) oder ob jedenfalls andere Berechnungsmodelle ge-boten sind (Langenberg, WuM 2007, 231, 233 f.). Nach der st344ndigen Recht-sprechung des Senats (seit BGHZ 105, 71, 84 ff.) sind Quotenabgeltungsklau-seln (auf flexibler Berechnungsgrundlage) grunds344tzlich auch bei Vermietung einer unrenoviert oder renovierungsbed374rftig 374berlassenen Wohnung wirksam, wenn die f374r die Durchf374hrung wie f374r die anteilige Abgeltung der Sch366nheitsre-paraturen ma337geblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverh344ltnisses zu laufen beginnen (allgemein f374r die Zul344ssigkeit von Quotenabgeltungsklauseln auch M374nchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., 247 535 Rdnr. 122; Lammel, Wohn-raummietrecht, 3. Aufl., 247 535 Rdnr. 192 ff.; Schmid/Harsch, Mietrecht, 2006, 247 535 BGB Rdnr. 428; Schneider in M374ller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand Mai 2007, C 247 535 Anhang 1 Rdnr. 99; Artz, aaO, S. 273 f.; Blank in: Anpas-sung der Wohnung an technische Standards - Wirtschaftlichkeitsgebot, 2006, S. 163, 177 ff.; Heinrichs, WuM 2005, 155, 162). Ob daran auch in Zukunft fest-zuhalten ist oder ob mit R374cksicht auf die inzwischen vom Senat zur Vermei-dung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters geforderte Flexibili-sierung von Fristenpl344nen und Quotenabgeltungsbestimmungen im Hinblick auf die konkrete Abnutzung durch den Mieter eine 304nderung der Rechtsprechung bez374glich unrenoviert oder renovierungsbed374rftig 374berlassener Wohnungen geboten ist, bedarf f374r den vorliegenden Fall keiner Entscheidung. F374r eine 304n-derung k366nnte sprechen, dass entweder - wenn der Mieter keine Sch366nheitsre-paraturen durchgef374hrt hat - sich am Ende der Mietzeit nicht feststellen l344sst, in welchem Umfang die Abnutzung durch den Mieter selbst und wie weit sie durch den Vormieter herbeigef374hrt worden ist, oder der Mieter - wenn er im Laufe des Mietverh344ltnisses renoviert hat - doppelt belastet wird, indem er zus344tzlich zu - 13 - dem Sch366nheitsreparaturaufwand eine Kostenquote zu tragen hat, obwohl bzw. weil er die von ihm (jedenfalls auch zur Beseitigung der Abnutzung durch den Vormieter) vorgenommenen Dekorationsarbeiten noch nicht vollst344ndig abge-nutzt hat. Diesen Gesichtspunkten kommt jedoch im Fall einer - wie hier - dem Mieter renoviert 374bergebenen Wohnung keine Bedeutung zu (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 192; Langenberg, Sch366nheitsreparaturen, Instandsetzung und R374ckbau, aaO, Rdnr. 8). d) Die Mieter werden durch 247 16 Nr. 7 des Mietvertrags ferner nicht des-halb unangemessen benachteiligt, weil sie, wie das Berufungsgericht meint, das ihnen zustehende Recht, wegen einer unterdurchschnittlichen Abnutzung nur eine geringere Quote zu zahlen, wegen unl366sbarer Beweisschwierigkeiten tat-s344chlich nicht aus374ben k366nnten. Zwar ist durch die Gestaltung von 247 16 Nr. 4 des Mietvertrags als Ausnahmeregelung (die auch f374r die Berechnung der Quo-te Anwendung findet) dem Mieter die Beweislast f374r eine unterdurchschnittliche Abnutzung auferlegt, die ein Abweichen von den Regelfristen erm366glicht. Bei einem Mietverh344ltnis 374ber eine renoviert 374berlassene Wohnung steht jedoch fest, dass die im Zeitpunkt der Beendigung festzustellende Abnutzung vollst344n-dig w344hrend der Mietzeit eingetreten und nicht ganz oder teilweise durch einen Vormieter herbeigef374hrt worden ist. Der Mieter braucht deshalb nach 247 16 Nr. 4 bei der Berechnung der Abgeltungsquote ebenso wie bei der Bestimmung der F344lligkeit der Verpflichtung zur Vornahme von Sch366nheitsreparaturen nur dar-zutun und gegebenenfalls zu beweisen, dass aufgrund seiner konkreten Nut-zung der Wohnung eine Renovierung nach den Regelfristen noch nicht erfor-derlich ist bzw. - bei Fortsetzung des Mietverh344ltnisses - sein w374rde. 21 Die bei einer Beendigung des Mietverh344ltnisses vor F344lligkeit der Sch366n-heitsreparaturen f374r die Berechnung der Quote erforderliche Prognose eines aufgrund einer unterdurchschnittlichen Abnutzung gegen374ber den Regelfristen 22 - 14 - verl344ngerten Renovierungsintervalls mag im Einzelfall schwierig sein und nur durch einen Sachverst344ndigen beweiskr344ftig gestellt werden k366nnen (vgl. Artz, aaO, S. 274; Beyer, GE 2007, 122, 133 f.; Blank, aaO, S. 178; Bub/von der Os-ten, NZM 2007, 76, 80; Langenberg, WuM 2007, 231, 232 f.; Wiek, WuM 2006, 680, 681). Die Annahme, dass sie regelm344337ig tats344chlich unm366glich w344re, wird jedoch durch die Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getragen (vgl. auch LG Hamburg, NJW 2005, 2462, 2463 = WuM 2005, 453). Im 334brigen liegt darin, dass die Beweisf374hrung im Einzelfall scheitern kann, bei dem hier zu be-urteilenden Sachverhalt auch deshalb keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil der Ver-mieter, der die Wohnung renoviert 374bergibt und die nach 247 535 Abs. 1 Satz 2, 247 538 BGB ihm obliegende Sch366nheitsreparaturverpflichtung nicht auf den Mie-ter abw344lzt, den zuk374nftig erforderlichen Renovierungsaufwand von vornherein in die Miete einkalkulieren und dabei mangels anderer Anhaltpunkte regelm344337ig von den 374blichen Renovierungsfristen ausgehen wird. e) Die 374brigen, vom Senat f374r die Wirksamkeit einer Quotenabgeltungs-klausel geforderten Voraussetzungen, dass der f374r die Berechnung der Quote ma337gebliche Kostenvoranschlag eines Malerfachgesch344fts nicht ausdr374cklich f374r verbindlich erkl344rt und dem Mieter nicht untersagt sein darf, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverh344ltnisses Sch366nheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit aus-f374hrt (BGHZ 105, 71; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663, unter II 1; Urteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b bb (1)), sind er-f374llt. Eine am Sinn und Zweck der Klausel ausgerichtete Auslegung (247247 157, 305 c Abs. 2 BGB) ergibt, dass die Mieter sich nur an den zuk374nftig anfallenden notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen haben und der Kostenvoran-schlag dazu lediglich als Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit oder Angemessenheit sie bestreiten k366nnen (BGHZ 105, 71, 82; Urteil vom 23 - 15 - 6. Oktober 2004, aaO). Die M366glichkeit der eigenen Durchf374hrung der Sch366n-heitsreparaturen ist den Mietern in 247 16 Nr. 7 des Mietvertrags ausdr374cklich vorbehalten. 24 3. Die Bestimmung benachteiligt die Kl344ger aber deshalb unangemes-sen, weil sie nicht hinreichend klar und verst344ndlich ist (247 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). a) Anders als das Berufungsgericht meint, ergibt sich eine zur Unwirk-samkeit f374hrende Unklarheit allerdings nicht schon daraus, dass der Fachbe-trieb des Malerhandwerks, der den Kostenvoranschlag erstellen soll, nicht allein vom Vermieter, sondern von "den Vertragsparteien", das hei337t gemeinsam, zu bestimmen ist. Zwar fehlt eine Regelung f374r den Fall, dass die vertraglich inso-weit vorgesehene Einigung der Parteien nicht zustande kommt. Dadurch wird die Bestimmung jedoch nicht intransparent, sondern sie enth344lt eine L374cke, die durch dispositives Gesetzesrecht, etwa entsprechend dem Rechtsgedanken von 247 316 BGB, geschlossen werden kann und muss. 25 b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist auch nicht unklar, wie die F344lle zu beurteilen sind, in denen der Mieter zur Abwendung bzw. zur Minderung der Kostenquote die Wohnung - wie hier - selbst teilweise renoviert. Aus der Sicht einer verst344ndigen Mietpartei ist die Klausel so auszulegen, dass der Mieter die Sch366nheitsreparaturen auch lediglich in einzelnen R344umen der Wohnung ausf374hren und er hierdurch seine Zahlungsverpflichtung aus der Ab-geltungsklausel entsprechend verringern kann (Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042, unter II 2 a cc). Nichts anderes kann f374r die Vornahme eines Teils der Sch366nheitsreparaturen in s344mtlichen R344umen gelten. 26 Darauf, ob der Wert der tats344chlich erbrachten Arbeiten h366her ist als die ohne Eigenleistung insgesamt geschuldete Kostenquote, kommt es nicht an. 27 - 16 - Denn die anteilige Zahlungspflicht des Mieters nach 247 16 Nr. 7 des Mietvertrags bezieht sich auf s344mtliche Sch366nheitsreparaturarbeiten und kann deshalb - f374r den Mieter erkennbar - nicht schon durch die freiwillige Erbringung von Teil-leistungen in Eigenarbeit vollst344ndig abgegolten werden. 28 c) Die Klausel ist aber deshalb nicht hinreichend klar und verst344ndlich, weil aus der ma337geblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters nicht eindeu-tig ist, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Einem nicht juristisch gebildeten Vertragspartner erschlie337t sich schon nicht ohne Weiteres, dass die Ma337geblichkeit der "Abwohnzeit im Fristenzeitraum gem344337 Ziffern 2 bis 4" dem Mieter auch bei der Berechnung der Quote den Einwand offen halten soll, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich abgenutzt. Vor allem aber bleibt zweifelhaft, wie der Fristenzeitraum gem344337 Ziffern 2 bis 4 zu bestimmen ist. Da die Anwendbarkeit der Quotenabgeltungsklausel voraussetzt, dass die Sch366nheitsreparaturen noch nicht f344llig sind, kann es nur auf den Zeitraum ankommen, nach dem eine Renovierung in Zukunft voraussichtlich erforderlich sein wird. Dieser kann, wie oben (unter 2 b) dargestellt, in der Weise bestimmt werden, dass das Wohnverhalten des bisherigen Mieters hypothetisch fortge-schrieben und festgestellt wird, wann bei einer Fortdauer des Mietverh344ltnisses Renovierungsbedarf zu erwarten w344re. Ein Verst344ndnis der Klausel in diesem Sinne liegt nahe, weil es f374r die F344lligkeit der Verpflichtung zur Vornahme der Sch366nheitsreparaturen nach 247 16 Nr. 2 bis 4 ebenfalls ausschlie337lich auf die Abnutzung der Wohnung durch den bisherigen Mieter ankommt. 29 Der Wortlaut der Klausel l344sst aber, wie das Berufungsgericht richtig ge-sehen hat, auch eine Auslegung dahin zu, dass zur Bestimmung des Fristen-zeitraums gem344337 Ziffern 2 bis 4 zu der tats344chlichen Wohndauer des Mieters derjenige Zeitraum addiert wird, der sich ergibt, wenn man von der Regelfrist f374r 30 - 17 - die Renovierung die der Abnutzung durch den Mieter entsprechende fiktive Mietdauer abzieht. In dem oben (unter 2 b) gebildeten Beispielsfall w374rde sich dabei ein Renovierungsintervall von insgesamt nur sieben Jahren ergeben, in-dem zu der vierj344hrigen Mietzeit, an deren Ende sich der Zustand der Wohnung so darstellt, wie er regelm344337ig schon nach zwei Jahren zu erwarten w344re, ledig-lich drei Jahre hinzugerechnet werden, n344mlich die Differenz zwischen der Re-gelfrist von f374nf Jahren und der einer Mietzeit von zwei Jahren entsprechenden Abnutzung. Die Beteiligungsquote des Mieters w374rde dann vier Siebtel betra-gen. F374r einen solchen Inhalt der Klausel l344sst sich anf374hren, dass bei Beendi-gung des Mietverh344ltnisses Art und Umfang der weiteren Abnutzung der Woh-nung durch den nachfolgenden Mieter unbekannt sind. Der bisherige Mieter w374rde durch diese Berechnungsweise jedoch unangemessen benachteiligt. Er m374sste mehr als die H344lfte der Renovierungskosten tragen, obwohl er durch sein Wohnverhalten tats344chlich nur zwei F374nftel des zuk374nftigen Renovie-rungsaufwands verursacht hat, weil trotz scheinbarer Flexibilisierung f374r die Restlaufzeit des Renovierungsintervalls doch wieder an eine "starre" Frist an-gekn374pft wird. Die Formulierung der Klausel schlie337t eine solche Berechnung der Ab-geltungsquote jedenfalls nicht aus und gibt damit dem Vermieter zumindest die M366glichkeit, den Mieter auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen, ohne dass der Mieter dem unter Hinweis auf den Wortlaut der Klausel entgegen treten k366nnte. Das soll durch das nunmehr in 247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdr374cklich normierte Transparenzgebot verhindert werden. Es schlie337t das Bestimmtheitsgebot ein, nach dem die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben werden m374ssen, dass einerseits f374r den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielr344ume entstehen. Andererseits soll der Vertragspartner ohne fremde Hilfe m366glichst klar und ein-fach seine Rechte feststellen k366nnen, damit er nicht von deren Durchsetzung 31 - 18 - abgehalten wird. Eine Klausel gen374gt dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tats344chlich Zumutbaren die Rechte und Pflich-ten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und pr344zise wie m366g-lich umschreibt (BGHZ 165, 12, 21 f., m.w.N.). Diesen Anforderungen gen374gt die hier zu beurteilende Klausel aus den vorgenannten Gr374nden nicht. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Kiel, Entscheidung vom 04.11.2005 - 118 C 28/05 - LG Kiel, Entscheidung vom 27.04.2006 - 1 S 263/05 -
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