BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 143/12 Verkündet am: 23. Januar 2013 Ring , Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündlic he Verhandlung vom 5. Dezember 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: D ie Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 17. April 2012 wird zurückgewiesen. D er Beklagte trägt die Kosten de s Re visions verfahren s . Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger nimmt den Beklagten, seinen ehemaligen Vermieter, auf Rückzahlung der Mietkaution in Anspruch. Der Kläger , der zusammen mit Frau P . B . seit dem Jahr 2003 Mieter einer Wohnung des Beklagte n in Berlin war, leistete z u Beginn des Mie t- verhältnisses eine Barkaution von 1.242 Das Hausgrundstück befand sich vom 7. Oktober 2005 bis 13. Mai 2008 unter Zwangsverwaltung. Der Beklagte veräußerte das Grundstück an die P . S. AG, welche am 24. Juni 2008 als Eigentümerin im Grundbuch eingetr a- gen wurde. 1 2 3 - 3 - Mit Schreiben vom 26. Mai 2008 forderte der Zwangsverwalter den Kl ä- ger und Frau B . unter Übersendung eines Vordrucks " Einverständnise r- klärung zur Kautionsübertragung " auf, der Weiterreichung der Kaution an die neue Eigentüme rin und der Entlassung des Zwangsverwalters aus der " bürge n- ähnlichen " Haftung zuzustimmen, andernfalls der Kautionsbetrag an den Kläger und Frau B . ausbezahlt werde. Gleichzeitig wies der Zwangsverwalter darauf hin, dass in diesem Fall die Mieter eine neue Mietsicherheit gegenüber de r neuen Vermieterin zu erbringen hätten. Der Kläger und Frau B . sandten die ausgefüllte und unterschri e- bene Einverständniserklärung an den Zwangsverwalter zurück. Der Kautionsb e- trag wurde an die neue Vermie terin weitergeleitet. Das Mietverhältnis über die Wohnung endete zum 7. September 2009. La ut Wohnungsübergabeprotokoll konnte die Kaution im Hinblick auf den Z u- stand der Wohnung unter Berücksichtigung der Mietzahlung zur Auszahlung gelangen. Am 18. März 2010 wurde erneut die Zwangsverwaltung des Grun d- stücks angeordnet. Mit Schreiben vom 13. April 2010 teilte die Hausverwaltung dem Kläger mit, dass das Kautionskonto mit einem Abschlussguthaben von 1.273,54 und dem Mietenkonto gutgeschrieben wo rden sei und Auszahlungen wegen Kontopfändungen zu keiner Zeit möglich gewesen seien. Der Kläger hat behauptet, er habe die neue Vermieterin erfolglos mit a n- waltlichem Schreiben vom 30. November 2010 zur Kautionsrückzahlung aufg e- fordert . E r nimmt den Be klagten als seinen ehemaligen Vermieter gemäß § 566a Satz 2 BGB auf Zahlung des Kautionsguthabens von 1.273,54 Zinsen in Anspruch. 4 5 6 7 - 4 - Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Kl ä- gers hat das Landgericht der Klage im Wesentlich en stattgegeben. Hiergegen wendet sich der Beklagte mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Der Kläger habe gegen den Beklagten gemäß § 566a Satz 2, § 812 Abs. 1 Satz 2 Halbs atz 1 BGB einen Anspruch auf Rückgabe der geleisteten Mietkaution einsch ließlich Zinsen in unbestrittener Höhe von 1.273,54 r- heblich sei, dass der Beklagte am Ende des Mietverhältnisses im September 2009 nicht mehr Vermieter der Wohnung gewesen sei und auch die Kaution nicht mehr innegeha bt habe. Denn er hafte gemäß § 56 6a Satz 2 BGB für die Kaution. D er Beklagte sei vo m Kläger nicht aus der Haftung für die Kautionsza h- lung entlassen worden. Sein e Haftung gemäß § 566a Satz 2 BGB sei nicht wirksam individualvertraglich abbedungen worden. Das Einverständnis des Klägers mi t der Übertragung der Kaution vom Zwangsverwalter an die neue Erwerberin der Wohnung stelle keine Erklärung in Bezug auf den Beklagten dar. Zwar habe der Zwangsverwalter während der Zwangsverwaltung auch die Pflicht zur Abrechnung und Auskehrung von Mietka utionen. In der Einverstän d- niserklärung komme jedoch ein Wille, die gesetzliche Regelung in § 566a 8 9 10 1 1 12 - 5 - Satz 2 BGB in Bezug auf den Beklagten als Vermieter und Schuldner abzub e- dingen, nicht erkennbar zum Ausdruck. Auch wenn der Zwangsverwalter für den Beklagten als Schuldner tätig geworden sei, so habe er doch im eigenen Namen gehandelt . Auch sei die Zustimmungserklärung unwirksam gemäß § 307 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB. Es handele sich bei der Einverständniserklärung um eine vom Zwangsverwalter für eine Vielzahl von Fällen vorformulierte Allgemeine G e- schäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB. D urch diese habe die g e- setzliche Regelung aus § 566a Satz 2 BGB nicht wirksam abbedungen werden können. Der Kläger habe auch dargelegt, dass er die Kaution von der Er werberin beziehungsweise der letzten Vermieterin nicht erlangen könne. Ausreichend seien insoweit zumutbare Anstrengungen des Mieters, die deutlich machten, dass eine Befriedigung durch den Erwerber nicht zu erwarten sei. Entgegen der Ansicht des Beklagten ergebe sich aus der Mitteilung der Hausverwaltung über die Gutschrift auf dem Mieterkonto nicht, dass die Gutschrift zur Verrechnung mit Ansprüchen des Vermieters erfolgt sei. Jedenfalls könne das Schreiben der Hausverwaltung nicht dazu herangezogen werde n, dem Kläger aufzuerlegen, weitere Auskünfte beim Zwangsverwalter einzuholen und ihm damit doch wir t- schaftlich das Risiko der fehlenden Nachweismöglichkeit aufzubürden. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. Der B e- klagte is t dem Kläger zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet. Das Berufung s- gericht hat zu Recht angenommen, dass die dem Zwangsverwalter gegenüber 13 14 15 - 6 - abgegebene Einverständniserklärung des Klägers nicht zu einer Entlassung des Beklagten aus der Haftung nach § 566a S atz 2 BGB geführt hat. 1. Nach § 566a Satz 2 BGB ist der bisherige Vermieter dem Mieter we i- terhin zur Rückgewähr der geleisteten Mietkaution verpflichtet, wenn dieser bei Beendigung des Mietverhältnisses die Sicherheit von dem neuen Erwerber und Vermiet er nicht erlangen kann. a) Zwar kann der Mieter auf die Haftung des Vermieters nach dieser Vorschrift durch Individualvereinbarung verzichten. Bei der von den Klägern gegenüber dem Zwangsverwalter auf dessen Aufforderung abgegebenen Erkl ä- rung über die " Weiterleitung der Kaution und der Entlassung des Zwangsve r- walters aus der bürgenähnlichen Haftung " handelt es sich indes nicht um eine Individualvereinbarung, sondern um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Die Einverständniserklärung war, was auch die Re vision nicht in Abrede stellt, vom Zwangsverwalter im Wesentlichen vorformuliert und zum Gebrauch in einer Vielzahl von Fällen vorgesehen worden. Dass sie keine Vertragsbedingung, sondern eine einseitige rechtsgeschäftliche Erklärung des Mieters zum Gege n- s tand hat, ändert nichts an ihrem Charakter als Allgemeine Geschäftsbedi n- gung. Denn die Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB sind mit Rücksicht auf ih ren Schutzzweck auch auf eine vom Verwender vorformulierte einseitige rechtsg e- schäftliche Erklärung des anderen Teils, die - wie hier - im Zusammenhang mit einem Vertragsverhältnis steht, anzuwenden (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2000 - I ZR 241/97, NJW 2000, 2677 unter II 3 a mwN [zu § 1 ff. AGBG]). Ohne Bedeutung ist dabei auch, ob dem anderen Vertragspartner di e Wahl zwischen bestimmten, vom Verwender vorgegebenen Alternativen eingeräumt wird (BGH, Urteil vom 27. Januar 2000 - I ZR 241/97, aaO mwN). Es ist daher ohne B e- lang, dass die vom Zwangsverwalter vorbereitete Erklärung den Mietern eine Wahlmöglichkeit auf zeigt und es ihnen überlässt, ob sie einer Weitergabe der 16 17 - 7 - Kaution an die neue Eigentümerin zustimmen oder eine solche ablehnen und die Kaution ausbezahlt erhalten. b) Als Allgemeine Geschäftsbedingung führt die vom Kläger formularm ä- ßig abgegebene Erkl ärung schon deshalb nicht zu einer Entlassung des B e- klagten aus der Haftung nach § 566a Satz 2 BGB, weil ihr jedenfalls nach der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB ein solcher Inhalt nicht beigelegt werden kann. Die Erklärung betrifft nach ihrem Wortl aut nur die Haftung des Zwangsverwalters, der zum damaligen Zeitpunkt nach § 152 Abs. 2 ZVG die Rechte und Pflichten des Vermieters wahrzunehmen hatte. Zudem ist nicht die Rede von der subsidiären Vermieterhaftung nach § 566a Satz 2 BGB, sondern von einer im Gesetz nicht vorgeseh enen " bürgenähnlichen Haftung " . Es ist d a- her zumindest auch die Auslegung möglich, dass sich die gegenüber dem Zwangsverwalter auf dessen Wunsch abgegebene Erklärung auf dessen eig e- ne Haftung beschränkte, ohne die Vermieterhaftung n ach § 566a Satz 2 BGB generell abzubedingen. Da mehrere Auslegungsmöglichkeiten bestehen, ist gemäß § 305c Abs. 2 BGB diese für den Mieter günstigere Deutung zugrunde zu legen. Da der Beklagte schon im Hinblick auf die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 B GB aus der Erklärung nichts zu seinen Gunsten herleiten kann, bedarf es keiner Entscheidung, ob die formularmäßige Einverständniserklärung darüber hinaus auch einer Inhaltskontrolle standhielte. Insbesondere kann offen bleiben, ob ein Verstoß gegen das Tra nsparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) vorliegt, weil die Erklärung nicht klar und verständlich ausdrückt, was mit der " bürgenähnlichen Haftung " des Zwangsverwalters gemeint ist. 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch festgestellt, dass der Kläger die Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht vom Erwerber erlangen konnte. Zwar ist der Mieter gemäß § 566a Satz 2 BGB grundsätzlich gehalten, zunächst den Erwerb er als den gegenwärtigen Sicherungsnehmer 18 19 - 8 - und Mietvertragspartner in Anspruch zu nehmen, solange dies nicht aussicht s- los erscheint (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 169 zu § 572 BGB aF; BT - Drucks. 14/4553, S. 63). Letzteres ist hier allerdings schon deshalb der Fall, weil - worauf das Berufungsgericht zutreffend abstellt - zwischenzeitlich erneut die Zwangsverwaltung über das Grundstück angeordnet worden ist und eine Auszahlung des Kautionsbetrags wegen der Kontopfä n- dung zu kein em Zeitpunkt möglich war. 3. Soweit sich der Beklagte darauf beruft, dass die Kautionsforderung auf noch offene Mietforderungen des Erwerbers verrechnet worden sei, erhebt er den Einwand der Erfüllung, § 362 BGB. Für die Erfüllung des Kautionsrückza h- lun gsanspruchs durch Verrechnung mit Gegenansprüchen des Erwerbers ist nach allgemeinen Regeln der Beklagte darlegungs - und beweisbelastet. Der Beklagte hat indes nicht dargelegt, welche Mietforderungen des Erwerbers g e- gen den Beklagten offen geblieben sind u nd demzufolge mit der Kaution ve r- rechnet werden konnten. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin - Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 25.05.2011 - 100 C 413/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 17.04.2012 - 65 S 262/11 - 20
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