VIII ZR 143/15 - VIII. Zivilsenat

ECLI:DE:BGH:2016:060416UVIIIZR143.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 143/15 Verkündet am: 6. April 2016 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle i n dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja ZPO § 254 Eine Stufen klage ist nicht zulässig, wenn die Auskunft nicht dem Zweck der B e- stimmbarkeit des Leistungsanspruchs dienen, sondern dem Kläger sonstige mit der Bestimmbarkeit als solcher nicht im Zusammenhang stehende Information über se i- ne Rechtsverfolgung verschaffen soll (im Anschluss an BGH, Urteile vom 2. März 2000 - III ZR 65/99, NJW 2000, 1645 unter 1 a; vom 29. März 2011 - VI ZR 117/10, aaO Rn. 8; vom 17. Oktober 2012 - XII ZR 101/10, NJW 2012, 3722 Rn. 13). Dies bedeutet aber nicht, dass eine Stufenklage nach § 254 ZPO nur dann zulässig ist, wenn durch die in der ersten Stufe geltend gemachte Auskunft alle Informationen zu erlangen sind, die für die Bezifferung des in einer weiteren Stufe verfolgten Lei s- tungsanspruchs notwendig sind. BGB § 577 Abs. 1 Satz 1 Al t. 1 und 2 a) Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungse i- gentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird (S e- natsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 250/05, NJW 2006, 1869 Rn. 10; BGH, U r- teil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 5). Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungse i- gentum erforderliche Teilungserklärun g (§ 8 WEG) bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alternative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird. - 2 - b) Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs . 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist d a- von abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnung s- eigentum an einen Dritten verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht besteht daher nach die ser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarie l- le Beurkundung einer Teilungse rklärung (§ 8 WEG). BGH, Versäumnisurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15 - LG Frankenthal AG Ludwigshafen am Rhein - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. April 201 6 durch d ie Vorsitzende Richter in D r. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Teilu rteil de r 2. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 20. Mai 2015 aufgeho ben. Die gegen die Abweisung ihres Auskunftsbegehrens gerichtete Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Ludwigshafen am Rhein vom 31. Oktober 2014 wird zurückg e- wiesen und die in zweiter Instanz erhobene Stufenklage insg e- samt abgewiesen. Di e Kläger haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tr a- gen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar . Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: D ie Kläger sind Mieter einer i m ersten Obergeschoss eines Mehrfamil i- enhaus es gelegenen Vierzimmerw ohnung der Beklagten in L . . Sie bewohn en die Mieträume aufgrund eines mit der Beklagten am 17. November 2010 abgeschlossenen Mietvertrags. Die Wohnung wurde ihnen zum 15. Dezember 2010 überlassen. Am 28. September 2010, also vor A b- schluss des Mietver trags und vor Überlassung der Räumlichkeiten an die Kl ä- ger, ließ die Beklagte eine Teilungserklärung bezüglich des Mehrfamilienhauses notariell beurkunden. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 16. Dezem ber 2010 veräußerte die Beklagte die von den Kläg ern angemietete Wohnung an die Ehefrau des Geschäftsführers der Beklagten. Wenige Tage später, am 23. Dezember 2010, erfolgte die Eintragung der Teilungserklärung vom 28. September 2010 in das Grundbuch . Die Käuferin wurde am 18. Oktober 2011 als neue Eige ntümerin in das Grundbuch eingetragen . Im November 2013 erlangten die Kläger Kenntnis von dem Abschluss des Kaufvertrages, nicht aber von dessen Inhalt. Die Kläger sind der Auffassung, sie seien hinsichtlich der veräußerten Mietwohnung gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Vorkauf berechtigt gew e- sen, weswegen ihnen ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Differenz zw i- schen tatsächlich erzieltem Kaufpreis und objektivem Verkehrswert der Wo h- nung zustehe. Sie haben d emzufolge erstinstanzlich Auskunft von der Be kla g- ten über den Inhalt des Kaufvertrags sowie die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz des ihnen entstanden en oder noch entstehenden materiellen Schadens begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit ihrer Berufung haben die Kläger ihr Auskunftsbegehren weiterverfolgt, jedoch anstelle des ursprünglichen 1 2 3 4 - 5 - Feststellungsbegehrens im Wege der Stufenklage Zahlung des sich nach Erte i- lung der Auskunft ergebenden Schadenersatzbetrags nebst Zinsen verlangt. Das Landgericht hat unter Ab änderung de r erstinstanzlichen Entscheidung durch Teilurteil der Klage in der ersten Stufe (Auskunft) stattgegeben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klag e- abweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg . Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Kläger in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich b e- ruht das Urteil indessen nicht auf de r Säumnis, sondern einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: D ie im Berufungsverfahren erfolgte Umstellung de s bisherigen Klageb e- gehrens auf eine Stufenklage s t elle eine gemäß § 264 Nr. 2 ZPO zulässige Klageerweiterung dar. Das in erster Stufe geltend gemachte Auskunftsbege h- ren , über das im Wege eines Teilurteils zu ent scheiden sei, erweise sich auch als begründet. Denn den Klägern stehe gemäß § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB, w o- nach der Verpflichtete einem Vorkaufsberechtigten den Inhalt eines mit einem Dritten abgeschlossenen Vertrages unverzüglich mitzuteilen habe, ein entspr e- chender Auskunftsanspruch zu r Realisierung eines möglichen Schadensersat z- anspruchs zu . Die Kläger könnten grundsätzlich als Erfüllungsschaden Ersatz 5 6 7 - 6 - der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert der Wohnung beanspruchen. Wie der Bundesgerichtsh of mit Urteil vom 21. Januar 2015 (VIII ZR 51/14) entschieden habe, könne ein solcher Anspruch auch einem Mi e- ter zustehen, der - wie hier die Kläger - infolge einer Verletzung der den Ve r- mi e ter treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlange und aus diesen Gründen von der Ausübung seines Vorkaufsrechts absehe. Die den Auskunftsanspruch begründende Vorkauf sberechtigung der Kl ä- ger ergebe sich aus § 577 BGB. Danach sei der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach Überlassung an den Mieter Wo h- nungseigentum begründet worden sei oder begründet werden solle, an einen Dritten verkauf t würden. Diese Voraussetzungen seien entgegen der Auffa s- sung des Amtsgerichts erfüllt. Dem stehe nicht entgegen, dass die Teilungse r- klärung bereits am 28. September 2010 und damit vor Abschluss des Kaufve r- trages und der Überlassung der Mietsache an die Kl äger beurkundet worden sei. Denn entscheidend sei der Zeitpunkt des abgeschlossenen Vollzugs der Umwandlung. Bei einer Begründung von Wohnungseigentum im Wege der Te i- lung entstehe das Wohnungseigentum nach § 8 WEG durch die Erklärung des Grundstückseigentü mers gegenüber dem Grundbuchamt, dass er das Eige n- tum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufteile. Diese Teilung werde erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, hier also mit der am 23. Dezember 2010 und damit nach dem Einzug der Kläger erfolgte n Eintr a- gung der Teilungserklärung in das Grundbuch, wirksam. § 577 BGB wolle dem Mieter auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu demjenigen Preis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit sei . D a- her sei entgegen teilweise anders lautender Stimmen im Schrifttum auch in den 8 9 - 7 - Fällen auf den Vollzug der Umwandlung abzustellen, in denen - wie hier - b e- reits vor Überlassung der Mieträume an den Mieter das Verfahren zur Begrü n- dung von Wohnungseigentum eingeleitet oder die Umwandlungsabsicht schon i n anderer Hinsicht konkretisiert gewesen sei. Da beide Alternativen des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gleichberechtigt nebeneinander stünden und der Mieter b e- reits ab Besitzüberlassung schutzbedürftig sei, stehe diesem - unabhängig d a- von, ob er bei Mietvertragsa bschluss Kenntnis von der beabsichtigten oder b e- reits eingeleiteten Umwandlung gehab t habe - ein Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (Umwandlung in Wohnungseigentum nach Überla s- sung an den Mieter) zu. Da ein Fall der beabsichtig t en Umwand lung (§ 577 Abs. 1 S a tz 1 Alt. 2 BGB) nicht vorliege, komme es auf die vom Amtsgericht zusätzlich problemat i- sierte Frage der ausreichenden Bestimmtheit der veräußerten Wohneinheit nicht an. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand . Zwar ist es entgegen der Auffassung der Revision nicht zu beanstanden, dass das Ber u- fungsgericht durch Teilurteil über d en Auskunftsanspruch entschieden hat, denn insoweit handelt es sich um die erste Stufe einer von den Klägern zulässige r- weise erhobenen Stufenklage (§ 254 ZPO) . Das Berufungsgericht hat jedoch rechtsfehlerhaft einen Auskunftsanspruch der Kläger gemäß § 469 Abs. 1 Satz 1, § 577 Abs. 1 Satz 1, 3, Abs. 2 BGB bejaht. Es hat dabei verkannt, dass den Kläger kein Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zusteht, weil keine der beiden dort genannten Alternativen erfüllt ist. 1. Ohne Erfolg bleibt die Revision, soweit sie rügt, das Berufungsgericht hätte nicht gemäß § 301 ZPO durch ein Teilurteil über den Auskunftsanspruch 10 11 12 - 8 - entscheiden dürfe n, ohne zugleich ein Grundurteil (§ 304 BGB) über den ge l- tend gemachten Anspruch auf Schadensersatz zu erlassen. a) I m Rahmen einer Stufenklage wird die - an sich zur Unzulässigkeit e i- nes Teilurteils führende - Gefahr widersprechender Entscheidungen üb er die auf den einzelnen Stufen einer solchen Klage geltend gemachten Ansprüche hingenommen (BGH, Urteil vom 29. März 2011 - VI ZR 117/10, BGHZ 189, 79 Rn. 17). Dies erkennt auch die Revision. Sie macht aber geltend, die im Strei t- fall erhobene Stufenklage erfülle nicht die Voraussetzungen des § 254 ZPO. Eine solche Klage sei nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nur dann zulä s- sig, wenn die in erster Stufe verfolgte Auskunft dazu benötigt werde, den in e i- ner weiteren Stufe geltend gemachten Leistungsantrag nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO beziffern zu können. So lägen die Dinge im Streitfall jedoch nicht. Denn die Kläger benötigten zur Bezifferung ihres Schadensersatzanspruchs ( Diff e- renz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung abzüglich des erzielten Kau f- preises) nicht lediglich die verlangte Auskunft über den Inhalt des Kaufvertrags, sondern zusätzliche Informationen, wie etwa den tatsächlichen Wert der Wo h- nung zum Zeitpunkt ihres Verkaufs. b) Die Revision verkennt hierbei die von der höchstrichterlichen Rech t- sprechung aufgestellten Grundsätze. Anders als sie meint, ist es für die Erh e- bung einer Stufenklage nach § 254 ZPO nicht erforderlich, dass durch die in der ersten Stufe geltend gemachte Auskunft alle Informationen zu erlangen sind, die für die Bezifferung des in einer weiteren Stufe verfolgten Leistungsa n- spruchs notwendig sind. aa) Zwar trifft es zu, dass im Rahmen der Stufenklage die Auskunft ledi g- lich ein Hilfsmittel ist, um die (noch) fehlende Bestimmbarkeit des Leistungsa n- spruchs herbeizuführen. Di e der Stufenklage eigene Verknüpfung von unb e- 13 14 15 - 9 - stimmtem Leistungsanspruch und vorbereitendem Auskunftsanspruch steht daher nicht zur Verfügung, wenn die Auskunft nicht dem Zwecke einer B e- stimmbarkeit des Leistungsanspruchs dienen, sondern dem Kläger sonstige mit der Bestimmbarkeit als solcher nicht im Zusammenhang stehende Information über seine Rechtsverfolgung verschaffen soll (BGH, Urteile vom 2. März 2000 - III ZR 65/99, NJW 2000, 1645 unter 1 a; vom 29. März 2011 - VI ZR 117/10, aaO Rn. 8; vom 17. Oktob er 2012 - XII ZR 101/10, NJW 2012, 3722 Rn. 13). bb) Anders als die Revision meint, lässt sich daraus jedoch nicht able i- ten, eine Stufenklage scheide auch dann aus, wenn nur ein Teil der für die B e- zifferung benötigten Informationen im Wege der Auskunft sklage zu erlangen ist. Vielmehr ist eine Stufenklage nur dann ausgeschlossen, wenn der in erster St u- fe verfolgte Auskunftsanspruch in keiner Weise der näheren Bestimmung eines noch nicht hinreichend bestimmten, in einer nachfolgenden Stufe geltend g e- macht en Leistungsbegehrens , sondern anderen Zwecken dient (vgl. BGH, Urteile vom 2. März 2000 - III ZR 65/99, aaO unter 1 b, c; vom 29. März 2011 - VI ZR 117/10, aaO Rn. 9; vom 17. Oktober 2012 - XII ZR 101/10, aaO Rn. 1 7 ff.). cc) Gemessen daran bestehen keine Zweifel an der Zulässigkeit der St u- fenklage. Denn der von den Klägern geltend gemachte Auskunftsanspruch dient - wie die Revision nicht in Zweifel zieht und wie nachfolgend unter II 2 a und b näher auszuführen sein wird - dazu, die Höhe des für den Verkauf der Mietwohnung erzielten Kaufpreises in Erfahrung zu bringen und d en Klägern damit Informationen über eine der beiden notwendigen Größen für die Berec h- nung des von ihnen in zweiter Stufe verfolgten Schadensersatzanspruch e s zu verschaffen. Folglich war das Berufungsgericht berechtigt, ein Teilurteil über die erste Stufe zu erlassen. 16 17 - 10 - 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch einen Auskunftsa n- spruch bejaht. a) Im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats hat das Berufungsg e- richt aller dings zutreffend angenommen, dass einem Mieter nicht nur bei Vere i- telung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts, sondern auch dann ein A n- spruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem vom Vermieter erzielten Kaufpreis ( aller dings abzüglich im Falle des E r- werbs angefallener Kosten) als Erfüllungsschaden zustehen kann, wenn der Mieter infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB vom Inhalt de s Kau f- vertrages mit einem Dritten und dem Bestehen eines Vorkaufsrechts des Mi e- ters erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt hat und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht (S e- natsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 22, 26 ff. , zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) . b) Frei von Rechtsfehlern hat das Berufungsgericht auch angenommen, dass sich in einem solchen Fall aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Auskunftsa nspruch des Mieters über den Inhalt des Kaufvertrags zw i- schen Vermieter und Drittem ergibt. Der Vermieter ist nach diesen Vorschriften, sofern ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht, verpflichtet, den Mieter unverzüglich über d en Inhalt des mit dem Dritten g e- schlossenen Kaufvertrags zu unterrichten. Der damit korrespondierende Au s- kunftsanspruch des Mieters erlischt im Hinblick auf den Sinn und Zweck der gesetzlich vorgeschriebene n Mitteilungspflicht nicht bereits dann, wenn der Mi e- ter sein Vorkaufsrecht nicht mehr realisieren kann. 18 19 20 - 11 - D ie in § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB als Nebenpflicht zum Mietvertrag normierte Aufklärungspflicht des Vermieters hat die Aufgabe, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten z u sichern, denn dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und im Falle des § 577 Abs. 2 BGB durch die Belehrung über seine Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben und d amit seinen Erfüllungsanspr uch zu begründen (Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 22; vgl. auch BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, juris Rn. 16). Lässt sich dieser Erfüllungsanspruch aber wegen einer Verletzung der Mitte i- lungspflichten des Vermiete rs nicht mehr realisieren, so kann dem Mieter, s o- fern ihm durch die Unterlassung der Mitteilung ein adäquater Schaden entsta n- den ist, an s telle des Erfüllungsanspruchs ein auf das Erfüllungsinteresse g e- ric h teter Schadensersatza nspruch (§ 280 Abs. 1, § 577 A bs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1, § 249 BGB) auf Ausgleich der Differenz zwischen dem Ve r- kehrswert der Wohnung und dem für sie entrichteten Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs durch den Mieter anfallender Kosten) zustehen (Senatsurteil vom 21. Janu ar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 22, 29 ; BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO). In einem solchen Fall e dient der Au s- kunftsanspruch des Mieters aus § 577 Abs. 1 Satz 1, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB der Verwirklichung des an die Stelle des ursprün glichen Erfüllungsanspruchs getretenen Anspruchs auf Ausgleich des Erfüllungsinteresses. c) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch ein die Mitteilung s- pflicht der Beklagten gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB au s- lösendes Vorkau fsrecht der Kläger nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB bejaht. Es hat dabei die Voraussetzungen für das Entstehen eines Vorkaufsrechts nicht hinreichend erfasst. 21 22 - 12 - aa) Der Mieter ist nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB unter zwei - gleichb e- rechtigt nebeneinander steh enden - Alternativen zum Vorkauf berechtigt. Voraussetzung der ersten Alternative ist, dass nach der Überlassung der ve r- mieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an ei nen Dritten verkauft wird (Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 250/05, NJW 2006, 1869 Rn. 10; BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12 , BGHZ 199, 136 Rn. 5). Nach der zweiten Alternative ist die Entstehung eines Vorkaufsrechts d a- von abhängig, dass nach der Überlassung der vermietete n Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wo h- nungseigentum an einen Dritten verkauft wird (Staudinger/Rolfs, BGB, Neub e- arb. 2014, § 577 Rn. 24 , 16 ; Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 577 Rn. 3 ) . Gegenstand des V orkaufsrechts ist in diesem Falle ein sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungse i- gentum (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12 , aaO Rn. 22 mwN). Das Vorkaufsrecht des Mieters entsteht in einem so lchen Fall nur dann, wenn sich der Veräußerer beim Verkauf des noch ungeteilten Grundeigentums g e- genüber dem Dritten vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohneinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12 , aaO Rn. 17 [für den Ve r- kauf eines ungeteilten Mehrfamilienhauses] ) . bb ) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegen die Vorau s- set zungen des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht vor. (1) Dem Berufungsgericht ist zwar darin beizupflichten, dass die Entst e- hung des Vorkaufsrechts bei dieser Alternative nicht daran scheitert, dass die 23 24 25 26 - 13 - Beklagte schon vor Überlassung der Mietsache an di e Kläger (und sogar schon vor Abschluss des Mietvertrags) die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) hat notariell beurkunden lassen. Denn dies ändert nichts daran, dass Wohnungseigentum erst nach der Übe r- lassung d er Wohnräume an die Kläger begründet worden ist. Die Teilung wird gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 WEG erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundb ü- cher wirksam. Entscheidend ist also der dingliche Vollzug, der hier mit der am 28. Dezember 2010 erfolgten Eintragung der Teilungserklärung in das Grun d- buch bewirkt worden ist. Da § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB allein auf die Begründung von Wo h- nungseigentum abstellt, steht - a nders als einzelne Stimmen im Schrifttum me i- nen (Wirth, NZM 1998, 390, 391 f. ) - die bei Mietver tragsabschluss bestehende Kenntnis des Mieters von einer Umwandlungsabsicht der Anwendung dieser Alternative nicht entgegen (ebenso AG Frankfurt am Main, NJW 1995, 1034; Palandt/Weidenkaff, aaO; [unter Aufgabe seiner früher vertretenen gegenteil i- gen Ansich t]; Erman/ Lützenkirchen , BGB, 14. Aufl., § 577 Rn. 3; Staudinger/ Rolfs, BGB, Neubearb. 2014 , § 577 Rn. 25; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn. 6 mwN). (2) Das Berufungsgericht hat jedoch übersehen, dass es für die Entst e- hung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht ausreicht, wenn nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseige n- tum begründet worden ist. Vielmehr ist zusätzlich erforderlich, dass der A b- schluss des Kaufvertrags mit dem Dritten der Begründung von Wohnungseige n- tum zeitlich nachfolgt. Wird dieses erst nach dem Verkauf begründet, scheidet ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aus (BGH, Urteil vom 21. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 5). 27 28 - 14 - So liegen die Dinge hier. Der Kaufvertrag zwischen der Beklagten und der Erwerberin wurde am 16. Dezember 2010 notariell beurkundet. Wohnung s- eigentum wurde erst danach, nämlich mit der am 23. Dezember 2010 erfolgten Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch , begründet. Es wurde also nicht - wie von § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB vorausgesetzt - eine Wohnung verkauft, an der bereits vor Abschluss des Kaufvertrags Wohnungseigentum entstanden war. cc) Auch die Voraussetzungen des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB sind , wie die Revision zu Rech t geltend macht, nicht erfüllt . Das Berufungsgericht hat diese Alternative nur ansatzweise in den Blick genommen und ausgeführt, ein Fall einer beabsichtigten Umwandlung liege nicht vor. Dies ist - wenn auch nur im Ergebnis - zutreffend. Da weitere Festste llungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat die Anwendbarkeit des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB a b- schließend beurteilen. (1) Wie bereits oben unter II 2 c aa ausgeführt, ist die Entstehung eines Vorkaufsrechts davon abhängig, dass nach der Überlas sung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Die letztgenannte Voraussetzung ist nur dann erfüllt, wenn sich der Veräußerer beim Verkauf des noch ung eteilten Grundeigentums gegenüber dem Dritten vertraglich zur Durc h- führung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohneinheit in dem Vertrag bereits hinre i- chend bestimmt oder bestimmbar ist (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12 , aaO Rn. 17 [für den Verkauf eines ungeteilten Mehrfamilienha u- ses]). Das Berufungsgericht hat zum Vorliegen dieser an den Inhalt eines Kau f- vertrags über das zukünftige Wohnungseigentum zu stellenden Anforderungen - von seinem Standpunkt aus konsequent - keine Feststellungen getroffen. D er 29 30 31 - 15 - Inhalt des zwischen der Beklagten und der Erwerberin geschlossenen Kaufve r- trags kann jedoch offen bleiben, weil ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB aus anderen G ründen ausscheidet . (2) Ein Vorkaufsrecht der Kläger scheitert nämlich bereits daran, dass die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, nicht erst nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst und dokumentiert w orden ist. (a) Entgegen einer teilweise im Schrifttum vertretenen Auffassung (Schi l- ling/Meyer, ZMR 1994, 497 , 503 f. ; Schmidt - Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 577 BGB Rn. 19; BeckOK BGB/Hannappel, Stand: 1. August 2015, § 577 Rn. 10 ; unklar Staudinger/Rolfs, aaO R n. 25 ) ist es für die Anwendung des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB erforderlich, dass d as Tatbestandsmerkmal " Wohnungseigentum soll begründet werden " zeitlich erst nach der Überlassung der Mietsache an den Mieter erfüllt wird (so auch Rüßmann, RNotZ 2012, 97, 109 f. ; Schmidt, WE 1993, 328, 331 ; Langhein, DNotZ 1993, 650, 656 f.; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 14; im Ergebnis auch Derleder, PiG 49 [1996], 169, 176) . D enn d as Gesetz spricht ausdrücklich von " vermieteten Wohnräumen, an den Wohnungseigentum begründet werden soll " . Das Gesetz legt damit eine b e- stimmte zeitliche Reihenfolge der einzelnen Vorgänge fest ( Kinne in Ki n- ne/Schach/Bieber, Miet - und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 577 BGB Rn. 5 ; Stau dinger/Rolfs, aaO Rn. 16, 24 ). (aa) Dass die Vorkaufsberechtigung nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB auch dann eingreifen soll, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der Wohnräume an den Mieter gefasst und dok u- me ntiert worden ist, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. 32 33 34 - 16 - Nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ist - wie oben unter II 3 c aa ausg e- führt - ein Vorkaufsrecht des Mieters ausgeschlossen, wenn das Wohnungse i- gentum schon vor der Überlassung der Wohnräume an den Mieter begründet worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12 , aaO Rn. 5). Angesichts des im Gesetz angeordneten Gleichlaufs der gleichberechtigt n e- beneinander stehenden Alternati ven des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gelten auch bezüglich der zweiten Alternative dieser Bestimmung die gleichen Grundsätze wie bei der ersten Alternative , allerdings bezogen darauf, dass an die Stelle eines begründeten Wohnungseigentums die - nach außen hinreichend manife s- tierte (dazu nachfolgend unter (b) - Ab sicht tritt, solches zu begründen (so auch Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 16 mwN) . Denn § 577 Abs. 1 S a tz 1 Alt. 2 BGB unterscheidet sich von der ersten Alternative dieser Vorschrift allein dadurch, dass nicht an ein bereits entstand e- ne s Wohnungseigentum , s ondern an die Absicht angeknüpft wird, Wohnung s- eigentum zu begründen. Hieraus ergibt sich , dass dann, wenn d ie Überlassung der Mieträume an den Mieter erst zu einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem das Ta t- bestandsmerkmal " Wohnungseigentum soll begründet werden " b ereits vorlag , ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB nicht entstehen kann, sondern allenfalls - infolge einer später vollzogenen Umwandlung in Wo h- nungseigentum - ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, sofern die weiteren Vor aussetzungen dieser Vorschrift erfüllt sind. (bb) Auch aus de r Entstehungsges ch ichte und de m Sinn und Zweck des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB lässt sich nichts anderes ableiten. In den Gese t- zesmaterialien finden sich keine ergiebigen Stellungnahmen da zu, aus welchen Gründen die zweite Alternative (Wohnungseigentum soll begründet werden) der ersten Alternative (vollzogene Umwandlung in Wohnungseigentum) gleichg e- stellt wurde ( BT - Drucks. 14/4553, S. 72 [zu § 577 BGB]; 12/3254, S. 40; 35 36 37 - 17 - 12/3013, S. 18; 9/79 1 , S. 12 f. [jeweils zu § 570b BGB aF]; 8/3403, S. 40 f. [zu § 2b WoBindG]) . (aaa) Soweit in den Materialien zu § 2b WoBindG, in dem die genannte Unterscheidung erstmals aufgenommen wurde, davon die Rede ist (BT - Drucks. 8/3403, S. 41) , " das Vorkaufsrech t [stehe] jedoch nur solchen Mietern zu, d e- nen die Wohnung bereits vor Begründung des Wohnungseigentums zum G e- brauch überlassen worden [sei] " , handelt es sich ersichtlich nur um eine ve r- kürzte Darstellung des geplanten Regelungsgehalts des § 2b WoBindG, di e das ( praktische ) Schwergewicht der Anwendung dieser Vorschrift auf die Fälle le g- t e , in denen es um begründetes (und nicht um noch im Entstehen begriffenes) Wohnungseigentum g ing . (bbb) Dafür dass es in den Fallgestaltungen, in denen ein noch im En t- st ehen befindliches Wohnungseigentum den Gegenstand des Vorkaufsrecht s bildet, unschädlich sein soll, wenn der Entstehungsakt schon vor dem A b- schluss des Mietvertrags und der Überlassung der Wohnräume an den Mieter eingeleitet worden ist, lassen sich den Ges etzesmaterialien keine tragfähigen Anhaltspunkte entnehmen. Das Vorkaufsrecht knüpft ausweislich der Gesetzesmaterialien daran an, dass für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags und nach Überlassung der Wohnräume die Gefahr der Verdrängung aus der Mietwohnung entsteht (vgl. BT - Drucks. 8/3403, S. 41; 9/791, S. 12; 12/3013, S. 18). Wenn der G e- setzgeber gewollt hätte, dass der Mieter im Rahmen des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB auch dann in den Genuss eines Vorkaufsrechts kommen soll, wenn die Gefahr für die Verdrängung des Mieters, an die das Gesetz anknüpft ( " Wohnungseigentum soll begründet werden " ), schon vor den genannten Zei t- punkten entstanden ist, hätte es nahegelegen, dass der Gesetzgeber die zweite 38 39 40 - 18 - Alternative der genannten Vorschrift nicht - wie geschehen - im Gleichklang zur ersten Alternative ausgestaltet e , sondern die im Gesetz geregelte zeitliche A b- folge nur für die erste Alternative vorgesehen hätte. Aus den Gesetzesmaterialien lässt sich folglich nur der Wille des G e- setzgebers ableit en, dem Mieter auch ein Vorkaufsrecht an künftig entstehe n- dem Wohnungseigentum zu sichern , nicht aber das Entstehen eines solchen Vorkaufsrechts im Übrigen an geringere Voraussetzungen zu knüpfen als im Falle begründeten Wohnungseigentums . (b) Für eine Begründungsabsicht im Sinne des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB reich t eine rein innerlich bestehende Absicht nicht aus ( Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 2 1 ; MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 7; Schmidt - Futterer/Blank, aaO ; Riedel/Volmer/Wilsch, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 4184; Rüßmann, aaO S. 110; Langhein, aaO S. 654; Derleder, aaO, S. 176, 184 ). Vielmehr muss s ich die Absicht, die vermieteten Wohnräume in Wohnungseigentum umzuwa n- deln, nach außen hinreichend manifestier en . Denn ansonsten ließe sich nicht mit de r für die Beteiligten erforderlichen Gewissheit feststellen, ob und ab we l- chem Zeitpunkt die gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB erforderliche Vorausset zung " Wohnungseigentum soll begründet werden " erfüllt ist. (c) V orliegend bedarf es k einer abschlie ßenden Beurteilung, welche ko n- kreten Verhaltenswe isen hierfür genügen (zum Meinungsstand vgl. BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 8 ff.) . Denn jedenfalls mit eine r notarielle n Beurkundung der Teilungserklärung nach § 8 WEG bringt der Ve r- mieter/Eigentümer unzweifelhaft zum Ausdruck, dass die Absicht besteht, Wohnungseigentum zu begründen (vgl. BayObLG, B a yObLGZ 1992, 100, 109 iVm 106; OLG Hamm, Urteil vom 30. März 2012 - I - 30 U 126/11, juris Rn. 22; AG Frankfurt am Main, NJW 1995, 1034 , 1035 ; Erman/Lützenkirchen, aaO , 41 42 43 - 19 - § 577 Rn. 3 mwN; Lammel, aaO Rn . 16; Riedel/Volmer/Wilsch, Grundbuc h- recht, aaO ; B e ckOK BGB/Hannappel, aaO Rn. 8 ; Klühs, NZM 2013, 809, 810 f.; Bub, NZM 2000, 1092, 1093; Derleder, aaO ; Langhein, aaO). (d) Weitere Anforder ungen sind an die Offenlegung der Absicht, Wo h- nungseigentum zu begründen, nicht zu stellen. Der Umstand, dass die Te i- lungserklärung bis zur Anlegung der Wohnungsgrundbücher frei widerruflich ist (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 23), spielt hierbei keine Rolle. Bedeutung kommt diesem Gesichtspunkt vielmehr nur für die im Rahmen von § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB weiter zu prüfende, vorliegend aber nicht entscheidungserhebliche Frage zu, welchen Inhalt ein Kaufvertrag über zukünftig en tstehendes Wohnungseigentum aufweisen muss, damit ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen kann (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 20 ff., insbes. Rn. 23). (e) Gemessen an den vorbezeichneten Maßstäben bestand im Streitfall die Abs icht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor Überlassung der Mieträume an die Kläger. Denn die Beklagte hat b ereits am 29. September 2010, also mehrere Monate vor der am 15. Dezember 2010 erfolgten Besitze r- langung der Kläger, eine Teilungserklärung nach § 8 WEG notariell beurkunden lassen und damit die Absicht dokumentiert, die Mieträume in Wohnungseige n- tum umzuwandeln. Damit fehlt es an einer notwendigen Voraussetzung für das Entstehen eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB. 44 45 - 20 - I II. N ach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufz u- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). D er Senat entscheidet in der S ache selbst, weil we i- tere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies f ührt zur Zurückweisung der Berufung der Kl ä- ger gegen das das Auskunftsbegehren abweisende Urteil des Amtsgerichts und zur Abweisung der i n zweiter Instanz erhobene n Stufenklage insgesamt . Da mangels Bestehens eines Vorkaufsrechts nicht nur dem in erster St ufe geltend gemachten Auskunftsanspruch, sondern auch dem in zweite r Stufe verfolgten Schadensersatzanspruch materiell - rechtlich die Grundlage entzogen ist, ist d ie Stufenklage abschließend insgesamt ab weisungsreif (vgl. BGH, Urteil e vom 8. Mai 1985 - I V a ZR 138/83, BGHZ 94, 268, 275; vom 28. November 2001 - VIII ZR 37/01 , NJW 2002, 1042 unter II 4 ; jeweils mwN ). 46 - 21 - Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgericht shof zugelassenen Rechtsa n- walt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumni s- urteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Ei n- spruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Ko sziol Vorinstanzen: AG Ludwigshafen am Rhein, Entscheidung vom 31.10.2014 - 2b C 188/13 - LG Frankenthal, Entscheidung vom 20.05.2015 - 2 S 387/14 - 47

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