BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 145/07 Verk374ndet am: 28. November 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 Die ordentliche K374ndigung eines Mietverh344ltnisses 374ber Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mie-ters (247 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung f374r die K374ndigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das f374r die K374ndigung erforderli-che Gewicht verleiht. BGH, Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07 - LG Potsdam AG Potsdam - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Ver-handlung vom 28. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 26. April 2007 wird zur374ckgewie-sen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1987 Mieter einer Wohnung in dem seinerzeit un-ter staatlicher Verwaltung stehenden Haus F. -Strasse 9 in P. . Im Jahr 2001 erwarb die K. & D. GmbH das Haus. Zu diesem Zeit-punkt betrug die jeweils am dritten Werktag des Monats f344llige Miete der Be-klagten 215,66 200 zuz374glich einer Betriebskostenvorauszahlung in H366he von 63,65 200, zusammen 279,31 200. 1 Im Jahr 2002 f374hrte die neue Hauseigent374merin Modernisierungsma337-nahmen durch. Seit dem 13. M344rz 2003 ist der Kl344ger Eigent374mer der Wohnung der Beklagten. Wegen der Modernisierungsma337nahmen seiner Rechtsvorg344n-gerin nahm der Kl344ger die Beklagten auf Mieterh366hung in Anspruch. Durch Ur- 2 - 3 - teil vom 11. November 2004 verurteilte das Amtsgericht Potsdam die Beklagten zu einer Nachzahlung von 1.359,64 200 f374r die Monate April 2003 bis Oktober 2004. Das entspricht einer Mieterh366hung um 71,56 200 auf 287,22 200 im Monat. Die weitergehende Klage wies das Amtsgericht ab. Die hiergegen gerichtete Berufung des Kl344gers hatte keinen Erfolg. 3 Mit Schreiben vom 8. November 2004 erteilte die Hausverwaltung des Kl344gers den Beklagten eine Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2003, die mit einer Nachforderung in H366he von 1.524,56 200 endete und ab Januar 2005 eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 191 200 vorsah. Die Beklagten widersprachen der Abrechnung und leisteten weiterhin neben einer Miete von 215,66 200 eine Betriebskostenvorauszahlung von 63,65 200 im Monat. Mit anwaltlichem Schreiben vom 15. September 2005 k374ndigte der Kl344-ger das Mietverh344ltnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise fristge-m344337. Dem widersprachen die Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 20. September 2005. Am 25. Oktober 2005 zahlten sie an den Kl344ger einen Betrag in H366he von 1.273,50 200 mit der Bestimmung "Nachzahlung Nebenkosten 1-10/2005 unter Vorbehalt" und einen weiteren Betrag in H366he von 2.218,36 200 mit der Bestimmung "Nachzahlung Miete April 2003 bis Oktober 2005 unter Vorbehalt". Im November und Dezember 2005 zahlten die Beklagten wie bisher jeweils 279,31 200 an den Kl344ger. 4 Mit Schreiben vom 14. November 2005 erteilte die Hausverwaltung des Kl344gers den Beklagten eine Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2004, die mit einer Nachforderung von 1.448,03 200 abschloss und eine Erh366hung der mo-natlichen Betriebskostenvorauszahlung auf 199 200 vorsah. Die Beklagten erho-ben mit Schreiben vom 11. Dezember 2005 "formal" Widerspruch. Am 12. Dezember 2005 erbrachten sie Nachzahlungen auf die Miete in H366he von 5 - 4 - 143,12 200 und - unter Vorbehalt - auf die Betriebskostenvorauszahlungen in H366-he von 254,70 200. Seit Januar 2006 zahlen sie monatlich eine Miete von 287,22 200 und - wiederum unter Vorbehalt - einen Betriebskostenvorschuss von 199 200. 6 In dem vorliegenden Rechtsstreit hat der Kl344ger die Beklagten unter Be-rufung auf seine K374ndigung vom 15. September 2005 auf R344umung und Her-ausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Vorsorglich hat er das Mietver-h344ltnis wegen des Zahlungsgebarens der Beklagten, namentlich ihres Verzugs mit der Erf374llung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung f374r das Jahr 2004 erneut fristlos und hilfsweise fristgem344337 gek374ndigt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung des Kl344-gers hin stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgr374nde: Die Revision ist nicht begr374ndet. 7 I. Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt: 8 Der Kl344ger habe gegen die Beklagten gem344337 247 546 BGB einen Anspruch auf R344umung der Wohnung, da das Mietverh344ltnis der Parteien durch die frist-gem344337e K374ndigung des Kl344gers vom 15. September 2005 beendet worden sei. 9 - 5 - Die in dem K374ndigungsschreiben enthaltene fristlose K374ndigung wegen Zahlungsverzugs sei zun344chst auch wirksam gewesen. Die Beklagten h344tten sich mit ihren Zahlungen in R374ckstand befunden, da die Erh366hungserkl344rung des Kl344gers in Bezug auf die Betriebskostenvorsch374sse nach 247 560 Abs. 4 BGB wirksam gewesen sei. Die fristlose K374ndigung sei aber durch die Zahlung der Beklagten innerhalb der Schonfrist gem344337 247 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Durch den Vorbehalt h344tten lediglich ein Anerkenntnis und die Wir-kung des 247 814 BGB ausgeschlossen werden sollen. Ein solcher Vorbehalt stel-le die durch die Zahlung eingetretene Erf374llung nicht in Frage. 10 Die Zahlung der Beklagten habe jedoch nicht die Wirkung der fristgem344-337en K374ndigung beseitigt. Diese sei ebenfalls darauf gest374tzt, dass die Beklag-ten die Betriebskostenvorauszahlungen nicht angepasst h344tten. Auch wieder-holte unp374nktliche oder unvollst344ndige Mietzinszahlungen k366nnten ein Recht des Vermieters zur ordentlichen K374ndigung des Mietvertrages gem344337 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB begr374nden, da sie eine nicht unerhebliche schuldhafte Ver-tragsverletzung des Mieters seien, zumindest wenn der Zahlungsr374ckstand wie hier zwei Monatsmieten oder sogar mehr 374berschreite. Die Beklagten h344tten ihre Zahlungspflichten schuldhaft verletzt. Die Nachzahlung k366nne nicht zu ih-ren Gunsten gewertet werden, da sie unter Vorbehalt erfolgt sei. Die Beklagten h344tten sich nicht in einer unverschuldeten wirtschaftlichen Notlage befunden, sondern gemeint, zur Zahlung der erh366hten Betriebskostenvorauszahlungen nicht verpflichtet zu sein, obwohl der Prozessbevollm344chtigte des Kl344gers sie darauf hingewiesen habe, dass es nicht auf die inhaltliche Richtigkeit der vo-rausgegangenen Betriebskostenabrechnung ankomme. Soweit sie sich auf die Beratung ihres Prozessbevollm344chtigten verlassen haben sollten, m374ssten sie sich dessen unzutreffenden Rechtsrat anrechnen lassen. Der Kl344ger habe die Beklagten vor dem Ausspruch der ordentlichen K374ndigung nicht abmahnen m374ssen. Ein solches Erfordernis lasse sich dem Wortlaut des 247 573 BGB, der 11 - 6 - Entstehungsgeschichte der Vorschrift, der Systematik des Gesetzes und dem Vergleich mit der Regelung der fristlosen K374ndigung nicht entnehmen. II. 12 Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung stand, so dass die Revision - trotz der S344umnis des Kl344gers durch streitiges Urteil (unechtes Ver-s344umnisurteil) - zur374ckzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht den von dem Kl344ger gegen die Beklagten geltend gemachten Anspruch auf R344umung und Herausgabe der Wohnung aus 247 546 Abs. 1 BGB bejaht, weil die mit an-waltlichem Schreiben des Kl344gers vom 15. September 2005 hilfsweise erkl344rte ordentliche (fristgem344337e) K374ndigung des Mietverh344ltnisses der Parteien gem344337 247 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam ist. 1. Nach 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverh344ltnis 374ber Wohnraum nur ordentlich k374ndigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh344ltnisses hat. Ein solches Interesse liegt gem344337 247 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertrag-lichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das ist hier der Fall. 13 a) Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von 247 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist nach der vom Berufungsgericht zutreffend zitierten Senatsrecht-sprechung unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss st344ndig unp374nktlich oder unvollst344ndig zahlt oder wenn der Mieter mit seinen diesbez374glichen Zahlungen in H366he eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten 374berschreitet, 374ber einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist, weil dann sogar das Recht zur au337erordentlichen fristlosen K374ndigung aus wichtigem Grund nach 14 - 7 - 247 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB besteht (vgl. Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, unter II 1, jew. m.w.N.). Beides trifft hier zu. 15 Auf der Grundlage des von den Beklagten nicht angefochtenen Urteils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 hat sich ihre monatliche Miete um 71,56 200 auf 287,22 200 erh366ht. Weiter sind, wie das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unangegriffen angenommen hat, durch das Schreiben der Hausverwaltung des Kl344gers vom 8. November 2004 - unabh344n-gig von etwaigen inhaltlichen M344ngeln der damit erteilten Betriebskostenab-rechnung f374r das Jahr 2003 - die von den Beklagten zu leistenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen gem344337 247 560 Abs. 4 BGB wirksam um 127,35 200 auf 191 200 ab Januar 2005 erh366ht worden. Gleichwohl haben die Be-klagten unver344ndert nur eine Miete von 215,66 200 und einen Betriebskostenvor-schuss von 63,65 200 im Monat gezahlt. Dies haben sie mehrere Monate lang und damit st344ndig im Sinne der genannten Senatsrechtsprechung getan. Zum Zeit-punkt des K374ndigungsschreibens des Kl344gers vom 15. September 2005 waren sie daher - unter Ber374cksichtigung des dem Kl344ger vom Amtsgericht Potsdam zugesprochenen Betrages von 1.359,64 200 - mit insgesamt 3.292,95 200 und damit weit mehr als zwei Monatsmieten nebst Betriebskostenvorsch374ssen (287,22 200 + 191 200 = 478,22 200; 478,22 200 x 2 = 956,44 200) in Verzug (247 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). b) Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru-fungsgerichts, dass die Beklagten bei der Verletzung ihrer mietvertraglichen Zahlungsverpflichtungen schuldhaft gehandelt haben. 16 aa) Eine Rechtfertigung daf374r, dass die Beklagten nach Erlass des Ur-teils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 statt der danach vom 17 - 8 - Kl344ger zu Recht um 71,56 200 auf 287,22 200 erh366hten Miete wie bisher nur eine solche von 215,66 200 im Monat gezahlt haben, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Insbesondere berechtigte sie dazu nicht der Umstand, dass der Kl344-ger Berufung eingelegt hat, um seine noch weitergehende Mieterh366hungsforde-rung durchzusetzen. Sie selbst haben das Urteil nicht angefochten. 18 bb) Entgegen der R374ge der Revision ist das Berufungsgericht gem344337 dem Vortrag der Beklagten davon ausgegangen, dass sie der Erh366hung der Betriebskostenvorsch374sse ab Januar 2005 nicht wegen einer wirtschaftlichen Notlage - eine solche kann das Verschulden ausschlie337en (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = ZMR 2005, 356, unter II 2 d cc) -, sondern deswegen nicht entsprochen haben, weil sie die ihnen mit Schreiben vom 8. November 2004 374bersandte Betriebskostenabrechnung in einzelnen Positionen f374r falsch gehalten haben. Etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten die Beklagten indessen nach der zutref-fenden Ansicht des Berufungsgerichts nicht, die bisherigen Betriebskostenvor-sch374sse unver344ndert weiter zu zahlen. Wie bereits vorstehend (unter II 1 a) er-w344hnt, war die Erh366hung gem344337 247 560 Abs. 4 BGB unabh344ngig von der Rich-tigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam. Die gegenteilige Annahme der Beklagten war rechtlich verfehlt. Dieser Rechtsirrtum war vermeidbar und daher nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschlie337en. Der damalige Prozessbevollm344chtigte des Kl344gers hatte sie nach den unangegriffenen Fest-stellungen des Berufungsgerichts ausdr374cklich darauf hingewiesen, dass die Erh366hung der Betriebskostenvorauszahlungen von der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung unabh344ngig war. Falls die Beklagten diesem Hinweis nicht trauten, h344tten sie anderweit Rechtsrat einholen m374ssen. Sofern sie sich insoweit auf einen falschen Rechtsrat ihres damaligen Prozessbevoll-m344chtigten verlassen haben sollten, was das Berufungsgericht offen gelassen - 9 - hat, m374ssen sie sich dessen Verschulden nach 247 278 BGB zurechnen lassen (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b und 3 a). 19 cc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision weiter unter Hinweis auf das Se-natsurteil vom 16. Februar 2005 (aaO, unter II 2 d cc) darauf, dass die Beklag-ten im Oktober 2005 die damaligen Zahlungsr374ckst344nde auf Miete und Be-triebskostenvorsch374sse ausgeglichen haben. Wie sie selbst nicht verkennt, l344sst der nachtr344gliche Ausgleich der R374ckst344nde innerhalb der Frist des 247 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nach der Rechtsprechung des Senats zwar die fristlose K374n-digung unwirksam werden, nicht hingegen die hier in Rede stehende fristgem344-337e K374ndigung (Urteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2; Urteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 1). Der nachtr344gliche Ausgleich der R374ckst344nde ist im vorliegenden Fall nach der zutreffenden Ansicht des Berufungsgerichts aber auch nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschlie337en. Die Beklagten haben die betref-fenden Nachzahlungen vom 25. Oktober 2005 unter Vorbehalt geleistet und sich damit unabh344ngig von einer Erf374llungswirkung (vgl. insoweit BGHZ 139, 357, 367 f.) zumindest die R374ckforderung offen gehalten, ohne dass daf374r eine Rechtfertigung dargetan oder sonst ersichtlich ist. Hinzu kommt, dass die Be-klagten zum einen auch in den beiden folgenden Monaten November und De-zember 2005 Miete und Nebenkostenvorschuss zun344chst nur in unver344nderter H366he gezahlt und den dadurch begr374ndeten neuen R374ckstand wiederum erst nachtr344glich - hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen erneut nur unter Vorbehalt - ausgeglichen haben und dass sie zum anderen auch den im Zu-sammenhang mit der Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2004 vom Kl344ger gem344337 247 560 Abs. 4 BGB um weitere 8 200 auf 199 200 erh366hten monatlichen Be-triebskostenvorschuss wiederum grundlos nur unter Vorbehalt zahlen. - 10 - 2. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass vor der ordentlichen K374ndigung des Mietverh344ltnisses der Parteien durch den Kl344ger eine Abmahnung der Beklagten nicht erforderlich war. 20 21 a) Die Frage, ob der ordentlichen K374ndigung des Mietverh344ltnisses we-gen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung (247 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) eine Abmahnung oder sogar eine mit K374ndigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmahnung vorauszugehen hat, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten (offen gelassen im Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b). Nach einer Meinung ist diese Frage zu bejahen (LG Itzehoe, WuM 1992, 608; LG L374neburg, WuM 1995, 708; jeweils zu der inhaltsgleichen Regelung des 247 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF; LG Hamburg, ZMR 2005, 867, 869; Bieber, BGHReport 2005, 689, 690; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., 247 573 BGB Rdnr. 14; Blank/B366rstinghaus, Miete, 2. Aufl., 247 573 BGB Rdnr. 12; M374nchKommBGB/H344ublein, 4. Aufl., 247 573 Rdnr. 58 f.; Krenek in: M374ller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand XI/2006, 247 573 Rdnr. 16; L374tzenkirchen, MDR 2001, 1385, 1391 f.; differenzierend Lammel, Wohnraum-mietrecht, 3. Aufl., 247 573 BGB Rdnr. 49; in Ausnahmef344llen OLG Hamm, WuM 1998, 485, 486). Nach anderer Ansicht ist sie dagegen zu verneinen (OLG Ol-denburg (Rechtsentscheid), NJW-RR 1992, 79, zu 247 564b BGB aF f374r den Fall des Zahlungsverzugs; Schl344ger, ZMR 1991, 41, 47, ebenfalls noch zu 247 564b BGB aF; Franke in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbau-recht, Band 6, Stand M344rz 2005, 247 573 BGB Anm. 7.1 Nr. 2, Anm. 9 Nr. 3, Anm. 12 Nr. 7; Gahn in: Schmid, Mietrecht, 2006, 247 573 BGB Rdnr. 16; Grapen-tin in: Bub/Treier, Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 62, 64; Hannappel in: Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl., 247 573 Rdnr. 22; Haug in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., 247 573 BGB Rdnr. 19; Herrlein in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., 247 573 BGB Rdnr. 17; Er-man/Jendrek, BGB, 11. Aufl., 247 573 Rdnr. 10; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), - 11 - 247 573 Rdnr. 31; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., 247 573 Rdnr. 13; teilweise differenzierend, vgl. dazu im Folgenden unter b dd). 22 b) Die letztgenannte Auffassung ist richtig. 23 aa) Daf374r spricht zun344chst der Wortlaut der Regelung in 247 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, die f374r die ordentliche K374ndigung des Vermieters wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - anders als 247 543 Abs. 3 BGB grunds344tzlich f374r die au337erordentliche K374ndigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverh344ltnis - keine Abmahnung vorsieht. bb) Dies entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, der sich aus der Entstehungsgeschichte der erst vor wenigen Jahren durch das Mietrechtsre-formgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) neu gefassten Vorschriften ergibt. Nach der Begr374ndung des Regierungsentwurfs zu 247 543 BGB legt des-sen Absatz 3 "in 334bereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung aus-dr374cklich fest, dass als weitere Voraussetzung f374r die fristlose K374ndigung grunds344tzlich eine Abmahnung 205 erforderlich ist" (BT-Drucks. 14/4553 S. 44). Zweifellos war dem Gesetzgeber nicht nur die bisherige Rechtsprechung zur fristlosen K374ndigung bekannt, sondern auch der Rechtsentscheid des OLG Ol-denburg (aaO), wonach die ordentliche K374ndigung wegen Zahlungsverzugs nicht eine vorherige Abmahnung voraussetzt. Wenn der Gesetzgeber gleich-wohl die Regelung des 247 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF inhaltsgleich in 247 573 BGB 374bernommen hat, folgt daraus sein Wille, es bei dieser Recht-sprechung zu belassen. Dies steht im Einklang mit der Begr374ndung des Regie-rungsentwurfs zu 247 573 Abs. 2 BGB, dass insoweit grunds344tzlich kein 304nde-rungsbedarf besteht (aaO, S. 65). 24 cc) Aus der Gesetzessystematik ergibt sich nichts anderes. Insbesonde-re l344sst sich aus dem Umstand, dass nach 247 314 Abs. 2 Satz 1 BGB allgemein 25 - 12 - vor der fristlosen K374ndigung von Dauerschuldverh344ltnissen aus wichtigem Grund eine erfolglose Abmahnung erforderlich ist, f374r die fristgem344337e K374ndi-gung nach 247 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nichts herleiten. Das zeigt sich auch daran, dass selbst die gegen374ber 247 314 BGB f374r die fristlose K374ndi-gung von Mietverh344ltnissen spezielle Vorschrift des 247 543 BGB in Absatz 3 eine differenzierte L366sung vorsieht. dd) Bei der ordentlichen K374ndigung des Mietverh344ltnisses wegen schuld-hafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters besteht f374r eine vorheri-ge Abmahnung auch grunds344tzlich kein Bedarf. Ein solcher ergibt sich nament-lich nicht aus dem Zweck des 247 573 BGB, den vertragstreuen Mieter vor dem ungerechtfertigten Verlust der Wohnung als seines Lebensmittelpunktes zu sch374tzen (vgl. BVerfGE 68, 361, 369 ff.; 89, 1, 9, jeweils zu der Vorg344ngerrege-lung des 247 564b BGB aF). Die ordentliche K374ndigung setzt nach 247 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht nur eine erhebliche Pflichtverletzung, sondern auch ein Ver-schulden des Mieters voraus. Damit hat es der Mieter selbst in der Hand, ob er dem Vermieter Anlass zur Beendigung des Mietverh344ltnisses bietet. Wie bereits oben (unter II 1 b bb) erw344hnt, ist etwa eine ordentliche K374ndigung wegen Zah-lungsverzugs ausgeschlossen, wenn dieser darauf beruht, dass der Mieter un-verschuldet in eine wirtschaftliche Notlage gekommen ist. 26 Dar374ber hinaus ist auch ein praktisches Bed374rfnis f374r eine Abmahnung in der Regel nicht ersichtlich. Typischerweise erkl344rt der Vermieter die ordentliche K374ndigung des Mietverh344ltnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - wie hier - hilfsweise neben der au337erordentli-chen fristlosen K374ndigung aus wichtigem Grund. Diese setzt aber gem344337 247 543 Abs. 3 Satz 1 BGB grunds344tzlich eine erfolglose Abmahnung voraus, so dass der Mieter bereits auf diesem Wege gewarnt ist. Soweit nach 247 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine Abmahnung entbehrlich ist, erscheint sie erst 27 - 13 - recht f374r das mildere Mittel der fristgem344337en K374ndigung nicht geboten. Der Umstand, dass im Fall des Zahlungsverzugs der nachtr344gliche Ausgleich des R374ckstandes innerhalb bestimmter Frist gem344337 247 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose K374ndigung unwirksam werden l344sst, nicht dagegen auch die frist-gem344337e K374ndigung (vgl. dazu bereits oben unter II 1 b cc), rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Regelung des 247 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dient der im all-gemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit. Diese Gefahr besteht bei einer ordentlichen K374ndigung, die an die Fristen des 247 573c Abs. 1 BGB von drei bis neun Monaten gebunden ist, in geringerem Ma337e. Der Mieter hat je nach Dauer des Mietverh344ltnisses einen wesentlich l344ngeren Zeitraum zur Verf374gung, um sich angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2 d aa). Allerdings kann der Abmahnung f374r die K374ndigung nach 247 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Ge-wicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorge-legen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war (vgl. Schl344ger, aaO; Franke, aaO; Gahn, aaO; Grapentin, aaO; Herrlein, aaO; Erman/Jendrek, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO). Das macht die Abmahnung aber nicht zu einer zus344tzlichen Voraussetzung der ordentlichen K374ndigung. Vielmehr ist sie ledig-lich ein Gesichtspunkt bei der Pr374fung, ob eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt. Hier steht dies schon deswegen au337er Frage, weil die Beklagten mit ihren Zahlungen in H366he eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten 374bersteigt, 374ber einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gekommen sind und dadurch sogar das Recht zur au337erordentlichen fristlosen K374ndigung aus wichtigem Grund 28 - 14 - nach 247 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB begr374ndet worden ist (vgl. dazu oben unter II 1 a). Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Potsdam, Entscheidung vom 15.05.2006 - 24 C 32/06 - LG Potsdam, Entscheidung vom 26.04.2007 - 11 S 104/06 -
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