V ZR 145/18 - V. Zivilsenat

ECLI:DE:BGH:2019:220319U VZR145.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 145/18 Verkündet am: 22. März 2019 Langendörfer - Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündli che Verhandlung vom 22. März 2019 d urch die Richterin nen Prof. Dr. Schmidt - Räntsch, Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 2. Zivilkammer des Landge richts Koblenz vom 28. Mai 2018 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Mainz vom 19. September 2017 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Parteien bilden ei ne Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu der An- lage gehört eine Tiefgarage, in der sich mehrere Kfz - Einzelstellplätze, Doppel- parker und Vierfachparker befinden. Mit dem Sondereigentum der Klägerin ist das Sondernutzungsrecht an den beiden oben auf einem Vierf achparker gele- genen Kfz - Stellplätzen verbunden . D ie Sondernutzungsrechte an den darunter befindlichen zwei Stellplätze n sind einem anderen Sondereigentum zugeordnet. 1 - 3 - Die in der Teilungserklärung enthaltene Gemeinschaftsordnung (nachfol- gend GO) enthält u.a. folgende Regelung en : § 7 Instandhaltungspflichten (2) 2 Die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten sind verpflichtet, die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Räumlichkeiten bzw. Flächen auf eigene Kosten zu unterhalten und instandzuhalten. § 13 Zahlungsverpflichtung des Wohnungseigentümers 1. 1 Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, nach Maßgabe der nachfolgenden Bestimmung en Beiträge zur Deckung der laufenden Bewirtschaftungskosten zu leisten: 2 Die Bewirtschaftungskosten bestehen aus: [ ] c) den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung, soweit diese gemäß § 7 der Teilungserklärung den Sondereigentümern gem einschaftlich obliegen, einschließlich des Betrages für die Bil- dung einer angemessenen Instandsetzungsrücklage. 2. 1 Die auf die Sondereigentümer entfallenden Anteile an den vor- bezeichneten Kosten werden nach den Verhältniswerten der Mitei- gentumsanteile ermittelt, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes 4 Die Kosten der Unterhaltung der einzelnen Doppel - bzw. Vierfach- parker in der Tiefgarage werden von den jeweiligen Eigentümern eines Doppel - bzw. Vierfachparkers getragen. 5 Die gesamten Kosten der Tiefgarage sind auf die Sondernut- Im Jahre 2016 wurden u.a. an dem Vierfachparker, auf dem sich die Stellplätze der Klägerin befinden, verschiedene Arbeiten ausgeführt. Der Ver- 2 3 - 4 - walter verteilte die in Rechnung gestellten Kosten in der Jahresabrechnung 2016 jeweils zu einem Viertel auf die jeweiligen Sondernutzungsbere chtigten der vier Stellplätze, somit zur Hälfte auf die Klägerin. In der Eigentümerver- sammlung vom 10. Mai 2017 genehmigten die Eigentümer die Jahresabrech- nung. Auf die gegen diesen Beschluss gerichtete Anfechtungsklage der Kläge- rin hat das Amtsgericht den Beschluss über die Genehmigung der Gesamt - und Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2016 insoweit für unwirksam erklärt, als H Berufung der Beklagten gegen dieses Urteil hat da s Landgericht zurückgewie- sen . Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückwei- sung die Klägerin beantragt, möchten die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, die Jahresabrech nung für das Jahr 2016 verstoße gegen die in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Kostentragungs- pflicht und widerspreche somit ordnungsmäßiger Verwaltung, soweit die Kosten für die Reparatur der Hebebühnen jeweils nach Kopfa nteilen auf die Son- dernutzungsbe rechtigten der Stellplätze in den Mehrfachparkern umgelegt wor- den seien. Die Gemeinschaftsordnung enthalte in den §§ 7 und 13 eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Regelung über die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der in Gemeinschaftseigentum s tehenden Mehrfachparker. Nach § 7 Abs. 2 Satz 2 GO habe der jeweilige Sondernutzungsberechtigte ei- 4 5 - 5 - nes M ehrfach parkers allein die Instandhaltungs - und Instandsetzungskosten zu tragen, die für seine jeweilige Aufstellfläche anfallen, d.h. für die jeweiligen Plattformprofile, die kurzen Querverstrebungen in der Mitte der Aufstell fläche und das darüber befindliche Blech. Die für a lle übrigen Teile entstehenden In- standhaltungs - und Instandsetzungskosten , also etwa für die Umrandung der Plattformprofile , die Träg erkonstruktion oder den Motor, seien hingegen von den Sondernutzungsberechtigten des jeweiligen M ehrfach parkers anteilig zu tragen, da sie § 13 Abs. 2 Satz 4 GO unterfielen. II. Die Revision hat Erfolg. Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Ge nehmigung der Jahresabrechnung für da s Jahr 2016 ist hinsichtlich der Umlage der Kosten für die Reparatur der H ebebühnen der Doppel - und Vier- fachparker nicht zu beanstanden. Die Umlage dieser K osten auf die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten nach Köpfen entspricht de r Kostentragungs - regelung der Gemeinschaftsordnung. 1. Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Grundbucheintragung, ihre Auslegung unterliegt daher vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlau t und Sinn, wie er sich aus unbe- fangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den b esonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkenn- bar sind (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 20. November 2015 - V ZR 284/14, BGHZ 208, 29 Rn. 9; Urteil vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 14). Dabei müssen Abwe ichungen von der gesetzlichen Verteilung 6 7 - 6 - der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Gemein- schaftsordnung hervorgehen (vgl. Senat, Urteil vom 23. Juni 2017 - V ZR 102/16, ZWE 2017, 367 Rn. 14; Urteil vom 10. November 2017 - V ZR 184/1 6, aaO). 2. Nach diesem Maßstab kann dem Berufungsgericht schon nicht in der Auffassung gefolgt werden, auf die Kosten der Instandhaltung und Instandset- zung der Mehrfachparker in der Tiefgarage der Anlage seien die Regelungen in § 7 Abs. 2 Satz 2 und § 13 Abs. 2 Satz 4 GO nebeneinander an zu wend en . Es gilt vielmehr allein die Regelung in § 13 Abs. 2 Satz 4 GO ; d ie Regelung in § 7 Abs. 2 Satz 2 GO betrifft Sondernutzungsrechte an Stellplätzen in Mehrfach- parkern nicht . a) Na ch dem Wortsinn der Vorschr iften könnten zu den in § 7 Abs. 2 Satz 2 GO genannten, einem Sondernutzungsrecht unterliegenden auch einzelnen Wohnungseigentümern zugewiesene Sondernutzungsrechte an Stellplätzen in Mehrfachparkern gehören. Bei der gebotenen nächstliegenden Aus legung spricht die Gemeinschaftsordnung in § 7 Abs. 2 Satz 2 aber nur die in § 1 Abs. 4 der Teilungserklärung an einzelne Wohnungseigentümer vergebe- nen Sondernutzungsrechte an Terrassen und Gartenflächen, nicht jedoch die Stellplätze auf den Mehrfachparker n an. aa ) Dies ergibt sich aus dem erkennbaren Zweck der Regelung. § 7 Abs. 2 Satz 2 GO bestimmt eine Ausnahme von der gesetzlichen Aufgabenver- teilung in § 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 WEG, wonach die ordnungsmäßige In- standhaltung und Instandsetzung de s gemeinschaftlichen Eigentums gemein- schaftliche Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist. Diese Aufgabe soll für 8 9 10 - 7 - die Wohnungseigentümer verlagert werden, deren Sondereigentum Sondernut- zungsrechte zugeordnet sind. Diese sollen allein für die Instandhaltung und In- standsetzung verantwortlich sein, d.h. sie sollen sich selbst und allein darum kümmern, dass die zur Instandhaltung und Instandsetzung erforderlichen Maß- nahmen veranlasst werden , und - selbstverständlich - auch die Kosten dafür tragen. bb) Dieses Ziel lässt sich bei Mehrfachparkern ganz offensichtlich nicht erreichen. Erfasste die Regelung in § 7 Abs. 2 Satz 2 GO auch die einem Son- dernutzungsrecht unterliegenden Stellplätze auf Mehrfachparkern, führte das nämlich zu einer geteilten Verantwortung für die Instandhaltung und Instandset- zung. Für die Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen des Mehrfach- parkers, die sich dem einzelnen Stellplatz zuordnen lassen, wäre der Woh- nungseigentümer verantwortlich, dessen Wohnungseigentum das Sondernut- zungsrecht an dem Stellplatz zugeordnet ist. Im Übrigen, also etwa für tragende Teile, den Motor usw., bliebe es hingegen bei der Instandhaltungs - und In- standsetzungsverantwortung der Gem einschaft. S chon die Abgrenzung der den einzelnen Stellplätzen zuzuordnenden Bauteile von den übrigen Bauteilen be- reitet erhebliche Schwierigkeiten, weil Mehrfachparker in sich geschlossene Einheiten bilden , deren Bauteile aufeinander abgestimmt sind und i n ihrer Ge- samtheit für das bestimmungsgemäße Funktionieren der Anlage benötigt wer- den. Zudem müssten die einzelnen Sondernutzungsberechtigten für die ihnen zugeordneten Bauteile jeweils gesonderte Instandhaltungs - und Instandset- zungsaufträge erteilen oder ihre Auftragserteilung jeweils mit der Auftrags- vergabe durch die Gemeinschaft koordinieren. Dass und aus welchem Grund § 7 Abs. 2 Satz 2 GO statt der augenscheinlich angestrebten Entlastung bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausgerechnet b ei den Mehr- fachparkern in der Tiefgarage mit einer geteilten Instandhaltungs - und Instand- 11 - 8 - setzungsverantwortung eine besonders komplizierte Regelung vorsehen soll, erschließt sich nicht und entspricht nicht der nächstliegenden Auslegung dieser Vorschrift . b) Zudem trifft § 13 Abs. 2 Satz 4 GO ersichtlich für die Verteilung der für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums anfallen- den Kosten eine Sonderregelung hinsichtlich der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von Mehrfachparkern. Diese Sonderregelung ginge als speziellere der allgemeinen Regelung in § 7 Abs. 2 GO, die Mehrfachparker nicht ausdrücklich erwähnt - und nach dem zuvor Gesagten nicht erfasst - , ohnehin vor. Auch der Umstand, dass d ie Kostenregelung für Mehrfachparker in § 13 Abs. 2 Satz 4 GO keinerlei Einschränkungen enthält , die bei der Anwen- dung von § 7 Abs. 2 GO auch auf Sondernutzun gsrechte an Stellplätzen in die- sen Anlagen aber zu erwarten gewesen wären , spricht dafür, dass die letztge- nannte Regelun g für Mehrfachparker nicht gelten soll . Bei nächstliegender Aus- legung ergibt sich daher schon aus der Struktur der Gemeinschaftsordnung, dass für Mehrfachparker keine von der gesetzlichen Regelung abweichende Instandhaltung - und Instandsetzungspflicht, son Kostenregelung vorgesehen werden sollte. 3. Nach der Unterhaltung der einzelnen Doppel - bzw. Vierfachparker in der Tiefgarage von ppel - bzw. Vierfachparkers zu tragen. Mit dereigentum Sondernutzungsrechte an Stellplätzen in den Doppel - und Vier- fachparkern zugeordnet ist. Die Regelung differenziert nicht nach Baut eilen. Vielmehr sollen alle Kosten der Unterhaltung von den Wohnungseigentümern getragen werden, denen Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen auf den 12 13 - 9 - jeweiligen Mehrfachparkern zugeordnet sind. Das Berufungsgericht geht inso- weit zutreffend davon aus, das s der Begriff der Unterhaltung in dieser Regelung als Oberbegriff für die Instandhaltung und Instandsetzung verwendet wird und somit auch die Kosten der Reparatur erfasst, um die es hier geht. Diese Kosten sind folglich i n der Jahresabrechnung 2016 zu Rech t auf die jeweiligen Son- dernutzungsberechtigten an den Stellplätzen in den Mehrfachparkern nach Köpfen um ge leg t word en. III. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil d ie Klägerin weite- re Beschlussmängelgründe nicht geltend gemacht hat und der Rechtsstreit so- mit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). 14 - 10 - IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Schmidt - Räntsch Brückner Weinland Kazele Hamdorf Vorinstanzen: AG Mainz, Entscheidung vom 19.09.2017 - 74 C 30/17 - LG Koblenz, Entscheidung vom 28.05.2018 - 2 S 64/17 WEG - 15

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