BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 146/98 Verkündet am: 4. Februar 2000 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ----------------------------------- BGB § 138 Bc Die Rechtsprechung des Senats zum sog. wucherähnlichen Rechtsgeschäft (§ 138 Abs. 1 BGB) ist grundsätzlich auch auf Kaufverträge über Grundstücke in der DDR anwendbar, die unmittelbar nach Aufhebung der Preisvorschriften (hier 9. Juli 1990) geschlossen worden sind. Ob ein besonders grobes Mißverhältnis zwischen Le i - stung und Gegenleistung den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des Begü n - stigten zuläßt, bedarf kritischer tatrichterlicher Würdigung. BGH, Urt. v. 4. Februar 2000 - V ZR 146/98 - OLG Jena LG Mühlhausen - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Februar 2000 durch die Richter Dr. Vogt, Dr. Lambert-Lang, Tropf, Schneider und Dr. Lemke für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 31. März 1998 aufg e - hoben. Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Ber u - fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren je zur Hälfte Eigentümer eines Grundstücks in E. . Der Beklagte erwarb von ihnen mit einem am 9. Juli 1990 in Hei l - bronn beurkundeten Vertrag einen hälftigen Miteigentumsanteil an dem Grun d - stück zum Preis von 15.000 DM und wurde als Miteigentümer in das Grun d - buch eingetragen. Die Kläger behaupten, der Miteigentumsanteil sei bei Vertragsabschluß 50.000 DM wert gewesen und meinen, der Kaufvertrag sei deshalb wegen Si t - - 3 - tenwidrigkeit nichtig. Sie erstreben Berichtigung des Grundbuchs, hilfsweise Aufhebung des Vertrages, und weiter hilfsweise die Feststellung der Nichtigkeit des Vertrages. Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen erfolglos geblieben. Dagegen richtet sich die Revision der Kläger, die ihren Hauptantrag nebst Hilfsanträgen weiterverfolgen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht verneint eine Nichtigkeit des Kaufvertrages vom 9. Juli 1990 nach § 138 Abs. 2 BGB. Es läßt die zwischen den Parteien streit i - ge Behauptung der Kläger zum Wert des Miteigentumsanteils bei Vertrag s - schluß offen, weil es jedenfalls an der subjektiven Tatbestandsseite fehle. II. Dies hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings ohne weiteres davon aus, daß der vor einem westdeutschen Notar beurkundete Vertrag nicht (mehr) formunwirksam ist (vgl. § 297 Abs. 1 Satz 2, § 67 Abs. 1 Satz 3 ZGB; § 1 Abs. 2 DDR-NotG). Dieser Mangel ist nach Art. 231 § 7 Abs. 1 EGBGB geheilt. 2. Soweit die Kläger, erstmals in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat, den Vertrag deshalb für unwirksam halten, weil die notarielle "Vol l - machtsbestätigung" erst am 30. Oktober 1990 und damit nicht innerhalb der Frist des § 59 Abs. 1 Satz 2 ZGB abgegeben worden sei, haben sie damit ke i - - 4 - nen Erfolg. Die Klägerin zu 1 hat bei Vertragsabschluß nicht etwa als vol l - machtlose Vertreterin ihres Ehemanns gehandelt, sondern nur die notarielle Bestätigung ihrer (schon vorhandenen) Vollmacht nachzureichen versprochen. 3. Recht sfehlerhaft beurteilt das Berufungsgericht die Wirksamkeit des Vertrages allein am Maßstab von § 138 Abs. 2 BGB. Die Parteien haben das Recht der Bundesrepublik Deutschland verei n - bart (§ 13 Abs. 3 des Vertrages), "soweit nicht zwingendes Recht entgege n - steht". Dies war aber der Fall, weil das Grundstück in der DDR lag und diese nach § 9 und § 12 Abs. 3 RAnwendG (das auch nach dem 1. Juli 1990 weite r - galt) zwingend die ausschließliche Geltung von DDR-Recht in Anspruch nahm. Wäre die Rechtswahlvereinbarung nicht ohnehin eingeschränkt, wäre sie nach Art. 27 Abs. 3 EGBGB unwirksam gewesen. Im Ansatz ist damit die Wirksamkeit des Vertrages nicht nach dem BGB, sondern nach dem ZGB zu beurteilen (Art. 232 § 1 EGBGB). § 68 Abs. 1 Nr. 2 ZGB stellt zwar auf die Vereinbarkeit mit den "Grundsätzen der sozialistischen Moral" ab. Für den hier maßgeblichen Zeitpunkt (9. Juli 1990) entsprach dies aber dem Begriff der guten Sitten im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB. Nach § 1 Abs. 2 Satz 2 VerfGrdG vom 17. Juni 1990 waren Rechtsv orschriften aufgeh o - ben, die den Einzelnen oder Organe der staatlichen Gewalt auf die sozialist i - sche Staats- und Rechtsordnung, auf das Prinzip des demokratischen Sozi a - lismus, auf die sozialistische Gesetzlichkeit oder das sozialistische Rechtsb e - wußtsein verpflichten. Die bestehenden Rechtsvorschriften waren insoweit nach einer freiheitlichen demokratischen Grundordnung auszulegen (§ 1 Abs. 2 Satz 1 und § 1 Abs. 1 VerfGrdG; BGHZ 118, 34, 42). Entsprechendes folgt aus - 5 - Art. 2 und 4 des Staatsvertrages über die Herstellung einer Wirtschafts- und Währungsunion vom 18. Mai 1990. Demgemäß wurde in das am 28. Juni 1990 geänderte Gesetz über Wirtschaftsverträge § 12 Abs. 2 eingefügt, der b e - stimmt, daß Erklärungen nichtig sind, die gegen die guten Sitten verstoßen. Auch nach einhelliger Auffassung in der Literatur ist § 68 Abs. 1 Nr. 2 ZGB im Sinne von § 138 BGB auszulegen (vgl. MünchKomm-BGB/Heinrichs, EGBGB, Art. 232 § 1 Rdn. 14; Palandt/Heinrichs, BGB, 59. Aufl., Art. 232 EGBGB, § 1 Rdn. 5; Soergel/Hartmann, BGB, 12 . Aufl., EGBGB, Art. 232 § 1 Rdn. 3; Sta u - dinger/Rauscher, BGB [1996] EGBGB, Art. 232 § 1 Rdn. 83 und 84). Auf dieser Grundlage ist im Ansatz auch die Rechtsprechung des Bu n - desgerichtshofes, insbesondere des Senats, zu § 138 Abs. 1 BGB einschlägig, die das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht in seine Überlegungen einb e - zogen hat. Danach rechtfertigt ein besonders grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten mit der Folge, daß ein Vertrag schon nach § 138 Abs. 1 BGB si t - tenwidrig sein kann. Von einem solchen Mißverhältnis kann bereits dann au s - gegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. z.B. Senatsurteile v. 18. Januar 1991, V ZR 171/89, NJW-RR 1991, 589; v. 8. November 1991, V ZR 260/90, NJW 1992, 899, 890; BGH, Urt. v. 16. Februar 1994, IV ZR 35/93, NJW 1994, 1475, 1476). So liegt der Fall hier. Das Berufungsgericht unterstellt den behaupteten und unter Beweis gestellten Wert der Miteigentumshälfte am 9. Juli 1990 mit 50.000 DM. Im übrigen wäre schon bei einem Wert von 30.000 DM nach der Rechtsprechung des Senats ein besonders grobes Mißverhältnis anzunehmen. Das Berufungsgericht hätte somit den Wert der Miteigentumshälfte nicht o f - fenlassen dürfen, sondern darüber Beweis erheben müssen. - 6 - Der Vertrag enthält im übrigen auch sonstige, die Kläger belastende R e - gelungen, die bei der notwendigen Gesamtwürdigung (vgl. z.B. BGHZ 107, 92, 97 m.w.N.) zusätzlich eine Rolle spielen können. Die Kläger waren vorle i - stungspflichtig. Erst einen Monat nach Eintragung des Beklagten im Grundbuch war der Kaufpreis fällig, die Kläger hatten nur einen schuldrechtlichen A n - spruch auf Absicherung durch eine Bürgschaft (§ 2 des Vertrages). Der B e - klagte hat sich ein Vorkaufsrecht einräumen lassen (§ 11 des Vertrages) und es wurde wechselseitig ein Ankaufsrecht vereinbart (§ 12 des Vertrages), das schon in Kraft tritt, wenn die hälftigen Kosten für die Renovierung, den Abbruch oder Teilabbruch des bestehenden Gebäudes (insoweit bestand eine Ve r - pflichtung) nicht aufgebracht werden. Bei den Einkommens- und Vermögen s - verhältnissen der Verkäufer traf diese ein besonders hohes Risiko, daß der Beklagte ein Ankaufsrecht ausüben würde. Im Rahmen einer Gesamtbetrac h - tung kann auch der bestrittene Vortrag der Klägerin Bedeutung gewinnen, sie sei am 9. Juli 1990 vom Beklagten nach Stuttgart eingeladen und dort ohne Vorinformation mit der notariellen Beurkundung konfrontiert worden (Schriftsatz vom 5. Januar 1998). In di esem Zusammenhang ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht von Bedeutung, daß die Klägerin auch im Namen ihres Ehemanns handelte "mit dem Versprechen, notarielle Vollmachtsbestät i - gung nachzureichen und hierfür haftend". Auch wenn diese Vollmachtsbestät i - gung erst am 30. Oktober 1990 erteilt wurde, ändert dies nichts an der b e - haupteten Überrumpelung der Klägerin. Wäre der Vertrag vom 9. Juli 1990 nichtig, dann beträfe dies - entsprechend dem fehlenden Abstraktionsprinzip nach dem Recht der DD R - auch die Übereignung; damit wäre schon der Hauptantrag der Klage auf Bewi l - - 7 - ligung der Grundbuchberichtigung (Art. 233 § 2 Abs. 1 EGBGB i.V. mit § 894 BGB) begründet. Soweit sich die Revisionserwiderung auf die Entscheidung des Senats in BGHZ 131, 209 (= NJW 1996, 990, 991) bezieht, ist diese nicht einschlägig, denn sie betrifft die Vereinbarung eines Stopppreises und dessen preisrechtl i - che Genehmigung. Im vorliegenden Fall wurde aber der Vertrag nach Aufh e - bung der Preisvorschriften abgeschlossen. Richtig ist allerdings der Hinweis der Revisionserwiderung, daß es schwierig ist, für einen Zeitpunkt neun Tage nach Einführung der Währungsunion unter Aufhebung der Preisvorschriften die Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zu beurteilen und von einem etwa festgestellten groben Mißverhältnis auf eine verwerfliche Gesinnung des B e - günstigten zu schließen. Dies schließt im Ansatz jedoch die Anwendung der angeführten Senatsrechtsprechung nicht aus. Das Berufungsgericht wird alle r - dings das einzuholende Wertgutachten (Bewertungszeitpunkt 9. Juli 1990) kr i - tisch prüfen und sich nach dem Ergebnis dieses Gutachtens auch die Frage stellen müssen, ob es unter den besonderen Umständen der DDR nach Aufh e - bung der Preisvorschriften einen Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des Beklagten zuläßt. Vieles spricht allerdings dafür, daß der unstreitig g e - schäftserfahrene Beklagte davon ausgehen konnte, es werde nach Aufhebung der Preisvorschriften zu ganz erheblichen Preissteigerungen auf dem Grun d - stücksmarkt kommen, zumal es hier um ein zentral gelegenes Grundstück in E. geht (vgl. auch Senatsurt. v. 3. November 1995, V ZR 102/94, WM 1996, 262, 264). Dem steht möglicherweise eine Unerfahrenheit der in der DDR wohnenden Kläger auf dem Immobilienmarkt gegenüber, die sich aus der jahrzehntelangen Strangulierung des Marktes durch die staatliche Preislenkung - 8 - ergab (vgl. auch BGH, Urt. v. 16. Februar 1994, IV ZR 35/93, NJW 1994, 1475, 1476 re. Sp. unten). Vogt Frau Dr. Lambert-Lang Tropf kann nicht unterschreiben, w eil sie in einem Kurauf- enthalt ist. 9.2.2000 Vogt Schneider Herr Dr. Lemke kann nicht unter- schreiben, weil er in Urlaub ist. 9.2.2000 Vogt
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